Fração Autónoma

A fração autónoma é um termo comum no mercado imobiliário, especialmente no contexto de propriedades em condomínio, com maior incidência em áreas urbanas. Neste artigo, abordaremos o conceito de fração autónoma, os tipos existentes, a legislação aplicável, aspetos técnicos, financeiros e fiscais, exemplos e utilidade.

Índice

• O que é uma Fração Autónoma?
• Tipos de Frações Autónomas
• Legislação Aplicável às Frações Autónomas
• Aspetos Técnicos
• Aspetos Financeiros e Fiscais de uma Fração Autónoma
  • Como se calcula a permilagem de uma fração autónoma?
  • É possível alterar a permilagem de uma fração autónoma?
• Quais são os direitos e obrigações dos proprietários de frações autónomas?
• Utilidade e Exemplos de Frações Autónomas
• Perguntas Frequentes sobre Frações Autónomas

O que é uma Fração Autónoma?(Top▲)

Uma fração autónoma é uma parte de um edifício ou conjunto de edifícios que pode ser propriedade exclusiva de uma pessoa ou entidade e ser vendida autonomamente, independentemente das outras frações e áreas comuns do condomínio. São normalmente apartamentos, garagens, lojas ou escritórios inseridos em prédios com áreas de uso coletivo, como corredores, escadas e elevadores, terraços, salas de condomínio ou divisões para uso comum.

As frações autónomas têm uma entrada independente e dispõem de áreas e instalações próprias. No caso dos espaços abertos para estacionamento de viaturas, em garagens do condomínio, geralmente não se constituem como fração autónoma, mas encontram-se anexas a uma determinada fração.

Tipos de Frações Autónomas(Top▲)

As frações autónomas podem ser classificadas de acordo com a sua utilização:

• Residenciais: apartamentos residenciais, apartamentos turísticos, andar moradia (desde que se tenha procedido ao fracionamento), garagens e outros tipos de habitações privadas constituídas em regime de propriedade horizontal;
• Comerciais: lojas, escritórios, consultórios e outros espaços destinados a atividades comerciais e profissionais;
• Industriais: armazéns, fábricas e outros espaços destinados à atividade industrial, desde que constituídas em regime de propriedade horizontal;
• Mistas: frações que combinam diferentes usos, como habitação e comércio, ou escritórios e indústria.

Legislação Aplicável às Frações Autónomas(Top▲)

A legislação portuguesa que regula as frações autónomas e os condomínios encontra-se no Código Civil, nomeadamente nos artigos 1414.º a 1438.º-A.

Estes artigos estabelecem as regras de propriedade horizontal, definindo os direitos e obrigações dos proprietários, as partes comuns do edifício e as responsabilidades relativas à administração e manutenção do condomínio.

Aspetos Técnicos(Top▲)

A fração autónoma é identificada por uma (ou mais) letra maiúscula ou um número, geralmente de baixo para cima, e começando pela letra "A", (após a letra "Z" segue-se a letra "AA", etc.) seguida de uma descrição detalhada das áreas, limites e características do espaço. 

A delimitação e a descrição das frações autónomas são efetuados por um técnico competente, como um arquiteto ou engenheiro, numa escritura notarial (Título Constitutivo da Propriedade Horizontal) e registada na Conservatória de Registo Predial. Para além da descrição e identificação das frações, terá que fazer parte do Título Constitutivo a "permilagem" de cada fração (ver em baixo como esta é determinada). É esta permilagem que serve para determinar a participação de cada fração nas despesas do condomínio, bem como o nº de votos do condómino, para efeitos da assembleia geral de condomínio.

É importante que as frações autónomas cumpram com as normas técnicas e de segurança aplicáveis, como as relativas à construção, instalações elétricas e de gás, isolamento térmico e acústico, entre outras.

Aspetos Financeiros e Fiscais de uma Fração Autónoma(Top▲)

A compra e venda de uma fração autónoma envolve diversos custos, como o preço de aquisição, os impostos, as taxas e as despesas com escrituras e registos. Além disso, os proprietários de frações autónomas são responsáveis pelo pagamento das quotas de condomínio, que incluem as despesas de manutenção e conservação das áreas comuns.

No que diz respeito aos impostos, os proprietários de frações autónomas devem pagar o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), que é calculado com base no valor patrimonial tributário do imóvel e na taxa definida pelo município. Outros impostos relevantes incluem o Imposto sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT), aplicável na compra e venda de frações autónomas, e o Imposto do Selo, que incide sobre a escritura e outras operações relacionadas com imóveis.

Como se calcula a permilagem de uma fração autónoma?(Top▲)

A permilagem de uma fração autónoma é calculada com base na proporção do valor da fração em relação ao valor total do edifício. Este valor é geralmente atribuído aquando da realização da primeira avaliação do imóvel para inscrição na matriz predial urbana, em regra, pelo construtor e leva em consideração diversos fatores, tais como: a área útil da fração, a área dependente (garagens, varandas e terraços, arrecadação, etc.), a localização e a qualidade dos acabamentos. Ou seja, pode até acontecer que uma fração que tenha uma área útil inferior a outra fração, tenha uma permilagem superior. Esse valor irá constar na caderneta predial do imóvel:

Para calcular a permilagem de uma fração, são estes os passos:

1. Calcula-se o valor da fração autónoma, levando em consideração os critérios mencionados acima.
2. Calcula-se o valor total do edifício, somando o valor de todas as frações autónomas e das áreas comuns.
3. Divide-se o valor da fração autónoma pelo valor total do edifício e multiplique o resultado por 1.000 (uma vez que a permilagem é expressa em partes por mil).

Por exemplo, se uma fração autónoma tem um valor de 150.000 euros e o valor total do edifício é de 1.000.000 euros, a permilagem dessa fração será:

(150.000 / 1.000.000) x 1.000 = 150 permil (ou 15% do total)

A permilagem da fração é usada para determinar dois valores:

• A proporção a pagar na quota de condomínio, relativa às despesas de manutenção e conservação das áreas comuns do condomínio (pagamento de serviços comuns como a água, luz, elevadores, limpeza, etc.), bem como a comparticipação na realização de obras (pintura, reparação do telhado, etc.).
• E o número de votos atribuídos a cada condómino, na assembleia de condomínio, embora essa distribuição possa ser equitativa caso tal seja decidido em assembleia de condomínio.

É possível alterar a permilagem de uma fração autónoma?(Top▲)

Sim, é possível alterar a permilagem de uma fração autónoma, desde que haja um acordo entre todos os proprietários das frações e que a alteração seja devidamente justificada, como no caso de obras de ampliação ou remodelação que modifiquem a área ou o valor da fração. Para alterar a permilagem, é necessário proceder à alteração do título constitutivo da propriedade horizontal e registar a nova permilagem na conservatória do registo predial.

Quais são os direitos e obrigações dos proprietários de frações autónomas?(Top▲)

Os proprietários de frações autónomas têm direitos e obrigações (Código Civil, nos artigos 1414.º a 1438.º-A), a fim de garantir um convívio harmonioso e uma boa gestão do condomínio. Entre os principais direitos e obrigações, destacam-se:

Direitos:

• Direito de uso e fruição: os proprietários têm o direito de usar e usufruir das suas frações autónomas e das áreas comuns do edifício;
• Participação na administração do condomínio: os proprietários têm o direito e a obrigação de participar na administração do condomínio, podendo ser eleitos para cargos no órgão de administração, através da assembleia de condóminos;
• Ter acesso e utilizar as áreas comuns do edifício, de acordo com a sua finalidade e as regras estabelecidas no título constitutivo da propriedade horizontal;
• Exigir o cumprimento das obrigações dos outros proprietários, incluindo o pagamento das quotas de condomínio e a manutenção das áreas comuns.

Obrigações:

• Contribuir para as despesas de manutenção e conservação das áreas comuns do edifício, mediante o pagamento das quotas de condomínio estabelecidas com base na permilagem da sua fração autónoma;
• Obrigações de conservação: os proprietários são responsáveis pela manutenção e conservação das suas frações autónomas e devem contribuir para as despesas de manutenção das áreas comuns;
• Respeitar as normas legais e as disposições do título constitutivo da propriedade horizontal, bem como as decisões tomadas em assembleia de condóminos;
• Não realizar atividades que causem incómodo, perturbação ou prejuízo aos outros proprietários ou moradores do edifício;
• Permitir o acesso à sua fração autónoma, quando necessário, para a realização de obras ou inspeções nas áreas comuns do edifício ou nas frações vizinhas, desde que sejam respeitados os prazos e condições estabelecidos por lei.

Utilidade e Exemplos de Frações Autónomas(Top▲)

As frações autónomas são uma solução comum em áreas urbanas, onde a densidade populacional e a necessidade de otimizar o uso do espaço justificam a construção de edifícios com múltiplas unidades habitacionais ou comerciais. Estes espaços são especialmente úteis para pessoas que procuram residências, escritórios ou lojas em localizações centrais e com fácil acesso a serviços e infraestruturas.

Exemplos de frações autónomas incluem:

1. Um apartamento num edifício residencial com várias unidades;
2. Um escritório situado num centro empresarial;
3. Uma loja num centro comercial;
4. Uma oficina num complexo industrial.

Perguntas Frequentes sobre Frações Autónomas(Top▲)