Contrato de Arrendamento

Na prática o proprietário cede o uso do seu imóvel ao arrendatário mediante o pagamento de um determinada remuneração, designada por renda.

Existem 3 tipos de arrendamento com os respetivos 3 tipos de contratos, a saber: Contrato de Arrendamento Habitacional, Contrato de Arrendamento Rural e Contrato de Arrendamento Comercial.

Contrato de Arrendamento Habitacional

O contrato deste tipo de arrendamento, o mais comum, tem ser assinado pelo proprietário, pelo inquilino e pelo fiador (caso o proprietário exija a existência de um).

O contrato deverá ser formalizado por escrito e feitas 3 cópias, todas igualmente assinadas pelas partes envolvidas, sendo que: uma ficará na posse do senhorio, a outra no inquino e a terceira cópia terá que ser entregue na Repartição das Finanças da zona do imóvel. O contrato é susceptível de pagamento do Imposto de Selo. O valor do imposto equivale a 10% sobre o valor da renda acordado (ou sobre o valor do aumento da renda, caso se trate de um contrato para aumentar a renda) e terá que ser pago pelo senhorio.

Que informações devem constar no Contrato de Arrendamento Habitacional?

No Contrato de Arrendamento Habitacional, deverão constar as seguintes informações:

• Identificação das partes (naturalidade, data de nascimento e estado civil);
• Identificação e localização do imóvel arrendado;
• O fim a que destina o arrendamento: neste caso o arrendamento é para habitação do arrendatário;
• Dados sobre a Licença de Utilização (número, data, entidade emitente ou a referência);
• O valor da renda;
• Data da celebração do Contrato de Arrendamento.

Se desejar poderá utilizar este Modelo de Contrato de Arrendamento para fins Habitacionais, disponibilizado pela DECO.

Qual a duração de um Contrato de Arrendamento Habitacional?

O contrato de arrendamento urbano para habitação pode celebrar-se com prazo certo ou por duração indeterminada, sendo que no contrato com prazo certo pode convencionar-se que, após a primeira renovação, o arrendamento tenha duração indeterminada. Na ausência de estipulação das partes, o contrato considera-se celebrado, com prazo certo, pelo período de 2 anos. O prazo deve constar de cláusula inserida no contrato e não pode ser superior a 30 anos, considerando-se automaticamente reduzido ao referido limite quando o ultrapasse. 

Oposição à renovação de um Contrato de Arrendamento com termo certo

A antecedência da rescisão de um contrato de arrendamento vai depender do prazo inicial do contrato ou da sua renovação e se é o senhorio ou o inquilino a rescindir. temos:

Senhorio:

O senhorio pode opor-se à renovação automática do contrato mediante comunicação ao arrendatário, de acordo com os Artigos 1097º e 1098º. Para tal terá que respeitar a antecedência mínima prevista na lei, a qual é determinada em função da duração do contrato/renovação, tal como referido na tabela seguinte:

P.ex. se o Contrato de Arrendamento foi celebrado inicialmente, ou numa posterior renovação, por um prazo com termo certo de 24 meses, o senhorio terá que notificar o arrendatário da sua oposição à renovação automática com uma antecedência não inferior a 240 dias.

Respeitando a antecedência mencionada, bastará que a notificação ao arrendatário seja feita através de carta registada com aviso de receção. Neste link poderá encontrar uma minuta da carta de oposição à renovação automática dum Contrato de Arrendamento (com termo certo),

Inquilino:

No caso do inquilino, este também pode opor-se à renovação automática do contrato mediante comunicação ao senhorio, de acordo com os Artigos 1097º e 1098º. Para tal terá que respeitar a antecedência mínima prevista na lei, a qual é determinada em função da duração do contrato/renovação, tal como referido na tabela seguinte:

O senhorio pode rescindir um Contrato de Arrendamento?

O Contrato de Arrendamento pode ser denunciado pelo senhorio quando está em causa:

• Incumprimento por parte do arrendatário, nomeadamente por falta de pagamento da renda, encargos ou despesas que sejam da sua responsabilidade. Considera-se que existe incumprimento susceptível de cessação do contrato antes do fim do prazo previsto, quando:
  • O atraso no pagamento for igual ou superior a 3 meses;
  • O arrendatário se atrasou no pagamento da renda, por um período superior a um mês, e tal ocorreu mais do que 1 vez durante a vigência do contrato em causa;
  • O arrendatário se atrasou no pagamento da renda, por um período superior a 8 dias, por mais de 4 vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, durante a vigência de desse contrato.
• A demolição do edifício ou a realização de obras profundas no imóvel (desde que o custo da intervenção seja pelo menos 25% do VPT-Valor Patrimonial Tributário do imóvel). Neste caso o senhorio terá de entregar os devidos comprovativos das obras na câmara e de pagar uma indemnização ao inquilino equivalente a 2 anos de renda.
• A necessidade do senhorio em habitar o imóvel, ou respetivos descendentes em 1º grau.

Para cancelar o Contrato de Arredamento o senhorio deverá notificar o arrendatário da ordem de despejo, através de uma das seguintes formas (devidamente fundamentada, referindo qual a obrigação que o arrendatário não cumpriu) :

1. Notificação avulsa;
2. Contacto pessoal através de representante legal (advogado, solicitador ou agente de execução) comprovadamente mandatados para o efeito;
3. Escrito assinado e remetido pelo senhorio.

O inquilino pode rescindir um Contrato de Arrendamento?

O Inquilino também pode pôr termo ao contrato antes do seu termo, no entanto existem prazos legais a respeitar. Segundo o artigo 1098º nº 2 do Código Civil, após 6 meses de da realização do contrato, o inquilino pode avisar o senhorio com 120 dias de antecedência que pretender abandonar a habitação. Se não cumprir o pré-aviso, deve pagar as rendas correspondentes a esse período. 

Transmissão em caso de morte do inquilino

Em caso de morte do inquilino, o contrato de arrendamento transmite-se para as seguintes pessoas, por esta mesma ordem: cônjuge; pessoa com quem o inquilino vivesse em união de facto; ascendente que vivesse com o inquilino há mais de um ano; filho ou enteado com menos de um ano de idade, ou que seja menor de idade; filho ou enteado com menos de 26 anos que ainda esteja a estudar; filho ou enteado que com o inquilino vivesse há mais de um ano, portador de deficiência com grau de incapacidade superior a 60%.

Contrato de Arrendamento Comercial

O contrato de arrendamento comercial, industrial ou para exercício de profissão liberal integra-se na tipologia dos contratos não habitacionais. Neste caso, há grande liberdade contratual para ambas as partes.

Este tipo de contrato difere do contrato de cessão de exploração ou locação de estabelecimento, já que o primeiro cede temporariamente o gozo de um imóvel mediante retribuição, com o fim de aí ser exercida uma atividade comercial. Já o segundo cede temporariamente, mediante retribuição, a unidade económica constituída por um determinado estabelecimento comercial, do qual faz parte a fruição do imóvel onde ele está instalado.

Quais os documentos necessários?

O contrato deverá ser formalizado por escrito em triplicado, com todas as cópias igualmente assinadas pelas partes envolvidas, sendo que: uma ficará na posse do senhorio, a outra no inquino e a terceira cópia terá que ser entregue na Repartição das Finanças da zona do imóvel. O contrato é susceptível de pagamento do Imposto de Selo. O valor do imposto equivale a 10% sobre o valor da renda acordado (ou sobre o valor do aumento da renda, caso se trate de um contrato para aumentar a renda) e terá que ser pago pelo senhorio.

O prazo do contrato é de 5 anos e são imprescindíveis os seguintes documentos para a sua elaboração:

• Cartão de Cidadão do arrendatário, senhorio e fiador (se existir);
• Certidão do Registo Comercial;
• Certidão do Registo Predial do teor da descrição e de todas as inscrições em vigor, emitida pela Conservatória do Registo Predial;
• Caderneta Predial ou certidão do teor do artigo matricial e do valor patrimonial, emitida e atualizada pela Repartição de Finanças;
• Licença de utilização emitida pela Câmara Municipal há menos de 8 anos.

Contrato de Arrendamento Rural

O Contrato de Arrendamento Rural aplica-se à locação de prédios rústicos, utilizados para fins de exploração agrícola ou pecuária.

Este género de arrendamento abrange o terreno e a habitação do arrendatário, a vegetação permanente não florestal (ex. árvores de fruto) e as construções destinadas aos fins próprios da exploração agrícola ou pecuária (ex. adegas, celeiros, estábulos, lagares, palheiros).

Quais os documentos necessários?

• Identificação das partes outorgantes (com indicação do seu número de identificação fiscal e residência ou sede social);
• Identificação do prédio objeto do arrendamento (o fim a que se destina, o valor da renda e a indicação da data da sua celebração);

O senhorio tem 30 dias, após a celebração do contrato, para entregar o original nos serviços de finanças da sua residência ou sede social.