Condomínio

Condomínio é a designação usada para um conjunto de apartamentos que constituem um prédio, no caso de estes pertencerem a diferentes proprietários. Os respetivos proprietários intitulam-se de Condóminos.

Quais as despesas de um condomínio?

É muito importante saber qualificar as despesas que se realizam com as partes comuns do prédio, pois só assim se pode saber quem é responsável pelo seu pagamento.

  1. Despesas de utilização (ou de fruição) - Estas são todas as despesas que se prendem com o dia a dia do prédio, com os custos que resultam da utilização das partes comuns. É o caso do pagamento da luz, da água e saneamento das partes comuns do prédio, de pequenas reparações como substituição de lâmpadas e vidros, da compra de artigos de limpeza, de material necessário à gestão do condomínio (recibos, livros, correspondência).
  2. Pagamento de serviços de interesse comum - Este tipo de despesas também tem a ver com a utilização das partes comuns, mas neste caso em vez de se tratar de compras, fala-se na remuneração de pessoas ou empresas que tenham contratos de prestação de serviços com o prédio. É o caso da companhia de seguros, da porteira, do jardineiro, do guarda-nocturno, das empresas com contratos de manutenção de instalações mecânicas, como os 16 elevadores, bombas de água, exaustores de fumo, condutas de lixo e mecanismos de abertura de portões.
  3. Despesas de Conservação - As despesas de conservação são substancialmente diferentes das que foram referidas acima. Neste caso, já não estão em causa os encargos necessários no dia a dia, mas antes todas aquelas obras e reparações que se têm de fazer para o prédio não se degradar. Estão nesta situação a limpeza e pintura das fachadas e de outras partes comuns, a reparação de algerozes, a substituição de canos, a substituição do mecanismo dos elevadores, etc. De acordo com o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, devem ser feitas obras de conservação no prédio de 8 em 8 anos.
  4. Despesas com Inovações - Sempre que se juntarem ao prédio elementos novos que até à data não existiam, falamos de Inovações. É o caso da instalação de uma antena parabólica, intercomunicadores da porta do prédio para os andares, colocação de portas de acesso ao exterior do prédio para a caixa das escadas, substituição integral de instalações ou equipamentos por imposição de novos regulamentos da construção, etc.

Quem paga as despesas das partes comuns?

Se não houver disposição em contrário (por exemplo, no título constitutivo da propriedade horizontal, no regulamento do condomínio ou em deliberação da assembleia), as despesas necessárias para a conservação e utilização das partes comuns do prédio e ao pagamento de Serviços de Interesse Comum são suportadas pelos condóminos na proporção do valor das suas fracções, que está indicado no título constitutivo.

No entanto, as despesas relativas ao pagamento de Serviços de Interesse Comum, podem – mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de 2/3 do valor total do prédio – ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou, então, em proporção à respectiva utilização desses serviços por cada um, desde que devidamente especificados e justificados os critérios que determinaram essa escolha. No que diz respeito às despesas relativas a elevadores, lanços de escadas ou partes comuns que sirvam exclusivamente alguns condóminos, só as deve pagar quem efectivamente se serve dessas partes comuns.

Em principio, só os próprios proprietários é que são responsáveis pelo pagamento do condomínio, mas pode acontecer que numa fracção arrendada seja o inquilino a pagar unicamente as despesas de utilização e de Serviços de Interesse Comum, desde que tenha sido especificado no contrato de arrendamento, pois essa possibilidade é autorizada pela própria lei do arrendamento urbano.

Quanto às obras de inovações no prédio, mesmo quem não concorde com essa despesa deve pagar a sua parte, podendo, todavia, recorrer para o Tribunal e se o Juiz vier a decidir que a obra em causa não era necessária e pode ser considerada desproporcionada em relação ao próprio prédio, concederá então o direito a reaver o pagamento efectuado.

Se isso acontecer, o condómino que não pague as despesas não pode beneficiar da inovação, a menos que, posteriormente, decida usufruir da mesma devendo para o efeito pagar a quota correspondente às despesas de execução e manutenção da obra.

Como custear as obras nas partes comuns?

A administração do condomínio, aquando da realização de obras de conservação ordinária e extraordinária nas partes comuns do prédio, pode recorrer ao Fundo Comum de Reserva para as financiar.

O que é o Fundo de Reserva?

O Fundo Comum de Reserva é obrigatório por lei e é constituído pelas comparticipações de todos os condóminos para ajudar a pagar as obras de conservação que seja preciso realizar no prédio. A assembleia é que fixa o valor que cada condómino tem de dar todos os meses para este fundo, que nunca pode ser menos de 10% da sua quota-parte nas despesas correntes do condomínio e deve ser depositado em conta bancária.
A contribuição do condómino para o Fundo deve ser incluída no pagamento da quota do condomínio, por razões de simplicidade.

No entanto, cabe ao administrador ter o cuidado de separar os valores das duas verbas de modo a depositá-las em duas contas diferentes: o que diz respeito à quota para o fundo de maneio do condomínio deve ser depositado numa conta de utilização corrente e a parcela correspondente às entregas para o Fundo deve ser depositada noutra conta aberta especialmente para esse fim.

O que é a Conta Poupança-Condomínio?

O montante depositado no Fundo Comum de Reserva pode ser aplicado numa Conta Poupança-Condomínio sob a forma de depósito a prazo com a duração mínima de 1 ano renovável, se a assembleia assim o entender.

O saldo desta conta só pode ser mobilizado pelo administrador ou por qualquer condómino autorizado pela assembleia, exclusivamente para acorrer à realização, nas partes comuns, de obras de conservação extraordinária e de beneficiação, desde que estas últimas tenham sido determinadas pelas autoridades administrativas, e, desde logo, garante a concessão de um empréstimo ao condomínio titular da conta há mais de 3 anos.

Como gerir o dinheiro do Condomínio?

A administração do condomínio deve ter pelo menos duas contas bancárias:

  • Uma conta de depósito à ordem para pagamento das despesas correntes de utilização e de serviços comuns, onde deverão ser depositadas as quotas pagas pelos condóminos e, eventualmente, outras receitas que o condomínio possua;
  • Outra conta para o Fundo Comum de Reserva, preferencialmente um depósito a prazo sob a forma de Conta Poupança-Condomínio, destinada a financiar as despesas de conservação do prédio e, eventualmente, obras com inovações que a assembleia decida financiar através do Fundo.

Quem administra o condomínio?

A Assembleia de condóminos, a qual é constituída por todos os comproprietários e o Administrador, o qual é nomeado pela assembleia, e que em conjunto formam os órgãos de gestão do condomínio.

O Administrador pode ser um condómino, ou qualquer pessoa ou empresa que não seja dono de nenhum andar, e tem uma função essencialmente executiva. Deve existir sempre na entrada do prédio ou noutro sítio visível a todos os condóminos uma placa com a identificação do administrador.

Cabe à assembleia decidir se este cargo é remunerado ou não e, se o for, quanto deve o administrador receber. Uma das formas de pagar uma retribuição ao administrador é libertá-lo do pagamento da quota do condomínio, desde que, como é óbvio, o administrador seja um condómino.

O administrador é eleito pelos condóminos em assembleia, sendo o seu período de funções normalmente de um ano renovável, a não ser que se decida por outro prazo, mantendo-se sempre em funções até que seja eleito o seu sucessor. Se a assembleia não eleger administrador, e se este não tiver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções serão obrigatoriamente desempenhadas por um Administrador Provisório. Se nenhum condómino quiser exercer o cargo, deve ser escolhido aquele que tenha mais percentagem ou permilagem do valor total do prédio. Se existirem vários com os mesmos valores, como as fracções estão indicadas no Registo Predial por ordem alfabética, deve ser escolhido aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções constante do registo predial.

São funções do administrador:

  • Convocar a assembleia de condóminos;
  • Elaborar os orçamentos anuais de receitas e despesas;
  • Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
  • Prestar contas à assembleia;
  • Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas pela assembleia;
  • Providenciar duas contas bancárias do condomínio: uma para as contas correntes e outra para o Fundo Comum de Reserva;
  • Executar as deliberações da assembleia;
  • Realizar as reparações no prédio e outros actos necessários à conservação dos bens comuns;
  • Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
  • Representar o condomínio perante as autoridades administrativas;
  • Representar o condomínio em acções judiciais;
  • Verificar a existência de seguro contra risco de incêndio, ou propor à assembleia o montante do capital a segurar;
  • Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
  • Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio;
  • Transmitir aos condóminos todas as notificações que venha a receber das autoridades administrativas;
  • Dar uma cópia do Regulamento do condomínio a todas as pessoas que vivam no prédio, mesmo que não sejam proprietárias dos andares, como é o caso dos inquilinos;
  • Transmitir aos condóminos não residentes todos os factos relevantes da vida do condomínio.

O condómino que não concordar com um acto do administrador pode convocar uma assembleia extraordinária para reclamar desse acto.

Fonte: Guia do Condomínio

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