Évaluation immobilière

D'un point de vue immobilier, l'évaluation d'une propriété est un processus généralement requis chaque fois que la transaction d'un appartement, d'une maison, d'un magasin ou d'un terrain est impliquée, à des fins de vente, de location ou dans le cadre d'un prêt hypothécaire.

Quel est le but d'une évaluation immobilière?

L'évaluation immobilière est requise à plusieurs fins, étant obligatoire dans certaines situations:

• Dans un processus de crédit hypothécaire pour l'achat ou la construction d'une propriété;
• Pour des raisons fiscales, telles que l'évaluation des capitaux propres (VPT) qui sert, entre autres, de base pour le calcul des impôts tels que IMI, IMT, etc.
• Dans le cadre d'une procédure judiciaire;
• Héritage ou partage de propriétés;
• Expropriation pour des raisons d'utilité publique;
• Évaluation requise par une entité d'assurance;
• Différents types de transactions;
• Dans le cadre d'un processus d'investissement;
• Dans le cadre d'une évaluation immobilière d'un particulier ou d'une entreprise.

Comment une propriété est-elle évaluée?

L'évaluation d'un bien immobilier peut se faire par plusieurs méthodes, dont les 3 suivantes:

Méthode comparative - Également connue sous le nom de «méthode directe», «comparaison», «synthétique» ou «empirique», elle est basée sur la connaissance du marché immobilier local et les valeurs des transactions immobilières similaires à celles de la propriété évaluée. C'est l'une des méthodes les plus utilisées et celle qui inspire une plus grande confiance, car elle reflète la valeur commerciale du bien, lorsqu'il est soumis à la loi de la demande et de l'offre.

Méthode de revenu - Également connue sous le nom de "méthode analytique", "méthode de capitalisation du revenu", "méthode d'exploration" ou "méthode indirecte", et est utilisée lorsqu'il est possible d'estimer le rendement qui peut être obtenu pour une propriété donnée, ayant sur la base de la capitalisation actuelle du résultat net attendu. Avec la précédente, c'est l'une des méthodes les plus utilisées au Portugal.

Méthode du coût - Également connue sous le nom de "Méthode d'investissement", "Méthode du coût de reproduction", "Méthode du coût de remplacement" ou "Méthode du coût de remplacement", consiste à déterminer la valeur de la propriété par la somme de la valeur du marché foncier et tous les coûts nécessaires à la construction d'une propriété ayant les mêmes caractéristiques physiques et fonctionnelles. Il est utilisé dans l'évaluation de biens rarement échangés, tels que le patrimoine public, les églises, les châteaux, etc.

Qui peut faire une évaluation immobilière?

Les évaluations immobilières doivent être effectuées par des professionnels - évaluateur ou expert immobilier - diplômés en: Gestion immobilière, ingénierie ou architecture, ou dans un domaine pertinent lié à l'évaluation immobilière; expérience en évaluation immobilière; inscription active auprès du CMVM. Ils doivent être inscrits dans l'association professionnelle et avoir une assurance.

Quelles données doivent être incluses dans une évaluation immobilière

Le rapport doit contenir une référence aux aspects suivants:

1. Identification de l'entité qui effectue l'évaluation;
2. Identification claire de l'objet de l'évaluation, y compris des photographies et une description de ses caractéristiques physiques, fonctionnelles, etc.
3. Objet de l'évaluation, en référence à l'entité ou à la personne pour laquelle l'évaluation est effectuée;
4. Base et hypothèses de l'évaluation;
5. Date de la dernière visite du bien et date de l'évaluation;
6. Avertissements (par rapport à l'écart entre la réalité physique et la description dans le registre matriciel, en cas de doute sur l'identification du bien ou en relation avec la structure et l'état de conservation, chaque fois que ce qui est évalué n'est pas conforme à la législation en vigueur, ou a une utilisation impossible pour déterminer, quand il y adoutes concernant les sources d'information, le propriétaire du bien au moment de l'évaluation et les conditions de location ou de cession);
7. Méthode choisie;
8. Calcul de la justification, intervalle d'erreur justifié;
9. Valeur de l'actif (nombre et mots), lorsque l'évaluation porte sur un actif composé de différentes propriétés ou fractions cadastrales aux fins de l'enregistrement, la valeur totale de la propriété doit être indiquée et la valeur partielle de chacune des parties le constituer (ex.Valeur pour chaque fraction ou parking);
10. Signature de l'évaluateur.