Área Bruta de Construção

A Área Bruta de Construção (ABC) é muito mais do que um mero número; representa uma entre várias áreas que caracterizam um imóvel, sendo uma das mais utilizadas. É uma métrica essencial para uma série de processos, desde a avaliação dum imóvel até ao seu potencial de venda ou arrendamento. Neste artigo, irei aprofundar o conceito de Área Bruta de Construção, explorando o que é, como é calculada e qual a sua importância para o setor imobiliário.

Definição de Área Bruta de Construção

A Área Bruta de Construção (ABC) é o somatório (m2) das áreas brutas de todas os pavimentos, de todos os pisos de um imóvel (acima e abaixo da cota de soleira), desde que cumpram o pé-direito regulamentar (2,40m no mínimo) , medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou fração.

No cálculo da Área Bruta de Construção:

Estão incluídas as:

• paredes interiores e exteriores (estas, medidas pelos eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou fração); 
• varandas privativas cobertas (abertas ou fechadas); 
• escadas;
• terraços cobertos e alpendres;
• caixas de elevadores;
• assoalhadas (quartos e salas); 
• cozinhas e despensas; 
• vestíbulos e circulações interiores; 
• instalações sanitárias; 
• caves e sótãos privativos (com utilização idêntica à do edifício ou fração e aos quais se aplica o coeficiente 1); 
• arrecadações, arrumos ou outros compartimentos de função similar;
• garagens;
• anexos independentes;

Estão excluídas as:

• áreas construídas abaixo da cota de soleira, caso se destinem exclusivamente a estacionamento; 
• áreas destinadas a arrumos em cave, sem pé-direito regulamentar (abaixo de 2,40 m);
• sótãos sem pé-direito regulamentar (abaixo de 2,40 m); 
• áreas técnicas acima ou abaixo do solo (PT, central térmica, zona técnica de piscinas, compartimentos de recolha de lixo, etc.);
• terraços não cobertos;
• varandas e alpendres não cobertos; 
• galerias exteriores públicas;
• arruamentos;
• espaços livres de uso público e cobertos pelo edifício (átrios de entrada, escadas, patamares, etc.);

Este valor é essencial para determinar o valor de mercado de um imóvel e é uma métrica fundamental para qualquer transação imobiliária.

Como calcular a Área Bruta de Construção

Área Bruta de Construção = Área Bruta Privativa + Área Bruta Dependente

Exemplo: Se um apartamento possuir 100 m² de Área Bruta Privativa e 20 m² de varanda (área dependente), a sua ABC será de 120 m².

Como medir a Área Bruta de Construção

A medição da ABC pode ser feita de várias formas, e cada uma tem as suas vantagens e desvantagens:

• Métodos Tradicionais: Fita Métrica. Este é o método mais básico e acessível, mas pode ser demorado e menos preciso.
• Métodos Tecnológicos: Equipamento de Laser. Estes dispositivos oferecem uma medição mais precisa e são ideais para grandes espaços.
• Documentação Oficial: Plantas do Imóvel. As plantas arquitetónicas são a forma mais precisa e confiável de determinar a ABC.

Regras de medição da Área Bruta de Construção

As áreas brutas ocupadas pelas frações devem ser delimitadas da seguinte forma:

1. pelo contorno exterior das paredes exteriores do edifício, excluindo colunas, pilares ou outros elementos destacados da face da parede;
2. pelo contorno exterior das paredes que separam as frações dos espaços comuns; 
3. pelo eixo das paredes que separam diferentes frações.

Na medição da área bruta deve ser:

1. INCLUÍDA a totalidade da superfície ocupada por:
   • espaços interiores;
   • varandas e lógias;
   • espaços exteriores cobertos e pavimentados (ex., telheiro, zona de estacionamento sob o edifício, galeria de circulação);
2. INCLUÍDA metade da superfície ocupada por:
   • espaços exteriores utilizáveis e que constituam coberturas de outros espaços (ex., terraço visitável, jardim de cobertura);
   • espaços exteriores cobertos mas não pavimentados (ex., jardim sob edifício);
3. EXCLUÍDA a superfície ocupada por:
   • espaços não acessíveis ou não utilizáveis (ex., cave não acessível, desvão de cobertura, terraço não visitável);
   • espaços com pé-direito inferior a 1,80 m (ex., piso técnico);
   • espaços não encerrados com pavimentos assentes diretamente sobre o terreno (ex., passeios, caminhos pedonais, acessos a garagens);
   • espaços não cobertos nem pavimentados (ex., quintal, jardim);
   • espaços do domínio público (ex., via de tráfego automóvel sob o edifício).

Observa-se ainda que:

• as escadas, rampas, poços de elevadores e ductos de canalizações devem ser contabilizadas na área bruta de cada piso;
• as escadas, as rampas e outros espaços inclinados são contabilizados na sua projeção horizontal;
• em espaços com duplo pé-direito a área deve ser contabilizada apenas uma vez;
• em edifícios adjacentes com paredes comuns a delimitação dos edifícios deve fazer-se pelo eixo dessas paredes4 (ex., edifícios resultantes da divisão de um edifício em dois);
• em edifícios adjacentes em que um deles encosta a outro sem construção de parede envolvente, a delimitação do edifício adicionado deve fazer-se pela face exterior da parede do edifício existente.

A área bruta deve ser expressa em metros quadrados.

A Importância da Área Bruta de Construção

Entender a Área Bruta de Construção e as suas implicações é fundamental para profissionais do ramo imobiliário, construtores, investidores, e também para compradores e vendedores de imóveis.

• Valor do Imóvel: A ABC é um dos fatores que mais influenciam o valor de um imóvel. Normalmente, quanto maior a área construída, maior é o valor do imóvel. Isso é particularmente relevante para clientes do segmento médio-alto e de luxo, que valorizam propriedades com maiores áreas construídas.
• Planeamento Urbano e Licenciamento: A ABC é um fator crucial no planeamento urbano e no processo de licenciamento de construção. Determina o tamanho máximo que um edifício pode ter num determinado lote, influenciando o desenho urbano e a densidade populacional de uma área.
• Design e Arquitetura: A ABC influencia o design arquitetónico de um edifício. Os arquitetos devem considerar a ABC ao projetar um edifício, para garantir que o espaço seja otimizado e cumpra as normas locais. Por outro lado a área construída é um fator de distinção no mercado de luxo, que privilegia espaços sociais e suítes amplas. 
• Eficiência Energética e Sustentabilidade: A ABC pode também ter impacto na eficiência energética de um edifício. Edifícios maiores podem requerer mais energia para aquecimento, arrefecimento e manutenção, afetando o planeamento do conforto térmico, bem como a sustentabilidade e os custos operacionais do imóvel.
• Implicações Fiscais: A área construída de um imóvel afeta a sua avaliação fiscal. Propriedades com maior ABC podem ter impostos mais elevados, como o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) em Portugal.
• Legislação e Normas: Estar a par da ABC do seu imóvel pode ajudá-lo a evitar problemas legais no futuro. Não é a primeira vez que deixo de fechar um negócio por desconformidades entre áreas reais e áreas registadas nos documentos oficiais. Especialmente no caso de compradores estrangeiros, que estão normalmente bem assessorados do ponto de vista legal. 

Erros Comuns e Como Evitá-los

A medição da ABC pode ser um processo complicado e é fácil cometer erros.

• Confusão entre Área Bruta e Área Útil:
  • Erro: Muitas vezes confunde-se a ABC com a área útil, que é o espaço realmente habitável. Enquanto a ABC inclui a totalidade do espaço construído, incluindo paredes, varandas, etc., a área útil refere-se apenas ao espaço interno habitável.
  • Como evitar: Esclareça sempre a diferença entre estas duas medidas nas suas descrições e na comunicação com os clientes. A falta de transparência não ajuda na comercialização de um imóvel.
• Falta de Verificação: 
  
  • Erro: Por vezes existem incongruências nas áreas registadas nos diversos documentos oficiais relacionados com o imóvel (Caderneta Predial, Certidão Permanente do Registo Predial, etc.).
  • Como evitar: Se está a considerar vender a sua casa, verifique primeiro todos os documentos necessários. Caso identifique diferenças significativas, deverá contactar os serviços públicos relevantes, como a Câmara Municipal, a Autoridade Tributária e a Conservatória do Registo Predial, para alinhar e atualizar estas informações. Não deixe para o momento final da transação surpresas deste tipo, pois a confiança é um fator essencial no processo de venda de um imóvel.
• Desatenção a Alterações e Ampliações:
  • Erro: Não registar nos vários organismos oficiais as alterações ou ampliações de um imóvel e que afetam a sua ABC. Já me aconteceu perder negócios de milhões por causa deste erro.
  • Como evitar: Não basta que as remodelações planeadas pelo arquiteto / construtor sejam registadas na respetiva Câmara Municipal. Todos os documentos associados com o imóvel terão que ser atualizados nos respetivos organismos oficiais.
• Erros no marketing e promoção do imóvel:
  • Erro: Não utilizar a ABC na promoção de venda de um imóvel, usando apenas a área útil.
  • Como evitar: Destaque a ABC nas suas estratégias de marketing, mostrando como ela adiciona valor ao imóvel. O imovel é valorizado com um todo, a área habitável mas também a área das paredes, pois elas representam um custo e contribuem para o valor real e tributável do imóvel 

Perguntas Frequentes sobre Área Bruta de Construção

Estas são algumas das questões mais frequentes que se colocam sobre a Área Bruta de Construção de um imóvel: