Caderneta Predial

A Caderneta Predial é um documento imprescindível para comprar ou vender a sua casa, mas não só. Tem uma importância comparável à do seu cartão de cidadão: sem ela não pode realizar determinados procedimentos legais. Saiba tudo sobre o que é uma Caderneta Predial, o que contém, para que é necessária, como obter a Caderneta Predial Online, como alterá-la, etc.

Caderneta Predial - exemplo de Caderneta Predial

Caderneta Predial, o que é?

A Caderneta Predial Urbana e Rústica (também designada Certidão Matricial) é um documento documento de identificação único para qualquer prédio (apartamentos, moradias, lojas, escritórios, edifícios, terrenos, etc.), rústico ou urbano, constituído ou não em propriedade horizontal (com mais do que uma fração), suscetível de pagamento do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis). A Caderneta Predial é um documento emitido pela AT-Autoridade Tributária e identifica a localização, o(s) proprietário(s), composição, características, valor tributável do imóvel e comprova a situação regularizada da matriz.

Existem dois modelos oficiais: o da matriz predial urbana informatizada e o da caderneta predial de prédio urbano, definidos nos seguintes termos:

  1. Modelo A — prédio urbano em regime de propriedade horizontal ou prédio urbano em regime de propriedade total com andares ou divisões suscetíveis de utilização independente;
  2. Modelo B — prédio urbano em regime de propriedade total, sem andares ou divisões suscetíveis de utilização independente, terreno para construção ou prédio urbano da espécie «outros».

Caderneta Predial, que informação contém?

Exemplo de Caderneta Predial Urbana

Na Caderneta Predial constam, para o imóvel ou frações nela inscritas (apartamentos, lojas, etc.), a descrição do prédio, a sua localização e identificação, os dados referentes à avaliação do prédio, os dados de avaliação do mesmo para efeitos de cálculo de impostos, localização e elementos da(s) frações autónomas, os titulares e a informação relativa às isenções fiscais.

Estes são os elementos principais que constam na caderneta predial do imóvel:

  • Titulares - nome, identificação fiscal e residência dos proprietários, usufrutuários ou superficiários (titular do direito de superfície de um imóvel);
  • Identificação do prédio - o distrito, concelho, freguesia e artigo matricial (número atribuído pela Repartição de Finanças);
  • Localização - morada completa do imóvel, confrontações ou número de polícia, caso exista;
  • Descrição do prédio - tipo de prédio (rústico / urbano) e o tipo de regime de propriedade (horizontal / total);
  • Orientação solar - norte, sul, nascente, poente;
  • Áreas do prédio - nomeadamente a área total do terreno, a área de implantação do edifício e a área bruta privativa e total;
  • Fração autónoma - indicação do andar / letra correspondente à localização da fração;
  • Localização da fração - com a indicação do andar;
  • Elementos da fração - afetação ou fim a que se destina, tipologia ou número de divisões, permilagem e número de andares da fração;
  • Áreas da fração - área bruta privativa e área bruta dependente;
  • Dados de avaliação do imóvel - ano de inscrição na matriz, VPT-Valor Patrimonial Tributário do prédio ou fração e o respetiva ano em que foi atribuído e a fórmula de cálculo do VPT;

Para que serve uma Caderneta Predial?

A Caderneta Predial é imprescindível na transação de compra ou venda de uma casa.

Mas a sua importância não termina aqui. Este documento está para um imóvel assim como o Cartão de Cidadão está para um individuo. Sem ela não é possível comprar ou vender um imóvel, solicitar a reavaliação do seu valor patrimonial, contratar serviços de água e luz, etc.

A Caderneta Predial é o documento mais importante como suporte aos processos de venda de um imóvel (no contrato de promessa de compra e venda, ou na escritura), bem como para as seguintes situações:

1 - Vender a sua casa ou outro tipo de imóvel:

  • Para todos os processos em que seja necessária a obtenção de informação sobre o prédio e/ou respetivo(s) proprietário(s). Por exemplo, se pretender vender a sua casa ou outro imóvel através de uma agência imobiliária, esta irá requerer a respetiva Caderneta Predial onde consta o número da matriz para a elaboração de Contratos de Mediação Imobiliária, Contratos Promessa de Compra e Venda, etc.;
  • É obrigatória a sua apresentação no ato da escritura de venda ou, em sua substituição, a Certidão de Teor;
  • Para a elaboração de processos de crédito bancário para compra de um imóvel. Os bancos necessitam deste documento, quer para efeitos de avaliação do imóvel e abertura do processo, quer para poder verificar a situação fiscal do mesmo;
  • Para obter um Certificado Energético (documento imprescindível sempre que inicia um processo de promoção e venda do imóvel);

2 - Por motivos fiscais:

  • Para o cálculo dos impostos IMI, Adicional ao IMI ou IMT, os quais são determinados em função do VPT (Valor Patrimonial Tributário) do prédio, ou da fração autónoma nele inscrita e cujo valor consta na Caderneta Predial;
  • Caso pretenda obter informações sobre o historial do imóvel: desde a informação sobre o terreno, passando pela construção, possíveis e sucessivas vendas, sucessões hereditárias, hipotecas, situação fiscal (arrestos, penhoras, etc.) e matricial do imóvel, etc.
3 - Outros motivos:
  • Para a celebração de contratos de água, gás e eletricidade;
  • Para a elaboração de processos de urbanismo;
  • Para efetuar ou alterar um registo na Conservatória do Registo Predial;

Como obter a Caderneta Predial?

Existem duas formas, ambas com validade jurídica, para obter a Caderneta Predial de um prédio rústico ou urbano, a saber:

  • Caso seja o proprietário do imóvel, poderá obter a Caderneta Predial Online através da Internet recorrendo ao Portal das Finanças. Esta é a via preferencial pois para além de ser a forma mais rápida e cómoda, não tem quaisquer custos para o requerente.
    Pata tal, bastará autenticar-se no Portal das Finanças usando o seu código pessoal de acesso, e aceder à seguinte página em: Inicio > Os Seus Serviços > Obter > Comprovativos > IMI > Caderneta Predial. Nesta página irá aparecer o todo o seu patrirmónio predial, listando os imóveis dos quais é proprietário e o respetivo valor patrimonial. Clicando em "Caderneta" poderá obter a caderneta predial em formato PDF, ou imprimi-la.
  • Alternativamente, poderá obter a Caderneta Predial de forma presencial (com custos) numa qualquer repartição de Finanças, desde que seja um dos legítimos proprietários. É necessário saber o número de matriz do imóvel e apresentar o seu documento de identificação (Cartão de Cidadão ou Bilhete de Identidade).

Como obter a Caderneta Predial no Site das Finanças

A AT-Autoridade Tributária publicou um vídeo que descreve passo a passo como obter a Caderneta Predial recorrendo ao seu portal:


Visualizar o Vídeo no YouTube


Quem pode pedir uma Caderneta Predial?

Só poderá obter a Caderneta Predial de um prédio rústico ou urbano se este fizer parte do seu património, isto é, se for um dos legítimos proprietários do imóvel em causa, ou um seu representante legal. 

Consultar uma caderneta predial de terceiros

Apesar da Caderneta Predial ser um documento que não é facultado a terceiros, em alternativa poderá obter uma versão simplificada (que contém parte da informação constante na Caderneta) solicitando uma Certidão do Registo Predial, a Ficha Técnica de Habitação ou a Licença de Habitação, na Câmara Municipal da área onde o imóvel está localizado. 

Qual é a Validade da Caderneta Predial?

A Caderneta Predial tem uma validade de 12 meses, quer tenha sido solicitada presencialmente no balcão das finanças ou através do portal online, sendo que após esse período terá que solicitar uma nova. A data de emissão consta no rodapé deste documento. O ideal será emitir uma nova caderneta predial através da Internet no portal web das Finanças, pois este é o método mais fácil e isento de custos. Em alternativa poderá dirigir-se a uma qualquer Repartição de Finanças e solicitar este documento, pagando os custos associados.

Como e onde atualizar a Caderneta Predial Urbana?

A importância de manter os dados da Caderneta Predial corretos e atualizados é grande, quer para efeitos de valorização do seu imóvel (caso necessite de promover a sua venda), quer no que diz respeito aos impostos a liquidar, quer para efeitos de uma escritura de compra e venda. É normal que alguns dados possam ficar desatualizados ou mesmo incorretos: as áreas, o valor patrimonial, os titulares do imóvel ou a toponímia da morada. Saiba como corrigir a Caderneta Predial:

  • No que diz respeito à promoção e venda do seu imóvel, o preço de venda por metro quadrado é um dos parâmetros fundamentais e que pode atrair ou afastar interessados. Daí a importância das áreas que constam na Caderneta Predial refletirem a realidade do imóvel (área total do terreno; área de implantação do edifício; área bruta de construção; área bruta dependente e área bruta privativa). Caso estas estejam incorretas, porque existiu algum projeto de remodelação ou por erro inicial, deverá dirigir-se à repartição de finanças para corrigir a informação errada. Caso os dados do Registo Predial da Conservatória não estejam conformes com os mencionados na Caderneta Predial, terá que se dirigir à conservatória, munido da Caderneta Predial atualizada, para solicitar a correção dos mesmos.
  • Em relação aos impostos, o Valor Patrimonial Atual (CIMI) mencionado na Caderneta Predial é o valor utilizado para o cálculo do IMI, adicional ao IMI e o IMT, daí a importância de manter este valor atualizado. Caso pretenda atualizar o Valor Patrimonial terá que preencher o Modelo 1 do IMI, entregá-lo na Repartição de Finanças, ou via site das Finanças. A correção deste valor terá um impacto positivo ou negativo nos impostos a liquidar futuramente, daí a importância de usar previamente o simulador de VPT das finanças, antes de tomar tal decisão. Ou seja, como consequência da reavaliação do valor patrimonial por parte das Finanças, o valor do VPT pode subir ou descer, refletindo-se de igual modo no valor dos impostos a pagar.
  • No caso de existirem outras alterações, p.ex. após um processo de transferência de propriedade (venda, doação, herança, divórcio, etc.) terá que se dirigir à conservatória do Registo Predial para alterar os titulares do imóvel.
  • Por vezes a morada que consta na Caderneta Predial está errada, ou porque a rua mudou de nome, ou porque a identificação do número de porta mudou (acontece frequentemente em loteamentos de construção recente). Terá que se dirigir à Repartição de Finanças requerendo a atualização da matriz. Caso necessário, dirija-se primeiro à Conservatória do Registo Predial para atualizar o registo do imóvel, para que ambos os documentos: a Caderneta Predial e a a Certidão Permanente de Registo Predial fiquem ambos em conformidade. Ao deslocar-se aos respetivos balcões terá que munir-se de uma Certidão Toponímica, solicitada à Câmara Municipal, declarando que a rua X mudou o nome para Y. No caso do registo predial estar correto, ao deslocar-se ao balcão das finanças faça-se acompanhar da Certidão Predial Permanente atualizada.

Como tirar partido da Caderneta Predial em seu proveito

A importância da Caderneta Predial ultrapassa a simples consulta para efeitos burocráticos ou jurídicos. Saiba como aproveitar os respetivos dados em seu benefício, averiguando se pode baixar o valor do imposto municipal (IMI) sobre a sua casa, ou como a valorizar caso decida colocá-la à venda.

Como saber se pode pagar menos IMI?

Tal como referido anteriormente, a Caderneta Predial permite saber qual o VPT - Valor Patrimonial Tributário que a Autoridade Tributária atribuiu ao seu imóvel, no momento da sua emissão. É com base nesse valor que são calculados dois impostos: o IMT - Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis e o IMI - Imposto Municipal sobre Imóveis.

O VPT dos imóveis é atualizado automaticamente pelas Finanças de 3 em 3 anos, aplicando ao valor registado na Caderneta Predial, um fator calculado em 75% do coeficiente de desvalorização da moeda publicado anualmente em Diário da República. Na última década este coeficiente têm-se mantido quase inalterado (desde 2018 que este coeficiente é 1.00). Mas o valor patrimonial pode sofrer desvalorização ao longo do tempo, fazendo com que pague todos os anos um valor desatualizado do imposto IMI, sendo que esta atualização não é automática. Se o valor do VPT for superior ao que era suposto ser, então tem aqui uma oportunidade para poupar dinheiro e solicitar a sua reavaliação.

  1. O primeiro passo para saber se esse é o seu caso, será consultar o VPT do seu imóvel na Caderneta Predial.
  2. De seguida aceda ao simulador no Portal das Finanças e procure pela localização o seu imóvel no mapa até encontrar os coeficientes necessários ao cálculo do IMI
  3. Por último recorra a este simulador para determinar a avaliação correta do seu imóvel e qual o IMI que deveria estar a pagar.
  4. Se o valor atual que está a pagar de IMI é mais elevado do que o indicado pelo simulador, então está na hora de solicitar uma reavaliação do Valor Patrimonial do seu imóvel. Para tal, preencha o Modelo 1 do IMI e entregue-o no balcão das Finanças.
  5. Opcionalmente pode aceder aqui ao simulador da Deco;

Caso peça à Autoridade Tributária uma nova avaliação do seu imóvel, esta só terá efeito na liquidação do IMI no ano seguinte, para tal terá que fazer chegar o pedido de reavaliação até 31 de dezembro do ano corrente

O valor patrimonial tributário dos imóveis é atualizado automaticamente pelas Finanças a cada três anos, com base nos coeficientes de desvalorização da moeda, traduzindo-se num aumento do valor patrimonial dos imóveis. No entanto, infelizmente, esta revisão não abrange outros variáveis usadas no cálculo do VPT, como p.ex. os coeficientes de vetustez (a idade do imóvel), ou os coeficientes de localização. Assim, pedir uma nova avaliação do imóvel é a única forma de baixar o imposto a pagar. O pedido é gratuito, mas só pode ser feito se tiverem passado, no mínimo, três anos desde a última avaliação. Assim, se já entregou este pedido em 2020 ou 2021, ainda não o poderá submeter em 2022.

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Vai vender a sua casa? Saiba como valorizar o valor de venda

Se pretende vender a sua casa, uma das primeiras tarefas é determinar o preço certo para a colocar à venda. Para determinar o preço mais ajustado ao mercado, as áreas constantes na Caderneta Predial são fundamentais. Não só porque esta é a primeira informação que os clientes interessados vão querer saber, como pelo facto de as mediadoras imobiliárias usarem o valor das áreas que consta nesse documento para promover a sua venda.

Muitas vezes as áreas que constam na caderneta não estão corretas face à realidade. Se a diferença for grande, pode ter impacto na escolha do preço certo para vender a sua casa. Se as áreas referidas na Caderneta forem inferiores às áreas reais, então equacione solicitar uma atualização da Caderneta Predial, dirigindo-se ao balcão das finanças. Apesar dessa mudança poder acarretar algum impacto negativo na liquidação futura de impostos (IMI ou IMT), o aumento do preço de venda, justifica-o plenamente.

Atualizado em: 
8. Abril 2022

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