Celui qui achète une maison intégrée dans un immeuble fermé ou une copropriété est rarement informé des dettes envers la copropriété de l'ancien propriétaire, le cas échéant. L'acheteur ne se rend compte du problème que lorsque la direction de la copropriété lui rend visite pour réclamer les anciennes dettes, en raison de retards de paiement ou d'autres frais de travaux / entretien.

Ce type de dette a augmenté ces dernières années selon Deco, auquel de plus en plus de plaintes ont été adressées:

L'une des principales raisons de cette situation est le fait que les propriétaires / copropriétaires vendent leurs fractions sans payer les arriérés de cotisations et, dans la plupart des cas, sans informer le nouveau propriétaire de l'existence et du montant de ces dettes. Les tribunaux ayant compris que les dettes de l'ancien propriétaire ne devaient pas être à la charge de l'acheteur, les administrateurs ont du mal à récupérer le montant manquant car, dans la plupart des cas, ils ont perdu la trace du débiteur ou le débiteur n'a pas présenté de moyens de paiement.

Attention à prendre lors de l'achat d'une maison

Notre législation n'oblige pas, contrairement à ce qui se passe, par exemple, en Espagne, à soumettre une déclaration de non-dette à la copropriété lors de l'achat et de la vente d'une maison.

A ce titre, il convient que le nouveau propriétaire, avant de formaliser l'achat, ait le souci de se renseigner sur la situation passée, en demandant une déclaration de non-dette émise par la direction de la copropriété, qui doit être jointe en pièce jointe à l'acte d'achat et de vente. Il en va de même en cas de dettes.

Dans le cas où il y a des engagements financiers antérieurs à régler, l'acheteur doit exiger la remise de ces montants au moment de l'acte ou le règlement précédent de celui-ci.

Le nouveau propriétaire doit informer l'administrateur de la copropriété, du contenu du règlement actuel, s'il y a déjà des dépenses approuvées pour des travaux qui n'ont pas encore été exécutés, et s'il y a des dettes sous la responsabilité de la fraction à acquérir;
Source: http://verbojuridico.com/doutrina/civil/civil_dividascondominio.html

Qui est responsable des dettes passées?

Bien que la législation nationale ne soit pas entièrement claire à cet égard, le nouveau propriétaire n'est pas obligé de régler les montants dus car ils se rapportent à une période antérieure à la date de l'acte d'achat de la propriété, et cela a été entendu par les tribunaux.

Cependant, en plus des dettes liées aux quotas en souffrance (nettoyage et entretien des parties communes), s'il y a des dettes liées à des améliorations, des modifications ou des réparations, celles-ci sont reportées sur le nouveau propriétaire, car il sera également l'un des bénéficiaires. Cette responsabilité est valable même si lesdites interventions ont été approuvées et assumées par le propriétaire précédent lors d'une réunion des propriétaires.

Selon notre législation, les dettes envers la copropriété expirent après 5 ans et si la direction de la copropriété n'a pas encore recouru au système judiciaire pour les recouvrer, elles resteront impayées.

Quelles actions la copropriété peut-elle entreprendre?

La copropriété peut tenter de parvenir à un règlement amiable avec le débiteur ou, en cas d'échec, intenter une action en justice, faire appel à la Cour de justice ou comme alternative aux centres d'arbitrage.

L'administration de la copropriété a également la possibilité, légiférée en 2014, de recourir à PEPEX - Pre-Executive Extrajudicial Procedure - et de tenter de recouvrer la ou les créances, dans la limite de 10 000 €, en recourant à un procureur d'exécution, le qui aura accès à la liste des actifs pouvant répondre de la dette et ainsi déclencher une saisie au nom du débiteur.

Que faire des dettes précédentes?

Si le nouveau propriétaire choisit de régler le montant dû, notamment parce qu'il entend entretenir de bonnes relations avec les autres locataires, il est licite de demander au véritable débiteur de restituer les sommes en cause, en demandant leur remboursement, ainsi que le rééchelonnement de tout les pertes qui en résultent.

Deco a publié un modèle de lettre que vous pouvez utiliser à cet effet que vous devez envoyer, enregistré et avec accusé de réception aux anciens propriétaires:

Objet: Dettes à la copropriété.

Hon. Monsieur,
Suite à l'achat de l'appartement qui lui appartenait, officialisé par acte public du 8 mars, je suis tombé sur une situation très désagréable.

En effet, en discutant avec l'administrateur du bâtiment, M. ……………………, de la 3e à gauche, il m'a informé qu'il y avait une dette liée à ma fraction, qui s'élevait à 1000 € ( milliers d'euros), portant sur 10 mois de quotas. J'ai fini par assumer cette charge pour la copropriété et payer le montant dû, même si c'était avant l'achat de la maison.

Je trouve regrettable que vous ne m'ayez pas informé de la dette. Évidemment, si je l'avais su, au moment des négociations, j'aurais imposé une réduction du prix de la maison, du même montant.

En tout cas, bien que j'aie manqué le moment le plus opportun, je ne renonce pas au remboursement du montant que j'ai dû régler, dont la responsabilité ne m'appartient pas. Je joins donc une copie des reçus de paiement et je vous remercie de m'envoyer le montant correspondant dans les 15 prochains jours. Sinon, je vous informe que j'utiliserai tous les moyens à ma disposition, y compris judiciaire, pour l'obtenir ....