Surface Utile

Définition de la Surface Utile

La Surface Utile est mesurée par le périmètre intérieur des murs qui limitent le immeuble, en excluant les interstices jusqu'à 30 cm, les murs intérieurs, les cloisons et les conduits. En termes simples, c'est l'espace où vous pouvez réellement « vivre » ou « travailler ».

La superficie utile est la somme des superficies de tous les compartiments d’une habitation ou d’un espace commercial :

• Comprenant : les pièces (chambres et salons), les cuisines, les halls d'entrée et circulations intérieures, les sanitaires, les sous-sols et greniers privés (à usage identique à celui du bâtiment ou de la fraction), les balcons fermés, les rangements ou autres compartiments à fonction similaire et les murs armoires.
• Excluant : les murs (intérieurs et extérieurs), les piliers, les cloisons, les conduits et les espaces communs (tels que les couloirs et les escaliers). Les espaces non habitables tels que les débarras, les terrasses, les balcons ouverts, les garages ou dépendances, les porches, les jardins et les piscines ne font pas partie de la Surface Utile (ils font partie de la Zone Dépendante).

Comment mesurer la Surface Utile

Méthodes de mesure traditionnelles

Mesure directe : La méthode la plus simple et la plus directe consiste à utiliser un ruban à mesurer pour mesurer la longueur et la largeur de chaque compartiment et multiplier ces mesures. Naturellement, cette tâche se complique lorsque la géométrie des différents espaces de la maison n’est pas rectangulaire. Au lieu du traditionnel ruban à mesurer, s'est aujourd'hui largement répandue l'utilisation de télémètres laser , qui ont un haut degré de précision et peuvent être achetés à des prix à partir de 100 €.

Plan de la propriété : Si vous avez accès au plan de la propriété avec une échelle ou des dimensions explicites, le calcul de la superficie utile devient plus facile, puisque toutes les mesures seront indiquées. Si le plan ne mentionne pas de zones, il est possible d'extrapoler toutes les zones et dimensions grâce à des applications telles que Photoshop, à condition que le plan numérisé ait une échelle ou une mesure visible.

Le propriétaire ne dispose pas toujours des plans originaux, et souvent les copies dont il dispose sont en mauvais état. Vous pouvez toujours utiliser les services de la ville pour obtenir une copie du plan original, déposé par le promoteur au moment de l'autorisation respective.

Remarque : les propriétés construites avant 1951 (date d'entrée en vigueur du décret-loi n° 38382 ) ne peuvent pas faire l'objet d'un dépôt de projet architectural auprès de la Chambre.

Méthodes de mesure technologiques

Applications de mesure : Il existe plusieurs applications mobiles qui vous permettent de mesurer des zones à l'aide de l'appareil photo de votre smartphone. Évidemment, les résultats ne sont pas des plus précis et dépendent du motif du sol : moins ce processus sera lisse, plus ce processus sera efficace. Mais ce sont une alternative rapide. Il existe également l’utilisation de caméras dotées de la technologie LIDAR. Par exemple. certaines caméras utilisées dans la production de visites virtuelles utilisent cette technologie. Il présente une fiabilité relative, puisque des écarts allant jusqu'à 5 % par rapport aux mesures réelles sont possibles.

Services professionnels : Les entreprises spécialisées dans l'évaluation immobilière utilisent des équipements de haute précision pour mesurer la surface utilisable et réalisent des plans à l'échelle, à l'aide de caméras dotées de technologie laser. Les architectes réalisent également ce type d'enquête et préparent les plans respectifs.

Règles de mesure des surfaces utilisables

Lors de la mesure des zones utiles, les éléments suivants sont pris en compte :

1) Zones incluses :

• Délimité par l'intérieur des murs ;
• Sous travées d'une hauteur sous plafond minimale de 2,00 m ;
• Occupé par des armoires fixes ;
• Occupé par des foyers ou des appareils fixes (par exemple des foyers) qui font saillie à l'extérieur du plan du mur ;

2) Zones exclues :

• Occupé par des piliers, conduits ou autres éléments construits détachés du périmètre du compartiment ;
• Zones avec des hauteurs de plafond inférieures au minimum réglementaire.

Dans les compartiments à plusieurs niveaux ou étages, la surface utile comprend tous les étages et la zone en plan de l'escalier de liaison intérieur.

La hauteur minimale sous plafond est de 2,40 m dans les logements, de 3 m dans les commerces et services et de 2,20 m dans les parkings. Les exceptions suivantes sont autorisées :

• Les toilettes, garde-manger, débarras, halls, couloirs, débarras et débarras peuvent mesurer 2,20 m ;
• Les compartiments avec plafonds spéciaux (manchés, voûtés ou faux) peuvent avoir 20% de la surface avec 2,20 m en logement et 2,70 m en commerce ;
• Les espaces destinés aux services administratifs et au commerce qui résultent du changement d'usage autorisé pourront être de 2,70 m ;
• Les greniers, les greniers et les mansardes peuvent avoir des zones avec des hauteurs de plafond inférieures, à condition que cela se produise : dans la moitié de leur superficie et si en tout point à plus de 0,30 m du périmètre du compartiment, la hauteur de plafond n'est pas inférieure à 2,00 m.

La surface utile est exprimée en mètres carrés.

Source : Faculté d'Économie de Porto

Importance de la Surface Utile

Évaluation des biens

Le prix au mètre carré est une mesure courante dans le secteur immobilier. Une évaluation correcte du bien, réalisée par une entité spécialisée, implique la comptabilisation de la «Surface Utile», ainsi que des zones restantes.

Parfois, nous rencontrons des propriétés qui ont une Surface Brute de Construction similaire, mais dont les Surfaces Utiles et les Surfaces Dépendantes diffèrent. Plus la surface utilisable est grande, plus la propriété aura de la valeur, étant donné que la surface dépendante a une valeur plus faible.

Qualité de vie

La surface utilisable a un impact direct sur la qualité de vie des occupants. Les espaces plus grands offrent plus de confort et de liberté de mouvement. Par exemple, un appartement T3 de 100 m2 de surface habitable offrira une expérience de vie différente de celle d'un appartement de 150 m2, bien que les deux puissent être annoncés comme T3. La différence de surface utilisable peut tout affecter, de l’organisation de l’espace à la qualité de vie.

Ainsi, si vous recherchez une maison, gardez à l’esprit que, parfois, les annonces immobilières omettent la surface utile et ne mentionnent que la surface brute de construction. Cependant, en réalité, les gens vivent et travaillent principalement dans des espaces résidentiels et non sur des balcons, des débarras ou des garages.

Planification et décoration

Connaître la surface utilisable est crucial pour l’aménagement et la décoration de l’espace. Permet une meilleure organisation du mobilier et des éléments décoratifs. Souvent, de l'argent et du temps sont perdus en raison du manque de mesures et de zones permettant de planifier la décoration ou d'adapter les meubles transportés de la maison précédente au nouvel espace.

Législation et normes

La notion de Surface Utile est inscrite dans le Règlement Général des Constructions Urbaines - RGEU - Article 67. Décret-Loi n° 38382 :

b) La surface utile (Au) est la somme des surfaces de tous les compartiments de l'habitation, y compris les vestibules, les circulations intérieures, les installations sanitaires, les rangements, les autres compartiments ayant une fonction similaire et les armoires dans les murs, et est mesurée par le périmètre intérieur. des murs limitant le immeuble, en excluant les obstructions jusqu'à 30 cm, les murs intérieurs, les cloisons et les conduits ;

Il est crucial de connaître ces réglementations pour éviter les problèmes juridiques.

Erreurs courantes concernant la Surface Utile

Confondre surface utilisable et surface brute : La surface brute comprend les murs et autres éléments structurels, ce qui peut conduire à une surévaluation de la propriété. Lorsqu’on compare des propriétés à vendre, il s’agit souvent d’une erreur courante qui gonfle la valeur réelle de la maison, nuisant ainsi à l’acheteur. L’inverse se produit également lorsqu’on utilise la surface brute au lieu de la surface utilisable, ce qui fausse la valeur réelle du bien et dans ce cas nuit au propriétaire vendeur.

Considérez les espaces communs de l'immeuble ou de la copropriété : Dans les immeubles, les espaces communs aux différentes fractions, tels que les escaliers, les halls d'entrée, les pièces de copropriété, etc. ne comptez pas dans la Surface Utile. Dans les copropriétés, la surface utile de la propriété ne comprend pas les espaces communs tels que les jardins et les piscines.

Confondre la surface privée brute avec la surface utile : la première comprend les murs, colonnes et autres cloisons à l'intérieur du périmètre de la maison, tandis que la seconde ne le fait pas.

Confondre surface utilisable et surface habitable - Cette dernière

Conclusion

La surface utile est une notion fondamentale dans le secteur immobilier qui influence à la fois la valeur marchande d'un bien et la qualité de vie de ses occupants. Savoir mesurer correctement la surface utilisable et comprendre son importance peut faire toute la différence lors de l’achat, de la vente ou de la location d’une propriété.

En revanche, pour prendre une décision éclairée lors de l’achat d’une propriété, il est essentiel de revoir toute la documentation relative à la propriété. Assurez-vous que la surface utilisable est clairement indiquée et répond à vos besoins et attentes avant de procéder à toute négociation.

J'espère que cet article a été éclairant et utile pour mieux comprendre ce sujet très pertinent dans le monde de l'immobilier. Si vous avez d'autres questions ou avez besoin de précisions supplémentaires, consultez les termes restants dans mon glossaire : L'ABC de l'immobilier .

Foire aux questions sur la Surface Utile

Voici quelques-unes des questions les plus fréquemment posées sur la Surface Utile: