En 2020, les prix des logements ont augmenté de 1,8% au Portugal, par rapport à la période pré-Covid

Le dernier mois de 2020, décembre, a permis d'atténuer la stabilisation des prix de vente enregistrée tout au long de l'année. Il est rappelé que les confinements et restrictions successifs provoqués par la pandémie de Covid-19 ont freiné l'évolution croissante des prix sur le marché résidentiel.

Ce freinage n'était pas uniforme et varie selon la typologie du bien ou la région du pays. La demande de logements et de terrains a continué d'augmenter, conséquence du confinement, mais quant à la demande et la vente d'appartements, elle a baissé plus fortement, induisant un effet généralisé de baisse des prix sur le marché, avec un accent sur le marché de la revente.

Lorsque nous regardons le graphique ci-dessus, nous pouvons voir qu'à partir de mars, les prix de vente des maisons se sont stabilisés , mais à partir de septembre, la confiance est revenue sur le marché et les prix ont recommencé à remonter.

Cependant, lorsque l'on compare les taux de croissance actuels avec ceux observés en janvier 2020 (17,4%), il est clair que la tendance est à une plus grande instabilité et à une croissance prudente des prix.

Acheteurs étrangers

D'un autre côté, les mesures de restriction ont non seulement entravé la mobilité au niveau national, mais aussi l'afflux de touristes et, par extension, d'investisseurs étrangers. La baisse du nombre de routes aériennes a été énorme. Selon NAV, le responsable de la navigation aérienne dans l'espace portugais, en 2020 la pandémie a provoqué une baisse de plus de 20 ans du nombre de vols , ayant observé une baisse de 58% par rapport à 2019 (le pire record depuis 1998).

Il est clair que le marché immobilier s'est heurté de front à cette réalité et, bien qu'il y ait des signes évidents que le Portugal n'a pas perdu l'intérêt des investisseurs internationaux, l'impact en termes de nombre de transactions est notoire. À Lisbonne et à Porto, les quartiers historiques et les ARU ont le plus souffert. A titre d'exemple, à Lisbonne, au deuxième trimestre 2020 , le volume des ventes des acheteurs internationaux a baissé de 49% :

Cependant, à partir du 3ème trimestre, moi et de nombreux agents immobiliers avons ressenti un regain de flamme vis-à-vis de ce segment d'acheteurs. Grâce aux étrangers qui résident actuellement au Portugal, dans des maisons louées et qui ont l'intention d'acquérir leur propre logement, ou à travers une nouvelle vague de clients internationaux qui continuent à investir dans Visa Gold , les transactions dans ce segment ont à nouveau augmenté.

La nationalité des acheteurs étrangers a varié au fil du temps, mais après l'arrivée de la pandémie, nous avons assisté à une reprise des Chinois, et à une augmentation de la part des résidents du Royaume-Uni et de la France, qui est sur le point de se poursuivre.

Écarts au niveau régional

Les fluctuations des prix de vente par mètre carré de biens immobiliers n'ont pas été ressenties de manière homogène sur l'ensemble du territoire. Si nous observons les variations d'une année sur l'autre ci-dessous par rapport à l'année précédente, nous pouvons voir que cet impact était plus important en dehors de Lisbonne et de Porto.

En revanche, parmi les différentes communes des zones métropolitaines de Lisbonne et de Porto, l'impact a été ressenti différemment. Par exemple, dans la commune d'Oeiras, les prix de vente et de vente ont résisté et ont à peine souffert de la pandémie, sauf dans certaines propriétés avec un emplacement plus ancien ou pire, qui ont subi des corrections de 5 à 7%.

Prévisions pour 2021 sur le marché de la vente de logements

Dans ce contexte et au vu des nouvelles mesures de restriction de l'état d'urgence, il est remarquable que la dynamique observée en 2020 se répète pendant la majeure partie du premier semestre, avec une plus grande incidence au premier trimestre , et l'on s'attend à ce que les corrections de prix à la baisse durent. , sur le marché de la revente de propriétés résidentielles.

Concernant la vente de terrains, je ne m'attends pas à des corrections à la baisse, puisque l'augmentation de l'activité de construction de maisons neuves est une réalité qui promet de rester élevée .

Le segment de la construction de nouvelles propriétés n'a pas perdu de sa vigueur au cours de l'année écoulée, malgré quelques retards dus aux ruptures de la chaîne d'approvisionnement des matériaux de construction et à la mise en quarantaine de certains travailleurs infectés par Covid-19, et contribue à maintenir certains pression à la hausse sur les prix de vente .

Bref, pour ceux qui s'attendaient à ce que la pandémie entraîne de fortes baisses des prix de vente dans le secteur immobilier, il est aujourd'hui clair que l' offre et la demande continuent de conduire la tendance du marché! Dans les grandes métropoles, la demande est supérieure à l'offre, soit en raison de l'afflux de populations qui continuent d'abandonner l'intérieur, soit en raison de la demande d'acheteurs internationaux qui souhaitent un logement au Portugal. Le Brexit est encore inconnu, mais je pense que les signes sont encourageants et que le client du Royaume-Uni contribuera à renforcer cette tendance.

Dans le sens inverse, le marché locatif est dans une baisse générale des prix , notamment dans le segment moyen / bas, en raison de l'augmentation de l'offre de logements à louer. Le désinvestissement du marché du logement touristique (LA), motivé par la crise qui affecte ce secteur, a temporairement renvoyé un grand nombre de propriétés sur le marché de la location longue durée. Je ne m'attends pas à ce que l'année 2021 change cette tendance.

Source: L'indice des prix résidentiels, est basé sur les statistiques du SIR-Residential Information System, sous la responsabilité du portail Confidencial Imobiliário