Ficha Técnica da Habitação, em 2023

Se pretende comprar uma casa deverá solicitar a Ficha Técnica da Habitação (FTH) ao proprietário ou, no caso de imóveis mais recentes, o Livro de Obras que a veio substituir. Este documento contém a descrição das características técnicas e funcionais de um prédio urbano para fim habitacional e visa proteger os direitos e interesses económicos do comprador, melhorar a informação sobre o mesmo e promover a transparência no mercado imobiliário.

Ideias Chave

• A Ficha Técnica da Habitação é um documento onde estão descritas as características técnicas e funcionais de um prédio para habitação.
• A elaboração da Ficha Técnica de Habitação (FTH) é da responsabilidade do promotor imobiliário que construiu o imóvel habitacional.
• Sem Ficha Técnica da Habitação não é possível realizar uma escritura de compra e venda.
• Se necessita de crédito para comprar casa, o banco não concede o crédito sem se assegurar que a FTH foi entregue ao comprador.

A compra de uma casa é uma decisão com fortes repercussões no plano orçamental, a médio e longo prazo, seja para o comprador seja para o seu agregado familiar. A Ficha Técnica de Habitação visa melhorar a informação disponível, relacionada com o preço de venda, com o enquadramento urbanístico ou com as características da habitação, incluindo opções relacionadas com eficiência energética e gestão ambiental.

A FTH é emitida após a conclusão das obras de construção, reconstrução, ampliação ou alteração de um imóvel, de acordo com o conteúdo das telas finais devidamente aprovadas. Este documento tem que obedecer a um conjunto de requisitos legais (ver decreto lei) e conter um conjunto mínimo de informações (ver em baixo), eventualmente acompanhado de informações complementares. 

Quais os imóveis que necessitam da Ficha Técnica da Habitação?

A Ficha Técnica da Habitação é obrigatória por lei e deve ser emitida por um técnico responsável, como um arquiteto ou engenheiro civil. Essa obrigatoriedade aplica-se a todos os imóveis que tenham sido construídos após 30 de março de 2004, ou que tenham sido submetidos a obras de reconstrução, ampliação ou alteração após essa data.

Não é obrigatório possuir uma Ficha Técnica da Habitação nos seguintes casos:

1. Prédios edificados antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, 7 de agosto de 1951;
2. Prédios edificados após a data referida na alínea anterior, desde que a 30 de março de 2004 já possuíssem Licença de Utilização ou a mesma já tivesse sido requerida.

Quem é o responsável pela elaboração da Ficha Técnica da Habitação?

Compete ao promotor imobiliário (e não à empresa de construção, caso sejam entidades distintas) a elaboração da FTH do imóvel, sendo da sua responsabilidade, bem como do técnico responsável pela obra (cuja assinatura deverá constar na FTH), a conformidade das informações constantes da ficha, com as características do imóvel à data de conclusão das obras. O promotor deverá manter a FTH arquivada por um período de 10 anos e depositar as cópias da FTH, em formato digital e em papel, na câmara municipal. Este documento deve ser substituído sempre que existirem atualizações da mesmo. 

Em que momento é exigível a Ficha Técnica da Habitação?

A entrega do original da Ficha Técnica da Habitação ao comprador deverá ocorrer no momento da escritura de venda do imóvel. A não apresentação da Ficha Técnica da Habitação implica a não celebração da escritura pelo notário ou solicitador. 

Caso necessite de recorrer ao crédito à habitação, saiba ainda que os bancos não concedem crédito sem que este documento lhe tenha sido entregue.

Para além disso, o vendedor, a empresa de mediação imobiliária ou outro profissional que se encontre incumbido da comercialização, está obrigado a disponibilizar, nos locais de atendimento e de venda ao público, cópia da Ficha Técnica da Habitação, para que os interessados possam obter toda a informação pretendida através da consulta aos referidos documentos. Caso a obra de construção ainda não esteja concluída, deverá existir uma versão provisória da Ficha Técnica da Habitação.

O que fazer caso perca a Ficha Técnica da Habitação?

No caso do proprietário extraviar ou destruir a Ficha Técnica da Habitação, deverá solicitar ao promotor imobiliário ou à Câmara Municipal a emissão de uma segunda via da FTH. A emissão de uma segunda via pela câmara municipal é efetuada contra o pagamento de uma taxa, a fixar pela assembleia municipal.

Caso tal não seja possível terá que elaborar uma nova FTH, recorrendo aos serviços de um Engenheiro Civil ou Arquiteto.

Qual o preço de uma Ficha Técnica de Habitação?

O custo de elaborar uma nova Ficha Técnica a Habitação depende dos honorários do profissional, mas pode contar com um valor entre os 100€ e os 200€ + I.V.A. 

Quais as consequências de eventuais não conformidades na Ficha Técnica da Habitação?

A inexistência da Ficha Técnica da Habitação, a inclusão de informações que não correspondam às características reais da habitação, ou de outros incumprimentos previstos no respetivo decreto lei, constitui contraordenação, cabendo ao IMPIC - Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção, I.P., a responsabilidade para instruir um processo por contraordenação ao promotor imobiliário pelos danos causados ao comprador. Caso o potencial comprador queira formalizar uma queixa no IMPIC terá que identificar a entidade promotora, a localização do prédio e da fração em causa e fazer-se acompanhar de um exemplar da FTH.

As coimas pela incorreção dos dados constantes na FTH, ou pelo não cumprimento das obrigações associadas, poderão traduzir-se em penalizações que vão de € 2.490 até € 3.490, ou de € 12.470 até € 44.890, consoante o infrator seja uma pessoa singular ou pessoa coletiva.

Qual a informação que deve constar na Ficha Técnica da Habitação? 

A Ficha Técnica de Construção tem que estar redigida em língua portuguesa, em consonância com os projetos de arquitetura e das especialidades e integrar as alterações ocorridas ao longo da obra, tal como se encontram registadas nas telas finais. O respetivo modelo legal pode ser consultado aqui.

A Ficha Técnica da Habitação deverá conter elementos que permitam avaliar e garantir a habitabilidade e segurança da habitação, entre os quais importa destacar:

• A identificação dos principais profissionais (promotores, técnicos responsáveis pela obra, arquitetos, etc.) envolvidos no projeto de construção, reconstrução, ampliação ou alteração, bem como na aquisição da habitação;
• O loteamento (nº de edifícios; nº de fogos; nº de lugares de estacionamento; planta de síntese do loteamento);
• Identificação e localização do prédio urbano; nº de inscrição na matriz predial; nº e data da licença de utilização; descrição do prédio; nº total de fogos; nº de ascensores; nº de lugares de estacionamento; condições de acesso a pessoas com mobilidade condicionada; sala de reuniões de condóminos; casa do porteiro;
• Informação sobre os principais materiais e produtos de construção utilizados na habitação, nomeadamente o material utilizado: nas paredes, na proteção contra o ruído e variações térmicas, na cobertura e pavimentos, na impermeabilização, nas canalizações, na caixilharia e nos estores, etc, e a lista dos respetivos fabricantes, contendo os seus contactos e moradas;
• Informações sobre o desempenho térmico e acústico da habitação, ;
• Descrição dos sistemas de segurança contra intrusão, segurança contra incêndio, gestão energética, gestão ambiental, etc.
• Localização dos equipamentos ruidosos, tais como ascensores, grupos geradores e grupos hidropressores;
• Planta simplificada do piso de entrada no edifício, com indicação da orientação, e a localização das portas exteriores, circulações horizontais, escadas e ascensores;
• Caracterização das fundações e da estrutura;
• Identificação da fração autónoma, com indicação da sua localização e do número e data da licença de utilização;
• Descrição da habitação, nomeadamente: a área bruta da habitação, a área bruta do fogo, a área útil total, a área útil de cada dependência do fogo;
• Caracterização das instalações na habitação, nomeadamente: distribuição de água, drenagem de águas residuais domésticas, drenagem de águas pluviais, distribuição de gás, distribuição de energia elétrica, climatização e aquecimento, ventilação e evacuação de fumos e gases e telecomunicações;
• Descrição dos equipamentos incorporados na habitação, nomeadamente: cozinha e instalações sanitárias e lista dos respetivos fabricantes (contactos e moradas);
• Planta simplificada do piso de acesso ao fogo, com destaque para a localização do fogo e dos espaços comuns, e com indicação da localização de extintores portáteis e das saídas de emergência em caso de incêndio;
• Plantas simplificadas da habitação, incluindo planta do fogo com identificação de todos os compartimentos;
• Plantas simplificadas das redes existentes na habitação, nomeadamente: redes de distribuição de água, drenagem de águas residuais domésticas, distribuição de energia elétrica, distribuição de gás, climatização e aquecimento, comunicações e entretenimento;
• A ficha deverá ainda conter informação sobre:
  • Garantia da habitação, bem como o seu modo de acionamento em caso de deteção de defeitos;
  • Regras de funcionamento do condomínio, caso existam, e contratos de prestação de serviços que tenham sido celebrados;
  • Regras de manutenção dos equipamentos instalados que requerem tratamento especial.

O fim da Ficha Técnica da Habitação

No âmbito do Simplex+ 2016 e de acordo com a Resolução do Conselho de Ministros n.º 76/2017, a Ficha Técnica da Habitação foi extinta e incorporada no Livro de Obra (regulado pela Portaria n.º 1268/2008).

Com o objetivo de simplificar todo o processo está previsto ainda que, tanto o Livro de Obras, como o Certificado Energético do imóvel passem a ser consultados no futuro Livro Eletrónico de Obras.