Hipoteca

Este guia completo visa fornecer uma visão abrangente sobre o tema das hipotecas no contexto imobiliário e oferecer-lhe todas as informações necessárias para tomar decisões informadas e concretizar o sonho de possuir casa própria com segurança e planeamento.

Abordarei os diferentes tipos de hipotecas disponíveis no mercado, o processo de obtenção de um financiamento, as principais considerações a ter em conta antes de contrair um empréstimo, dicas para obter as melhores condições e muito mais.

O que é uma Hipoteca?

A hipoteca voluntária é um documento legal, acordado entre o credor (habitualmente um banco ou outra entidade de crédito) e o devedor (o beneficiário do empréstimo), o qual menciona uma ou mais garantias reais, de modo a assegurar ao credor o pagamento do valor em dívida, em caso de incumprimento por parte do devedor.

Caso a hipoteca esteja relacionada com um crédito para compra de habitação, a garantia pode ser o próprio bem imobiliário, sobre o qual incide o empréstimo, ou outro qualquer bem pertencente ao devedor ou a terceiros, desde que o respetivo valor cubra o montante em dívida.

Em caso de incumprimento por parte do devedor, a entidade credora, o banco, pode executar a hipoteca e proceder ao registo de posse da propriedade, se o valor da mesma for inferior ao montante em dívida, ou à venda do mesmo de modo a ser ressarcido do valor ainda em dívida, acrescido de juros de mora.

O cliente, que se torna o mutuário, compromete-se a pagar o valor total do empréstimo, acrescido de juros, durante um período de tempo pré-definido, geralmente entre 20 a 30 anos. Como garantia do pagamento, o imóvel hipotecado fica em penhor até à liquidação total da dívida.

O registo da hipoteca

A hipoteca de uma casa tem que ser obrigatoriamente registada na Conservatória do Registo Predial, para que esta passe a constar da Certidão Permanente do Registo Predial. Se tal não acontecer a hipoteca deixa de ser válida. 

Para efetuar a escritura com registo de hipoteca são necessários:

• Documentos de identificação do vendedor;
• Certificado energético;
• Comprovativo de pagamento do IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis);
• Declaração dos direitos de preferência;

Custos associados à hipoteca

Existem vários custos associados à hipoteca, sendo que alguns são variáveis e não tabelados, exceto os atos praticados por entidades públicas:

• Taxas cobradas pelo banco.
• Custos com o notário/solicitador: embora cada profissional tenha uma tabela própria, como referência e caso recorra aos serviços de um balcão Casa Pronta 
  • Custo dum único ato de registo (ex.: aquisição ou hipoteca): 375€
  • Mais do que um ato de registo (ex.: compra e venda com financiamento bancário em que são praticados vários registos): 700€
• Registos na Conservatória: Um pedido de registo definitivo de aquisição ou de hipoteca de um prédio ou de uma moradia (prédio urbano) tem o custo de 250 €, se realizado num balcão do registo predial, ou de 225 € caso esta operação seja realizada no site Predial Online.

Cancelamento da hipoteca

A hipoteca de uma casa pode ser cancelada, e deverá sê-lo após o términos do empréstimo, sendo necessário que para tal se proceda ao cancelamento da hipoteca. Este procedimento terá que ser registado uma vez mais numa Conservatória do Registo Predial, sendo necessária a entrega de um documento autenticado em que se declara o consentimento expresso do credor.

Quando o motivo do cancelamento é a venda do imóvel, aquele deverá ser efetuado com uma antecedência de 15 dias face à data da escritura de venda. Se o cancelamento ocorre por ter sido liquidado o valor do total do empréstimo, o proprietário terá que requer ao banco que emita um documento em que renuncia à hipoteca e declara saldada a dívida. Este documento intitula-se distrate da hipoteca. Neste caso, quando o proprietário proceder ao registo do cancelamento da hipoteca, na Conservatória do Registo Predial, deverá fazer entrega do distrate bancário.

Importância das Hipotecas no Mercado Imobiliário

As hipotecas desempenham um papel crucial no mercado imobiliário, facilitando a compra de imóveis para quem não dispõe do capital total necessário. Simultaneamente, são uma trave mestra do setor financeiro sendo responsável

Sem o acesso a este tipo de financiamento, o mercado seria significativamente menor, limitando-se a um pequeno grupo de pessoas elevado poder de compra.

Ao democratizar o acesso à habitação, as hipotecas impulsionam o mercado imobiliário, gerando diversos benefícios:

• Estimula a construção civil: Aumento da demanda por imóveis impulsiona a construção de novos empreendimentos, gerando emprego e renda.
• Crescimento da economia: O mercado imobiliário está interligado a diversos outros setores da economia, como o comércio de materiais de construção, decoração e mobiliário.
• Bem-estar social: O acesso à moradia digna é um direito fundamental e contribui para o bem-estar social, diminuindo o déficit habitacional e promovendo a qualidade de vida da população.

Tipos de Hipotecas

• Hipoteca fixa: Taxa de juro fixa durante todo o período do contrato.
• Hipoteca variável: Taxa de juro pode variar ao longo do tempo, de acordo com um índice de referência.
• Hipoteca mista: Combina características das hipotecas fixa e variável.

O Processo de Obtenção de uma Hipoteca

Obter uma hipoteca é um processo que envolve várias etapas críticas, cada uma delas essencial para garantir tanto a viabilidade financeira do mutuário quanto a segurança do empréstimo para o credor. A seguir, detalhamos cada uma dessas etapas:

Análise de Crédito

Avaliação da Capacidade de Pagamento do Mutuário: Esta é a primeira e uma das mais importantes fases do processo de obtenção de uma hipoteca. O banco ou instituição financeira realiza uma análise detalhada da situação financeira do potencial mutuário, incluindo o seu histórico de crédito, rendimentos, despesas fixas e outras obrigações financeiras. O objetivo é determinar a capacidade do mutuário de cumprir com as obrigações do empréstimo hipotecário, assegurando que as prestações mensais não comprometam de forma significativa a sua situação financeira.

Escolha do Tipo de Hipoteca

Avaliação das Diferentes Opções de Hipoteca: Existem vários tipos de hipotecas disponíveis no mercado, cada uma com as suas próprias características, vantagens e desvantagens. Estas podem variar em termos de taxa de juro (fixa, variável ou mista), prazo do empréstimo, e flexibilidade de pagamento, entre outros aspetos. O mutuário deve considerar cuidadosamente as diferentes opções e escolher aquela que melhor se adapta às suas necessidades financeiras e expectativas futuras.

Constituição da Hipoteca

Formalização do Contrato de Empréstimo com Escritura Pública: Após a aprovação do crédito e a escolha do tipo de hipoteca, procede-se à formalização do contrato de empréstimo. Este passo é concretizado através da assinatura de uma escritura pública, realizada perante um notário. A escritura inclui todos os detalhes do empréstimo, como o montante financiado, a taxa de juro, o prazo do empréstimo, as condições de amortização e qualquer outra cláusula relevante. Simultaneamente, é constituída a hipoteca sobre o imóvel, servindo este de garantia real para o credor. O registo da hipoteca na Conservatória do Registo Predial é um passo subsequente obrigatório para conferir eficácia jurídica à garantia.

Este processo, embora possa parecer complexo, é fundamental para assegurar que tanto o mutuário quanto o credor estão protegidos e que as condições do empréstimo são claras e ajustadas às capacidades e necessidades de ambas as partes. É aconselhável que o mutuário obtenha aconselhamento financeiro e jurídico adequado ao longo deste processo para garantir que as decisões tomadas são as mais informadas e benéficas possíveis.

Considerações Importantes

• Entrada inicial: Capitais próprios que o cliente precisa ter para dar início ao processo de compra. Entre o valor pago no CPCV, que não é financiado pelo crédito hipotecário e o valor a pagar no ato da Escritura de Compra e Venda, o comprador/mutuário terá que garantir pelo menos 10% a 20% do valor de aquisição do imóvel. Os restantes 80% a 90%  poderão vir do financiamento hipotecário. Para créditos para habitação própria e permanente.
• Prazo de pagamento: Período de tempo que o mutuário tem para pagar o empréstimo. Já houve tempos em que um crédito à habitação se podia estender até 40 anos. Mas hoje esses prazos são limitados pelas regras mais apertadas do Banco de Portugal:
  

  Idade do mutuário	Maturidade máxima
  Até 30 anos	40 anos
  Entre 30 e 35 anos	37 anos
  Mais de 35 anos	35 anos

  A regra do Banco de Portugal prevê que no caso de empréstimos com dois mutuários se considere sempre a idade do mais velho.

• Montante da prestação: Valor mensal que o cliente paga para amortizar o capital e os juros.
• Seguros: Contratação de seguros de vida e de incêndio para proteger o imóvel.

Dicas para Obter uma Boa Hipoteca

• Comparar diferentes ofertas: Pesquisar as opções disponíveis no mercado e comparar as taxas de juro e as condições de cada banco.
• Simular o crédito: Fazer simulações online para ter uma ideia das prestações mensais.
• Preparar a documentação: Reunir toda a documentação necessária para o processo de análise de crédito.
• Ter um bom score de crédito: Manter um bom histórico de pagamentos para aumentar as chances de aprovação.

Dificuldades no Pagamento do Crédito à Habitação

• Opções disponíveis: Renegociação do crédito, suspensão do pagamento das prestações, venda do imóvel, etc.
• Apoio e aconselhamento: Contatar o banco, DECO, Banco de Portugal, etc.

Impostos

O registo da hipoteca em si está sujeito ao pagamento de taxas de registo na Conservatória do Registo Predial, mas não incide diretamente sobre o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) ou o Imposto de Selo, os quais se aplicam em contextos distintos dentro das transações imobiliárias e financeiras em Portugal.

Imposto de Selo

Ao solicitar um empréstimo para compra de casa, será necessário pagar Imposto de Selo (IS) em várias etapas, umas ligadas ao crédito hipotecário e outras não:

1. Aplica-se IS sobre o montante do empréstimo, o qual varia com a duração do contrato, o qual é pago no momento da assinatura do contrato:

• 0,60% para prazos iguais ou superiores a 5 anos.
• 0,50% para prazos entre 1 e 5 anos.
• 0,04% por mês (ou fração) para prazos inferiores a 1 ano.

2. incide IS, de 0,80%, sobre o valor da compra ou o Valor Patrimonial do Imóvel, caso este seja superior.
3. Incide IS de 4% sobre as comissões de abertura, de estudo, de dossier e afins, relacionadas com o processo de concessão de crédito.
4. Incide uma taxa de 4% sobre os juros pagos no empréstimo, exceto nos contratos destinados ao financiamento de habitação própria permanente, cujos juros estão isentos deste imposto.

Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)

O IMT é um imposto que incide sobre a transmissão onerosa de imóveis situados em território português, isto é, na compra e venda de imóveis. Contudo, o IMT não se aplica diretamente ao registo de hipotecas, mas sim à aquisição do imóvel que está a ser financiado. Quando um imóvel é comprado e financiado através de um empréstimo hipotecário, o IMT incide sobre a transação de compra do imóvel, e não sobre o registo da garantia hipotecária propriamente dita.