Área Bruta Privativa
Quando se fala em comprar ou vender imóveis, um dos termos que frequentemente surge é "Área Bruta Privativa" (ABP). Este conceito é crucial para entender o valor de um imóvel e o que está realmente a comprar ou a vender.
Neste artigo, vamos explorar em profundidade o que é a Área Bruta Privativa, como é calculada e por que é tão importante para o sector imobiliário.
Definição de Área Bruta Privativa
De forma simples, a Área Bruta Privativa representa a medida, em metros quadrados, da área habitável do interior fechado de uma casa, ou outro tipo de imóvel. Ou seja, na prática a ABP é igual à Área Útil acrescida da área ocupada pelas paredes, pilares e restantes divisórias.
A definição mais técnica define a Área Bruta Privativa (ABP) como a superfície total de todos os pavimentos do imóvel, medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fração, e...
- Inclui: Quartos, cozinha, sala, halls, corredores, casas de banho e restantes divisões de um imóvel, bem com as áreas das respetivas paredes, pilares e restantes divisórias. Varandas privativas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fração a que se aplica o coeficiente 1 (cfr. art.º 40.º, n.º 2), do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), também fazem parte da Área Bruta Privativa.
- Exclui: as varandas e terraços abertos, pátios, zonas de jardim, garagens, parqueamentos, arrecadações, anexos de arrumação exteriores, etc.
Como calcular a Área Bruta Privativa?
Para definir qual a Área Bruta Privativa importa identificar quais os espaços, com utilização coincidente com a prevista para o prédio em questão (vulgarmente, numa casa ou num prédio estamos a falar de uso para habitação), caso em que estaremos perante áreas brutas privativas, e quais os espaços cuja utilização é acessória relativamente ao uso a que o imóvel se destina, caso em que estaremos perante Áreas Brutas Dependentes. A utilização de cada um dos espaços considerados no cálculo de cada uma destas áreas, tem que levar em consideração as características, especialidades, acabamento e utilização dada a cada um desses espaços.
O trabalho de cálculo da Área Bruta Privativa pode ser realizado por arquitetos ou técnicos especializados e terá que coincidir com os restantes documentos da casa (Caderneta Predial, Ficha Técnica de Habitação, Certidão de Teor ou Certidão Permanente de Registo Predial, Certificado Energético, Plantas obtidas junto da Câmara Municipal, etc,). Caso hajam discrepâncias deverá recorrer às entidades emissoras desses documentos para corrigir eventuais incorreções.
Onde consultar a Área Bruta Privativa?
A caderneta predial é o documento mais acessível e adequado para consultar a Área Bruta Privativa. Nas cadernetas mais recentes esta área vem referida explicitamente nos dados da fração.
Também pode obtê-la através de uma planta com mapa de áreas.
Como corrigir e alterar a Área Bruta Privativa?
Por vezes existem modificações à estrutura inicial de uma casa resultantes de uma remodelação, aproveitamento da área do sótão ou arrecadação como área dum Duplex, alterações na propriedade horizontal e respetivo fracionamento, etc. que têm impacto nas áreas de um imóvel. Existem duas entidades onde é possível solicitar a alteração da área de uma casa ou edifício, junto da Autoridade Tributária (que refletirá essa alteração no documento da Caderneta Predial) e junto da Conservatória de Registo Predial.
Perguntas Frequentes sobre Área Bruta Privativa
Estas são algumas das questões mais frequentes que se colocam sobre a Área Bruta Privativa de um imóvel:
1. O que é a Área Bruta Privativa (ABP)?
A Área Bruta Privativa (ABP) é a superfície total de um imóvel, medida em metros quadrados, que resulta da soma de todas as áreas cobertas e habitáveis, incluindo as paredes exteriores. A ABP corresponde ao espaço de uso exclusivo do proprietário do imóvel e é uma das principais informações a considerar na compra, venda ou arrendamento de um imóvel.
2. Como se calcula a Área Bruta Privativa?
Para calcular a Área Bruta Privativa, deve-se somar a área dos diferentes compartimentos do imóvel, incluindo varandas e terraços fechados, e as espessuras das paredes exteriores. Geralmente, a medição é feita utilizando uma trena ou um medidor de distâncias eletrónico. É importante referir que a área das varandas e terraços fechados apenas é considerada se estiverem de acordo com as normas legais e urbanísticas. Nas paredes comuns, por exemplo num apartamento, deverá considerar metade da parede que o separa do apartamento vizinho.
3. Qual é a diferença entre Área Bruta Privativa e Área Útil?
A diferença não é grande. A Área Bruta Privativa (ABP) corresponde à superfície total de um imóvel, incluindo as áreas cobertas e as paredes exteriores, sendo o espaço de uso exclusivo do proprietário. Já a Área Útil é a parte interior do imóvel, excluindo as paredes, divisórias internas e áreas ocupadas por infraestruturas (como colunas ou instalações técnicas). A Área Útil representa, portanto, o espaço efetivamente disponível para utilização, sem incluir as áreas ocupadas pelas estruturas do imóvel.
4. Qual é a diferença entre Área Bruta Privativa e Área Bruta Dependente?
A Área Bruta Privativa (ABP) é a superfície total de um imóvel de uso exclusivo do proprietário. Já a Área Bruta Dependente (ABD) refere-se a espaços de uso comum ou espaços que servem o imóvel mas que não estão ligados diretamente ao seu objetivo primordial (no caso de uma casa, o uso como habitação), tais como garagens, arrecadações, sótãos ou espaços exteriores de uso comum. A soma da ABP e da ABD corresponde à Área Bruta Total (ABT) do imóvel.
5. Por que é importante conhecer a Área Bruta Privativa de um imóvel?
Conhecer a Área Bruta Privativa é fundamental para avaliar o valor de um imóvel e compará-lo com outros imóveis no mercado. Além disso, a ABP é um dos critérios utilizados no cálculo do valor patrimonial tributário (VPT) de um imóvel, que influencia diretamente o valor do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e do Imposto sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT).
6. Como posso verificar a Área Bruta Privativa de um imóvel que pretendo comprar?
Para verificar a Área Bruta Privativa de um imóvel que pretende comprar, pode solicitar essa informação ao construtor, vendedor ou ao mediador imobiliário responsável. Além disso, essa informação deve constar na Caderneta Predial Urbana (CPU), disponível na área reservada do(s) proprietário, no site da Autoridade Tributária, e na planta do imóvel, disponíveis na Conservatória do Registo Predial ou na Câmara Municipal. Se desejar confirmar a ABP, pode ainda contratar um técnico especializado ou efetuar a medição por conta própria, usando uma fita métrica ou um medidor de distâncias eletrónico.
7. Como posso corrigir a Área Bruta Privativa do meu imóvel se ela estiver errada?
Se a Área Bruta Privativa do seu imóvel estiver errada (p.ex. áreas erradamente classificadas como área bruta dependente), deve contratar um técnico especializado (arquiteto ou engenheiro) para efetuar a medição correta e elaborar uma planta do imóvel com a ABP atualizada. Depois, deverá apresentar essa documentação na Conservatória do Registo Predial e na Câmara Municipal para atualizar os registos e, se aplicável, na Autoridade Tributária e Aduaneira para corrigir o valor patrimonial tributário (VPT) e, consequentemente, o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e o Imposto sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT). Atenção, porque se se tratar de alterações profundas que incluam novos espaços do imóvel, construídos à posteriori, terá primeiro que submeter um projeto de alterações à Câmara Municipal.
8. É possível aumentar a Área Bruta Privativa do meu imóvel?
Sim, é possível aumentar a Área Bruta Privativa do seu imóvel, desde que respeite as normas legais e urbanísticas aplicáveis à sua localização. Para isso, deve contratar um técnico especializado (arquiteto ou engenheiro) para elaborar um projeto de ampliação e submetê-lo à aprovação da Câmara Municipal. Após a aprovação e a conclusão das obras, deverá atualizar a ABP nos registos da Conservatória do Registo Predial, na Câmara Municipal e, se aplicável, na Autoridade Tributária e Aduaneira.
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