Em 2020 os preços das casas aumentaram 1,8% em Portugal, face ao período pré-Covid

O último mês de 2020, dezembro, contribuiu para atenuar a estabilização dos preços de venda registada ao longo de todo o ano. Recorde-se que os sucessivos confinamentos e restrições causadas pela pandemia Covid-19 impuseram um travão na evolução crescente dos preços, no mercado residencial.

Esta travagem não foi uniforme e varia com a tipologia do imóvel ou a região do país. A procura por moradias e terrenos continuou em alta, uma consequência do confinamento, mas quanto à procura e venda de apartamentos, essa caiu de forma mais acentuada induzindo um efeito de baixa de preços generalizado no mercado, com destaque para o mercado de revenda.

Quando olhamos para o gráfico em cima percebemos que, a partir de março, os preços de venda das casas estabilizaram, mas a partir de setembro a confiança voltou ao mercado e os preços voltaram a crescer.

Contudo, quando comparamos as taxas de crescimento atuais com as que se verificavam em janeiro de 2020 (17,4%) percebe-se que a tendência é para uma maior instabilidade e um crescimento cauteloso dos preços.

Compradores estrangeiros

Por outro lado, as medidas de restrição dificultaram não só a mobilidade ao nível do país, bem como o afluxo de turistas e por arrasto, o de investidores estrangeiros. A quebra no número de rotas áreas foi tremenda. Segundo a NAV, a responsável pela navegação aérea no espaço português, em 2020 a pandemia provocou um recuo de mais de 20 anos no número de voos, tendo observado uma quebra de 58% face a 2019 (o pior registo desde 1998).

É claro que o mercado imobiliário chocou de frente com esta realidade e, apesar de serem claros os sinais de que Portugal não perdeu o interesse por parte dos investidores internacionais, o impacto em termos de número de transações é notório. Em Lisboa e no Porto as zonas históricas e ARUs foram as que sofreram mais. A título de exemplo, em Lisboa, no segundo trimestre de 2020 o volume de vendas de compradores internacionais caiu 49%:

Contudo a partir do 3º trimestre eu e muitas mediadoras imobiliárias sentiram um reacender da chama no que diz respeito a este segmento de compradores. Por via dos estrangeiros que atualmente já residem em Portugal, em casas arrendadas e que pretendem adquirir habitação própria, ou por via de uma nova onda de clientes internacionais que continuam a investir nos Visa Gold, as transações neste segmento voltaram a aumentar.

A nacionalidade dos compradores estrangeiros tem variado ao longo do tempo, mas após a chegada da pandemia assistimos a uma retoma dos chineses, e a um aumento da quota dos residentes do Reino Unido e França, que está para continuar.

Discrepâncias a nível regional

As flutuações nos preços de venda por metro quadrado dos imóveis não se fez sentir de forma homogénea em todo o território. Se observarmos em baixo as variações homólogas face ao ano anterior, dá para perceber que esse impacto foi maior fora de Lisboa e do Porto.

Por outro lado, entre os diversas concelhos das áreas metropolitanas de Lisboa e Porto o impacto sentiu-se de forma distinta. Por exemplo, no concelho de Oeiras os preços de venda e do "asking price" resistiram e quase não sofreram com a pandemia, exceto nalguns imóveis com mais idade ou pior localização, que sofreram correções na ordem dos 5 a 7%.

Previsões para 2021 no mercado de venda de habitações

Neste contexto e face às novas medidas de restrição do Estado de Emergência é espetável que a dinâmica observada em 2020 se repita em boa parte do primeiro semestre, com maior incidência no primeiro trimestre, sendo de prever que as correções de preços em baixa estejam para durar, no mercado residencial de revenda de imóveis. 

Em relação à venda de terrenos não espero correções em baixa, pois o aumento da atividade da construção de novas casas é uma realidade que promete manter-se em alta.

O segmento da construção de novos imóveis não perdeu força ao longo do ano passado, apesar de algum atraso motivado pelas quebras na cadeia de fornecimento de materiais de construção e da quarentena de alguns trabalhadores infetados com Covid-19, e está a contribuir para manter alguma pressão em alta sobre os preços de venda.

Resumindo, para quem esperava que a pandemia trouxesse fortes quebras nos preços de venda no setor imobiliário, hoje fica claro que a procura e a oferta continua a comandar a tendência do mercado! Nas grandes áreas metropolitanas a procura é superior à oferta, quer pelo afluxo de populações que continuam a abandonar o interior, quer pela procura de compradores internacionais que pretendem uma habitação em Portugal. O Brexit é ainda uma incógnita, mas acredito que os sinais são animadores e que o cliente oriundo do Reino Unido vai contribuir para reforçar esta tendência.

Em sentido contrário, o mercado de arrendamento está em quebra generalizada de preços, especialmente no segmento médio/baixo, por causa do aumento da oferta de casas para arrendar. O desinvestimento no mercado da habitação de turismo (A.L) motivado pela crise que afeta este setor, devolveu temporariamente muito imóveis ao mercado de arrendamento de longa duração. Não prevejo que o ano de 2021 venha alterar esta tendência.

Fonte: O Índice de Preços Residenciais, é elaborado com base nas estatísticas do SIR-Sistema de Informação Residencial, da responsabilidade do portal Confidencial Imobiliário