Vender ou arrendar uma casa, qual a melhor escolha?

"Herdei uma casa, e agora? Vendo-a ou coloco-a no mercado de arrendamento?" Esta é uma pergunta que muitos se colocam, e a verdade é que não há uma resposta única. Tudo depende das suas circunstâncias: cada contexto é diferente.

Alguns preferem a estabilidade de vender e passar ao passo seguinte, enquanto outros valorizam a flexibilidade do arrendamento, que lhes permite vender mais tarde. Em última análise, cada escolha depende do estilo de vida, da capacidade financeira e das perspetivas de futuro de cada um. Assim, abordarei este tema sob diferentes ângulos, para que possa tomar a escolha mais acertada.

O tempo e o local são determinantes

O que parece adequado num dado momento não o será noutro. Ao ponderar as vantagens e desvantagens de cada opção, terá que analisar a dinâmica do mercado imobiliário nesse momento, na localidade da sua casa, ou até mesmo ao nível do respetivo bairro, se for uma cidade com muita densidade demográfica. Por exemplo, A variação dos preços de venda ou arrendamento em Lisboa difere imenso de bairro para bairro, por vezes numa distância de centenas de metros.

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O desequilíbrio entre a oferta e a procura geram oportunidades que importa aproveitar. Se num dado local, existir escassez no mercado de arrendamento, poderá tentar a opção de arrendamento com uma renda mais elevada. Se não for o caso, a venda poderá ser a escolha mais acertada. Obviamente que a opção de arrendamento é sempre temporária, estando apenas condicionada pela vigência do contrato. Considere ainda a regulação existente em Portugal que pode ajudar ou prejudicar a opção de arrendamento.

É fundamental conhecer a dinâmica imobiliária mais recente na zona do seu imóvel, p.ex. quando um anúncio de arrendamento desaparece pouco tempo depois de "ir para o ar", é sinal que o mercado está disposto a pagar mais.

O mesmo acontece em relação à venda de uma casa. Quando os preços estão anormalmente elevados, se não aproveitar a oportunidade nesse momento, poderão demorar anos até surgir uma oportunidade semelhante. Há que estar atento à ocorrência dum certo momento especial:

Este ocorre após um longo período de valorização do mercado imobiliário. Os ciclos económicos sucedem-se e após cada ciclo positivo, sucede-lhe um ciclo negativo. Uma contração da economia, uma disrupção na oferta imobiliária, uma subida das taxa de juro, ou qualquer outro evento dramático, poderão ser o gatilho que despoleta o arrefecimento da dinâmica imobiliária e o início de um ciclo negativo.

Saber antever o momento de inversão de um ciclo positivo é a chave para a escolha do momento certo para vender bem, ou para reter um imóvel.

Vantagens e desvantagens da venda versus arrendamento

Vender a sua casa - Vantagens

1 - A primeira é obvia: o encaixe financeiro é grande e possibilita abraçar novos investimentos e novas oportunidades, desejavelmente mais rentáveis e geradoras de maiores ganhos financeiros.

2 - À medida que uma casa envelhece surgem novas necessidades de manutenção ou reparação. Os ciclos de 10 anos e 20 anos (estes últimos com maior impacto) são sinalizadores de potenciais gastos e más surpresas. Assim, se a sua casa se aproxima do fim de um ciclo destes, prepare-se para gastar mais dinheiro, que é como quem diz perder dinheiro. Vender uma casa nestas condições, poderá ser a opção mais correta e que o isenta de preocupações com despesas inesperadas. É claro que se optar por um arrendamento de longa duração, pode sempre negociar com o inquilino a partilha das despesas que passem por investimentos de maior vulto, tais como a renovação da cozinha ou casas de banho, pinturas, ou mesmo a mudança das canalizações.

Vender uma casa - Desvantagens

1 - A primeira e não menosprezável para muitos proprietários é a perda de um valor imobiliário que pode carregar um valor emocional. O ser humano tem uma relação especial com a propriedade e a perda é mais inócua para uns do que para outros

2 - Vender uma casa no decorrer de um ciclo negativo é sempre mau, embora se possa justificar, por motivo de dificuldades financeiras ou outros. Assim, evite fazê-lo e se possível resista a esse impulso, esperando pela inversão do ciclo e por momentos mais favoráveis. Arrendar durante a espera é uma opção aconselhável.

3 - Existem despesas ficais associadas à venda de uma casa que podem ser penalizadores. Quando vende uma casa e recebe um montante elevado, ficará sujeito ao imposto de mais valias. Ver em baixo.

Arrendar uma casa - Vantagens

1 - Se o momento for bom para arrendar, se o imóvel estiver em bom estado de conservação e se a escolha do inquilino for criteriosa, conseguirá manter a propriedade do imóvel sem perder valor património, desde que o valor da renda seja superior à desvalorização da casa.

2 - É uma boa forma de assegurar um rendimento extra com elevada previsibilidade, desde que escolha um modelo de arrendamento (pedido de caução ou de rendas em antecipação) que acautele o risco de cancelamento do contrato.

Arrendar uma casa - Desvantagens

1 - A primeira é a desvantagem fiscal, o que parece ser um rendimento liquido acaba sempre por sofrer uma erosão por causa do pagamento de impostos e outras despesas legais.

2 - Uma das maiores desvantagens em arrendar a sua casa tem a ver com o risco de desgaste / danos / vandalismo do imóvel ou de bens usados na decoração. Existem formas de minimizar este risco:

• Pode pedir um valor de caução de modo a acautelar eventuais necessidade de reparações ou substituição de algum bem danificado pelo inquilino. Todavia, a lei determina que a caução não pode ser superior ao valor da renda vezes dois. Ou seja, se a renda for de 800 €, o valor da caução não pode ser superior a 1 600 €.

3 - O incumprimento no pagamento das rendas é outro risco a ter em conta. Para se proteger, pode:

• Pedir uma ou várias rendas adiantadas: 3, 6 ou até mais, dependendo do que for contratualmente acordado. 
• Contratar um seguro de proteção de rendas, para além do seguro obrigatório contra incêndios. Existem seguradoras que oferecem apólices específicas para senhorios. Por exemplo: a Generali Tranquilidade disponibiliza o "Seguro Proteção Rendas", a Fidelidade oferece o "Pack Senhorio", a OK! teleseguros e a Mapfre têm a "Proteção do Senhorio" e, para além destas, existem outras entidades como a Ageas, a Lusitania, a MDS Portugal e a Valmedis que oferecem este tipo de cobertura. O objetivo è garantir o pagamento das rendas em caso de incumprimento por parte do inquilino devido a situações como desemprego involuntário ou incapacidade temporária absoluta por doença ou acidente. Além disso, asseguram as despesas necessárias para o recondicionamento do imóvel no final do contrato de arrendamento, como pinturas ou limpezas, e incluem proteção jurídica para resolução de conflitos relacionados com o contrato de arrendamento. De modo geral, a cobertura de perda de rendas garante até 12 meses de rendas mensais, permitindo compensar a quebra de rendimentos durante o período necessário para a execução de obras de reposição do edifício, caso este se torne parcial ou totalmente inabitável devido a um sinistro coberto pela apólice.

4 - Os cidadãos com mais de 65 anos de idade, ou com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%, beneficiam de direitos especiais, a impossibilidade de recorrer à figura jurídica de despejo é uma delas. Todavia existem situações excecionais em que o senhorio pode solicitar a saída do inquilino da sua casa, mesmo que ele tenha mais de 65 anos:

• Se o imóvel precisar de uma remodelação ou renovação profunda, o inquilino pode ter de sair. Nesse caso, o senhorio é obrigado a comunicar as obras com, pelo menos, 6 meses de antecedência. Além disso, essas obras podem dar ao senhorio a possibilidade de rescindir o contrato de arrendamento.
• Caso tal aconteça, o senhorio deverá proceder ao pagamento de uma indemnização ao inquilino no valor mínimo equivalente a 2 anos de renda, para que este saia do imóvel e seja deslocado para outra habitação com as mesmas condições e por um período não inferior a 3 anos.
• Se o senhorio necessitar do imóvel para arrendamento próprio ou para familiares de 1º grau (filhos) pode haver uma oposição à renovação do contrato de arrendamento, entanto ainda a situação sujeita a várias condicionantes.

Despesas fiscais

Vender uma casa - Quais as despesas fiscais?

O valor recebido pela venda de uma casa é passível de pagamento de imposto sobre as mais valias. Contudo poderá ficar isento do pagamento deste imposto, caso reinvista o valor apurado das mais-valias, num prazo de até 36 meses após a data de venda da casa, ou caso tenha adquirido uma outra até 24 meses antes.

Como calcular a mais valia?

Mais valias = Valor de venda da casa - Valor pelo qual a adquiriu - Encargos dedutíveis (p.ex. comissão de mediação)

O valor sujeito a tributação em sede de IRS é de 50% do valor de mais-valia calculado em cima.

O valor exato do imposto a pagar depende da situação fiscal de cada contribuinte, uma vez que o montante apurado pela mais-valia é somado aos restantes rendimentos desse ano fiscal. É sobre esse valor total que incidirá o imposto a pagar, variando em função do escalão e da taxa de IRS respetiva.

Arrendar uma casa - Quais as despesas fiscais?

A opção de arrendamento é mais complexa de analisar, pois existem diversos cenários possíveis. Ao arrendar um imóvel, o senhorio deve ter em conta várias obrigações fiscais:

• Existe o IRS (Categoria F), com a opção de taxa autónoma de 28% ou o englobamento com outros rendimentos, permitindo deduzir despesas como IMI, condomínio e obras de manutenção.
• O Imposto do Selo, pago aquando do registo do contrato (normalmente 0,4% do total das rendas anuais),
• O IMI, suportado pelo proprietário, é pago todos os anos, em função do VPT do imóvel e da taxa definida pelo respetivo município.
• Para finalizar, a emissão de recibos de renda eletrónicos e o Certificado Energético são igualmente obrigatórios, impondo mais obrigações e potenciais custos ao senhorio.