Desde definições básicas até métodos de medição, passando pela sua importância na valorização de um imóvel, este guia abrangente desvenda todos os aspetos da 'Área Bruta de Construção' (ABC). Com exemplos práticos, uma secção de perguntas frequentes e dicas para evitar erros comuns, este artigo serve como o seu manual completo para compreender o significado e a importância da Área Bruta de Construção num imóvel.
No âmbito imobiliário, a Área Bruta de Construção (ABC) é um termo que não pode ser ignorado. Este conceito é vital para uma série de processos, desde a avaliação de um imóvel até ao seu potencial de venda ou arrendamento. Neste artigo, vamos aprofundar o conceito de Área Bruta de Construção, o que é, como é calculada e qual a sua relevância no setor imobiliário.
A Área Bruta de Construção (ABC) é o somatório (m2) das áreas brutas de todas os pavimentos, de todos os pisos de um imóvel (acima e abaixo da cota de soleira), medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou fração.
é o somatório das áreas brutas de pavimento edificadas ou susceptíveis de edificação, acima e abaixo da cota de soleira, em cada lote, incluindo escadas, caixas de ascensores e alpendres
No cálculo da Área Bruta de Construção estão incluídas as:
Do cálculo da Área Bruta de Construção estão excluídos as:
Este valor é crucial para determinar o valor de mercado de um imóvel e é uma métrica essencial para qualquer transação imobiliária.
Área Bruta de Construção = Área Bruta Privativa + Área Bruta Dependente
Exemplo: Se um apartamento possuir 100 m² de Área Bruta Privativa e 20 m² de varanda (área dependente), a sua ABC será de 120 m².
A medição da ABC pode ser feita de várias formas, e cada uma tem as suas vantagens e desvantagens.
As áreas brutas ocupadas pelas frações devem ser delimitadas da seguinte forma:
Na medição da área bruta deve ser:
Observa-se ainda que:
A área bruta deve ser expressa em metros quadrados.
A ABC tem implicações significativas em várias áreas.
Fonte: Faculdade de Economia do Porto
A medição da ABC pode ser um processo complicado e é fácil cometer erros.
A Área Bruta de Construção é mais do que um simples número; é uma métrica essencial que afeta vários aspetos do mundo imobiliário. Este guia procurou ser um recurso completo para quem deseja entender este conceito em profundidade.
Estas são algumas das questões mais frequentes que se colocam sobre a Área Bruta de Construção de um imóvel:
A Área Bruta de Construção (ABC) é o valor em metros quadrados (m²), obtido através do somatório das áreas de todos os pavimentos, tanto acima como abaixo do solo, medidas pelo lado de fora das paredes exteriores ou pelos eixos das paredes separadoras dos imóveis. Inclui-se: varandas privativas, locais acessórios e a quota-parte que lhe corresponda nas circulações comuns do edifício. Exclui-se: sótãos não habitáveis; áreas destinadas a estacionamento; espaços técnicos (como PT, central térmica, compartimentos para recolha de lixo, etc.); terraços, varandas e alpendres descobertos; bem como galerias exteriores, arruamentos e outros espaços livres de uso público cobertos pela edificação.
Área Bruta de Construção = Área Bruta Privativa + Áreas Brutas Dependentes
As paredes interiores e exteriores (estas, medidas pelos eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou fração); escadas; alpendres; caixas de ascensores; assoalhadas (quartos e salas); cozinhas e despensas; vestíbulos e circulações interiores; instalações sanitárias; caves e sótãos privativos (com utilização idêntica à do edifício ou fração e a que se aplica o coeficiente 1); varandas privativas cobertas (abertas ou fechadas); terraços; arrecadações; arrumos ou outros compartimentos de função similar; garagens; anexos independentes; a quota-parte do que lhe corresponda nas circulações comuns do edifício
A informação sobre Área Bruta de Construção pode ser consultada na:
Conhecer a Área Bruta de Construção (ABC) é fundamental para avaliar o valor de um imóvel e compará-lo com outros imóveis no mercado. Além disso, a ABC é um dos critérios utilizados no cálculo do valor patrimonial tributário (VPT) de um imóvel, que influencia diretamente o valor do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e do Imposto sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT).
O Valor Patrimonial Tributário (VPT) é calculado com recurso à seguinte fórmula: VPT = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv
Legenda: Vc: Valor base dos prédios edificados; A: Área Bruta de Construção mais a área excedente à área de implantação; Ca: Coeficiente de afetação; Cl: Coeficiente de localização; Cq: coeficiente de qualidade e conforto; Cv: coeficiente de vetustez.
Se a Área Bruta de Construção do seu imóvel estiver errada, deve contratar um técnico especializado (arquiteto ou engenheiro) para efetuar a medição correta e elaborar uma planta do imóvel com a ABC atualizada. Depois, deverá apresentar essa documentação na Conservatória do Registo Predial e na Câmara Municipal para atualizar os registos e, se aplicável, na Autoridade Tributária e Aduaneira para corrigir o valor patrimonial tributário (VPT) e, consequentemente, o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e o Imposto sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT). Atenção, porque se se tratar de alterações profundas que incluam novos espaços do imóvel, construídos à posteriori, terá primeiro que submeter um projeto de alterações à Câmara Municipal.
A capacidade construtiva de um terreno urbano pode ser calculada do seguinte modo: ABC Máxima = Área do Terreno x Índice de Utilização. Por exemplo, para um terreno com uma área de 2 000 m² e um Índice de Utilização de 0,4, será possível construir, no máximo, uma casa com 800 m² de Área Bruta de Construção.
O "Índice de Utilização" ou "Índice Máximo de Construção" pode ser consultado em: