Tendances pour 2024: Immobilier

J'ai bien fini 2023, 2024 appartient à Dieu

Actuellement, nous sommes confrontés à une nouvelle difficulté : la rareté des biens disponibles. Ce phénomène, combiné à la hausse des prix, rend l'accès au logement de plus en plus compliqué pour la majorité des Portugais. Cependant, malgré tous ces défis, 2023 s’est avérée être l’année la plus fructueuse de ma carrière de consultant immobilier. Les chiffres parlent d'eux-mêmes!

Cependant, comme les années précédentes, le marché a apporté de nouvelles particularités. En 2023, j’ai constaté une diminution des transactions avec la clientèle portugaise, qui appartient généralement à la classe moyenne supérieure, au profit d’une augmentation de la clientèle étrangère et portugaise résidant à l’étranger. Par rapport à 2022, la valeur moyenne par transaction a augmenté, à la fois en raison de la hausse continue des prix de l'immobilier et de la vente de davantage de propriétés de luxe. Je prévois que cette tendance se poursuivra jusqu’en 2024.

J'ai réalisé moins de transactions qu'en 2022 - un total de 50 - mais celles-ci représentaient une valeur commerciale plus élevée que l'année précédente :

La valeur totale des propriétés que j'ai négociées s'élève à un impressionnant 33 millions d'euros !

Autrement dit, selon le classement KW Portugal, je recevrai en 2023 la distinction Triple Platine, comme en 2022, un niveau sans précédent au Portugal pour les quelque 3000 consultants qui travaillent pour la plus grande marque de franchise au monde : Keller Williams. Ce sera peut-être en 2024 qu’il atteindra enfin le niveau Quadruple Platine. C'est bien d'avoir des objectifs !

Voici mes remerciements à tous les clients qui ont contribué à cette réalisation, la marque (KW Portugal), le Market Center (KW Sol) et tous les collègues du secteur immobilier.

L’économie comme équilibre

L’année 2023 aura un impact fortement négatif en raison de l’inflation – qui affecte le coût des matériaux et de la main d’œuvre – et des restrictions d’accès au crédit immobilier. On s’attend à ce que cette tendance se poursuive en 2024.

• Inflation : Malgré un ralentissement, avec des taux attendus inférieurs ou égaux à 2% dans toute l'Europe pour le 2ème semestre 2024, la hausse potentielle des coûts de main-d'Å“uvre ne peut être ignorée, notamment dans la construction et la réhabilitation de propriétés. Cette situation est due à la rareté des ressources humaines et plus particulièrement au manque de professionnels spécialisés. Bref, l’inflation maintiendra, en 2024, son impact négatif sur la formation des prix des logements rénovés ou neufs.
• Crédit logement : En 2023, on assistera à une réduction notable des prêts accordés par les banques nationales.Ce phénomène est dû en grande partie à la hausse des taux d'intérêt du crédit, qui ont pratiquement doublé. En revanche, les données les plus récentes reflètent le début de la baisse des taux Euribor, qui devraient déjà avoir atteint leur sommet. On estime que les taux commenceront à baisser à partir du 2ème trimestre 2024, et pourraient atteindre 2,5% d'ici fin 2024. Dans le même temps, les conditions d'obtention d'un prêt sont devenues plus restrictives, les banques exigeant un taux d'intérêt inférieur. efforts de ceux qui demandent un prêt.
• Récession économique : La combinaison des facteurs ci-dessus a un impact négatif sur l'économie, avec une hausse des taux de chômage et un ralentissement de la croissance économique qui suscitent des inquiétudes dans toute l'Europe. Le secteur immobilier, généralement touché par les périodes de récession, a tendance à ressentir ces impacts avec un certain retard. Ainsi, la poursuite du climat récessif actuel dans le secteur immobilier est attendue pour le 1er semestre 2024.

Cette analyse reflète une réalité difficile dans le secteur immobilier, où l’on s’attend à un besoin d’adaptation et de résilience face à des conditions économiques en constante évolution.

Par conséquent, la dynamique économique jouera un rôle crucial sur le marché immobilier au Portugal au cours de l’année 2024. La vitesse à laquelle l’inflation et les taux d’intérêt se normaliseront, ainsi que le rythme de la croissance économique, détermineront la rapidité avec laquelle le secteur immobilier pourra s'en remettre .

Numérisation et innovation technologique

La technologie joue un rôle de plus en plus important dans la vie des gens et dans leurs relations avec le marché immobilier. En 2024, une intégration encore plus grande des solutions numériques, telles que les visites virtuelles, l’intelligence artificielle et les plateformes en ligne, est attendue, offrant une expérience plus efficace et personnalisée tant aux acheteurs qu’aux vendeurs.

D’autre part, la tendance de l’intelligence artificielle (IA) dans le secteur immobilier en 2024 laisse présager une augmentation significative de son adoption et de son impact.

L'intelligence artificielle (IA) devient un outil de plus en plus essentiel dans le secteur immobilier, évoluant à un rythme surprenant. Il ne s'agit plus seulement d'utiliser des outils comme ChatGPT ou Google Bard ; L’IA se développe subtilement dans l’univers numérique, de plusieurs manières :

• Analyse avancée des données : l'IA permet une analyse plus détaillée et précise des données de marché, contribuant à prédire les tendances, à évaluer la valeur des propriétés et à identifier les opportunités d'investissement. Les investisseurs et consultants immobiliers du monde entier utilisent déjà l’IA pour prédire et analyser les risques.
• Personnalisation de l'expérience client : l'IA peut être utilisée pour proposer des recommandations personnalisées aux acheteurs et aux investisseurs en fonction de leurs préférences et de leur historique de recherche. Cette approche améliore l’expérience utilisateur. Les plateformes de publicité immobilière intègrent déjà l’IA, facilitant ainsi la recherche de propriétés, la création de descriptions, etc. S’il est intéressant que l’IA puisse suggérer des propriétés adaptées, il existe un risque de cacher d’autres options potentiellement surprenantes et attractives pour l’acheteur. Malgré ses capacités, l’IA ne peut toujours pas rivaliser avec l’empathie humaine.
• Automatisation des processus : l'IA est capable d'automatiser les tâches répétitives et routinières, telles que la préparation de rapports, la gestion de documents et la réponse aux questions fréquemment posées, optimisant ainsi l'efficacité opérationnelle. De nombreux consultants immobiliers et équipes administratives utilisent presque quotidiennement des outils tels que ChatGPT et Bard pour augmenter leur productivité.
• Estimation des prix : l'IA peut aider à fixer des prix de vente ou de location plus précis et plus compétitifs en analysant de grandes quantités de données de marché et en s'adaptant aux fluctuations du marché en temps réel.
• Intégration avec d'autres technologies : L'IA est en train de s'intégrer à d'autres technologies, comme l'Internet des objets (IoT), visant à améliorer la gestion des bâtiments et des infrastructures.

Ainsi, l’IA transforme le fonctionnement du secteur immobilier, apportant innovation et efficacité dans plusieurs domaines, qui auront un impact dans les années à venir.

Médiation en construction et immobilière

Depuis 2019, chaque année qui passe, de nouveaux défis se présentent au secteur immobilier portugais. Actuellement, les difficultés d’accès au crédit immobilier, ainsi que la rareté des nouvelles constructions, constituent l’un des principaux obstacles.

Médiation immobilière

Bien que le secteur immobilier soit confronté à des défis, nous ne pouvons ignorer qu'ils apportent également leurs avantages, comme encourager un plus grand professionnalisme dans le domaine. Un contrôle strict dans des domaines tels que la lutte contre le blanchiment d'argent et la nécessité de déclarer à la Banque du Portugal en sont des exemples clairs, tandis que la réglementation de la profession de conseiller immobilier reste à définir. La récente chute du gouvernement a retardé ce processus, qui est en phase de préparation depuis environ un an.

Au second semestre 2023, nous avons observé une diminution notable du nombre de transactions immobilières, reflétant également la diminution des prêts au logement accordés. Toutefois, le segment du luxe, destiné aux étrangers et aux expatriés portugais, a contribué à atténuer quelque peu cet impact.

• Transactions en 2023 : au 3ème trimestre, nous avons constaté une croissance de +7,6% de l'Indice des Prix du Logement (HPI) en termes annuels, même s'il y a eu une légère baisse de -1,1% par rapport au trimestre précédent.
• Marché commercial : le premier semestre 2023 s'est clôturé avec un investissement total de 765 millions d'euros, marquant une baisse de 8% par rapport à l'année dernière.
• Evolution des prix : malgré la baisse des transactions, les valeurs ont continué à augmenter, quoique à un rythme plus modéré. Selon les données de l'INE, au 3ème trimestre 2023, la hausse des prix des logements d'occasion a été de +8,1%, dépassant celle des logements neufs, qui a enregistré +5,8%. On constate donc une croissance plus prononcée des prix des logements existants par rapport aux logements neufs, mais un ralentissement de cette croissance est perceptible depuis le 4ème trimestre 2017.2021.

En 2024, les professionnels de l’immobilier continueront d’être confrontés à des défis qui existaient déjà en 2023, comme des prix élevés, une pénurie de biens immobiliers et des difficultés d’accès au crédit immobilier. Il existe une incertitude quant à savoir si cette année apportera des améliorations par rapport à la précédente. La récession économique, déjà perceptible dans certains pays européens, laisse penser que la situation pourrait se détériorer avant qu'une reprise ne soit observée . Il est donc essentiel que les agents immobiliers gardent le moral et redoublent d’efforts pour accroître et diversifier leur portefeuille immobilier.

La dynamique du marché immobilier est influencée par plusieurs variables économiques. Pour 2024, les tendances actuelles devraient se poursuivre, avec un possible renversement au deuxième trimestre, sous l'effet de la baisse des taux Euribor , d'une éventuelle nouvelle approche gouvernementale , de l'impact des mesures du paquet de simplification des licences ( Simplex dos Licenciamentos) et de la stabilisation. de l'inflation.

Cependant, le facteur qui a le plus influencé le marché immobilier national et qui présente une certaine incertitude est le comportement des acheteurs étrangers. D'une part, la croissance soutenue du tourisme suggère une tendance positive, en particulier sur le marché nord-américain - en hausse grâce à la promotion intense du Portugal - et sur les marchés brésilien et espagnol, touchés par de nouvelles mesures fiscales. D’un autre côté, l’incertitude économique mondiale et les politiques restrictives mises en œuvre en 2023 pourraient avoir des impacts négatifs, notamment de la part des fonds internationaux.

Construction

En 2024, le secteur immobilier est confronté à deux défis principaux : la méfiance des investisseurs, tant nationaux qu'internationaux, et les retards dans l'approbation des licences par les conseils municipaux.

La réduction significative des investissements au troisième trimestre 2023, qui sont tombés à près de la moitié de la valeur enregistrée l'année précédente , reflète clairement la méfiance croissante des investisseurs. Ce scénario a été aggravé par le programme Mais Habitação. Les mesures qui ont défavorisé la Location Locale, la fin des programmes Visa Gold et du Statut de Résident Non Habituel (RNH), combinées aux restrictions et au gel du marché locatif, ont contribué à cet environnement défavorable. L’inflation et les taux d’intérêt élevés aggravent encore la situation.

D’un autre côté, nous sommes confrontés à la bureaucratie et à la lenteur des services d’urbanisme des conseils municipaux. Ces facteurs ont constitué un obstacle à l'octroi de licences pour la construction de nouvelles maisons au Portugal. Ces retards affectent directement l’offre de nouveaux biens immobiliers sur le marché, contribuant à la hausse des prix et exacerbant la crise du logement dans le pays.

Selon les données de la Banque du Portugal , il y a eu une forte baisse des autorisations de logements neufs, un phénomène qui remonte à la crise financière de 2008. Après cette baisse, la reprise amorcée en 2016 a été modérée et s'est stabilisée au cours des années trois dernières années.

En revanche, il existe un optimisme considérable concernant le nouveau programme de simplification des licences, le Simplex do Licenciamento Urbanístico , récemment publié dans Dário da República. Ce programme vise à simplifier le processus d'octroi de licences, en supprimant les licences (Use License), les autorisations et les procédures qui sont considérées comme inutiles ou dupliquées dans les domaines de l’urbanisme, de l’aménagement du territoire et de l’industrie.

L'une des initiatives clés de ce décret est la modification du processus d'autorisation des projets architecturaux. Il est proposé que ces projets soient autorisés uniquement sur la base de l'accord de responsabilité des concepteurs. Ce changement promet d'accélérer le processus, même s'il suscite des inquiétudes et une opposition de la part de l'Ordre des Architectes. Le nouveau diplôme, qui sera mis en œuvre courant 2024, présente un grand potentiel pour bénéficier au secteur de l'immobilier et de la construction. Cela peut accélérer l’approbation de nouveaux projets de logements, contribuant ainsi à atténuer les problèmes d’offre et de coûts sur le marché du logement.

Marchés émergents

Outre les grands centres urbains, les marchés immobiliers émergents se renforcent. Ces régions offrent des opportunités d'investissement intéressantes, avec un potentiel d'appréciation à moyen et long terme.

L’afflux constant de nouveaux acheteurs du monde entier modifie le paysage immobilier. En raison de la hausse des prix dans les principales zones métropolitaines, tant pour la vente que pour la location de propriétés, les régions intérieures du pays et les zones côtières les moins développées font l'objet d'une attention particulière de la part des promoteurs immobiliers, des agences de médiation et des acheteurs. Parmi les marchés émergents, on distingue :

Madère et Açores : Les régions insulaires du Portugal ont des dynamiques distinctes. L’île de Madère, surtout depuis la pandémie, a acquis une notoriété internationale, attirant des promoteurs de différentes origines, notamment du continent et d’autres pays. Nous avons constaté une augmentation significative des investissements des acheteurs étrangers, faisant de Madère l'une des principales destinations immobilières du Portugal. Cette croissance est due, en partie, au soutien et à l'agilité dont le gouvernement régional et les conseils municipaux ont fait preuve en matière de nouveaux projets de construction, ce qui contraste avec la situation sur le continent. On s’attend à ce qu’en 2024 la concurrence entre les acteurs du marché immobilier de la région s’intensifie encore, attirant encore plus de professionnels sur cette île.

Quant à la Région des Açores, un processus similaire est en train de commencer, quoique avec un certain retard. Le tourisme a été l'un des principaux moteurs de croissance du secteur immobilier, et les Açores ne font pas exception.La région a rattrapé son retard en termes de développement touristique par rapport à Madère et montre des signes de croissance significative.

Intérieur du Portugal : C'est à l'intérieur du pays que l'on trouve des propriétés aux prix les plus abordables et des terrains les plus abordables. Du nord au sud, en dehors des zones urbaines traditionnelles, 2024 verra une multiplication de nouveaux projets dans de nombreux secteurs, notamment le tourisme, le segment du luxe, les résidences seniors et l'immobilier résidentiel conventionnel.

Algarve : L'un des principaux défis pour la croissance saine du marché résidentiel et touristique en Algarve a été la lenteur et la bureaucratie dans de nombreuses municipalités de la région. Cependant, quelque chose est en train de changer. De nouveaux projets voient le jour dans des endroits comme Tavira, Olhão, Vila Real de Santo António et d'autres.

Côte du Portugal : De nouvelles tendances émergent. La hausse des prix amène les acheteurs vers des régions côtières un peu éloignées des principales villes, de Comporta à Melides, de Tavira à Vila Real de Santo António, d'Ericeira à Caldas da Rainha, entre autres.

Cette tendance peut s'expliquer par plusieurs raisons, dont la recherche de logements plus abordables, la recherche d'une meilleure qualité de vie et l'intérêt pour les zones à plus faible densité de population. En outre, les zones les moins explorées du pays offrent des opportunités uniques pour les investissements résidentiels et touristiques, attirant une variété d'investisseurs et d'acheteurs. Cette tendance reflète également l'évolution des préférences des consommateurs, qui valorisent de plus en plus la durabilité, la tranquillité et le lien avec la nature, aspects que l'on retrouve souvent dans les zones situées en dehors des grands centres urbains.

La revitalisation des zones moins dynamiques, grâce à l'investissement immobilier, peut entraîner une amélioration des infrastructures locales, une augmentation de l'emploi et une croissance dans le secteur des services et du commerce.

Durabilité et efficacité énergétique

La sensibilisation croissante à l’environnement a un impact significatif sur les décisions d’achat et d’investissement dans le secteur immobilier. À l’approche de 2024, la préférence croissante des acheteurs pour les propriétés durables et économes en énergie est notable. Cela couvre les projets qui adoptent des matériaux respectueux de l'environnement, se concentrent sur l'efficacité énergétique et intègrent des solutions écologiques.

On s’attend également à ce que les développements immobiliers en 2024 se caractérisent par l’intégration de technologies intelligentes et l’offre de solutions énergétiques efficaces, qui, à leur tour, favorisent le bien-être des résidents. Cette tendance reflète non seulement le souci de l’environnement, mais aussi la volonté de créer des espaces de vie modernes et confortables.

L’avenir du marché immobilier semble donc s’aligner sur des pratiques plus durables et orientées vers le bien-être, ce qui profite à la fois aux acheteurs et à notre planète.

Innovation dans la conception et les espaces fonctionnels

Alors que la demande de logements continue d’évoluer, les consommateurs manifestent un intérêt croissant pour les environnements innovants et les espaces fonctionnels. De nos jours, les propriétés offrant flexibilité et mobilité sont de plus en plus appréciées. Cette tendance est motivée par les changements dans les besoins en matière d’espace et de localisation qui sont apparus à la suite de la pandémie.

Ces changements reflètent une époque de transformation rapide du marché immobilier au Portugal, avec un fort accent sur l'innovation, la durabilité et la technologie. De plus, le marché devra faire face aux défis qui se posent dans le contexte économique actuel. Pour les professionnels du secteur, comme les consultants immobiliers, il est essentiel de se tenir au courant de ces tendances. Cela implique l’adoption de technologies modernes, la recherche d’informations sur les pratiques durables et l’exploration de nouveaux marchés et opportunités.

Dans ce scénario dynamique, l'adaptation et la recherche constante de connaissances sont les clés du succès sur le marché immobilier actuel.