Contrat de Location

Le contrat de location est un document signé entre le propriétaire / propriétaire d'une propriété et le locataire / locataire, qui agit comme une garantie des droits et obligations des parties concernées.

En pratique, le propriétaire cède l'usage de son bien au locataire moyennant le paiement d'une certaine rémunération, dite de loyer.

Il existe 3 types de baux avec les 3 types de contrats respectifs, à savoir: contrat de location de logement, contrat de location rural et contrat de location commercial.

Contrat de location de logement

Le contrat de ce type de location, le plus courant, doit être signé par le propriétaire, le locataire et le garant (si le propriétaire en a besoin).

Le contrat doit être formalisé par écrit et 3 copies doivent être faites, toutes également signées par les parties concernées, à savoir: l'une sera en la possession du propriétaire, l'autre dans le locataire et la troisième copie devra être livrée au service des finances de la zone de la propriété. Le contrat est redevable du droit de timbre . Le montant de la taxe équivaut à 10% du montant du loyer convenu (ou le montant de l'augmentation de loyer , s'il s'agit d'un contrat d'augmentation de loyer) et devra être payé par le propriétaire.

Contrat de location de logement

Quels renseignements devraient être inclus dans l'accord de location de logement?

Le contrat de location de logement doit contenir les informations suivantes:

  • Identification des parties (lieu de naissance, date de naissance et état civil);
  • Identification et localisation du bien loué;
  • Le but du bail: dans ce cas, le bail est pour le logement du locataire;
  • Données sur la licence d'utilisation (numéro, date, entité émettrice ou référence);
  • La valeur du loyer;
  • Date de signature du contrat de location.

Si vous le souhaitez, vous pouvez utiliser ce modèle de contrat de location à des fins de logement , mis à disposition par DECO .

Quelle est la durée d'un contrat de location de logement?

Le bail urbain pour le logement peut être conclu pour une durée déterminée ou pour une durée indéterminée, alors que dans le contrat à durée déterminée, il peut être convenu que, après le premier renouvellement, le bail a une durée indéterminée. En l'absence de stipulation des parties, le contrat est réputé conclu, à durée déterminée, pour une durée de 2 ans. La durée doit être incluse dans une clause insérée dans le contrat et ne peut pas dépasser 30 ans, la considérant automatiquement réduite à cette limite lorsqu'elle la dépasse.

Opposition au renouvellement d'un bail à durée déterminée

Le moment de la résiliation d'un bail dépendra de la durée initiale du bail ou de son renouvellement et si c'est le propriétaire ou le locataire de résilier. on a:

Propriétaire:

Le propriétaire peut s'opposer au renouvellement automatique du contrat en communiquant avec le locataire, conformément aux articles 1097 et 1098 . Pour ce faire, vous devrez respecter l'avance minimale requise par la loi, qui est déterminée en fonction de la durée du contrat / renouvellement, comme indiqué dans le tableau suivant:

Durée initiale du contrat de location ou son renouvellement Avance minimum
6 ans ou plus 240 jours
1 an ou plus et moins de 6 ans 120 jours
6 mois ou plus et moins d'un an 60 jours
Moins de 6 mois 1/3 du terme

P.ex. si le contrat de location a été signé initialement, ou lors d'un renouvellement ultérieur, pour une durée fixe de 24 mois, le propriétaire devra notifier au locataire son opposition au renouvellement automatique au moins 240 jours à l'avance.

En respectant l'avance précitée, il suffira que la notification au locataire se fasse par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans ce lien, vous trouverez un projet de lettre d'opposition au renouvellement automatique d'un contrat de location (à durée déterminée) ,

Locataire:

Dans le cas du locataire, le locataire peut également s'opposer au renouvellement automatique du contrat en communiquant avec le propriétaire, conformément aux articles 1097 et 1098 . Pour ce faire, vous devrez respecter l'avance minimale requise par la loi, qui est déterminée en fonction de la durée du contrat / renouvellement, comme indiqué dans le tableau suivant:

Durée initiale du contrat de location ou son renouvellement Avance minimum
6 ans ou plus 120 jours
1 an ou plus et moins de 6 ans 90 jours
6 mois ou plus et moins d'un an 60 jours
Moins de 6 mois 1/3 du terme

Le propriétaire peut-il résilier un bail?

Le contrat de location peut être résilié par le propriétaire en ce qui concerne:

  • Défaillance du locataire , à savoir pour non-paiement de loyer , charges ou charges qui sont à sa charge. Il est considéré qu'il existe un défaut qui pourrait résilier le contrat avant la fin de la période prévue, lorsque:

    • Le retard de paiement est égal ou supérieur à 3 mois ;
    • Le locataire a été en retard dans le paiement du loyer, pour une période supérieure à un mois, ce qui s'est produit plus d'une fois pendant la durée du contrat en question;
    • Le locataire a été en retard de paiement du loyer, pour une durée supérieure à 8 jours, pendant plus de 4 fois, consécutives ou interpolées, sur une période de 12 mois, pendant la durée de ce contrat.
  • La démolition de l'immeuble ou l' exécution de travaux en profondeur sur le bien (à condition que le coût de l'intervention soit d'au moins 25% de la valeur fiscale patrimoniale VPT du bien). Dans ce cas, le propriétaire devra remettre au conseil la preuve nécessaire des travaux et verser au locataire une indemnité équivalente à 2 ans de loyer.
  • Le besoin du propriétaire d'habiter la propriété, ou leurs descendants au 1er degré.

Pour annuler le contrat de location, le propriétaire doit informer le locataire de l'ordonnance d'expulsion, de l'une des manières suivantes (dûment justifiées, en précisant l'obligation que le locataire n'a pas remplie):

  1. Notification unique ;
  2. Contact personnel par l'intermédiaire d'un représentant légal (avocat, avocat ou agent d'exécution) mandaté à cet effet;
  3. Écrit signé et envoyé par le propriétaire.

Le locataire peut-il résilier un contrat de location?

Le Locataire peut également résilier le contrat avant son expiration, cependant il y a des délais légaux à respecter. Selon l' article 1098º 2 du Code civil , après 6 mois à compter de la fin du contrat, le locataire peut notifier au propriétaire 120 jours à l'avance son intention de quitter le logement. Si vous ne respectez pas l'avis, vous devez payer le loyer correspondant à cette période.

Transmission en cas de décès du locataire

En cas de décès du locataire, le bail est transmis aux personnes suivantes , dans le même ordre: conjoint; personne avec qui le locataire vivait en union de fait; ascendant qui vit avec le locataire depuis plus d'un an; enfant ou beau-fils de moins d'un an, ou mineur; fils ou beau-fils de moins de 26 ans qui étudie encore; fils ou beau-fils qui vit avec le locataire depuis plus d'un an, avec un handicap avec un degré de handicap supérieur à 60%.

Contrat de bail commercial

Contrat de bail commercial

Le contrat de bail commercial, industriel ou libéral fait partie de la typologie des contrats hors logement. Dans ce cas, il existe une grande liberté contractuelle pour les deux parties.

Ce type de contrat diffère du contrat de cession d'exploitation ou de location d'un établissement, puisque le premier cède temporairement la jouissance d'un bien contre rémunération, afin d'y exercer une activité commerciale. Le second, en revanche, cède temporairement, moyennant paiement, l'unité économique constituée par un certain établissement commercial, ce qui inclut la jouissance du bien où il est installé.

Quels documents sont nécessaires?

Le contrat doit être formalisé par écrit en triple exemplaire, toutes les copies étant également signées par les parties concernées, à savoir: l'une sera en la possession du propriétaire, l'autre dans le locataire et la troisième copie devra être livrée au service des finances de la zone du bien . Le contrat est redevable du droit de timbre . Le montant de la taxe équivaut à 10% du montant du loyer convenu (ou le montant de l'augmentation de loyer , s'il s'agit d'un contrat d'augmentation de loyer) et devra être payé par le propriétaire.

La durée du contrat est de 5 ans et les documents suivants sont essentiels à son élaboration:

  • Carte de citoyen locataire, propriétaire et garant (le cas échéant);
  • Certificat d'immatriculation commerciale ;
  • Certificat d'enregistrement foncier du contenu de la description et de toutes les inscriptions en vigueur, délivré par le bureau d'enregistrement immobilier;
  • Livret foncier ou attestation du contenu de l'article matriciel et de la valeur des capitaux propres, émis et mis à jour par la direction financière;
  • Licence d'utilisation délivrée par le conseil municipal il y a moins de 8 ans.

Contrat de bail rural

Contrat de bail rural

L'accord de location rurale s'applique à la location de bâtiments rustiques utilisés à des fins agricoles ou d'élevage.

Ce type de bail couvre le terrain et le logement du locataire, la végétation permanente non forestière (ex: arbres fruitiers) et les bâtiments destinés à l'agriculture ou l'élevage (ex: caves, greniers, écuries, moulins, meules de foin) .

Quels documents sont nécessaires?

  • Identification des parties concédantes (avec indication de leur numéro d'identification fiscale et de leur résidence ou siège social);
  • Identification de l'objet à bâtir du bail (la destination à laquelle il est destiné, le montant du loyer et l'indication de la date de son exécution);

Le propriétaire dispose de 30 jours, après la signature du contrat, pour remettre l'original aux services financiers de sa résidence ou de son siège social.

Mis à jour le: 
19. septembre 2019
 
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Articles connexes

Ação de Despejo
Action en justice dans laquelle le propriétaire demande au tribunal d'annuler la relation contractuelle avec le locataire et de forcer le locataire à quitter le bien en vertu du bail.
Balcão Nacional de Arrendamento
Le BNA - Bureau National de Location est conçu pour répondre aux propriétaires qui décident de recourir à la procédure d'expulsion spéciale (PED), afin d'expulser les locataires et de révoquer le contrat de location actuel.
NRAU - Novo Regime do Arrendamento Urbano
Le NRAU - New Urban Leasing Regime est un ensemble de lois qui vise à répondre aux problèmes liés au crédit-bail urbain: contrats avec des loyers antérieurs à 1990, travaux de réhabilitation de biens loués, Eviction Action, etc.

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