Cadastre Foncier, découvrez tout sur ce document en 2023

Indice

• Le cadastre, qu'est-ce que c'est?
• Caderneta Predial, quelles informations contient-elle?
• A quoi sert un manuel immobilier?
• Où et comment obtenir le Registre Foncier?
• Qui peut demander un cadastre?
• Quelle est la validité du Registre Foncier?
• Comment mettre à jour la Caderneta Predial Urbana?
• Como saber se paga IMI a mais?

Caderneta Predial, o que é?

A Caderneta Predial Urbana e Rústica (também designada Certidão Matricial) é um documento documento de identificação único para qualquer prédio (apartamentos, moradias, lojas, escritórios, edifícios, terrenos, etc.), rústico ou urbano, constituído ou não em propriedade horizontal (com mais do que uma fração), suscetível de pagamento do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis). A Caderneta Predial é emitida pela AT-Autoridade Tributária e identifica a localização, o(s) proprietário(s), composição, características, valor tributável do imóvel e comprova a situação regularizada da matriz.

Il existe deux modèles officiels: la matrice urbaine informatisée du bâti et le cadastre urbain à bâtir, définis dans les termes suivants:

1. Modèle A — bâtiment urbain en propriété horizontale ou bâtiment urbain en propriété totale avec des étages ou des divisions susceptibles d'utilisation indépendante ;
2. Modèle B — immeuble urbain en pleine propriété, sans étages ni divisions susceptibles d'utilisation indépendante, terrain à bâtir ou immeuble urbain de type « autres ».

Caderneta Predial, quelles informations contient-elle ?

Le registre foncier contient, pour la propriété ou les fractions qui y sont inscrites (appartements, magasins, etc.), la description de l'immeuble, son emplacement et son identification, les données relatives à l'évaluation de l'immeuble, les données d'évaluation de celui-ci à des fins de calcul .d'impôts, localisation et éléments des unités autonomes, les titulaires et informations concernant les exonérations fiscales.

Voici les principaux éléments qui apparaissent dans un livre de construction:

• Propriétaires - nom, identification fiscale et résidence des propriétaires, usufruitiers ou propriétaires superficiaires (titulaire du droit superficiaire d'un bien) ;
• Identification du bâtiment - le district, le comté, la paroisse et l'article matriciel (numéro attribué par le bureau des impôts);
• Emplacement - adresse complète de la propriété, confrontations ou numéro de police, le cas échéant ;
• Description du bâtiment - type de bâtiment (rustique / urbain) et type de régime de propriété (horizontal / total);
• Orientation solaire - nord, sud, est, ouest ;
• Zones de construction - à savoir la superficie totale du terrain, la zone d'implantation du bâtiment et la superficie brute totale et privative ;
• Fraction autonome -indication de l'étage/lettre correspondant à l'emplacement de la fraction ;
• Emplacement de la fraction - indiquant le sol ;
• Éléments de la fraction - attribution ou destination pour laquelle elle est destinée, typologie ou nombre de divisions, permilage et nombre d'étages de la fraction ;
• Zones de fraction - surface brute privée et surface brute dépendante ;
• Données d'évaluation de la propriété - année d'enregistrement dans la matrice, VPT - Valeur fiscale de l'actif du bâtiment ou de la fraction et l'année respective au cours de laquelle elle a été attribuée et la formule de calcul du VPT ;

A quoi sert un manuel immobilier ?

Le cadastre est essentiel dans la transaction d'achat ou de vente d'une maison.

Mais son importance ne s'arrête pas là. Ce document est à un bien ce que la Carte de Citoyen est à un particulier. Sans elle, il n'est pas possible d'acheter ou de vendre une propriété, de demander la réévaluation de sa valeur nette, de louer les services d'eau et d'électricité, etc.

Le cadastre est le document le plus important pour soutenir les processus de vente d'une propriété (dans le contrat d'achat et de vente ou dans l'acte de vente), ainsi que pour les situations suivantes:

1 - Vendre votre maison ou autre type de propriété:

• Pour tous les processus dans lesquels il est nécessaire d'obtenir des informations sur le bâtiment et/ou son(ses) propriétaire(s). Par exemple, si vous souhaitez vendre votre maison ou une autre propriété par l'intermédiaire d'une agence immobilière, vous aurez besoin du registre foncier respectif, qui contient le numéro de matrice pour la préparation des contrats de médiation immobilière, des contrats de promesse d'achat et de vente, etc. ;
• Sa présentation lors de l' acte de vente ou, en son remplacement, le Certificat de Contenu est obligatoire ;
• Pour l'élaboration des démarches de crédit bancaire pour l' achat d'un bien immobilier. Les banques ont besoin de ce document, soit aux fins d'évaluation du bien et d'ouverture de la procédure, soit pour vérifier la situation fiscale du bien;
• Pour obtenir un Certificat Energétique (document indispensable lors du démarrage d'unprocessus de promotion et de vente du bien);

2 - Pour des raisons fiscales:

• Pour le calcul des taxes IMI, Supplémentaires à l'IMI ou IMT, qui sont déterminées en fonction de la VPT (Tax Asset Value) de l'immeuble, ou de la fraction autonome qui y est inscrite et dont la valeur figure au Registre Foncier ;
• Si vous souhaitez obtenir des informations sur l' historique du bien: depuis les informations sur le terrain, en passant par la construction, les ventes éventuelles et successives, les successions héréditaires, les hypothèques, la situation fiscale (saisies, privilèges, etc.) et matrice du bien, etc.

• Pour la conclusion des contrats d'eau, de gaz et d'électricité ;
• Pour l'élaboration des processus d'urbanisme ;
• Faire ou modifier une inscription au Bureau de la publicité des droits ;

Comment obtenir le Registre Foncier ?

Il existe deux manières, toutes deux juridiquement valables, d'obtenir le cadastre d'un immeuble rural ou urbain, à savoir :

• Si vous êtes propriétaire de la propriété, vous pouvez obtenir la Caderneta Predial Online via Internet en utilisant le portail des finances. C'est le moyen privilégié pour obtenir votre Caderneta Predial car, en plus d'être le moyen le plus rapide et le plus pratique, il n'entraîne aucun frais pour le demandeur.
  Pour cela, il vous suffit de vous authentifier sur le Portail Finance à l'aide de votre code d'accès personnel, et d'accéder à la page suivante: Accueil > Vos Services > Obtenir > Preuves > IMI > Caderneta Predial. Sur cette page, vous verrez les propriétés que vous possédez et la valeur patrimoniale respective. En cliquant sur "Caderneta", vous pouvez obtenir le livre de construction au format PDF ou l'imprimer.
• Alternativement, vous pouvez obtenir le Caderneta Predial en personne (payant) dans n'importe quel bureau des impôts, à condition que vous soyez l'un des propriétaires légitimes. Il est nécessaire de connaître le numéro de matrice de la propriété et de présenter votre pièce d'identité (carte de citoyen ou carte d'identité).

L'AT-Autoridade Tributária a publié une vidéo qui décrit étape par étape comment obtenir la Caderneta Predial en utilisant son portail:

Qui peut demander un cadastre ?

Vous ne pouvez obtenir le Cadastre d'un immeuble rural ou urbain que s'il fait partie de votre patrimoine, c'est-à-dire si vous êtes l'un des propriétaires légitimes du bien en question, ou un représentant légal.

Consulter un livre foncier tiers

Bien que le Registre Foncier soit un document qui n'est pas fourni aux tiers, alternativement, vous pouvez obtenir une version simplifiée (qui reprend une partie des informations contenues dans le Manuel de la Propriété) en demandant un Certificat de Cadastre, le Dossier Technique du Logement ou le Dossier Technique du Logement. Licence, au conseil municipal de la zone où se trouve la propriété.

Quelle est la validité du Registre Foncier ?

La Caderneta Predial est valable 12 mois, qu'elle ait été demandée en personne au guichet des finances ou via le portail en ligne, après quoi vous devrez en demander une nouvelle. La date d'émission apparaît au bas de ce document. L'idéal serait d'émettre un nouveau livre de construction via Internet sur le portail Web Finance, car il s'agit de la méthode la plus simple et la moins coûteuse. Alternativement, vous pouvez vous rendre dans n'importe quel bureau des impôts et demander ce document, en payant les frais associés.

Comment et où mettre à jour la Caderneta Predial Urbana ?

L'importance de maintenir les données de la Caderneta Predial correctes et à jour est grande, tant pour évaluer votre propriété (si vous avez besoin de promouvoir sa vente), soit en ce qui concerne les taxes à payer, soit pour le fins d'un acte d'achat et de vente. Il est normal que certaines données soient périmées voire erronées : les zones, la valeur patrimoniale, les propriétaires du bien ou encore la toponymie de l'adresse. Découvrez comment corriger le Registre Foncier :

• En ce qui concerne la promotion et la vente de votre bien, le prix de vente au mètre carré est l'un des paramètres fondamentaux qui peuvent attirer ou repousser les intéressés. D'où l'importance des surfaces inscrites au Livret d'Immeuble pour refléter la réalité du bien (surface totale du terrain ; surface d'implantation de l'immeuble ; surface brute de construction ; surface brute dépendante et surface brute privative). Si ceux-ci sont incorrects, parce qu'il y a eu un projet de rénovation ou une erreur initiale, vous devez vous adresser au bureau des impôts pour corriger les informations erronées. Si les données du Registre Foncier du Cadastre ne sont pas conformes à celles mentionnées au Registre Foncier, vous devrez vous présenter au bureau d'enregistrement, muni du Cadastre mis à jour, pour demander leur rectification.
• En matière fiscale, la Valeur Actuelle de l'Actif (CIMI) mentionnée au Registre Foncier est la valeur utilisée pour calculer l'IMI, en plus de l'IMI et de l'IMT, d'où l'importance de tenir à jour cette valeur. Si vous souhaitez mettre à jour la valeur de l'actif, vous devrez remplir le modèle IMI 1, le remettre au bureau des impôts ou via le site Web des finances. La correction de cette valeur aura un impact positif ou négatif sur les impôts à payer dans le futur, d'où l'importance d'utiliser lesimulateur finance VPT avant de prendre une telle décision. En d'autres termes, à la suite de la réévaluation de la valeur des fonds propres par le ministère des Finances, la valeur de la VPT peut augmenter ou diminuer, reflétée également dans la valeur des impôts à payer.
• Au cas où il y aurait d'autres changements, par ex.après une procédure de transfert de propriété ( vente, donation, succession, divorce, etc.) vous devrez vous rendre au Bureau du Cadastre pour changer les titulaires du bien.
• Parfois, l'adresse dans la Caderneta Predial est erronée, soit parce que la rue a changé de nom, soit parce que l'identification du numéro de maison a changé (cela arrive souvent dans les lotissements nouvellement construits). Vous devrez vous rendre au bureau des impôts pour demander la mise à jour de la matrice. Si nécessaire, rendez-vous d'abord au bureau d'enregistrement foncier pour mettre à jour l'enregistrement de la propriété, afin que les deux documents : le registre foncier et le certificat d'enregistrement foncier permanent soient tous les deux conformes. En vous présentant aux guichets respectifs, vous devrez vous munir d'un Certificat toponymique, demandé à la mairie, déclarant que le nom de la rue X a changé en Y.Dans le cas où le cadastre est correct, lorsque vous vous rendez au guichet des finances, soyez accompagné du certificat foncier permanent mis à jour.

Comment tirer parti du cadastre à votre avantage

L'importance de la Caderneta Predial va au-delà de la simple consultation à des fins bureaucratiques ou juridiques. Découvrez comment utiliser les données respectives à votre avantage, savoir si vous pouvez réduire la valeur de la taxe municipale (IMI) sur votre maison ou comment la valoriser si vous décidez de la mettre en vente.

Comment savoir si vous pouvez payer moins IMI ?

Comme mentionné ci-dessus, la Caderneta Predial vous permet de connaître la VPT - Valeur de l'actif tributaire que l'administration fiscale a attribuée à votre propriété au moment de l'émission. C'est sur la base de cette valeur que sont calculées deux taxes : l' IMT - Taxe Communale sur les Mutations de Propriété et l' IMI - Taxe Foncière Communale.

Le VPT des propriétés est automatiquement mis à jour par le Département des finances tous les 3 ans, en appliquant à la valeur enregistrée dans la Caderneta Predial, un facteur calculé à 75% du coefficient de dévaluation de la monnaie publié annuellement dans le Diário da República. Au cours de la dernière décennie, ce coefficient est resté pratiquement inchangé (depuis 2018, ce coefficient est de 1,00). Mais la valeur de l'actif peut subir une dévaluation au fil du temps, vous obligeant à payer chaque année un montant obsolète de la taxe IMI, et cette mise à jour n'est pas automatique. Si la valeur du VPT est supérieure à ce qu'elle était censée être, alors voici une opportunité d'économiser de l'argent et de demander sa réévaluation.

1. La première étape pour savoir si tel est votre cas sera de consulter le VPT de votre propriété dans la Caderneta Predial.
2. Accédez ensuite au simulateur sur le portail des finances et recherchez l'emplacement de votre propriété sur la carte jusqu'à ce que vous trouviez les coefficients nécessaires au calcul de l'IMI
3. Enfin, utilisez ce simulateur pour déterminer l'évaluation correcte de votre propriété et quel IMI vous devriez payer.
4. Si le montant actuel que vous payez en IMI est supérieur à celui indiqué par le simulateur, il est temps de demander une réévaluation de la valeur patrimoniale de votre propriété. Pour ce faire, remplissez le modèle IMI 1 et remettez-le au bureau des finances.
5. En option, vous pouvez accéder ici pour le simulateur Déco;

Si vous demandez à l'administration fiscale une nouvelle évaluation de votre propriété, cela n'aura d'effet que sur le règlement IMI de l'année suivante, pour cela, vous devrez envoyer la demande de réévaluation jusqu'au 31 décembre de l'année en cours

La valeur nette imposable des biens est automatiquement mise à jour par la Direction Financière tous les trois ans, sur la base des coefficients de dévaluation des devises, entraînant une augmentation de la valeur nette du bien. Cependant, malheureusement, cette revue ne couvre pas d'autres variables utilisées dans le calcul du VPT, telles que par exemple. les coefficients de vieillissement (l'âge du bien), ou les coefficients de localisation. Ainsi, demander une nouvelle expertise du bien est le seul moyen de faire baisser l'impôt à payer. La demande est gratuite, mais ne peut être faite que si au moins trois ans se sont écoulés depuis la dernière évaluation. Ainsi, si vous avez déjà soumis cette candidature en 2020 ou 2021, vous ne pourrez toujours pas la soumettre en 2022.

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Allez-vous vendre votre maison ? Apprenez à évaluer la valeur de vente

Si vous souhaitez vendre votre maison, l'une des premières tâches consiste à déterminer le juste prix pour la mettre en vente. Afin de déterminer le prix le plus ajusté au marché, les zones répertoriées dans la Caderneta Predial sont essentielles. Non seulement parce que c'est la première information que les clients intéressés voudront connaître, mais aussi parce que les agents immobiliers utilisent la valeur des surfaces contenues dans ce document pour promouvoir leur vente.

Souvent, les domaines qui apparaissent dans le livret ne sont pas corrects face à la réalité. Si la différence est importante, cela peut avoir un impact sur le choix du bon prix pour vendre votre maison. Si les superficies mentionnées dans la Caderneta sont plus petites que les superficies réelles, envisagez alors de demander une mise à jour de la Caderneta Predial, en vous rendant au bureau des finances. Bien que ce changement puisse avoir un certain impact négatif sur le règlement futur des taxes (IMI ou IMT), l'augmentation du prix de vente le justifie pleinement.