C'est l'une des questions qui divise le plus les investisseurs immobiliers : quel est le meilleur moyen de monétiser un logement, en le vendant ou en le louant ? Découvrez les avantages et les inconvénients respectifs et des conseils pour tirer le meilleur parti de chacune de ces options.

Comme pour les autres questions immobilières, il n'y a pas de réponse "clé en main" qui s'adapte à toutes les portes. Chaque cas est différent. Par conséquent, j'aborderai ce sujet en parlant de plusieurs perspectives qui peuvent vous aider à formuler le choix le plus approprié.

Le temps et le lieu sont cruciaux

Ce qui semble approprié à un moment ne le sera pas à un autre. Lors de l'examen des avantages et des inconvénients de chaque option, vous devrez tenir compte de la dynamique du marché immobilier à ce moment-là , pour l'emplacement de votre propriété, ou même au niveau du quartier respectif.

Le déséquilibre entre l'offre et la demande génère des opportunités qu'il faut saisir. Si dans un endroit donné, il y a une pénurie sur le marché locatif, vous pouvez essayer l'option de location avec un loyer plus élevé. Sinon, la vente peut être le meilleur choix. Évidemment, l'option de location est toujours temporaire, n'étant conditionnée que par la durée du contrat.

Il est essentiel de connaître les dernières dynamiques immobilières dans le domaine de votre propriété, par exemple. Lorsqu'une annonce de location disparaît peu de temps après sa mise en ondes, c'est le signe que le marché est prêt à payer plus.

Il en va de même pour la vente d'une maison. Lorsque les prix sont anormalement élevés, si vous ne saisissez pas l'opportunité, cela peut prendre des années avant qu'une opportunité similaire ne se présente. Vous devez être conscient de la survenance d'un certain moment spécial :

Cela vient après une longue période d'appréciation du marché immobilier. Les cycles économiques se succèdent et après chaque cycle positif, un cycle négatif suit . Une contraction de l'économie, une perturbation de l'offre immobilière, une hausse des taux d'intérêt, ou tout autre événement dramatique, pourrait être le déclencheur déclenchant le refroidissement de la dynamique immobilière et le début d'un cycle négatif.

Savoir prévoir le moment de renversement d'un cycle positif est la clé pour choisir le bon moment pour bien vendre, ou pour conserver un bien.

Avantages et inconvénients de la vente par rapport à la location

Vendre votre maison - Avantages

1 - La première est évidente : l'afflux financier est important et permet d'embrasser de nouveaux investissements et de nouvelles opportunités, de préférence plus rentables et générant des gains financiers plus importants.

2 - Au fur et à mesure qu'une maison vieillit, de nouveaux besoins d'entretien ou de réparation apparaissent. Les cycles de 10 ans et de 20 ans (ce dernier ayant plus d'impact) sont des indicateurs de dépenses potentielles et de mauvaises surprises. Donc, si votre maison approche de la fin d'un tel cycle, préparez-vous à dépenser plus d'argent , ce qui revient à perdre de l'argent. Vendre une maison dans ces conditions peut être l'option la plus correcte et celle qui vous libère des soucis liés aux dépenses imprévues . Bien sûr, si vous optez pour un bail à long terme, vous pouvez toujours négocier avec le locataire pour partager les dépenses qui impliquent des investissements importants, comme la rénovation de la cuisine ou des salles de bain, la peinture ou encore le changement de la plomberie.

Vendre une maison - Inconvénients

1 - La première et à ne pas négliger pour de nombreux propriétaires est la perte de valeur immobilière qui peut être porteuse de valeur émotionnelle. Les êtres humains ont un rapport particulier à la propriété et la perte est plus anodine pour certains que pour d'autres.

2 - Vendre une maison pendant un cycle négatif est toujours mauvais , même si cela peut être justifié, en raison de difficultés financières ou autres. Alors, évitez de le faire et, si possible, résistez à cette impulsion, en attendant que le cycle s'inverse et des moments plus favorables. La location en attendant est une option conseillée.

3 - Il existe des charges fiscales liées à la vente d'une maison qui peuvent être pénalisantes. Lorsque vous vendez une maison et recevez un montant important, vous serez assujetti à l'impôt sur les plus-values. Voir ci-dessous.

Louer une maison - Avantages

1 - Si le moment est bon pour louer, si le bien est en bon état et si le choix du locataire est judicieux, il pourra conserver le bien sans perdre en valeur nette , tant que la valeur locative est supérieure à la dévaluation de la propriété Maison.

2 - C'est un bon moyen de s'assurer un complément de revenu avec une grande prévisibilité, à condition de choisir un modèle de bail (demande de garantie ou loyer anticipé) qui évite le risque de résiliation du contrat.

Louer une maison - Inconvénients

1 - Le premier est le désavantage fiscal , ce qui apparaît comme un revenu net finit toujours par être érodé par le paiement des impôts et autres frais juridiques.

2 - L'un des plus gros inconvénients de la location de votre maison est lié au risque d'usure/détérioration/vandalisme du bien ou des biens servant à la décoration. L'un des moyens d'être prudent passe par le modèle de bail choisi. Demander un montant de caution élevé (proportionné au niveau de risque associé au locataire) ou demander plusieurs loyers à l'avance (vous pouvez demander jusqu'à 3, 6 loyers ou plus à l'avance) et déduire ces montants en cas de besoin pour les réparations ou le remplacement de tout puits endommagé.

charges fiscales

Vendre une maison - Quelles sont les charges fiscales ?

Le montant reçu de la vente d'une maison est soumis à l'impôt sur les plus-values . Cependant, vous pouvez être exonéré du paiement de cette taxe , si vous réinvestissez la valeur des plus-values, dans un délai pouvant aller jusqu'à 36 mois après la date de vente de la maison, ou si vous en avez acheté une autre jusqu'à 24 mois avant. .

Comment calculer la valeur ajoutée ?

Plus-values = Valeur de vente de la maison - Montant pour lequel vous l'avez achetée - Frais déductibles (ex : commission de courtage)

Le montant soumis à l'impôt IRS est de 50% de la valeur de la plus-value calculée ci-dessus.

Le montant exact de l'impôt à payer dépend de la situation fiscale de chaque contribuable, puisque le montant calculé pour la plus-value s'ajoute au revenu restant pour cette année d'imposition. C'est sur ce montant total que l'impôt à payer sera prélevé, en fonction du niveau et du taux IRS respectif.