Área Bruta de Construção

Desde definições básicas até métodos de medição, passando pela sua importância na valorização de um imóvel, este guia abrangente desvenda todos os aspetos da 'Área Bruta de Construção' (ABC). Com exemplos práticos, uma secção de perguntas frequentes e dicas para evitar erros comuns, este artigo serve como o seu manual completo para compreender o significado e a importância da Área Bruta de Construção num imóvel.

No âmbito imobiliário, a Área Bruta de Construção (ABC) é um termo que não pode ser ignorado. Este conceito é vital para uma série de processos, desde a avaliação de um imóvel até ao seu potencial de venda ou arrendamento. Neste artigo, vamos aprofundar o conceito de Área Bruta de Construção, o que é, como é calculada e qual a sua relevância no setor imobiliário.

Definição de Área Bruta de Construção

A Área Bruta de Construção (ABC) é o somatório (m2) das áreas brutas de todas os pavimentos, de todos os pisos de um imóvel (acima e abaixo da cota de soleira), medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou fração.

é o somatório das áreas brutas de pavimento edificadas ou susceptíveis de edificação, acima e abaixo da cota de soleira, em cada lote, incluindo escadas, caixas de ascensores e alpendres

No cálculo da Área Bruta de Construção estão incluídas as:

paredes interiores e exteriores (estas, medidas pelos eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou fração);
varandas privativas cobertas (abertas ou fechadas);
escadas;
alpendres
caixas de ascensores;
assoalhadas (quartos e salas);
cozinhas e despensas;
vestíbulos e circulações interiores;
instalações sanitárias;
caves e sótãos privativos (com utilização idêntica à do edifício ou fração e a que se aplica o coeficiente 1);
terraços;
arrecadações;
arrumos ou outros compartimentos de função similar;
garagens;
anexos independentes;
a quota-parte do que lhe corresponda nas circulações comuns do edifício

Do cálculo da Área Bruta de Construção estão excluídos as:

áreas construídas abaixo da cota de soleira (caso se destinem exclusivamente a estacionamento);
áreas destinadas a arrumos em cave;
sótãos sem pé-direito regulamentar;
áreas técnicas acima ou abaixo do solo (PT, central térmica, zona técnica de piscinas, compartimentos de recolha de lixo, etc.);
terraços não cobertos;
varandas e alpendres não cobertos;
galerias exteriores públicas;
arruamentos;
espaços livres de uso público e cobertos pelo edifício (átrios de entrada, escadas, patamares, etc.);

Este valor é crucial para determinar o valor de mercado de um imóvel e é uma métrica essencial para qualquer transação imobiliária.

Como calcular a Área Bruta de Construção

Área Bruta de Construção = Área Bruta Privativa + Área Bruta Dependente

Exemplo: Se um apartamento possuir 100 m² de Área Bruta Privativa e 20 m² de varanda (área dependente), a sua ABC será de 120 m².

Como medir a Área Bruta de Construção

A medição da ABC pode ser feita de várias formas, e cada uma tem as suas vantagens e desvantagens.

Métodos Tradicionais: Fita Métrica: Este é o método mais básico e acessível, mas pode ser demorado e menos preciso.
Métodos Tecnológicos: Equipamento de Laser: Estes dispositivos oferecem uma medição mais precisa e são ideais para grandes espaços.
Documentação Oficial: Plantas do Imóvel: As plantas arquitetónicas são a forma mais precisa e confiável de determinar a ABC.

Regras de medição da Área Bruta de Construção

As áreas brutas ocupadas pelas frações devem ser delimitadas da seguinte forma:

pelo contorno exterior das paredes exteriores do edifício, excluindo colunas, pilares ou outros elementos destacados da face da parede;
pelo contorno exterior das paredes que separam as frações dos espaços comuns;
pelo eixo das paredes que separam diferentes frações.

Na medição da área bruta deve ser:

Incluída a totalidade da superfície ocupada por:
- espaços interiores;
- varandas e lógias;
- espaços exteriores cobertos e pavimentados (ex., telheiro, zona de estacionamento sob o edifício, galeria de circulação);
Incluída metade da superfície ocupada por:
- espaços exteriores utilizáveis e que constituam coberturas de outros espaços (ex., terraço visitável, jardim de cobertura);
- espaços exteriores cobertos mas não pavimentados (ex., jardim sob edifício);
Excluída a superfície ocupada por:
- espaços não acessíveis ou não utilizáveis (ex., cave não acessível, desvão de cobertura, terraço não visitável);
- espaços com pé-direito inferior a 1,80 m (ex., piso técnico);
- espaços não encerrados com pavimentos assentes diretamente sobre o terreno (ex., passeios, caminhos pedonais, acessos a garagens);
- espaços não cobertos nem pavimentados (ex., quintal, jardim);
- espaços do domínio público (ex., via de tráfego automóvel sob o edifício).

Observa-se ainda que:

as escadas, rampas, poços de elevadores e ductos de canalizações devem ser contabilizadas na área bruta de cada piso;
as escadas, as rampas e outros espaços inclinados são contabilizados na sua projeção horizontal;
em espaços com duplo pé-direito a área deve ser contabilizada apenas uma vez;
em edifícios adjacentes com paredes comuns a delimitação dos edifícios deve fazer-se pelo eixo dessas paredes4 (ex., edifícios resultantes da divisão de um edifício em dois);
em edifícios adjacentes em que um deles encosta a outro sem construção de parede envolvente, a delimitação do edifício adicionado deve fazer-se pela face exterior da parede do edifício existente.

A área bruta deve ser expressa em metros quadrados.

A Importância da Área Bruta de Construção

A ABC tem implicações significativas em várias áreas.

Valorização do Imóvel: A ABC é um dos fatores que mais influenciam o valor de um imóvel.
Planeamento Urbano: Este valor é também utilizado pelas autoridades para o planeamento de infraestruturas e serviços públicos.
Legislação e Normas: Estar a par da ABC do seu imóvel pode ajudá-lo a evitar problemas legais no futuro.

Fonte: Faculdade de Economia do Porto

Erros Comuns e Como Evitá-los

A medição da ABC pode ser um processo complicado e é fácil cometer erros.

Confusão com Área Útil: É importante não confundir ABC com a área útil, que é o espaço realmente habitável.
Falta de Verificação: Confirme sempre a ABC em documentos oficiais para evitar surpresas desagradáveis.

Perguntas Frequentes (FAQ)

O que inclui a Área Bruta de Construção? Inclui todos os pisos, paredes, varandas e outros elementos estruturais.
Como posso medir a ABC do meu imóvel? Pode utilizar métodos tradicionais como a fita métrica, métodos tecnológicos como equipamentos de laser, ou consultar a documentação oficial.
A ABC influencia o valor do meu imóvel? Sim, é um dos fatores mais importantes na determinação do valor de um imóvel.

Conclusão

A Área Bruta de Construção é mais do que um simples número; é uma métrica essencial que afeta vários aspetos do mundo imobiliário. Este guia procurou ser um recurso completo para quem deseja entender este conceito em profundidade.

Perguntas Frequentes sobre Área Bruta de Construção

Estas são algumas das questões mais frequentes que se colocam sobre a Área Bruta de Construção de um imóvel:

1. O que é a Área Bruta de Construção (ABC)?

A Área Bruta de Construção (ABC) é o valor em metros quadrados (m²), obtido através do somatório das áreas de todos os pavimentos, tanto acima como abaixo do solo, medidas pelo lado de fora das paredes exteriores ou pelos eixos das paredes separadoras dos imóveis. Inclui-se: varandas privativas, locais acessórios e a quota-parte que lhe corresponda nas circulações comuns do edifício. Exclui-se: sótãos não habitáveis; áreas destinadas a estacionamento; espaços técnicos (como PT, central térmica, compartimentos para recolha de lixo, etc.); terraços, varandas e alpendres descobertos; bem como galerias exteriores, arruamentos e outros espaços livres de uso público cobertos pela edificação.

Área Bruta de Construção = Área Bruta Privativa + Áreas Brutas Dependentes

2. O que conta para a Área Bruta de Construção?

As paredes interiores e exteriores (estas, medidas pelos eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou fração); escadas; alpendres; caixas de ascensores; assoalhadas (quartos e salas); cozinhas e despensas; vestíbulos e circulações interiores; instalações sanitárias; caves e sótãos privativos (com utilização idêntica à do edifício ou fração e a que se aplica o coeficiente 1); varandas privativas cobertas (abertas ou fechadas); terraços; arrecadações; arrumos ou outros compartimentos de função similar; garagens; anexos independentes; a quota-parte do que lhe corresponda nas circulações comuns do edifício

3. Onde posso consultar a Área Bruta de Construção de um imóvel?

A informação sobre Área Bruta de Construção pode ser consultada na:

Caderneta Predial - disponível na área reservada do proprietário(s) do imóvel, no site da Autoridade Tributária.
Certidão do Registo Predial - Que pode ser solicitada numa Conservatória do Registo Predial, numa Loja de Cidadão ou num Espaço Registos.
Na Ficha Técnica da Habitação - Deverá ser entregue no ato de Escritura de Compra e Venda do imóvel ou pode ser solicitada uma segunda via ao promotor imobiliário ou junto dos serviços camarários.
Nas Plantas do Arquitetura - Que lhe deverão ter sido entregues aquando da compra do imóvel.

4. Por que é importante conhecer a Área Bruta de Construção de um imóvel?

Conhecer a Área Bruta de Construção (ABC) é fundamental para avaliar o valor de um imóvel e compará-lo com outros imóveis no mercado. Além disso, a ABC é um dos critérios utilizados no cálculo do valor patrimonial tributário (VPT) de um imóvel, que influencia diretamente o valor do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e do Imposto sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT).

O Valor Patrimonial Tributário (VPT) é calculado com recurso à seguinte fórmula: VPT = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

Legenda: Vc: Valor base dos prédios edificados; A: Área Bruta de Construção mais a área excedente à área de implantação; Ca: Coeficiente de afetação; Cl: Coeficiente de localização; Cq: coeficiente de qualidade e conforto; Cv: coeficiente de vetustez.

5. Como posso corrigir a Área Bruta de Construção do meu imóvel, caso esteja errada?

Se a Área Bruta de Construção do seu imóvel estiver errada, deve contratar um técnico especializado (arquiteto ou engenheiro) para efetuar a medição correta e elaborar uma planta do imóvel com a ABC atualizada. Depois, deverá apresentar essa documentação na Conservatória do Registo Predial e na Câmara Municipal para atualizar os registos e, se aplicável, na Autoridade Tributária e Aduaneira para corrigir o valor patrimonial tributário (VPT) e, consequentemente, o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e o Imposto sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT). Atenção, porque se se tratar de alterações profundas que incluam novos espaços do imóvel, construídos à posteriori, terá primeiro que submeter um projeto de alterações à Câmara Municipal.

6. Tenho um terreno urbano, como calcular a respetiva Área Bruta de Construção máxima?

A capacidade construtiva de um terreno urbano pode ser calculada do seguinte modo: ABC Máxima = Área do Terreno x Índice de Utilização. Por exemplo, para um terreno com uma área de 2 000 m² e um Índice de Utilização de 0,4, será possível construir, no máximo, uma casa com 800 m² de Área Bruta de Construção.

O "Índice de Utilização" ou "Índice Máximo de Construção" pode ser consultado em:

Caso o terreno faça parte de um loteamento, poderá consultá-lo no Plano de Loteamento.
Caso esteja previsto no Plano Diretor Municipal (PDM), de acordo com a classificação do terreno no âmbito do ordenamento do território.
Através da submissão à Câmara Municipal respetiva de um PIP - Pedido de Informação Prévia, que consiste num pedido de informação sobre a viabilidade de realizar determinada construção num determinado terreno.

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