Área Bruta de Construção

Este guia aborda todos os aspetos da 'Área Bruta de Construção' (ABC), desde a definição básica, até aos métodos de medição, passando pela sua importância na valorização de um imóvel. Com exemplos práticos, uma secção de questões frequentes e dicas para evitar erros comuns, este artigo serve como manual completo para compreender o significado e a importância da Área Bruta de Construção dum imóvel.

A Área Bruta de Construção (ABC) é muito mais do que um mero número; representa uma entre várias áreas que caracterizam um imóvel, sendo uma das mais utilizadas. É uma métrica essencial para uma série de processos, desde a avaliação dum imóvel até ao seu potencial de venda ou arrendamento. Neste artigo, irei aprofundar o conceito de Área Bruta de Construção, explorando o que é, como é calculada e qual a sua importância para o setor imobiliário.

Definição de Área Bruta de Construção

A Área Bruta de Construção (ABC) é o somatório (m2) das áreas brutas de todas os pavimentos, de todos os pisos de um imóvel (acima e abaixo da cota de soleira), desde que cumpram o pé-direito regulamentar (2,40m no mínimo) , medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou fração.

No cálculo da Área Bruta de Construção:

Estão incluídas as:

  • paredes interiores e exteriores (estas, medidas pelos eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou fração); 
  • varandas privativas cobertas (abertas ou fechadas); 
  • escadas;
  • terraços cobertos e alpendres;
  • caixas de elevadores;
  • assoalhadas (quartos e salas); 
  • cozinhas e despensas; 
  • vestíbulos e circulações interiores; 
  • instalações sanitárias; 
  • caves e sótãos privativos (com utilização idêntica à do edifício ou fração e aos quais se aplica o coeficiente 1); 
  • arrecadações, arrumos ou outros compartimentos de função similar;
  • garagens;
  • anexos independentes;

Estão excluídas as:

  • áreas construídas abaixo da cota de soleira, caso se destinem exclusivamente a estacionamento; 
  • áreas destinadas a arrumos em cave, sem pé-direito regulamentar (abaixo de 2,40 m);
  • sótãos sem pé-direito regulamentar (abaixo de 2,40 m); 
  • áreas técnicas acima ou abaixo do solo (PT, central térmica, zona técnica de piscinas, compartimentos de recolha de lixo, etc.);
  • terraços não cobertos;
  • varandas e alpendres não cobertos; 
  • galerias exteriores públicas;
  • arruamentos;
  • espaços livres de uso público e cobertos pelo edifício (átrios de entrada, escadas, patamares, etc.);

Este valor é essencial para determinar o valor de mercado de um imóvel e é uma métrica fundamental para qualquer transação imobiliária.

Como calcular a Área Bruta de Construção

Área Bruta de Construção, como se calcula?

Área Bruta de Construção = Área Bruta Privativa + Área Bruta Dependente

Exemplo: Se um apartamento possuir 100 m² de Área Bruta Privativa e 20 m² de varanda (área dependente), a sua ABC será de 120 m².

Como medir a Área Bruta de Construção

A medição da ABC pode ser feita de várias formas, e cada uma tem as suas vantagens e desvantagens:

  • Métodos Tradicionais: Fita Métrica. Este é o método mais básico e acessível, mas pode ser demorado e menos preciso.
  • Métodos Tecnológicos: Equipamento de Laser. Estes dispositivos oferecem uma medição mais precisa e são ideais para grandes espaços.
  • Documentação Oficial: Plantas do Imóvel. As plantas arquitetónicas são a forma mais precisa e confiável de determinar a ABC.

Regras de medição da Área Bruta de Construção

As áreas brutas ocupadas pelas frações devem ser delimitadas da seguinte forma:

  1. pelo contorno exterior das paredes exteriores do edifício, excluindo colunas, pilares ou outros elementos destacados da face da parede;
  2. pelo contorno exterior das paredes que separam as frações dos espaços comuns; 
  3. pelo eixo das paredes que separam diferentes frações.

Na medição da área bruta deve ser:

  1. INCLUÍDA a totalidade da superfície ocupada por:
    • espaços interiores;
    • varandas e lógias;
    • espaços exteriores cobertos e pavimentados (ex., telheiro, zona de estacionamento sob o edifício, galeria de circulação);
  2. INCLUÍDA metade da superfície ocupada por:
    • espaços exteriores utilizáveis e que constituam coberturas de outros espaços (ex., terraço visitável, jardim de cobertura);
    • espaços exteriores cobertos mas não pavimentados (ex., jardim sob edifício);
  3. EXCLUÍDA a superfície ocupada por:
    • espaços não acessíveis ou não utilizáveis (ex., cave não acessível, desvão de cobertura, terraço não visitável);
    • espaços com pé-direito inferior a 1,80 m (ex., piso técnico);
    • espaços não encerrados com pavimentos assentes diretamente sobre o terreno (ex., passeios, caminhos pedonais, acessos a garagens);
    • espaços não cobertos nem pavimentados (ex., quintal, jardim);
    • espaços do domínio público (ex., via de tráfego automóvel sob o edifício).

Observa-se ainda que:

  • as escadas, rampas, poços de elevadores e ductos de canalizações devem ser contabilizadas na área bruta de cada piso;
  • as escadas, as rampas e outros espaços inclinados são contabilizados na sua projeção horizontal;
  • em espaços com duplo pé-direito a área deve ser contabilizada apenas uma vez;
  • em edifícios adjacentes com paredes comuns a delimitação dos edifícios deve fazer-se pelo eixo dessas paredes4 (ex., edifícios resultantes da divisão de um edifício em dois);
  • em edifícios adjacentes em que um deles encosta a outro sem construção de parede envolvente, a delimitação do edifício adicionado deve fazer-se pela face exterior da parede do edifício existente.

A área bruta deve ser expressa em metros quadrados.

A Importância da Área Bruta de Construção

A Importância da Área Bruta de Construção no valor de um imóvel

Entender a Área Bruta de Construção e as suas implicações é fundamental para profissionais do ramo imobiliário, construtores, investidores, e também para compradores e vendedores de imóveis.

  • Valor do Imóvel: A ABC é um dos fatores que mais influenciam o valor de um imóvel. Normalmente, quanto maior a área construída, maior é o valor do imóvel. Isso é particularmente relevante para clientes do segmento médio-alto e de luxo, que valorizam propriedades com maiores áreas construídas.
  • Planeamento Urbano e Licenciamento: A ABC é um fator crucial no planeamento urbano e no processo de licenciamento de construção. Determina o tamanho máximo que um edifício pode ter num determinado lote, influenciando o desenho urbano e a densidade populacional de uma área.
  • Design e Arquitetura: A ABC influencia o design arquitetónico de um edifício. Os arquitetos devem considerar a ABC ao projetar um edifício, para garantir que o espaço seja otimizado e cumpra as normas locais. Por outro lado a área construída é um fator de distinção no mercado de luxo, que privilegia espaços sociais e suítes amplas. 
  • Eficiência Energética e Sustentabilidade: A ABC pode também ter impacto na eficiência energética de um edifício. Edifícios maiores podem requerer mais energia para aquecimento, arrefecimento e manutenção, afetando o planeamento do conforto térmico, bem como a sustentabilidade e os custos operacionais do imóvel.
  • Implicações Fiscais: A área construída de um imóvel afeta a sua avaliação fiscal. Propriedades com maior ABC podem ter impostos mais elevados, como o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) em Portugal.
  • Legislação e Normas: Estar a par da ABC do seu imóvel pode ajudá-lo a evitar problemas legais no futuro. Não é a primeira vez que deixo de fechar um negócio por desconformidades entre áreas reais e áreas registadas nos documentos oficiais. Especialmente no caso de compradores estrangeiros, que estão normalmente bem assessorados do ponto de vista legal. 

Erros Comuns e Como Evitá-los

A medição da ABC pode ser um processo complicado e é fácil cometer erros.

Confirme sempre a Área Bruta de Construção em documentos oficiais para evitar surpresas desagradáveis

  • Confusão entre Área Bruta e Área Útil:
    • Erro: Muitas vezes confunde-se a ABC com a área útil, que é o espaço realmente habitável. Enquanto a ABC inclui a totalidade do espaço construído, incluindo paredes, varandas, etc., a área útil refere-se apenas ao espaço interno habitável.
    • Como evitar: Esclareça sempre a diferença entre estas duas medidas nas suas descrições e na comunicação com os clientes. A falta de transparência não ajuda na comercialização de um imóvel.
  • Falta de Verificação
    • Erro: Por vezes existem incongruências nas áreas registadas nos diversos documentos oficiais relacionados com o imóvel (Caderneta Predial, Certidão Permanente do Registo Predial, etc.).
    • Como evitar: Se está a considerar vender a sua casa, verifique primeiro todos os documentos necessários. Caso identifique diferenças significativas, deverá contactar os serviços públicos relevantes, como a Câmara Municipal, a Autoridade Tributária e a Conservatória do Registo Predial, para alinhar e atualizar estas informações. Não deixe para o momento final da transação surpresas deste tipo, pois a confiança é um fator essencial no processo de venda de um imóvel.
  • Desatenção a Alterações e Ampliações:
    • Erro: Não registar nos vários organismos oficiais as alterações ou ampliações de um imóvel e que afetam a sua ABC. Já me aconteceu perder negócios de milhões por causa deste erro.
    • Como evitar: Não basta que as remodelações planeadas pelo arquiteto / construtor sejam registadas na respetiva Câmara Municipal. Todos os documentos associados com o imóvel terão que ser atualizados nos respetivos organismos oficiais.
  • Erros no marketing e promoção do imóvel:
    • Erro: Não utilizar a ABC na promoção de venda de um imóvel, usando apenas a área útil.
    • Como evitar: Destaque a ABC nas suas estratégias de marketing, mostrando como ela adiciona valor ao imóvel. O imovel é valorizado com um todo, a área habitável mas também a área das paredes, pois elas representam um custo e contribuem para o valor real e tributável do imóvel 

Perguntas Frequentes sobre Área Bruta de Construção

Perguntas Frequentes sobre a Área Bruta de Construção

Estas são algumas das questões mais frequentes que se colocam sobre a Área Bruta de Construção de um imóvel:

1. O que é, e como se calcula a Área Bruta de Construção (ABC)?

A Área Bruta de Construção (ABC) é o valor em metros quadrados (m²), obtido através do somatório das áreas de todos os pavimentos, tanto acima como abaixo do solo, medidas pelo lado de fora das paredes exteriores ou pelos eixos das paredes separadoras dos imóveis.
Incluem-se: varandas privativas, locais acessórios e a quota-parte que lhe corresponda nas circulações comuns do edifício.
Excluem-se: sótãos não habitáveis; áreas destinadas a estacionamento; espaços técnicos (como PT, central térmica, compartimentos para recolha de lixo, etc.); terraços, varandas e alpendres descobertos; bem como galerias exteriores, arruamentos e outros espaços livres de uso público cobertos pela edificação.

Área Bruta de Construção = Área Bruta Privativa + Áreas Brutas Dependentes

2. O que conta para a Área Bruta de Construção?

As paredes interiores e exteriores (estas, medidas pelos eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou fração); escadas; alpendres; caixas de ascensores; assoalhadas (quartos e salas); cozinhas e despensas; vestíbulos e circulações interiores; instalações sanitárias; caves e sótãos privativos (com utilização idêntica à do edifício ou fração e a que se aplica o coeficiente 1); varandas privativas cobertas (abertas ou fechadas); terraços; arrecadações; arrumos ou outros compartimentos de função similar; garagens; anexos independentes; a quota-parte do que lhe corresponda nas circulações comuns do edifício

3. Onde posso consultar a Área Bruta de Construção de um imóvel?

A informação sobre Área Bruta de Construção pode ser consultada na:

  • Caderneta Predial - disponível na área reservada do proprietário(s) do imóvel, no site da Autoridade Tributária.
  • Certidão do Registo Predial - Que pode ser solicitada numa Conservatória do Registo Predial, numa Loja de Cidadão ou num Espaço Registos.
  • Na Ficha Técnica da Habitação - Deverá ser entregue no ato de Escritura de Compra e Venda do imóvel ou pode ser solicitada uma segunda via ao promotor imobiliário ou junto dos serviços camarários.
  • Nas Plantas do Arquitetura - Que lhe deverão ter sido entregues aquando da compra do imóvel.

4. Por que é importante conhecer a Área Bruta de Construção de um imóvel?

Conhecer a Área Bruta de Construção (ABC) é fundamental para avaliar o valor de um imóvel e compará-lo com outros imóveis no mercado. Além disso, a ABC é um dos critérios utilizados no cálculo do valor patrimonial tributário (VPT) de um imóvel, que influencia diretamente o valor do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e do Imposto sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT).

O Valor Patrimonial Tributário (VPT) é calculado com recurso à seguinte fórmula: VPT = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

Legenda: Vc: Valor base dos prédios edificados; A: Área Bruta de Construção mais a área excedente à área de implantação; Ca: Coeficiente de afetação; Cl: Coeficiente de localização; Cq: coeficiente de qualidade e conforto; Cv: coeficiente de vetustez. 

5. Como posso corrigir a Área Bruta de Construção do meu imóvel, caso esteja errada?

Se a Área Bruta de Construção do seu imóvel estiver errada, deve contratar um técnico especializado (arquiteto ou engenheiro) para efetuar a medição correta e elaborar uma planta do imóvel com a ABC atualizada. Depois, deverá apresentar essa documentação na Conservatória do Registo Predial e na Câmara Municipal para atualizar os registos e, se aplicável, na Autoridade Tributária e Aduaneira para corrigir o valor patrimonial tributário (VPT) e, consequentemente, o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e o Imposto sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT). Atenção, porque se se tratar de alterações profundas que incluam novos espaços do imóvel, construídos à posteriori, terá primeiro que submeter um projeto de alterações à Câmara Municipal.

6. Tenho um terreno urbano, como calcular a respetiva Área Bruta de Construção máxima?

A capacidade construtiva de um terreno urbano pode ser calculada do seguinte modo: ABC Máxima = Área do Terreno x Índice de Utilização.  Por exemplo, para um terreno com uma área de 2 000 m² e um Índice de Utilização de "0,4", será possível construir, no máximo, uma casa com 800 m² de Área Bruta de Construção.

O "Índice de Utilização" ou "Índice Máximo de Construção" pode ser consultado em:

  • No Plano de Loteamento, caso o terreno faça parte de um loteamento;
  • Caso esteja previsto no Plano Diretor Municipal (PDM), de acordo com a classificação do terreno no âmbito do ordenamento do território.
  • Através da submissão à Câmara Municipal respetiva de um PIP - Pedido de Informação Prévia, que consiste num pedido de informação sobre a viabilidade de realizar determinada construção, num determinado terreno.

7. Quais são as diferenças entre Área Bruta de Construção, Área Bruta Privativa, Área Útil e Área Dependente?

  • Área Bruta de Construção: Refere-se à área total de um edifício, incluindo todas as suas partes, como paredes exteriores e espaços comuns. Abrange, portanto, a soma de todas as áreas brutas privativas e das áreas dependentes.
  • Área Útil: É igual à soma das áreas de todos os compartimentos da habitação, incluindo vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos, outros compartimentos de função similar e armários nas paredes, e mede-se pelo perímetro interior das paredes que limitam o fogo, descontando encalços até 30 cm, paredes interiores, divisórias e condutas. Exclui as áreas comuns do edifício.
  • Área Bruta Privativa: É semelhante à Área Útil e por vezes confundem-se, mas inclui varandas e terraços fechados, caves e sótãos de uso exclusivo e privativo. É o espaço efetivamente utilizável, onde se pode mobilar e viver.
  • Área Dependente: As áreas dependentes são as partes de um imóvel que são acessórias e não estão incluídas na área bruta privativa. Normalmente, inclui espaços destinados a estacionamento, arrumos, terraços, varandas, áreas de serviço e outras zonas que não são consideradas como área habitável principal, pois servem propósitos secundários ou de apoio.

Artigos relacionados

Área do Terreno Livre
A área de terreno livre corresponde ao terreno não ocupado pelas construções (espaços exteriores) e integra jardins, parques, campos de jogos, piscinas, quintais e outros logradouros.
Área Bruta Privativa
Corresponde à superfície total, medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadoras do edifício ou da fração.
Área Bruta Dependente
A Área Bruta Dependente diz respeito às áreas cobertas e fechadas para uso exclusivo do proprietário, cuja utilização é acessória relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fração, e que não estão integradas no cálculo da Área Bruta Privativa (p.ex. garagem, arrecadação,...

Siga-me nas redes sociais