La nouvelle Loi sur les Sols : qu'est-ce qui change ?

Mais qu’est-ce qui change avec ce nouveau Décret-loi n° 117/2024, du 30 décembre, et quel sera l’impact réel sur le marché immobilier et l’accès au logement ? Explorons les spécificités de cette réforme et ses principaux effets prévus.

Le contexte : une réponse à la crise du logement

Ces dernières années, la crise du logement au Portugal est devenue une priorité, en ligne avec ce qui se passe dans d’autres pays européens. La hausse continue des prix, la pénurie d’offre, les pressions migratoires et les difficultés d’accès au crédit immobilier ont placé de nombreuses familles dans des situations de grande vulnérabilité. Face à ce scénario, le gouvernement portugais a introduit la nouvelle Loi sur les sols, une partie intégrante du plan “Construire le Portugal”, visant à augmenter l’offre de logements, notamment pour les groupes à faibles et moyens revenus.

Cette mesure vise également à moderniser le modèle d’aménagement du territoire, permettant une utilisation plus efficace des sols sans compromettre la durabilité ou la qualité de vie dans les zones urbaines et rurales. De plus, elle cherche à accélérer l’efficacité de cette intervention d’urgence, sans dépendre de modifications aux 308 Plans Directeurs Municipaux (PDM) du pays.

Qu’est-ce qui change concrètement ?

La principale innovation introduite par la nouvelle Loi sur les sols est la possibilité de construire des logements sur des terrains rustiques, ce qui n’était pas autorisé auparavant. Ce changement promet de modifier significativement le paysage immobilier, mais pas sans quelques règles et conditions à respecter. Voici les principales spécificités de la loi :

• Logements publics et abordables : Le principal objectif de la nouvelle législation est la construction de logements publics et abordables. Cela signifie que les nouvelles constructions doivent en priorité répondre aux besoins des familles à faibles ou moyens revenus. Cela implique une plus grande intervention des municipalités dans la construction publique, ce qui soulève certaines questions, car son efficacité réelle peut varier en fonction des disponibilités budgétaires et du dynamisme des politiques de chaque municipalité.
• Prix modérés : Pour garantir que les prix restent dans une limite raisonnable, la loi fixe un plafond maximum pour le prix au mètre carré de surface brute privative. Ce montant ne peut dépasser 125 % de la médiane du prix au mètre carré dans la commune où le bien est situé ou 225 % de la médiane nationale. Cette mesure vise à éviter la spéculation immobilière et à garantir que la construction de nouvelles maisons ne contribue pas à une augmentation excessive des prix. Ces valeurs médianes sont calculées en fonction des dernières statistiques disponibles de l’Institut National de Statistique à la date de la signature du contrat d’achat, en tenant compte de toutes les transactions pour les prix de vente.
• Répartition des typologies et délais : La majorité des logements (70 %) devra être destinée à des prix modérés ou à la location abordable. De plus, les travaux doivent être achevés dans un délai maximum de 5 ans, avec une possibilité de prorogation pour des raisons exceptionnelles. Si les délais établis ne sont pas respectés, la reclassification du terrain peut être annulée.
• Critères clairs pour la conversion des sols : La nouvelle loi précise les critères et les procédures nécessaires à la conversion des terrains rustiques en terrains constructibles. Ces critères visent à garantir la transparence du processus, évitant des décisions arbitraires pouvant nuire à l’aménagement du territoire, et à prévenir les nombreuses situations de corruption impliquant des agents municipaux dans le cadre de modifications des PDM.

Impact sur le marché immobilier

L’impact sur le marché immobilier sera substantiel, principalement en raison de l’augmentation de l’offre de terrains constructibles et de la hausse de l’offre de logements. Voici les principaux effets prévus :

• Augmentation de l’offre de logements : Avec la possibilité de construire sur des terrains rustiques, une augmentation de l’offre de biens immobiliers est attendue, notamment dans les régions périphériques et rurales. Cette augmentation pourrait aider à stabiliser le marché, répondre à une demande croissante et contribuer à contrôler les prix.
• Accent sur les logements abordables : L’objectif de garantir la construction de logements à prix réduits pourrait faciliter l’accès à la propriété ou à la location pour de nombreuses familles. Avec un accent clair sur les logements à prix modérés, le marché devrait devenir plus inclusif, notamment pour la classe moyenne dans les zones moins centralisées ou suburbaines.
• Dynamique du marché des terrains : Le marché des terrains rustiques est susceptible de connaître une effervescence dans les temps à venir, avec de nombreux propriétaires cherchant à reclasser leurs terrains en terrains constructibles. Cela pourrait, d’un côté, rendre l’offre de terrains plus dynamique, mais, de l’autre, exercer une pression accrue sur leurs prix.

Impact sur l’accès au logement

Le principal objectif de la nouvelle Loi sur les sols est d’améliorer l’accès au logement pour tous les citoyens. Selon la législation, les principaux bénéfices pour l’accès au logement devraient être les suivants :

• Disponibilité accrue de logements : L’augmentation de l’offre, en particulier dans les zones où la construction était auparavant interdite, devrait contribuer à soulager la pression sur le marché, rendant plus facile la satisfaction de la demande en logements. Cet effet sera plus visible en périphérie des grandes villes, notamment Lisbonne et Porto, où de nombreux terrains sont encore classés comme rustiques. Les terrains situés dans les réserves agricoles ou écologiques nationales sont exclus de cette intervention.
• Prix plus accessibles : Avec l’introduction de contrôles des prix, la nouvelle loi pourrait aider à rendre l’achat ou la location de logements plus accessibles aux familles à faibles ou moyens revenus. La création d’une offre de logements publics sera également cruciale pour réduire la pression sur le marché privé.

Controverses et avertissements

Bien que la nouvelle Loi sur les sols introduise des mesures positives, plusieurs critiques et préoccupations subsistent :

• Spéculation immobilière : La possibilité de reclasser des terrains rustiques en terrains constructibles pourrait inciter certains investisseurs à acheter des terrains dans l’espoir de les revendre plus tard, une fois urbanisés, à des prix plus élevés. Cela pourrait contrecarrer l’objectif de contrôle des prix et d’accès au logement abordable.
• Pression sur les infrastructures : La construction sur des terrains rustiques pourrait entraîner une pression importante sur les infrastructures existantes, telles que les réseaux de transport, l’approvisionnement en eau et les services publics. Une gestion urbanistique prudente est nécessaire pour éviter de surcharger les communautés existantes.
• Lacunes législatives : Certains maires et experts pointent d’éventuelles lacunes dans la loi, notamment en ce qui concerne son application pratique. L’absence de réglementation claire sur certaines questions spécifiques pourrait entraver la mise en œuvre des mesures prévues.
• Risque de corruption : Des spécialistes et partis politiques avertissent que la flexibilité accrue dans la reclassification des terrains rustiques en terrains constructibles pourrait ouvrir la porte à des pratiques de corruption, comme le favoritisme envers des intérêts privés au détriment de l’intérêt public.

En résumé

La nouvelle Loi sur les sols se présente comme une tentative de répondre à la crise du logement au Portugal, cherchant à augmenter l’offre de biens immobiliers abordables et à fournir des solutions aux familles qui peinent à trouver des logements à des prix raisonnables. Avec la possibilité de construire sur des terrains rustiques et l’imposition de prix contrôlés, cette réforme pourrait avoir un impact positif sur le marché immobilier et faciliter l’accès au logement.

Cependant, il est essentiel de garder à l’esprit que la mise en œuvre de cette nouvelle législation nécessite un suivi rigoureux pour garantir que les avantages soient réellement atteints, sans nuire à la durabilité environnementale ou à la qualité de vie des populations.

Note importante : Cet article est à titre informatif et ne remplace pas la consultation de la législation officielle.