Ação de Despejo

O que é uma Ação de Despejo?

A ação de despejo é um processo judicial que permite ao proprietário ou detentor de um imóvel pedir ao tribunal o cancelamento do contrato de arrendamento com o inquilino. O objetivo é claro: o senhorio pretende recuperar a posse do imóvel e desalojar qualquer pessoa ou entidade que o esteja a ocupar sem autorização.

Este processo de despejo tem um trâmite específico e é gerido exclusivamente pelo Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), uma entidade subordinada à Direção-Geral da Administração da Justiça (DGAJ) e que atua em todo o território nacional. O senhorio pode apresentar o seu requerimento de despejo de duas formas: em papel, através de um advogado ou solicitador, ou diretamente na plataforma online do BNA.

Em que situações pode ser iniciada uma Ação de Despejo?

A ação de despejo pode ser acionada pelo senhorio nos seguintes cenários:

• Falta de pagamento: Se o inquilino não efetuar o pagamento da renda até à data acordada no contrato, o senhorio tem o direito de iniciar o processo de despejo com base na mora do pagamento de rendas;

• Uso inadequado do imóvel: O inquilino deve utilizar o imóvel de forma responsável, sem perturbar o bem-estar dos vizinhos ou causar danos à propriedade;
• Subarrendamento não autorizado: O inquilino só pode subarrendar o imóvel se tal estiver expressamente previsto no contrato de arrendamento;
• Oposição a obras: Se o inquilino se opuser à realização de obras necessárias, o senhorio pode avançar com o processo de despejo;
• Caducidade do contrato: O contrato de arrendamento tem uma data de término ou renovação. Se o inquilino não renovar o contrato dentro dos prazos estabelecidos, o senhorio pode iniciar o processo de despejo;
• Rescisão por acordo mútuo: Quando ambas as partes acordam em terminar o contrato (revogação);
• Oposição à renovação: Tanto o senhorio como o inquilino podem opor-se à renovação do contrato;
• Denúncia do contrato: O contrato pode ser denunciado por qualquer uma das partes;
• Violação de cláusulas contratuais: Se o inquilino não cumprir com as obrigações estipuladas no contrato de arrendamento, o senhorio tem o direito de iniciar o processo de despejo.

Como iniciar uma Ação de Despejo e quais são as etapas do processo?

Se está a considerar iniciar uma ação de despejo, é crucial seguir os passos abaixo:

• Analisar a situação do imóvel: O primeiro passo é assegurar-se de que tem um contrato de arrendamento válido, assinado por ambas as partes. Verifique também se há atrasos no pagamento da renda ou algum outro incumprimento contratual por parte do arrendatário.
• Optar pela resolução amigável: Antes de partir para a via judicial, o ideal é tentar resolver o conflito de forma amigável. Isso pode ser feito através de diálogo direto ou com a ajuda de um mediador ou conciliador.

• Submeter a queixa no BNA: Se não for possível chegar a um acordo, o próximo passo é iniciar uma ação de despejo. É aconselhável contar com o apoio de um advogado ou solicitador para tratar do requerimento de despejo. No entanto, se preferir, pode fazê-lo pessoalmente e online através do site do BNA, ou dirigindo-se a uma das secretarias do BNA após preencher o formulário disponível online. Importante salientar que este é um processo administrativo, não sendo necessária a intervenção de um juiz.
• Apresentar provas: Durante o registo do requerimento ou na fase de instrução da ação, será necessário fornecer provas que confirmem o incumprimento contratual ou a ocupação ilegal do imóvel, conforme o caso.
• Aguardar a decisão: Uma vez cumpridas todas as etapas, resta apenas aguardar pela decisão final do processo.

Qual é o tempo médio para a decisão de uma Ação de Despejo?

A duração para a decisão de uma ação de despejo no Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) pode variar. Tudo depende da complexidade do caso e do volume de processos em curso. Contudo, a legislação portuguesa estabelece que o prazo máximo para a decisão é de 30 dias após a submissão da ação.

Excecionalmente, esse prazo pode ser estendido por mais 30 dias, se necessário.

Atenção: a decisão final do procedimento especial de despejo não é vinculativa. Trata-se de uma medida provisória. Se houver oposição por parte do inquilino ou da entidade visada, o caso será encaminhado para um tribunal. Nessa fase, ambas as partes deverão ser representadas por um advogado. Caso não tenha recursos financeiros, pode solicitar apoio judicial. Naturalmente, se o processo for para tribunal, a duração prolongar-se-á.

O que acontece se a decisão for favorável ao proprietário?

O inquilino tem 15 dias, a contar da notificação do requerimento de despejo, para apresentar a sua oposição, eletronicamente.

Para além de desocupar o imóvel ou apresentar oposição, o inquilino pode ainda solicitar ao juiz, através do BNA, o adiamento da desocupação por razões sociais imperativas. Para tal, será necessário nomear um mandatário legal (advogado ou solicitador).

Se o inquilino não se opuser, o requerimento de despejo é automaticamente convertido num título de desocupação. O inquilino terá então 30 dias para retirar os seus bens, sob pena de serem considerados abandonados.

Com o título de desocupação em mãos, o Agente de Execução, Notário ou Oficial de Justiça irá ao local para restituir a posse do imóvel ao proprietário, podendo solicitar o auxílio das autoridades policiais.

O que fazer se o inquilino se recusar a sair do imóvel?

O Agente de Execução, Notário ou Oficial de Justiça responsável pela diligência pode requerer ao tribunal, caso o objeto do arrendamento seja um domicílio, autorização para entrada imediata no mesmo.

Quem se recusar a cumprir a decisão judicial de desocupação do imóvel estará a incorrer num crime de desobediência qualificada.

Legislação sobre Ações de Despejo

O que diz a lei acerca do despejo? No Novo Regime do Arrendamento Urbano - NRAU, podemos ler no Artigo 14.º:

Ação de despejo
1 - A ação de despejo destina-se a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação e segue a forma de processo comum declarativo. 
2 - Quando o pedido de despejo tiver por fundamento a falta de residência permanente do arrendatário e quando este tenha na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes ou no respetivo concelho quanto ao resto do País outra residência ou a propriedade de imóvel para habitação adquirido após o início da relação de arrendamento, com exceção dos casos de sucessão mortis causa, pode o senhorio, simultaneamente, pedir uma indemnização igual ao valor da renda determinada de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º desde o termo do prazo para contestar até à entrega efetiva da habitação.
3 - Na pendência da ação de despejo, as rendas que se forem vencendo devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais.
4 - Se as rendas, encargos ou despesas, vencidos por um período igual ou superior a dois meses, não forem pagos ou depositados, o arrendatário é notificado para, em 10 dias, proceder ao seu pagamento ou depósito e ainda da importância da indemnização devida, juntando prova aos autos, sendo, no entanto, condenado nas custas do incidente e nas despesas de levantamento do depósito, que são contadas a final. 
5 - Em caso de incumprimento pelo arrendatário do disposto no número anterior, o senhorio pode requerer o despejo imediato, aplicando-se, em caso de deferimento do requerimento, com as necessárias adaptações, o disposto no n.º 7 do artigo 15.º e nos artigos 15.º-J, 15.º-K e 15.º-M a 15.º-O.

Perguntas Frequentes sobre a Ação de Despejo

Aqui estão algumas das perguntas mais frequentes sobre Ação de Despejo:

Conclusão

A ação de despejo é uma forma de proteger os direitos de propriedade, mas deve ser aplicada de forma equilibrada, sem prejudicar o ocupante. Em casos de ocupações ilegais, em que há desrespeito aos direitos de propriedade, é necessário que o poder judiciário atue de forma efetiva para proteger esses direitos.

Porém, é importante destacar que, antes de iniciar uma ação de despejo, é fundamental verificar se existem medidas legais alternativas, como a negociação amigável, a mediação ou a conciliação, que possam solucionar o conflito de forma mais pacífica e menos prejudicial para as partes envolvidas.

Em suma, a ação de despejo é uma ferramenta importante para proteger os direitos de propriedade, mas deve ser utilizada com equilíbrio e responsabilidade.