Avaliação Imobiliária

A avaliação imobiliária é um processo que implica a inspeção física de um avaliador - profissional devidamente certificado - a um imóvel, com o propósito de estimar o valor financeiro do mesmo.

Avaliação imobiliária

Do ponto de vista imobiliário, a avaliação de um imóvel é um processo habitualmente requerido sempre que está em causa a transação de um apartamento, moradia, loja ou terreno, para efeitos de venda, arrendamento ou no âmbito de um crédito à habitação.

Qual o objetivo de uma avaliação imobiliária?

A avaliação imobiliária é requerida para diversos fins, tendo carácter de obrigatoriedade nalgumas situações:

  • Num processo de crédito hipotecário para a compra ou construção de um imóvel;
  • Por motivos fiscais, tal como a avaliação patrimonial (VPT) que entre outros fins, serve de base ao cálculo de impostos como o IMI, IMT, etc.;
  • No âmbito de um processo judicial;
  • Herança ou partilha de imóveis;
  • Expropriação por motivos de utilidade publica;
  • Avaliação requerida por uma entidade seguradora;
  • Diversos tipos de transações;
  • No âmbito de um processo de investimento;
  • No âmbito de uma avaliação patrimonial de um particular ou empresa.

Como se avalia um imóvel?

A avaliação de um bem imobiliário pode ser feita por diversos métodos, entre os quais há a destacar os 3 seguintes:

Método Comparativo - Também designado por “Método Direto”, de “Comparação”, “Sintético” ou “Empírico”, tem como base o conhecimento do mercado imobiliário local e dos valores das transações de imóveis semelhantes aos do imóvel a avaliar. Este é um dos métodos mais utilizados e que inspira maior confiança, pois espelha a o valor comercial do bem, quando sujeito à lei da procura e da oferta.

Método do Rendimento - Também designado por “Método Analítico”, “Método da Capitalização do Rendimento”, “Método de Exploração” ou “Método Indireto”, e é utilizado quando é possível estimar o rendimento passível de ser obtido por uma determinada propriedade, tendo como base a capitalização atual da renda liquida prevista. Em conjunto com o anterior, este é um dos métodos mais utilizados em Portugal.

Método do Custo - Também designado por “Método do Investimento”, “Método do Custo de Reprodução”, “Método do Custo de Reposição” ou “Método do Custo de Substituição”, consiste na determinação do valor do imóvel através da soma entre o valor de mercado do terreno e de todos os custos necessários para a construção de um imóvel com as mesmas características físicas e funcionais. É utilizado na avaliação de imóveis raramente transacionados, tais como património público, igrejas, castelos, etc.

Quem pode efetuar a uma avaliação imobiliária?

As avaliações de imóveis têm de ser efetuadas por profissionais - avaliador ou perito imobiliário - com licenciatura em: Gestão Imobiliária, Engenharia ou Arquitetura, ou em área relevante ligada à Avaliação Imobiliária; experiência em Avaliações Imobiliárias; inscrição ativa na CMVM. Devem estar inscritos na associação profissional e possuir seguro.

Quais os dados a constar numa Avaliação Imobiliária

O relatório deve conter referência aos seguintes aspectos:

  1. Identificação da entidade que procede à avaliação;
  2. Identificação clara do objecto da avaliação, incluindo fotografias e descrição das suas características físicas, funcionais, etc ;
  3. Finalidade da avaliação, com referência à entidade ou pessoa para quem se efectua a avaliação;
  4. Bases e pressupostos para a avaliação;
  5. Data da última visita ao imóvel e data da avaliação;
  6. Advertências (em relação à discrepância entre a realidade física e a descrição no registo matricial, quando existem dúvidas na identificação do imóvel ou em relação à estrutura e estado de conservação, sempre que o que se avalia não está de acordo com a legislação vigente, ou tem um uso não possível de determinar, quando há dúvidas em relação às fontes de informação, ao titular do imóvel no momento da avaliação e às condições de arrendamento ou cedência); 
  7. Método escolhido;
  8. Cálculo justificativo, intervalo de erro admitido justificado;
  9. Valor do bem (número e por extenso), quando a avaliação incida sobre um bem que constituído por diferentes propriedades cadastrais ou fracções para efeitos de registo, deve dar-se o valor total da propriedade e descriminar o valor parcial de cada uma das partes que o constituem (ex. Valor por cada fracção ou garagem de estacionamento);
  10. Assinatura do avaliador.

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