Escritura Pública

A Escritura Pública no setor imobiliário é essencial para garantir a segurança jurídica das transações imobiliárias, assegurando os direitos e deveres das partes envolvidas. Em alternativa as partes interessadas podem optar por formalizar a compra e venda de um imóvel através de um Documento Particular Autenticado.

Ambas as vias são juridamente válidas desde que cumpridas as obrigações constantes da lei. Venha conhecer o que são estes documentos, quem os pode formalizar, quais as obrigações e os custos envolvidos, e as diferenças entre ambos.

Quem pode realizar uma escritura de compra e venda?

A escritura de compra e venda de um imóvel pode ser realizada através de dois formatos:

• de uma Escritura Pública, a qual terá que ser formalizada perante um notário, que é um funcionário público autorizado a dar fé pública a atos e fatos ocorridos na sua presença, ou
• de um Documento Particular Autenticado, que após assinado por todas as partes pode ser depositado por: advogados; notários; solicitadores; conservadores; câmaras de comércio e indústria.

Estes profissionais, habilitados para a prática de atos jurídicos, podem e devem preparar, conferir e autenticar os documentos necessários à celebração da Escritura Pública de compra e venda do imóvel, ou do Documento Particular Autenticado.

O que é um Documento Particular Autenticado?

Em Portugal, um documento particular autenticado é um documento particular elaborado pelas partes interessadas, sem a intervenção obrigatória de um funcionário público (notário), mas que teve a sua autenticidade confirmada por uma Entidade Autenticadora (EA), como um advogado, solicitador, notário, câmara de comércio e indústria, conservador ou oficial de registo, nos termos prescritos pelas leis notariais.

A EA irá verificar a identidade das partes e a veracidade das informações contidas no documento, além de atestar que as assinaturas no Documento Particular foram feitas de forma livre e consciente. Após essa verificação, a entidade autenticadora irá lavrar um Termo de Autenticação com reconhecimento notarial e apor seu selo e assinatura no documento, tornando-o autenticado. É importante destacar que, após a assinatura do Termo de Autenticação, a EA deve proceder imediatamente ao "depósito" de todos os documentos na plataforma online usualmente utilizada para esse efeito: Predial Online. Sem este passo, o Documento Particular Autenticado não tem validade nem quaisquer efeitos jurídicos.

elaboração do Documento Particular e a assinatura do mesmo poderá ou não ser assinado na presença da Entidade Autenticadora (EA), não é obrigatório que o seja, ao contrário do termo de autenticação deverá ser assinado na presença do autenticador. Ou seja, os documentos particulares adquirem a natureza de documentos autênticos desde que as partes confirmem o seu conteúdo perante a EA e esta certifique a validade legal do mesmo.

Documentos necessários para a Escritura Pública

1. Caderneta predial: Documento emitido pela Autoridade Tributária que contém informações fiscais do imóvel;
2. Certidão do registo predial: Documento que comprova a descrição do imóvel e a sua situação jurídica;
3. Licença de utilização: Documento emitido pela Câmara Municipal que certifica a conformidade do imóvel para um determinado uso;
4. Ficha técnica de habitação: Documento com informações técnicas e funcionais do imóvel;
5. Certificado energético: Documento que indica a classificação energética do imóvel;
6. Documento de identificação: Cartão de Cidadão, Bilhete de Identidade ou Passaporte das partes envolvidas na transação;
7. Comprovativo de pagamento do IMT: Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, a ser pago pelo comprador antes da escritura.

Sugestão de imagem: Imagem de uma pasta com documentos e a legenda "Documentos necessários para a Escritura Pública".

Procuração na Escritura Pública

Caso uma das partes envolvidas na transação imobiliária não possa estar presente no momento da celebração da escritura, é possível recorrer a uma procuração. A procuração deve ser elaborada por um notário ou solicitador e conceder poderes específicos ao procurador para a realização da escritura pública em nome do outorgante.

Sugestão de imagem: Imagem de uma procuração com a legenda "Procuração na Escritura Pública".

O CPCV (Contrato Promessa de Compra e Venda)

Antes da celebração da escritura pública, é comum a realização de um Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV). Este documento tem como objetivo estabelecer um compromisso entre as partes envolvidas, acordando os termos e condições da futura transação imobiliária. O CPCV, apesar de não ser obrigatório, garante maior segurança jurídica, estabelecendo prazos, responsabilidades e penalizações em caso de incumprimento.

Sugestão de imagem: Imagem de um Contrato Promessa de Compra e Venda com a legenda "O CPCV antecede a Escritura Pública".

Custos associados à escritura de uma casa ou outro imóvel

A celebração de uma escritura pública implica o pagamento de diversos custos, como:

• Emolumentos notariais: Taxas cobradas pelos notários pela realização da escritura;
• Honorários do solicitador: Caso seja um solicitador a realizar a escritura;
• Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT): Imposto a ser pago pelo comprador antes da escritura;
• Imposto de Selo: Imposto aplicado sobre o valor da transação imobiliária, pago pelo comprador;
• Registo da propriedade: Taxas cobradas para a atualização do registo predial após a celebração da escritura.

É importante ressaltar que os custos podem variar de acordo com o valor do imóvel e as condições específicas da transação.

FAQ - Perguntas frequentes sobre a Escritura Pública de Compra e Venda de um imóvel

1. É obrigatório realizar a escritura pública para a compra e venda de um imóvel?

   Não, existem duas formas com valor legal equivalente: a Escritura Pública ou o Documento Particular Autenticado. Ambas são válidas, desde que cumpridos os requisitos legais. Em Portugal, estas são as duas únicas vias legais para formalizar e confirmar a transmissão de um imóvel através de compra e venda, garantindo a segurança jurídica da transação.

2. Quanto tempo demora para realizar uma escritura de compra e venda?

   O tempo para a realização da escritura depende de diversos fatores, tais como a disponibilidade física e financeira das partes envolvidas, a organização dos documentos necessários e a agenda do notário ou do advogado/solicitador (no caso de um Documento Particular Autenticado - DPA). Caso se opte pela asssinatura dum Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV), os prazos habituais, após a aceitação da proposta de compra pelo proprietário, são de 15 dias para a elaboração do CPCV e de 90 dias para a formalização da Escritura Pública ou do DPA. Por vezes, o DPA é uma opção mais rápida em termos de agendamento das entidades jurídicas envolvidas (solicitador ou advogado) do que a Escritura Pública (notário), sendo essa uma das razões para a sua escolha.

3. Quais são os custos envolvidos na Escritura Pública de compra e venda ou DPO?

   Os custos associados à escritura pública incluem emolumentos notariais, honorários da entidade juridica (notário, solicitador ou advogado), Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), Imposto de Selo e taxas de registo da propriedade. Esses valores podem variar conforme o valor do imóvel e as condições específicas da transação.

4. Posso realizar a escritura pública de compra e venda de um imóvel à distância?

   Sim, em Portugal é possível realizar a escritura de compra e venda de um imóvel à distância, em que as partes podem estar em locais diferentes, desde que cumpridos os requisitos legais estabelecidos pelo decreto-Lei n.º 126/2021, de 28 de setembro de 2021. De acordo com o artigo 3.º deste decreto-lei, a escritura pode ser realizada à distância desde que sejam garantidas as condições de segurança e fiabilidade necessárias, em conformidade com as orientações da Ordem dos Notários. Para a realização da escritura à distância, é necessário que as partes envolvidas estejam de acordo e que exista um meio de comunicação que permita a interação em tempo real com o notário (ou solicitador/advogado no caso de um DPO). Deve também ser garantida a autenticidade das assinaturas e a confidencialidade dos dados trocados durante a transmissão eletrónica do ato notarial. No entanto, é importante lembrar que mesmo que a escritura seja realizada à distância, a transação de compra e venda de um imóvel em Portugal requer o cumprimento de determinados procedimentos legais e fiscais, como a realização da avaliação do imóvel (VPT) e o pagamento de impostos como o IMT e o Imposto de Selo.

5. O que acontece se a escritura pública de compra e venda não for realizada?

   Se a escritura pública de compra e venda não for realizada, a transação imobiliária não terá validade legal, podendo gerar problemas futuros, como a impossibilidade de registo da propriedade, a inexistência de garantias legais e a eventual aplicação de penalidades previstas no CPCV, caso este tenha sido celebrado.

Conclusão

A Escritura Pública no setor imobiliário é um documento essencial para garantir a segurança jurídica das transações imobiliárias em Portugal. Para a sua realização, é necessário contar com a atuação de notários (no caso de uma Escritura Pública) ou de solicitadores/advogados (no caso de um Documento Particular Autenticado - DPA). Caso se opte pela asssinatura dum Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV), os prazos habituais, após a aceitação da proposta de compra pelo proprietário, são de 15 dias para a elaboração do CPCV e de 90 dias para a formalização da Escritura Pública ou do DPA. Por vezes, o D  e providenciar diversos documentos. O CPCV é um instrumento que antecede a escritura e estabelece um compromisso entre as partes envolvidas. Por fim, é importante estar atento aos custos associados à escritura pública e planejar-se financeiramente para esse momento.