Le droit de premier refus des locataires a été jugé inconstitutionnel

La Cour constitutionnelle a déterminé que la loi sur le droit de premier refus (ou la loi sur les options comme on l'appelle souvent) qui permettait aux locataires, avec un bail de plus de 2 ans, d'exercer le droit de premier refus au cas où le propriétaire déciderait de vendre la maison , est inconstitutionnel.

L'accord de la Cour constitutionnelle , a jugé pour l'inconstitutionnalité de la règle contenue au paragraphe 8 de l'article 1091 du Code civil - Droit de préférence pour les locataires. Entre autres arguments, le TC conclut que:

Cette loi sacrifie excessivement le droit à la libre transférabilité de l'immeuble, sans atteindre l'objectif de stabilité du logement ... Il s'agit donc d'une intervention législative qui, dans ses effets restrictifs ou préjudiciables, n'est pas dans une relation proportionnelle ou raisonnable - - de juste mesure - aux fins poursuivies.

L'une des raisons pour lesquelles le TC a considéré cette loi inconstitutionnelle était le fait qu'un locataire d'un immeuble non constitué en propriété horizontale pouvait exercer le droit de préemption en cas de vente de l'immeuble dans son intégralité. En d'autres termes, le tribunal considère le droit du locataire à exercer sa préférence sur la vente de l'immeuble dans son intégralité, lorsqu'il n'est lié qu'à un bail partiel.

Selon le tribunal, la vente de l'ensemble du bâtiment à des tiers ne met pas en cause le droit du locataire à un logement partiel, car le propriétaire est obligé de rendre viable un nouveau bail, garantissant ce droit constitutionnel.

Bref, la loi désormais jugée inconstitutionnelle considérait que le locataire avait des droits de préemption sur l'achat et la vente ou le don de la maison louée, à condition que le bail soit en vigueur depuis plus de deux ans. Ayant rempli cette condition et en cas de vente du bien susmentionné, le propriétaire était obligé de communiquer son intention au locataire, en mentionnant le prix de vente, lui permettant d'exercer le droit de préemption et d'acquérir le bien pour la valeur mentionnée. Dans l'hypothèse où le locataire exercerait le droit de préemption, à parité de la valeur de vente, le propriétaire était obligé de vendre le bien en question audit locataire.

En résumé, la loi n ° 64/2018 du 29 octobre, désormais considérée comme inconstitutionnelle, est venue façonner le cadre législatif du droit de préemption alors en vigueur, en le modifiant de la manière suivante:

  1. la durée minimale du bail a été réduite à deux ans;
  2. obligation par écrit de communiquer la préférence au locataire;
  3. prolongation du délai de déclaration de préférence à 30 jours;
  4. densification du contenu de communication de préférence dans la vente de choses avec d'autres;
  5. extension de l'objet de préférence aux bâtiments non constitués en propriété horizontale.

Il est rappelé que la version actuelle de cette loi remonte à octobre 2018, ayant été approuvée par des votes en faveur du PS, BE, PCP, PEV et PAN. Les opposants à cette loi, CDS-PP et PSD, ont demandé fin octobre 2018 une demande d'inspection successive à la Cour constitutionnelle qui n'a été contestée que maintenant, près de deux ans plus tard.

Compte tenu du temps qui s'est écoulé depuis 2018, de la dynamique du marché immobilier en hausse au cours des 4 dernières années et d'un certain nombre de procédures judiciaires entre-temps, il est prévu que de nombreuses controverses puissent s'ensuivre à la suite de cette décision.

Le Bloc de gauche qui s'oppose à cette décision a déjà annoncé que l'interprétation de la Cour constitutionnelle implique que, s'il y a une division antérieure de la propriété horizontale, les problèmes de constitutionnalité seront surmontés, c'est pourquoi il a l'intention de procéder à un changement législatif qui préservera cette question.

Mis à jour le: 
13. juillet 2020
 
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