Quel est le bon prix pour vendre une maison?

Telle est la première question qui préoccupe le propriétaire qui envisage de vendre sa maison. La bonne réponse vaut beaucoup d'argent et peut vous éviter beaucoup de maux de tête de la part des propriétaires ou des consultants immobiliers qui sont responsables de la vente de votre maison. Cet article vise à vous aider à choisir le meilleur prix pour vendre votre maison.

Quel ensemble le meilleur pour vendre une maison?

Idée à retenir: il n’existe pas de prix unique pour vendre votre maison, tout se résume à la fameuse relation temps-prix: " Plus le prix est élevé, plus il peut être long de vendre votre maison ."

Pour répondre à cette question, vous devrez d'abord examiner une autre question:

Comment comptez-vous vendre votre maison?

Comment comptez-vous vendre votre maison?

La manière dont vous envisagez de vendre votre maison peut influencer le choix du prix de vente. Réfléchissez à quelques questions afin d’ajuster le prix au meilleur rapport qualité-prix par rapport au marché immobilier:

  • Allez-vous vous adresser à une société immobilière pour vous aider lors de la vente ou souhaitez-vous vendre votre maison vous-même?
    • Les entreprises de médiation facturent en moyenne 4 à 5% de commission au propriétaire, calculée sur le prix enregistré au moment de la rédaction. Ce coût peut être atténué ou même annulé si l'entreprise fait un bon travail et est capable de vendre la propriété à un prix plus élevé que s'il était vendu par un particulier.
    • Si vous décidez de vous vendre, vous devrez supporter tous les frais de marketing et de promotion. Si vous choisissez une société de médiation, ces frais seront inclus dans le coût de vos services.
  • Voulez-vous vendre votre maison rapidement ou préférez-vous attendre pour vendre à un prix plus élevé?
    • Tout est vendu, c'est une question de temps et / ou de prix.Mettre le prix élevé sur la vente prendra plus de temps pour prendre effet. Si vous souhaitez vendre votre maison rapidement, vous devrez choisir un prix inférieur à la moyenne du marché.
  • Voulez-vous maximiser le prix de vente , par des améliorations ou des travaux, ou choisir de vendre directement sans maux de tête supplémentaires?
    • Il s'agit d'un problème épineux, car les coûts d'un remodelage complet ne sont pas toujours faciles à récupérer après la vente de la maison, surtout si les coûts sont élevés. Même s'il n'y a pas de gains substantiels, au moins cela accélérera le processus de vente.
    • Déjà de petites interventions, telles que la peinture de murs, ou même la pose de plancher flottant, peuvent être l'élément clé pour réaliser une vente rapide et à un bon prix;
  • Voulez-vous vendre la maison avec la garniture incluse dans le prix (meubles, décoration et équipement) ou voulez-vous la livrer vide?
    • Eh bien voici une option qui peut être bonne si la décoration reste toujours actuelle (surtout si elle a été réalisée par un décorateur), mais permet généralement de réduire le nombre de visiteurs et d’intéressés. Surtout, ne tombez pas dans la tentation d’ajouter au prix de la propriété le prix «émotionnel» que le remplissage a pour vous, sans parler du coût d’acquisition des biens, car les meubles et autres objets de décoration se déprécient énormément.
  • Êtes-vous confronté à la possibilité de vendre votre maison avec le troc ?
    • Il s’agit d’une vente plus difficile mais avec des gains substantiels en termes d’économie fiscale, elle augmente donc la marge de manœuvre pour baisser le prix ou négocier avec l’autre propriétaire.

Combien vaut votre maison?

Combien vaut votre maison?

Comme nous l’avons déjà vu, la formule permettant de définir le juste prix d’une maison est complexe car elle dépend de multiples facteurs qui influencent le prix et dont le poids est hautement subjectif. Certaines de ces variables peuvent être:

  • Emplacement - C'est l'une des variables les plus importantes, car elle est associée au facteur qui contribue le plus au succès de la vente: la demande. Cela peut varier considérablement, même au sein de la même paroisse. Il n'est pas intéressant de comparer les prix de l'immobilier situés dans différentes zones. C'est un exercice qui ne sert qu'à créer de fausses attentes avec le propriétaire. La proximité de points d’intérêts, de transports, d’écoles ou de services médicaux peut être un facteur important d’amélioration du prix de vente;
  • Année de construction - Plus l'âge d'une propriété est élevé, plus sa valeur est basse. Sauf lorsque: l'état de conservation est très bon ou a fait l'objet de travaux de conservation / rénovation, ou a un passé pertinent associé à un ancien propriétaire célèbre, ou des épisodes historiques pertinents.La règle des 5 ans peut vous aider à comparer la maison à d’autres propriétés à vendre dans le même secteur, présentant des caractéristiques similaires. Du point de vue de l'acheteur, l'effet psychologique a tendance à s'estomper lorsque la différence d'âge entre eux est inférieure à 5 ans. Donc, si une propriété a 11 ans et les 16 autres, du point de vue de l'acheteur, le facteur d'âge aura moins d'impact.
  • La typologie - Bien que la typologie de la propriété soit généralement linéaire en termes de calcul du prix respectif, les superficies peuvent avoir une influence, ce qui peut donner lieu à la vente d'un T2 comportant de plus grandes superficies plus coûteuses qu'un T3 présentant des caractéristiques similaires.Certains propriétaires sont parfois tentés de transformer un T4 en un T3, ou un T2, afin d’agrandir les superficies, mais ce remodelage ne profite pas toujours au prix du bien et peut même dévaluer;
  • Les surfaces - Ceci est une variable importante dans la formation des prix et est utilisé dans le calcul du prix au m2 (Prix / Surface). En fin de compte, si le prix / m2 est en dehors des valeurs moyennes de la zone environnante, il ne vaut pas la peine de chercher d'autres raisons pour ne pas être en mesure de vendre, la raison en est le prix! Mais ne vous y trompez pas, le prix / m2 est un indicateur faible pour déterminer le prix de vente . Normalement, les indicateurs disponibles en ligne utilisent pour votre calcul les prix des annonces et non le prix enregistré dans l'acte de vente. Aussi, à quel domaine font-ils référence? Zone utile? Surface brute? La valeur de la zone de travail ou de la zone dépendante diffère.Un balcon n'a pas la même valeur qu'un débarras ou un garage et ces zones dépendantes ont moins de valeur que la surface habitable.
  • l' architecture de la propriété - Ce facteur est extrêmement subjectif et il est difficile à réfléchir pour le propriétaire, même parce que leur lien avec la propriété est généralement émotionnel. Mais c’est l’un des facteurs les plus importants lorsqu’il est analysé du côté de la demande. Chaque client a un profil et des goûts différents, mais une propriété aux lignes modernes, en particulier si son design était un bureau d’architecture avec des preuves tangibles, est sur le point de vendre rapidement et à un bon prix. En outre, si la maison a été récemment rénovée, le prix peut être plus élevé.
  • Orientation et exposition solaire - Ce détail ne passe pas inaperçu des clients les plus exigeants.Avoir ou non une bonne exposition au soleil, de préférence printemps / coucher du soleil, est une condition suffisante pour évaluer ou dévaluer le prix de la maison. En outre, la luminosité de l' appartement varie en fonction de la conception architecturale de la maison. Chaque cas est donc un cas. Idée à retenir: si votre maison est bien éclairée, le prix peut augmenter ;
  • o Caractéristiques du logement - Il n'est pas possible d'attribuer la valeur appropriée à une maison en considérant uniquement la valeur moyenne du prix du marché / m2.Détails tels que: finitions et équipements disponibles , s'il y a un jardin ou une piscine , domotique , chauffage central au gaz , garage ou parking , rangements , balcons ou terrasses , ascenseur , quel étage , vue rivière / mer , etc. peut valoriser votre maison et la différencier positivement des autres propriétés.

Comment fixer le prix d'une maison?

Comment fixer le prix d'une maison?

Le prix est un facteur déterminant dans le succès de la vente. Si vous choisissez un prix bas, vous perdrez de l'argent, si vous choisissez un prix élevé et qu'une demande / offre obsolète aura des conséquences négatives :

  • Au bout de 3 semaines / 1 mois, pour "aller dans les airs" sans être vendu, la propriété perd de la valeur et de "l'aura" de la nouveauté . Après un certain temps sans avoir vendu la maison, le propriétaire n’a pas d’autre choix que de lancer un processus d’escales successives, ce qui amplifie encore cet effet.
  • En outre, de nombreux acheteurs se tournent vers le crédit bancaire et il est fréquent que des surprises négatives apparaissent après l'évaluation bancaire, car si la propriété est évaluée à une valeur inférieure à la demande du propriétaire, l'acheteur peut être amené à annuler la transaction s'il ne dispose pas de capitaux propres. combler le fossé. Sans parler de la tromperie de l'acheteur qui perd le montant payé par la banque d'évaluation.

Il existe plusieurs façons de déterminer le prix que vous souhaitez mettre votre maison en vente. Pour choisir le prix le plus ajusté, vous pouvez choisir l'une de ces options:

1 - L'aide à un professionnel. C'est le moyen le plus courant et peut vous faire économiser temps et argent.

  • Vous pouvez vous adresser à un évaluateur , mais cela a évidemment des coûts. Cependant, la précision d'un évaluateur immobilier en vaut la peine, en particulier si la propriété présente des caractéristiques uniques ou s'il existe plusieurs propriétaires et parties prenantes (exemple d'une propriété appartenant à plusieurs héritiers). Le PAI utilise des informations confidentielles telles que les prix des propriétés nouvellement enregistrées dans la région qui diffèrent parfois des prix annoncés lorsque la propriété est en vente.
  • Vous pouvez demander l'aide d'un consultant en immobilier . Si vous êtes un professionnel expérimenté, vous pouvez non seulement utiliser vos bases de données pour comparer et définir un prix plus proche du marché (lorsque le médiateur est grand, on parle de BDAvec des dizaines voire des centaines de milliers de biens immobiliers), votre sensibilité et votre connaissance du marché (acheteurs et vendeurs) peuvent vous rapprocher encore plus du prix qui convient.

2 - Faites cette tâche seul , en utilisant divers indicateurs et outils, tels que:

  • Consultez les données INE ou Finance . Si vous habitez dans les villes d'Amadora, Braga, Funchal, Lisbonne, Porto ou Vila Nova de Gaia sur ce site, vous pouvez consulter les prix moyens par m2 des maisons et des appartements, et les détails peuvent aller à la paroisse, au quartier ou au bloc. Dans le portail des finances, vous disposez d'un service similaire.
  • Utilisez les outils de certains sites qui collectent les informations précédentes et d’autres, permettant de consulter les valeurs moyennes par commune / paroisse. Il y a, par exemple, le site Web de Deco .
  • Utilisez les valeurs moyennes de l'évaluation du logement par les banques (€ / m²) publiées mensuellement par l'INE, réparties par municipalités de plus de 100 000 habitants (données de recensement 2011). Ci-dessous, vous pouvez voir mon tableau basé sur ces valeurs:

Tableau des prix de l'immobilier (€ / m2) dans les principales villes du Portugal (août.2018)

  • Consultez les sites Web des agents immobiliers qui comparent votre propriété avec les autres qui sont en vente dans le même secteur, avec des caractéristiques similaires. Il possède, par exemple, le site Web de Keller Williams Portugal, où il a également la possibilité de demander une consultation gratuite, généralement assistée par un consultant, qui utilise ses propres bases de données. Dans Keller Williamsinfo-icon, la page est la suivante : après avoir rempli le formulaire, il est envoyé à un consultant de la zone de votre propriété. Cette requête n'a aucun coût ou autre lien.
  • Utilisation de simulateurs d’évaluation en ligne, tels que Casa Sapo .
  • Allez sur les sites des annonceurs Casa Sapo , Idealista , Imovirtual , BPI Expresso Imobiliário , etc. et vérifiez les prix des différentes propriétés annoncées. La possibilité de filtrer la recherche à travers la zone, la typologie et d’autres caractéristiques facilite la comparaison et permet un réglage plus fin. En outre, vous pouvez trouver les valeurs moyennes / m2 calculées en fonction des annonces immobilières dans les zones où vous recherchez.
  • Renseignez-vous auprès du quartier si une propriété a été vendue récemment et à quel prix. Veuillez noter que les valeurs les plus importantes sont celles liées aux transactions effectuées, et non aux prix annoncés. Entre le prixannoncé par un propriétaire et la valeur comptable réelle, il peut y avoir une grande différence;

Prix psychologique, les détails comptent aussi

Prix psychologique sur la vente d'une maison

La psychologie peut-elle vous aider à choisir le bon prix? Puisque le prix est un facteur crucial dans la vente d’une maison, il est naturel de penser que tous les avantages que vous pouvez utiliser à votre avantage seront utiles à cette fin, qui est de vendre! l'utilisation de

1. Le syndrome 99,99

Nous connaissons tous le truc classique de la tarification avec un 999 ou 990 à la fin. On pense que cette théorie a vu le jour dans les années 1880 afin de convaincre les naïfs d’acquérir un «marché». Mais est-ce que cela en vaut la peine? Utiliser le 99 ou le 95 dans le prix de votre maison ne trompera pas les gens intelligents et ce sont généralement ceux qui achètent des maisons (bien que pas toujours;)! D'autre part, cela peut rendre la recherche en ligne difficile, car si un acheteur a un plafond d'investissement fixe, il filtrera la recherche de logements, par exemple entre 200 000 € et 225 000 €. Maintenant, si vous avez étiqueté le prix à 199,900 €, cet acheteur vous ne pouvez pas voir votre propriété. Ainsi, un prix arrondi de 200 000 € sera plus efficace car il apparaîtra des deux côtés de la recherche; qui cherche entre 175 000 € et 200 000 € ou qui cherche entre 200 000 € et 225 000 €.D'autre part, si vous souhaitez positionner votre maison dans le segment des clients de luxe, vous ne pouvez pas transmettre l'idée qu'il s'agit d'un prix discount. Ferrari et de nombreuses autres marques de luxe utilisent également cette méthode pour marquer leurs produits.

2. Le pouvoir des quatre et sept

L'une des méthodes de tarification, utilisée par les grandes chaînes de supermarchés telles que Wal-Mart et Home Depot, tire parti de la psychologie des prix en faisant appel au " pouvoir des quatre et des sept ". Par exemple, un prix de 247 000 € ou 244 000 € incite le client à croire que le prix a été déterminé avec précision en tenant compte des coûts et en donnant à l'acheteur le sentiment qu'il y a moins de marge de négociation . Cette hypothèse profite au vendeur. En revanche, cette méthode mise sur le marquage de prix uniques qui se démarquent des autres . Lorsque votre maison apparaît au milieu de beaucoup d' autres, par exemple une liste d'un site annonceur où les prix restants ont beaucoup de zéros, le prix de votre maison se démarquer en étant différent et plus unique, attirant ainsi la l'attention de l'acheteur .Certains pensent que l'utilisation de la tarification à quatre et à sept dans le prix crée des liens d'empathie pour les acheteurs potentiels, d'abord parce que ce sont des chiffres amicaux et l'autre parce que le chiffre sept est un chiffre chanceux.

3. Comment écrire le prix

Si vous utilisez du matériel marketing imprimé (dépliants, affiches, annonces dans les journaux, etc.), vous pouvez modifier la façon dont le prix est écrit (ceci n’est pas possible sur les portails en ligne). façon dont les gens perçoivent le prix. Le Journal of Consumer Psychology a constaté que lorsque les gens doivent épeler le prix, cela peut sembler plus élevé. P.ex. voir ces trois prix:

  • 1 400,00 €
  • 1 400 €
  • 1400 €

Dans cette étude, le dernier prix, sans virgule, semblait être inférieur aux yeux des consommateurs. Donc, la prochaine fois que vous devrez écrire un prix sur vos tracts ou sur le journal: optez pour 177 000 € au lieu de 177 000 €.

D'autre part, l'Université Cornell a effectué une autre étude sur le même sujet et est parvenue aux conclusions suivantes:

  • 5,00 (best seller)
  • 5,00 € (moins vendu)
  • cinq euros (best seller)

Il y a des restaurants qui, au menu, affichent les prix de cette façon. Comment la même chose peut-elle s'appliquer au marketing immobilier? Au lieu de 100 000 euros, écrivez cent mille euros ou 100 000 euros.

4. Palmiers pour les zéros

Chaque fois que la propriété subit une baisse de prix et qu'elle peut être annoncée de manière personnalisée, essayez d'ajouter plus de zéros au montant de la remise pour créer l'idée d'une dégradation plus élevée. Par exemple, tapez "baisse de prix de 50 000,00 €" au lieu de "50 000 €".

Source: Inman

Conclusions

Le marché intérieur étant en plein essor et les médias se concentrant sur l'activité immobilière, il est difficile de choisir le bon prix, à bon escient et avec compétence.

Si du côté des propriétaires les attentes ont augmenté, influencées par le buzz des médias, déjà du côté des professionnels de la médiation immobilière, le manque d’adéquation de certains exacerbe encore plus ces attentes.

Des techniques commerciales telles que "suggérer un prix déraisonnable pour obtenir le gain et satisfaire l'ego du propriétaire qui se croit propriétaire d'un palais" sont pervers et contribuent à créer un climat de fausses attentes et un environnement spéculatif qui nuit à tous les médiateurs, acheteurs et propriétaires.

Le prix auquel une propriété est mise en vente est essentiel au succès de l'opération . Ne tombez pas dans la folie des prix qui ne vous mènera nulle part, consultez un professionnel ayant fait ses preuves et vous ne le regretterez pas.

 

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