Fraction autonome

La fraction autonome est un terme courant sur le marché immobilier, en particulier dans le contexte des propriétés en copropriété, avec une incidence plus élevée dans les zones urbaines. Dans cet article, nous aborderons la notion de fraction autonome, les types existants, la législation applicable, les aspects techniques, financiers et fiscaux, les exemples et l'utilité.

Indice

• Qu'est-ce qu'une Fraction Autonome?
• Types de fractions autonomes
• Législation applicable aux fractions autonomes
• Aspects techniques
• Aspects financiers et fiscaux d'une fraction autonome
  • Comment est calculé le perkilométrage d'une fraction autonome?
  • Est-il possible de modifier le perkilométrage d'une fraction autonome?
• Quels sont les droits et obligations des propriétaires de fractions autonomes?
• Utilité et exemples de fractions autonomes
• Foire aux questions sur les fractions autonomes

Qu'est-ce qu'une Fraction Autonome? (Hautâ–²)

Une fraction autonome est une partie d'un immeuble ou d'un ensemble d'immeubles qui peut être la propriété exclusive d'une personne physique ou morale et être vendue de manière autonome, indépendamment des autres fractions et parties communes de la copropriété.Ce sont normalement des appartements, des garages, des magasins ou des bureaux insérés dans des bâtiments avec des zones à usage collectif, telles que des couloirs, des escaliers et des ascenseurs, des terrasses, des pièces en copropriété ou des pièces à usage commun.

Les fractions autonomes ont une entrée indépendante et disposent de leurs propres espaces et installations. Dans le cas des places libres pour le stationnement des véhicules, dans les garages de copropriété, elles ne sont généralement pas constituées en fraction autonome, mais sont rattachées à une certaine fraction.

Types de fractions autonomes (Hautâ–²)

Les fractions autonomes peuvent être classées selon leur utilisation:

• Résidentiel: appartements résidentiels, appartements touristiques, étage de la maison (à condition que la division ait été effectuée), garages et autres types de logements privés constitués sous un régime de propriété horizontal;
• Commercial: magasins, bureaux, bureaux et autres espaces pour activités commerciales et professionnelles;
• Industriel: entrepôts, usines et autres espaces destinés à l'activité industrielle, à condition qu'ils soient constitués sous un régime de propriété horizontale;
• Mixte: fractions qui combinent différentes utilisations, comme le logement et le commerce, ou les bureaux et l'industrie.

Législation applicable aux fractions autonomes (Haut▲)

La législation portugaise qui réglemente les fractions autonomes et les copropriétés se trouve dans le Code civil, notamment dans les articles 1414.º à 1438.º-A.

Ces articles établissent les règles horizontales de propriété, définissant les droits et obligations des propriétaires, les parties communes de l'immeuble et les responsabilités liées à l'administration et à l'entretien de la copropriété.

Aspects techniques (Hautâ–²)

La fraction autonome est identifiée par une (ou plusieurs) lettre majuscule ou un chiffre, généralement de bas en haut, et commençant par la lettre « A », (après la lettre « Z » suit la lettre « AA », etc.) suivie par une description détaillée des superficies, des limites et des caractéristiques de l'espace.

La délimitation et la description des fractions autonomes sont effectuées par un technicien compétent, tel qu'un architecte ou un ingénieur, dans un acte notarié ( Titre Constitutif de Propriété Horizontale ) et enregistré au Bureau du Cadastre. En plus de la description et de l'identification des fractions, le "permilage" de chaque fraction doit faire partie du Titre Constitutif (voir ci-dessous comment cela est déterminé). C'est ce permis qui sert à déterminer la participation de chaque fraction aux charges de la copropriété, ainsi que le nombre de voix du propriétaire, pour les besoins de l'assemblée générale de la copropriété.

Il est important que les fractions autonomes respectent les normes techniques et de sécurité applicables, telles que celles relatives à la construction, aux installations électriques et gazières, à l'isolation thermique et acoustique, entre autres.

Aspects financiers et fiscaux d'une fraction autonome (Hautâ–²)

L'achat et la vente d'une fraction autonome impliquent plusieurs coûts, tels que le prix d'acquisition, les taxes, les frais et dépenses avec les actes et les enregistrements. De plus, les propriétaires de fractions autonomes sont responsables du paiement des charges de copropriété, qui comprennent les dépenses d'entretien et de conservation des parties communes.

En ce qui concerne les impôts, les propriétaires de fractions autonomes doivent s'acquitter de l'impôt foncier communal (IMI), qui est calculé en fonction de la valeur imposable du bien et du taux fixé par la commune. Les autres taxes pertinentes comprennent l'impôt sur les mutations onéreuses de biens immobiliers (IMT), applicable à l'achat et à la vente de fractions autonomes, et le droit de timbre, qui est prélevé sur l'acte et d'autres transactions liées à l'immobilier.

Comment est calculé le perkilométrage d'une fraction autonome? (Haut▲)

Le permil d'une fraction autonome est calculé en fonction de la proportion de la valeur de la fraction par rapport à la valeur totale de l'immeuble.Cette valeur est généralement attribuée lors de la première évaluation de la propriété pour l'inscription dans la matrice foncière urbaine, en règle générale, par le constructeur et prend en compte plusieurs facteurs, tels que: la surface utile de la fraction, la dépendance superficie (garages, balcons et terrasses, rangements, etc.), l'emplacement et la qualité des finitions. C'est-à-dire qu'il peut même arriver qu'une fraction qui a une surface utile inférieure à une autre fraction ait un permil plus élevé. Cette valeur apparaîtra dans le livret de propriété:

Pour calculer le pourcentage d'une fraction, voici les étapes:

1. La valeur de la fraction autonome est calculée en tenant compte des critères mentionnés ci-dessus.
2. La valeur totale du bâtiment est calculée en ajoutant la valeur de toutes les fractions autonomes et des espaces communs.
3. Divisez la valeur de la fraction autonome par la valeur totale de l'immeuble et multipliez le résultat par 1 000 (puisque le permil est exprimé en parties pour mille).

Par exemple, si une fraction autonome a une valeur de 150 000 euros et que la valeur totale de l'immeuble est de 1 000 000 euros, le perkilométrage de cette fraction sera:

(150 000 / 1 000 000) x 1 000 = 150 permil (ou 15 % du total)

La fraction permilage est utilisée pour déterminer deux valeurs:

• La quote-part à verser dans la charge de copropriété, relative aux charges d'entretien et de conservation des parties communes de la copropriété (paiement des services communs tels que l'eau, l'électricité, les ascenseurs, le nettoyage, etc.), ainsi que la contribution au portage travaux (peinture, réfection de toiture, etc.).
• Et le nombre de voix attribuées à chaque copropriétaire, lors de l'assemblée de copropriété, bien que cette répartition puisse être équitable si celle-ci est décidée en assemblée de copropriété.

Est-il possible de modifier le perkilométrage d'une fraction autonome?(Haut▲)

Oui, il est possible de modifier le perkilométrage d'une fraction autonome, à condition qu'il y ait un accord entre tous les propriétaires de la fraction et que le changement soit dûment justifié, comme dans le cas de travaux d'agrandissement ou de rénovation qui modifient la superficie ou la valeur de la fraction. Pour changer le permilage, il faut changer le titre constitutif de la propriété horizontale et enregistrer le nouveau permilage au bureau d'enregistrement foncier.

Quels sont les droits et obligations des propriétaires de fractions autonomes? (Haut▲)

Les propriétaires de fractions autonomes ont des droits et des obligations (Code civil, aux articles 1414.º à 1438.º-A), afin de garantir une coexistence harmonieuse et une bonne gestion de la copropriété. Parmi les principaux droits et obligations, on distingue les suivants:

Droits:

• Droit d'usage et de jouissance: les propriétaires ont le droit d'utiliser et de jouir de leurs fractions autonomes et des parties communes de l'immeuble;
• Participation à l'administration de la copropriété: les propriétaires ont le droit et l'obligation de participer à l'administration de la copropriété, pouvant être élus à des postes dans l'organe d'administration, par l'intermédiaire de l'assemblée des propriétaires;
• Avoir accès et utiliser les parties communes de l'immeuble, conformément à sa destination et aux règles établies dans le titre constitutif de la propriété horizontale;
• Exiger le respect des obligations des autres copropriétaires, notamment le paiement des charges de copropriété et l'entretien des parties communes.

Obligations:

• Contribuer aux frais d'entretien et de conservation des parties communes de l'immeuble, en payant les charges de copropriété établies en fonction du permilage de sa fraction autonome;
• Obligations de conservation: les propriétaires sont responsables de l'entretien et de la conservation de leurs fractions autonomes et doivent contribuer aux frais d'entretien des parties communes;
• Respecter les normes légales et les dispositions de l'acte de propriété horizontale, ainsi que les décisions prises lors de l'assemblée des copropriétaires;
• Ne pas effectuer d'activités qui causent des désagréments, des dérangements ou des dommages aux autres propriétaires ou résidents de l'immeuble;
• Permettre l'accès à sa fraction autonome, lorsque nécessaire, pour effectuer des travaux ou des inspections dans leles parties communes de l'immeuble ou des fractions voisines, à condition que les modalités et conditions établies par la loi soient respectées.

Utilité et exemples de fractions autonomes (Haut▲)

Les fractions autonomes sont une solution courante dans les zones urbaines, où la densité de population et la nécessité d'optimiser l'utilisation de l'espace justifient la construction de bâtiments à plusieurs unités résidentielles ou commerciales. Ces espaces sont particulièrement utiles pour les personnes à la recherche de logements, de bureaux ou de magasins dans des emplacements centraux avec un accès facile aux services et aux infrastructures.

Voici des exemples de fractions autonomes:

1. Un appartement dans un immeuble résidentiel de plusieurs unités;
2. Un bureau situé dans un centre d'affaires;
3. Un magasin dans un centre commercial;
4. Un atelier dans un complexe industriel.

Foire aux questions sur les fractions autonomes (Hautâ–²)