Copropriété

Quels sont les frais d'une copropriété?

Il est très important de savoir comment qualifier les dépenses engagées avec les parties communes de l'immeuble, car ce n'est qu'à ce moment-là que vous saurez qui est responsable de votre paiement.

1. Dépenses d' utilisation (ou de réalisation) - Il s'agit de toutes les dépenses liées à la vie quotidienne du bâtiment, avec les coûts qui résultent de l'utilisation des parties communes. C'est le cas du paiement de l'électricité, de l'eau et de l'assainissement des parties communes du bâtiment, des réparations mineures telles que le remplacement des lampes et du verre, l'achat d'articles de nettoyage, du matériel nécessaire à la gestion de la copropriété (reçus, livres, correspondance).
2. Paiement de services d'intérêt commun - Ce type de dépenses a également à voir avec l'utilisation de parties communes, mais dans ce cas, au lieu d'acheter, nous parlons de la rémunération des personnes ou des entreprises qui ont des contrats de service avec le bâtiment. C'est le cas de la compagnie d'assurance, du portier, du jardinier, du veilleur de nuit, des entreprises sous contrat pour l'entretien des installations mécaniques, telles que 16 ascenseurs, pompes à eau, hottes anti-fumée, conduits à ordures et mécanismes d'ouverture. portes.
3. Frais de conservation - Les frais de conservation sont sensiblement différents de ceux mentionnés ci-dessus. Dans ce cas, les charges nécessaires au quotidien ne sont plus en cause, mais plutôt tous les travaux et réparations à faire pour que le bâtiment ne se dégrade pas. Cela comprend le nettoyage et la peinture des façades et autres parties communes, la réparation des descentes pluviales, le remplacement des tuyaux, le remplacement du mécanisme de l'élévateur, etc. Selon le régime légal d'urbanisation et de construction, des travaux de conservation doivent être effectués sur le bâtiment tous les 8 ans.
4. Dépenses d'innovations - Chaque fois que de nouveaux éléments sont ajoutés au bâtiment qui n'existaient pas jusque-là, nous parlons d' innovations .C'est le cas de l'installation d'une antenne parabolique, des interphones de la porte du bâtiment aux étages, du placement des portes d'accès à l'extérieur du bâtiment vers la cage d'escalier, du remplacement complet des installations ou des équipements par l'imposition de nouvelles règles de construction, etc.

Qui paie les parties communes?

S'il n'y a pas de disposition contraire (par exemple, dans le titre constitutif du bien horizontal, dans le règlement de copropriété ou dans une résolution de l'assemblée), les dépenses nécessaires à la conservation et à l' utilisation des parties communes du bâtiment et au paiement des Services d'intérêt commun sont à la charge des locataires au prorata de la valeur de leurs fractions, ce qui est indiqué dans le titre constitutif.

Toutefois, les dépenses liées au paiement des Services d'Intérêt Commun , peuvent - sous réserve du règlement de copropriété, approuvé sans opposition par une majorité représentant 2/3 de la valeur totale de l'immeuble - être supportées à parts égales par les locataires ou non , proportionnellement à l'utilisation respective de ces services par chacun, à condition que les critères qui ont déterminé ce choix soient dûment précisés et justifiés. En ce qui concerne les dépenses liées aux ascenseurs, aux escaliers ou aux parties communes qui desservent exclusivement certains locataires , seuls ceux qui utilisent effectivement ces parties communes devraient les payer.

En principe, seuls les propriétaires eux-mêmes sont responsables du paiement de la copropriété, mais il peut arriver que dans une fraction louée le locataire ne paie que les frais d' utilisation et les Services d'Intérêt Commun , à condition qu'il soit précisé dans le bail car cette possibilité est autorisée par la loi sur les baux urbains elle-même.

Quant aux travaux d' innovations dans le bâtiment, même ceux qui ne sont pas d'accord avec cette dépense doivent payer leur part, cependant, ils peuvent faire appel à la Cour et si le juge décide que les travaux en question n'étaient pas nécessaires et peuvent être considérés comme disproportionnés dans par rapport au bâtiment lui-même, il accordera alors le droit de récupérer le paiement effectué.

Si cela se produit, le propriétaire qui ne paie pas les dépenses ne peut pas bénéficier de l'innovation, sauf s'il décide par la suite d'en profiter et doit à cet effet payer le quota correspondant aux frais d'exécution et d'entretien des travaux.

Comment payer les travaux dans les parties communes?

L'administration de la copropriété, lors de l'exécution de travaux de conservation ordinaire et extraordinaire dans les parties communes du bâtiment, peut utiliser le Fonds de réserve commun pour les financer.

Qu'est-ce que le fonds de réserve?

Le Fonds de réserve commun est obligatoire par la loi et se compose des contributions de tous les locataires pour aider à payer les travaux d'entretien qui doivent être effectués dans le bâtiment. L'assemblée fixe le montant que chaque membre doit verser chaque mois à ce fonds, qui ne peut jamais être inférieur à 10% de sa part dans les charges courantes de la copropriété et doit être déposé sur un compte bancaire.
La contribution de la copropriété au Fonds doit être incluse dans le paiement des frais de copropriété, pour des raisons de simplicité.

Il appartient toutefois à l'administrateur de veiller à séparer les montants des deux fonds afin de les déposer sur deux comptes différents: en ce qui concerne le quota du fonds de roulement de la copropriété, il faut déposer sur un compte à usage courant et le la partie correspondant aux livraisons au Fonds doit être déposée sur un autre compte ouvert spécialement à cet effet.

Qu'est-ce que le compte d'épargne en copropriété?

Le montant déposé dans le Fonds commun de réserve peut être appliqué à un compte d' épargne-copropriété sous la forme d'un dépôt à terme d'une durée minimale de 1 an, renouvelable, si l'assemblée le souhaite.

Le solde de ce compte ne peut être mobilisé que par l'administrateur ou par toute copropriété autorisée par l'assemblée, exclusivement pour aider à la réalisation, dans les parties communes, de travaux de conservation et d'amélioration extraordinaires, à condition que ceux-ci aient été déterminés par les autorités administratives, et, tout d'abord, il garantit l'octroi d'un prêt au titulaire du compte de copropriété pendant plus de 3 ans.

Comment gérer l'argent de la copropriété?

La gestion de copropriété doit avoir au moins deux comptes bancaires:

• Un compte de dépôt à vue pour le paiement des charges courantes et des services communs, où les cotisations versées par les locataires et, éventuellement, les autres revenus de la copropriété doivent être déposés;
• Un autre compte pour le Fonds de réserve commun, de préférence un dépôt à terme sous forme de Compte d'épargne-copropriété, destiné à financer les frais d'entretien de l'immeuble et, à terme, fonctionne avec des innovations que l'assemblée décide de financer par le biais du Fonds.

Qui gère le condo?

L'assemblée des copropriétaires, qui se compose de tous les copropriétaires et de l'administrateur, qui est nommé par l'assemblée, et qui forment ensemble les organes de gestion de la copropriété.

L'administrateur peut être copropriétaire, ou toute personne ou entreprise qui ne possède aucun étage, et a un rôle essentiellement exécutif. Il devrait toujours y avoir un panneau avec l'identification de l'administrateur à l'entrée du bâtiment ou dans un autre endroit visible par tous les locataires.

Il appartient à l'assemblée de décider si ce poste est rémunéré ou non et, dans l'affirmative, le montant que l'administrateur devrait recevoir. Une façon de payer des frais à l'administrateur est de le libérer du paiement des frais de copropriété, à condition, bien sûr, que l'administrateur soit copropriétaire.

Le directeur est élu par les copropriétaires lors de l'assemblée et son mandat est normalement renouvelable d'un an, à moins qu'il ne décide pour un autre mandat, restant toujours en fonction jusqu'à l'élection de son successeur. Si l'assemblée n'élit pas d'administrateur et s'il n'a pas été nommé par le tribunal, les fonctions correspondantes seront obligatoirement exercées par un administrateur par intérim . Si aucun locataire ne veut occuper le poste, celui qui a le pourcentage ou le pourcentage le plus élevé de la valeur totale du bâtiment doit être choisi. S'il y en a plusieurs avec les mêmes valeurs, comme les fractions sont indiquées dans le registre foncier par ordre alphabétique, celle qui correspond à la première lettre de l'ordre alphabétique utilisé dans la description des fractions dans le registre foncier doit être choisie.

Les fonctions de l'administrateur sont:

• Convoquer la réunion des copropriétaires;
• Préparer des budgets annuels pour les revenus et les dépenses;
• Recueillir des revenus et faire des dépenses communes;
• Rendre des comptes à l'assemblée;
• Exiger des locataires leur part des dépenses approuvée par l'assemblée;
• Fournir deux comptes bancaires pour la copropriété: un pour les comptes chèques et un pour le Fonds de réserve commun;
• Exécute les délibérations de l'assemblée;
• Effectuer les réparations du bâtiment et autres actes nécessaires à la conservation des biens communs;
• Réglementer l'utilisation des choses communes et la prestation de services d'intérêt commun;
• Représenter la copropriété devant les autorités administratives;
• Représenter la copropriété dans des poursuites;
• Vérifier l'existence d'une assurance contre les risques d'incendie, ou proposer à l'assemblée le montant du capital à assurer;
• Assurer la mise en Å“uvre du règlement et des dispositions légaleset les frais administratifs liés à la copropriété;
• Conservez et conservez tous les documents concernant la copropriété;
• Transmettre aux locataires toutes les notifications qu'ils peuvent recevoir des autorités administratives;
• Remettre une copie du règlement de copropriété à toutes les personnes vivant dans l'immeuble, même si elles ne sont pas propriétaires des étages, comme c'est le cas pour les locataires;
• Transmettre aux propriétaires non résidents tous les faits pertinents de la vie de la copropriété.

Le propriétaire qui n'est pas d'accord avec un acte de l'administrateur peut convoquer une réunion extraordinaire pour se plaindre de cet acte.

Source: Guide des condominiums