NRAU

A crescente procura de arrendamento em consequência da crise do mercado da construção e do imobiliário e a ausência de oferta de arrendamento a preços acessíveis determinaram que a reforma do arrendamento urbano fosse assumida como um objetivo prioritário no domínio da habitação.

Visa dar uma resposta a alguns dos problemas relacionados com o arrendamento urbano, nomeadamente os relativos aos contratos com rendas anteriores a 1990, a dificuldade de realização de obras de reabilitação em imóveis arrendados e a delicada Ação de Despejo.

O NRAU entrou em vigor em novembro de 2012, através da Lei nº 31/2012, posteriormente alterada pela Lei n.º 79/2014 de dezembro/14, e pela Lei n.º 43/2017 de 14 de junho/17. O NRAU introduziu várias alterações legislativas em relação ao regime jurídico do arrendamento urbano, das quais há a destacar:

Maior liberdade na duração dos contratos entre as partes

Deixa de existir um prazo mínimo No caso de contratos de arrendamento para fins habitacionais, deixa de existir um prazo mínimo para os contratos, sendo que, se as partes não estipularem prazo, os contratos se consideram celebrados pelo prazo certo de 5 anos;

Nos contratos não habitacionais, é mantida a liberdade das partes para estabelecerem a duração do contrato, prevendo-se que, em caso de silêncio das partes, o contrato se considera celebrado por 5 anos.

Maior relevo da negociação das partes na atualização das rendas antigas

Nos contratos para fins habitacionais celebrados antes de 1990, a atualização assenta num mecanismo de negociação da renda pelas partes, sendo, porém, salvaguardadas as situações de carência económica e de arrendatários com 65 ou mais anos de idade ou com grau de incapacidade igual ou superior a 60%;

Para os contratos não habitacionais celebrados antes de 1995 foi igualmente estabelecido um mecanismo de negociação da renda entre as partes, sem prejuízo da previsão de um período transitório de 10 anos para os casos de microempresa.

Duração do período de transição dos contratos antigos para o novo regime

Após um período de 8, ou 10 anos, a renda dos contratos habitacionais pode ser atualizada, competindo à Segurança Social encontrar resposta para as situações de carência económica;

Os contratos de arrendatários com 65 ou mais anos de idade ou com grau de incapacidade igual ou superior a 60%, só transitam de regime, ou cessam o contrato, mediante o acordo entre as partes.

Novo regime para realização de obras em prédios arrendados

O regime da Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, de denúncia para demolição ou obras profundas assenta na negociação entre as partes, sendo que, na falta de acordo, há lugar ao pagamento de uma indemnização;

O regime da denúncia para obras é completado e desenvolvido pela Lei n.º 30/2012, e a Lei nº 43/2017, de 14 de junho, que revê o regime jurídico das obras em prédios arrendados e reforça a ligação deste regime com o da reabilitação urbana.

 Procedimento especial de despejo

Previsto um procedimento que corre, em grande parte, por via extrajudicial, tornando mais simples e menos morosa a desocupação efetiva do local arrendado por incumprimento do arrendatário, nomeadamente nos casos de falta de pagamento de rendas, de caducidade do contrato pelo decurso do prazo e de cessação do contrato por oposição à renovação ou por denúncia..