Caderneta Predial

Índice

• Caderneta Predial, o que é?
• Caderneta Predial, que informações contém?
• Para que serve a Caderneta Predial?
• Onde e como obter a Caderneta Predial?
• Quem pode pedir a Caderneta Predial?
• Qual a validade da Caderneta Predial?
• Como atualizar a Caderneta Predial Urbana?
• Como saber se paga IMI a mais?

Caderneta Predial, o que é?

A Caderneta Predial Urbana e Rústica (também designada Certidão Matricial) é um documento documento de identificação único para qualquer prédio (apartamentos, moradias, lojas, escritórios, edifícios, terrenos, etc.), rústico ou urbano, constituído ou não em propriedade horizontal (com mais do que uma fração), suscetível de pagamento do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis). A Caderneta Predial é um documento emitido pela AT-Autoridade Tributária e identifica a localização, o(s) proprietário(s), composição, características, valor tributável do imóvel e comprova a situação regularizada da matriz.

Existem dois modelos oficiais: a matriz predial urbana informatizada e a caderneta predial urbana de prédio, definidas nos seguintes termos:

1. Modelo A — prédio urbano em propriedade horizontal ou prédio urbano em propriedade total com andares ou divisões suscetíveis de utilização independente;
2. Modelo B — prédio urbano em propriedade total, sem andares nem divisões suscetíveis de utilização independente, terreno para construção ou prédio urbano do tipo “outro”.

Caderneta Predial, que informações contém?

A Caderneta Predial contém, relativamente ao prédio ou frações nela inscritos (apartamentos, lojas, etc.), a descrição do prédio, a sua localização e identificação, os dados referentes à avaliação do prédio, os dados de avaliação do mesmo para fins de cálculo de impostos, localização e elementos das frações autónomas, os titulares e informações relativas a isenções fiscais.

Estes são os principais elementos que constam na caderneta predial:

• Titulares - nome, identificação fiscal e residência dos proprietários, usufrutuários ou superficiários (titular do direito de superfície de um imóvel);
• Identificação do prédio - o distrito, concelho, freguesia e artigo matricial (número atribuído pelo Serviço de Finanças);
• Localização - morada completa do imóvel, confrontações ou número de polícia, caso exista;
• Descrição do prédio - tipo de prédio (rústico / urbano) e tipo de regime de propriedade (horizontal / total);
• Orientação solar - norte, sul, nascente, poente;
• Áreas do prédio - nomeadamente a área total do terreno, a área de implantação do edifício e a área bruta privativa e total;
• Fração autónoma -indicação do andar / letra correspondente à localização da fração;
• Localização da fração - indicando o andar ;
• Elementos da fração - afetação ou fim a que se destina, tipologia ou número de divisões, permilagem e número de andares da fração;
• Áreas da fração - área bruta privativa e área bruta dependente;
• Dados de avaliação do imóvel - ano de inscrição na matriz, VPT- Valor Patrimonial Tributário do prédio ou fração e o respetivo ano em que foi atribuído e a fórmula de cálculo do VPT;

Para que serve a Caderneta Predial?

A Caderneta Predial é essencial na transação de compra ou venda de uma casa.

Mas a sua importância não se esgota aqui. Este documento é para um imóvel o que o Cartão de Cidadão é para um indivíduo. Sem ela, não é possível comprar ou vender um imóvel, pedir a reavaliação do seu valor patrimonial, contratar serviços de água e eletricidade, etc.

A Caderneta Predial é o documento mais importante para apoiar os processos de venda de um imóvel (na promessa de compra e venda, ou na escritura), bem como para as seguintes situações:

1 - Vender a sua casa ou outro tipo de imóvel:

• Para todos os processos onde é necessário obter informações sobre o prédio e/ou o(s) seu(s) proprietário(s). Por exemplo, se pretende vender a sua casa ou outro imóvel através de uma agência imobiliária, esta irá requerer a respetiva Caderneta Predial que contém o número matricial para a elaboração de Contratos de Mediação Imobiliária, Contratos Promessa de Compra e Venda, etc.;
• É obrigatório apresentá-la no momento da escritura de compra e venda ou, em sua substituição, a Certidão de Teor;
• Para a elaboração de processos de crédito bancário para a compra de um imóvel. Os bancos necessitam deste documento, seja para efeitos de avaliação do imóvel e abertura do processo, seja para poderem verificar a situação fiscal do mesmo;
• Para a obtenção de um Certificado Energético (documento imprescindível sempre que se inicia um processo de promoção e venda do imóvel);

2 - Por motivos fiscais:

• Para o cálculo dos impostos IMI, Adicional ao IMI ou IMT, que são determinados em função do VPT (Valor Patrimonial Tributário) do prédio, ou da fração autónoma nele inscrita e cujo valor consta na Caderneta Predial;
• Caso pretenda obter informações sobre o histórico do imóvel: desde informações sobre o terreno, passando pela construção, eventuais e sucessivas vendas, sucessões hereditárias, hipotecas, situação fiscal (arrestos, penhoras, etc.) e propriedade matricial, etc.

• Para a celebração de contratos de água, gás e eletricidade;
• Para a elaboração de processos de planeamento urbanístico;
• Para fazer ou alterar um registo na Conservatória do Registo Predial;

Como obter a Caderneta Predial?

Existem duas formas, ambas com validade legal, para obter a Caderneta Predial de um prédio rústico ou urbano, nomeadamente:

• Se for o proprietário do imóvel, pode obter a Caderneta Predial Online via Internet recorrendo ao Portal das Finanças. Esta é a via preferencial pois, além de ser a forma mais rápida e cómoda, não acarreta quaisquer custos para o requerente.
  Para tal basta aceder ao Portal das Finanças usando o seu código de acesso pessoal, e aceder à seguinte página em: Início > Os Seus Serviços > Obter > Comprovativos > IMI > Caderneta Predial. Nesta página irá surgir todo o seu património, listando os imóveis de que é proprietário e o respetivo valor patrimonial. Ao clicar em "Caderneta" poderá obter a caderneta predial em formato PDF, ou imprimi-la.
• Em alternativa, pode obter a Caderneta Predial presencialmente (com custos) em qualquer repartição de finanças, desde que seja um dos legítimos proprietários. É necessário saber o número matricial do imóvel e apresentar o seu documento de identificação (Cartão de Cidadão ou Bilhete de Identidade).

A AT-Autoridade Tributária publicou um vídeo que descreve passo a passo como obter a Caderneta Predial recorrendo ao seu portal:

 

Quem pode pedir a Caderneta Predial?

Só pode obter a Caderneta Predial de um prédio rústico ou urbano se este fizer parte do seu património, ou seja, se for um dos legítimos proprietários do imóvel em causa, ou um dos seus representantes legais.

Consultar a caderneta predial de terceiros

Embora a Caderneta Predial seja um documento que não é facultado a terceiros, pode em alternativa obter uma versão simplificada (que contém parte da informação que consta na Caderneta) solicitando uma Certidão do Registo Predial, a Ficha Técnica de Habitação ou a Licença de Habitação, na Câmara Municipal da área onde o imóvel se localiza.

Qual a Validade da Caderneta Predial?

A Caderneta Predial tem a validade de 12 meses, quer seja pedida presencialmente ao balcão das finanças ou através do portal online, findos os quais terá de pedir uma nova. A data de emissão consta no final deste documento. Idealmente, emita uma nova caderneta predial via Internet no portal web das Finanças, por ser o método mais fácil e isento de custos. Em alternativa, pode dirigir-se a qualquer Repartição de Finanças e solicitar este documento, pagando os custos associados.

Como e onde atualizar a Caderneta Predial Urbana?

É muito importante manter os dados da Caderneta Predial corretos e atualizados, seja para efeitos de valorização do seu imóvel (caso necessite de promover a sua venda), seja no que diz respeito aos impostos a pagar, seja para efeitos de uma escritura de compra e venda. É normal que alguns dados estejam desatualizados ou mesmo incorretos: as áreas, o valor patrimonial, os proprietários do imóvel ou a toponímia da morada. Saiba como corrigir a Caderneta Predial:

• No que diz respeito à promoção e venda do seu imóvel, o preço de venda por metro quadrado é um dos parâmetros fundamentais que pode atrair ou repelir os interessados. Daí a importância das áreas inscritas na Caderneta Predial refletirem a realidade do imóvel (área total do terreno; área de implantação do edifício; área bruta de construção; área bruta dependente e área bruta privativa). Se estas estiverem incorretas, porque existiu um projeto de remodelação ou por um erro inicial, deverá dirigir-se ao serviço de finanças para corrigir a informação errada. Se os dados da Conservatória do Registo Predial não estiverem conformes com os mencionados na Caderneta Predial, terá de se dirigir à Conservatória, com a Caderneta Predial atualizada, para solicitar a sua correção.
• No que diz respeito aos impostos, o Valor Patrimonial Atual (CIMI) mencionado na Caderneta Predial é o valor usado para calcular o IMI, o adicional ao IMI e o IMT, daí a importância de manter este valor atualizado. Caso pretenda atualizar o Valor Patrimonial, terá de preencher o Modelo 1 do IMI, entregá-lo no Serviço de Finanças, ou através do site das Finanças. A correção deste valor terá um impacto positivo ou negativo nos impostos a pagar no futuro, daí a importância de usar previamente o simulador de VPT das finanças antes de tomar tal decisão. Ou seja, em resultado da reavaliação do valor patrimonial pelas Finanças, o valor do VPT pode subir ou descer, o que se reflete também no valor dos impostos a pagar.
• Caso existam outras alterações, ex. após um processo de transferência de propriedade (venda, doação, herança, divórcio, etc.) terá de se dirigir à Conservatória do Registo Predial para alterar os titulares do imóvel.
• Por vezes a morada que consta na Caderneta Predial está errada, seja porque a rua mudou de nome, seja porque a identificação do número da porta se alterou (acontece muito em loteamentos de construção recente). Terá de se dirigir ao Serviço de Finanças para solicitar a atualização matricial. Se for caso disso, dirija-se primeiro à Conservatória do Registo Predial para atualizar o registo do imóvel, para que ambos os documentos: a Caderneta Predial e a Certidão Permanente do Registo Predial fiquem ambos conformes. Ao dirigir-se às respetivas repartições, terá de se munir de uma Certidão Toponímica, pedida na Câmara Municipal, declarando que a rua X mudou o nome para Y. Se o registo predial estiver correto, ao dirigir-se ao balcão das finanças, não se esqueça de levar consigo a Certidão Permanente do Registo Predial atualizada.

Como tirar partido da Caderneta Predial em seu benefício

A importância da Caderneta Predial vai além da simples consulta para fins burocráticos ou legais. Saiba como usar os respetivos dados em seu benefício, descobrindo se pode baixar o imposto municipal (IMI) da sua casa, ou como valorizá-la se decidir colocá-la à venda.

Como saber se pode pagar menos IMI?

Como referido anteriormente, a Caderneta Predial permite-lhe saber o VPT - Valor Patrimonial Tributário que a Autoridade Tributária atribuiu ao seu imóvel, à data da sua emissão. É com base nesse valor que são calculados dois impostos: o IMT - Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis e o IMI - Imposto Municipal sobre Imóveis.

O VPT dos imóveis é atualizado automaticamente pelas Finanças de 3 em 3 anos, aplicando ao valor inscrito na Caderneta Predial um fator calculado em 75% do coeficiente de desvalorização da moeda publicado anualmente em Diário da República. Na última década este coeficiente tem-se mantido quase inalterado (desde 2018 que este coeficiente é de 1.00). Mas o valor patrimonial pode sofrer desvalorização ao longo do tempo, fazendo com que pague todos os anos um valor de imposto IMI desatualizado, e essa atualização não é automática. Se o valor do VPT for superior ao que era suposto, então aqui está uma oportunidade para poupar dinheiro e pedir a sua reavaliação.

1. O primeiro passo para find out if this is your case será consultar o VPT do seu imóvel na Caderneta Predial.
2. Em seguida, aceda ao simulador no Portal das Finanças e procure a localização do seu imóvel no mapa até encontrar os coeficientes necessários para o cálculo do IMI
3. Por fim, use este simulador para apurar a correta valorização do seu imóvel e qual o imposto predial que deveria estar a pagar.
4. Se o valor atual que está a pagar de IMI for superior ao indicado pelo simulador, então é altura de pedir uma reavaliação do Valor Patrimonial do seu imóvel. Para tal, preencha o Modelo 1 do IMI e entregue-o ao balcão das Finanças.
5. Pode opcionalmente acederaqui ao simulador da Deco ;

Se pedir à Autoridade Tributária uma nova avaliação do seu imóvel, esta só produzirá efeitos na avaliação do IMI no ano seguinte, para o qual terá de submeter o pedido de reavaliação até 31 de dezembro do ano corrente

O valor tributável dos imóveis é atualizado automaticamente pelas Finanças de três em três anos, com base nos coeficientes de desvalorização da moeda, traduzindo-se num aumento do valor patrimonial. No entanto, infelizmente, esta revisão não abrange outras variáveis usadas no cálculo do VPT, ex. os coeficientes de antiguidade (a idade do imóvel), ou os coeficientes de localização. Assim, pedir uma nova avaliação do imóvel é a única forma de baixar o imposto a pagar. O pedido é gratuito, mas só pode ser feito caso tenham decorrido, no mínimo, três anos desde a última avaliação. Assim, se já submeteu este pedido em 2020 ou 2021, ainda não o poderá submeter em 2022.

Vai vender a sua casa? Saiba como valorizar o valor de venda

Se pretende vender a sua casa, uma das primeiras tarefas é determinar o preço certo para a colocar à venda. Para determinar o preço mais ajustado ao mercado, as áreas constantes da Caderneta Predial são essenciais. Não só por ser a primeira informação que os clientes interessados vão querer saber, como também porque os agentes imobiliários usam o valor das áreas constantes deste documento para promover a sua venda.

Muitas vezes as áreas que constam na caderneta não estão corretas face à realidade. Se a diferença for grande, pode impactar a escolha do preço certo para vender a sua casa. Se as áreas referidas na Caderneta forem inferiores às áreas reais, então considere solicitar uma atualização da Caderneta Predial, dirigindo-se ao balcão das finanças. Embora esta alteração possa ter um impacto negativo na futura liquidação de impostos (IMI ou IMT), o incremento no preço de venda justifica-o plenamente.