Área Útil

A área útil de um imóvel é um dos fatores mais importantes a considerar quando se está a comprar, vender ou arrendar uma casa. Este conceito, muitas vezes mal compreendido, tem implicações diretas no valor de mercado de um imóvel e na qualidade de vida dos seus ocupantes. Neste artigo, vamos explorar o que é a área útil, como é medida e porque é tão importante no setor imobiliário.

Definição de Área Útil

A Área Útil mede-se pelo perímetro interior das paredes que limitam o fogo, descontando encalços até 30 cm, paredes interiores, divisórias e condutas. Em termos simples, é o espaço onde realmente se pode "viver" ou "trabalhar".

Área Útil é a soma das áreas de todos os compartimentos de uma habitação ou espaço comercial:

  • Incluindo: assoalhadas (quartos e salas), cozinhas, vestíbulos e circulações interiores, instalações sanitárias, caves e sótãos privativos (com utilização idêntica à do edifício ou fração), varandas fechadas, arrumos ou outros compartimentos de função similar e armários nas paredes. 
  • Excluindo: as paredes (interiores e exteriores), pilares, divisórias, condutas e espaços comuns (tais como corredores e escadas). Espaços não habitáveis tais como arrecadações, terraços, varandas abertas, garagens ou anexos, alpendres, jardins e piscinas, não fazem parte da Área Útil (estas fazem parte da Área Dependente).

Área Útil como se calcula?

Como medir a Área Útil

Métodos Tradicionais de Medição

Medição Direta: O método mais simples e direto é usar uma fita métrica para medir o comprimento e a largura de cada compartimento e multiplicar essas medidas. Naturalmente, esta tarefa torna-se mais complicada quando a geometria dos diversos espaços da casa não é retangular. Em vez da fita métrica tradicional, hoje em dia generalizou-se o uso de Medidores de Distância a Laser, os quais possuem um elevado grau de precisão e podem ser adquiridos a preços que começam nos 100 €.

Planta do Imóvel: Se tiver acesso à planta do imóvel com escala ou cotas explícitas, calcular a área útil torna-se mais fácil, uma vez que todas as medidas estarão indicadas. Caso a planta não mencione áreas, é possível extrapolar todas as áreas e cotas através de aplicações como o Photoshop, desde que a referida planta digitalizada tenha uma escala ou alguma medida visível.

Nem sempre o proprietário do imóvel dispõe das plantas originais, e frequentemente as cópias que possui encontram-se em mau estado. Pode sempre recorrer aos serviços camarários para obter uma cópia da planta original, depositada pelo promotor aquando do respetivo licenciamento.

Nota: Os imóveis construídos antes de 1951 (quando entrou em vigor o Decreto-Lei n.º 38382) poderão não ter o projeto de arquitetura depositado na Câmara.

Métodos Tecnológicos de Medição

Aplicações de Medição: Existem várias aplicações móveis que permitem medir áreas através da câmara do smartphone. Obviamente que os resultados não são os mais rigorosos e dependem do padrão do chão, quanto menos liso mais eficaz será este processo. Mas estas são uma alternativa rápida. Existe também o recurso a câmaras com tecnologia LIDAR. P.ex. algumas câmaras usadas na produção de Virtual Tour usam essa tecnologia. Possui uma fiabilidade relativa, uma vez que são possíveis desvios até 5% em relação às medições reais.

Serviços Profissionais: Empresas especializadas em avaliação imobiliária utilizam equipamentos de alta precisão para medir a área útil, e produzir plantas à escala, através do recurso a câmaras com tecnologia laser. Os Arquitetos também fazem este tipo de levantamento e elaboram as respetivas plantas.

Regras para medir áreas úteis

Na medição das áreas úteis, consideram-se:

1) Incluídas as áreas:

  • Delimitadas pelo interior das paredes;
  • Sob vãos com pé-direito mínimo de 2,00 m;
  • Ocupadas por roupeiros fixos;
  • Ocupadas por fogões de sala ou aparelhos fixos (ex., lareiras) que se projetam para fora do plano da parede;

2) Excluídas as áreas:

  • Ocupadas por pilares, condutas ou outros elementos construídos destacados do perímetro do compartimento;
  • Áreas com pé-direito abaixo do mínimo regulamentar.

Em compartimentos com múltiplos níveis ou pisos, a área útil integra todas os pavimentos e a área em planta da escada de ligação interior.

O pé-direito mínimo é de 2,40 m em habitações, 3 m em comércio e serviços e 2,20 m em estacionamentos. Admitem-se as seguintes exceções:

  • Sanitários, despensas, arrumos, vestíbulos, corredores, arrecadações e arrumos podem ter 2,20 m;
  • Compartimentos com tetos especiais (inclinados, abobadados ou falsos) podem ter 20% da área com 2,20m em habitações e 2,70m em comércio;
  • Espaços destinados a serviços administrativos e comércio que resultem da alteração do uso licenciado podem ter 2,70 m;
  • Sótãos, águas furtadas e mansardas podem ter áreas com pé-direito inferior, desde que tal ocorra: em metade da sua área e se em todos os pontos afastados mais de 0,30 m do perímetro do compartimento o pé-direito não for inferior a 2,00 m.

A área útil é expressa em metros quadrados.

Fonte: Faculdade de Economia do Porto

Importância da Área Útil

Valorização do Imóvel

O preço por metro quadrado é uma métrica comum no sector imobiliário. Uma avaliação correta do imóvel, efetuada por uma entidade especializada, envolve a contabilização da 'Área Útil', bem como das restantes áreas.

Por vezes, deparamo-nos com imóveis que têm uma Área Bruta de Construção semelhante, mas cujas Áreas Úteis e Áreas Dependentes diferem. Quanto maior for a área útil, mais valioso será o imóvel, dado que a Área Dependente tem um valor inferior.

Qualidade de Vida

A área útil tem um impacto direto na qualidade de vida dos ocupantes. Espaços maiores oferecem mais conforto e liberdade de movimento. Por exemplo, um apartamento T3 com 100m2 de área útil oferecerá uma experiência de vida diferente de um com 150m2, embora ambos possam ser anunciados como T3. A diferença na área útil pode afetar tudo, desde a organização do espaço até a qualidade de vida.

Assim, se está à procura de uma casa, tenha em consideração que, por vezes, os anúncios de imóveis omitem a área útil e mencionam apenas a área bruta de construção. Contudo, na realidade, as pessoas vivem e trabalham primordialmente nos espaços de carácter habitacional e não em varandas, arrecadações ou garagens.

Planeamento e Decoração

Conhecer a área útil é crucial para o planeamento do espaço e para a decoração. Permite uma melhor organização do mobiliário e dos elementos decorativos. Inúmeras vezes se perde dinheiro e tempo por falta de medidas e áreas que permitam planear a decoração ou a adequação ao novo espaço do mobiliário transportado da casa anterior.

Legislação e Normas

O conceito de Área Útil está redigido no Regulamento Geral das Edificações Urbanas - RGEU - Artigo 67.º Decreto-Lei n.º 38382:

b) Área útil (Au) é a soma das áreas de todos os compartimentos da habitação, incluindo vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos, outros compartimentos de função similar e armários nas paredes, e mede-se pelo perímetro interior das paredes que limitam o fogo, descontando encalços até 30 cm, paredes interiores, divisórias e condutas;

É crucial estar a par destas normas para evitar problemas legais. 

Erros comuns em relação à Área Útil

Confundir Área Útil com Área Bruta: A área bruta inclui as paredes e outros elementos estruturais, o que pode levar a uma sobrevalorização do imóvel. Quando se comparam imóveis que estão à venda, este é frequentemente um erro comum que inflaciona o valor real da casa, prejudicando assim o comprador. O inverso também se verifica, ao usar a área bruta em vez da área útil, o que distorce o valor real do imóvel e prejudica neste caso o proprietário vendedor.

Considerar as Áreas Comuns do prédio ou condomínio: Nos prédios, as áreas comuns às diversas frações, tais como escadas, vestíbulos, salas de condomínio, etc. não contam para a Área Útil.  Em condomínios, a área útil do imóvel não inclui áreas comuns como jardins e piscinas.

Confundir a Área Bruta Privativa com a Área Útil: a primeira inclui paredes, colunas e outras divisórias dentro do perímetro da habitação, enquanto a segunda não.

Confundir Área Útil com Área Habitável - Esta última 

Conclusão

A área útil é um conceito fundamental no setor imobiliário que influencia tanto o valor de mercado de um imóvel como a qualidade de vida dos seus ocupantes. Saber como medir corretamente a área útil e entender a sua importância pode fazer toda a diferença na hora de comprar, vender ou alugar uma propriedade.

Por outro lado, para tomar uma decisão bem fundamentada na compra de um imóvel, é imprescindível rever toda a documentação relacionada com a propriedade. Certifique-se de que a área útil está claramente indicada e corresponde às suas necessidades e expectativas antes de avançar com qualquer negociação.

Espero que este artigo tenha sido esclarecedor e útil para compreender melhor este tema tão relevante no mundo imobiliário. Se tiver mais questões ou precisar de esclarecimentos adicionais, consulte os restantes termos do meu glossário: O ABC do Imobiliário.

Perguntas Frequentes sobre a Área Útil

Perguntas Frequentes sobre a Área Útil

Aqui estão algumas das perguntas mais frequentes sobre a Área Útil:

1. O que é a Área Útil?

A área útil é a soma das áreas de todos os compartimentos de uma habitação ou espaço comercial, excluindo as paredes, pilares e espaços comuns como corredores e escadas. É o espaço onde realmente se pode "viver" ou "trabalhar".

2. Onde consultar a Área Útil de um imóvel?

A verificação da área útil de um imóvel é um passo crucial no processo de compra, venda ou aluguer. Existem várias fontes onde esta informação pode ser obtida, incluindo a escritura pública, a planta arquitetónica e o relatório de avaliação imobiliária. O Certificado Energético também pode fornecer dados sobre a área útil.

3. Como posso medir a área útil da minha casa?

Pode medir a área útil utilizando uma fita métrica para medir o comprimento e a largura de cada compartimento e multiplicar essas medidas. Também pode utilizar aplicações móveis de medição ou recorrer a serviços profissionais, como um arquiteto.

4. Por que é importante conhecer a Área Útil de um imóvel?

A área útil é importante para determinar o valor de mercado de um imóvel e tem um impacto direto na qualidade de vida dos ocupantes. Também é crucial para o planeamento do espaço e para a decoração.

5. Qual é a diferença entre Área Útil e Área Bruta?

A área bruta inclui as paredes e outros elementos estruturais, enquanto a área útil exclui esses elementos. A área útil é o espaço onde realmente se pode "viver" ou "trabalhar".

6. Qual é a diferença entre Área Útil e Área Privativa?

Basicamente a diferença está em que a Área Privativa inclui a espessura das paredes, divisórias e pilares, incluídas dentro do perímetro exterior da habitação.

No Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), Decreto-Lei n.º 287/2003, consta a definição de Área Bruta Privativa: "A área bruta privativa (Aa) é a superfície total medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fração, incluindo varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fração, a que se aplica o coeficiente 1."

7. E quando os anúncios imobiliários omitem a Área Útil?

Por vezes, os anúncios de imóveis podem omitir a área útil e mencionar apenas a área bruta de construção. É importante estar atento a isso e solicitar informações sobre a área útil antes de tomar qualquer decisão. Poderá ser surpreendido com uma área habitacional mais pequena do que a Área Bruta de Construção fazia supor.

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