Nouvelles règles de location : ce qui change pour les propriétaires et les locataires

Les mesures ont été approuvées en Conseil des ministres le 9 juillet 2026 et font partie de la stratégie Construire le Portugal. L'objectif assumé par le gouvernement est de rétablir la confiance des propriétaires, de mettre plus de maisons sur le marché et de garantir que la protection des familles vulnérables soit soutenue par l'État.

Mais il convient de clarifier dès maintenant un point essentiel : ces modifications ne sont pas encore en vigueur. Ce qui a été approuvé par le gouvernement doit encore suivre le processus législatif approprié et peut subir des modifications avant la publication de la version définitive.

Le marché locatif portugais vit depuis plusieurs années un équilibre difficile :

D'une part, il y a peu de maisons disponibles et les loyers ont augmenté dans les zones de forte demande.

D'autre part, de nombreux propriétaires restent réticents à mettre leurs biens sur le marché en raison de l'instabilité des règles, de la durée des procédures d'expulsion et du risque d'accumulation de loyers impayés.

Le gouvernement entend répondre à ce problème par 4 idées principales : plus de liberté dans la négociation des contrats, plus d'exigence dans leur respect, des procédures judiciaires plus rapides et une intervention plus directe de l'État dans les situations d'urgence sociale.

Voici un résumé des intentions qui ont été divulguées.

Indice

• Fin de la limite de 2% sur les loyers des nouveaux contrats
• Jusqu'à 3 loyers pourront être payés à l'avance
• Cautions avec plus de liberté de négociation
• Renouvellement automatique des contrats
• Communications par courrier électronique
• Droit de préférence du locataire
• Expulsion après 2 mois de loyers impayés
• Retards fréquents dans le paiement du loyer
• Procédures d'expulsion plus simples et rapides
• Paiement des loyers par l'État pendant le processus
• Contrats antérieurs à 1990
  • Travaux importants et relogement
  • Transmission des anciens contrats
• Fonds d'urgence pour le logement
• Ce qui change pour les propriétaires ?
• Ce qui change pour les locataires ?
• Les mesures vont-elles faire baisser les loyers ?
• Quand les nouvelles règles entreront-elles en vigueur ?
• Une réforme qui cherche à rétablir la confiance
• Questions fréquentes sur les nouvelles règles de location

(Haut▲)Fin de la limite de 2% sur les loyers des nouveaux contrats

L'une des modifications ayant le plus d'impact est la fin anticipée de la limite appliquée aux loyers de certains nouveaux contrats.

Actuellement, lorsqu'une maison a été louée au cours des cinq années précédentes, le montant du loyer d'un nouveau contrat est conditionné par le dernier loyer pratiqué, par le coefficient légal de mise à jour et par une marge supplémentaire de 2%.

Le gouvernement entend éliminer cette limite avant 2029, permettant ainsi que, lors de la conclusion d'un nouveau contrat, le montant du loyer soit à nouveau librement négocié entre le propriétaire et le locataire.

Cela ne signifie pas que le propriétaire puisse augmenter librement le loyer pendant un contrat déjà en vigueur.

Dans les contrats actuels, les règles convenues entre les parties sont maintenues. Lorsque le contrat n'établit pas un régime différent, la mise à jour continue de suivre le coefficient légal publié annuellement.

C'est une distinction importante : la liberté de fixation s'applique au loyer d'un nouveau contrat et non aux augmentations décidées unilatéralement pendant le contrat existant.

(Haut▲)Jusqu'à 3 loyers pourront être payés à l'avance

Dans les futurs contrats, le propriétaire et le locataire pourront convenir du paiement anticipé d'un maximum de 3 loyers. Actuellement, l'anticipation est limitée à 2 mois.

La nouvelle règle permet plus de liberté dans la négociation, mais n'oblige pas le locataire à payer 3 mois à l'avance dans tous les contrats. Il s'agit d'une possibilité qui devra être acceptée par les deux parties et dûment enregistrée dans le contrat.

Le gouvernement admet, par exemple, que l'anticipation de plus de loyers puisse être négociée comme contrepartie d'un contrat plus long ou d'un montant mensuel plus bas.

(Haut▲)Cautions pourront être négociées avec plus de liberté

La caution devrait également cesser d'être soumise à la limite actuelle équivalente à 2 loyers. Le montant pourra être défini par les parties au moment de la conclusion du contrat, en tenant compte du bien, de la durée de la location, du mobilier existant et du risque associé au contrat.

La caution ne doit pas être confondue avec le loyer. Il s'agit d'une garantie destinée à couvrir d'éventuelles dettes, dommages au bien ou autres obligations non remplies.

À la fin du contrat, le montant devra être restitué au locataire, sauf s'il existe des montants dûment justifiés à déduire.

Cette modification pourrait offrir plus de sécurité à certains propriétaires, mais pourrait également rendre l'accès à la location plus exigeant. Une famille qui doit supporter 3 loyers anticipés, une caution élevée et les autres frais de déménagement pourrait avoir besoin de plusieurs milliers d'euros pour entrer dans une maison.

Il sera donc important, même pour le propriétaire, que le montant des garanties reste proportionnel et raisonnable. Il est bon de ne pas oublier que pour chaque mois où la maison reste sur le marché, sans être louée, c'est un loyer potentiel que le propriétaire perd. Ajoutez cette valeur à la fin de 2, 3 ou 4 mois et il sera facile de comprendre que trop de restrictions seront préjudiciables à l'intérêt du propriétaire.

(Haut▲)Le propriétaire pourra plus facilement empêcher le renouvellement automatique

La réforme vise à éliminer certaines barrières actuellement applicables à l'opposition au renouvellement automatique des contrats.

Le propriétaire pourra communiquer qu'il ne souhaite pas renouveler le contrat, à condition de respecter le délai de préavis prévu par la loi et les conditions qui ont été convenues.

Cela ne signifie pas que le propriétaire puisse mettre fin au contrat quand il le souhaite. La durée initiale est maintenue et devra être respectée.

Ce qui change, c'est la possibilité d'empêcher le renouvellement à la fin du terme, sans certaines des restrictions qui prolongent actuellement certains contrats au-delà de la période initialement prévue.

(Haut▲)Communications par courrier électronique

Le propriétaire et le locataire pourront convenir que les communications relatives au contrat soient effectuées par voie électronique.

Cette possibilité pourrait simplifier les avis de mise à jour du loyer, les communications sur le renouvellement et d'autres notifications liées à la location.

Il est néanmoins conseillé que le contrat identifie clairement les adresses électroniques qui doivent être utilisées et que les messages importants soient envoyés par un moyen permettant de prouver le contenu, la date d'envoi et la réception.

Un simple échange informel de messages pourrait ne pas suffire lorsqu'il s'agit d'une communication ayant des effets juridiques.

(Haut▲)Le droit de préférence ne disparaît pas

Le locataire pourra continuer à exercer le droit de préférence lors de l'achat de la maison louée, lorsque les conditions prévues par la loi sont réunies.

La réforme vise cependant à ajuster ce droit dans les situations où son exercice pourrait causer un préjudice appréciable au propriétaire, notamment lorsqu'il s'agit de la vente d'un immeuble entier.

Même dans les cas où le locataire ne peut pas exercer la préférence, le contrat de location reste en vigueur et sera transmis au nouveau propriétaire. Autrement dit, la vente du bien ne détermine pas, à elle seule, la fin du contrat.

(Haut▲)L'expulsion pourrait avancer après 2 mois de loyers impayés

Une autre des modifications les plus importantes concerne le non-paiement du loyer. Le gouvernement souhaite permettre que le propriétaire résilie le contrat lorsqu'il y a 2 mois de loyers impayés. Actuellement, la loi exige une période de retard plus longue.

Ce changement ne signifie pas que le locataire soit immédiatement retiré de la maison après 2 mois. Le propriétaire devra suivre la procédure légale, communiquer la résiliation du contrat et recourir aux mécanismes appropriés pour obtenir la libération du bien.

Ce qui change, c'est le moment à partir duquel le propriétaire pourra initier ce processus.

(Haut▲)Les retards fréquents pourraient également entraîner la fin du contrat

La réforme vise également à rendre plus exigeant le régime applicable aux retards répétés. Selon les mesures présentées :

Le contrat pourrait se terminer lorsque le locataire est en retard de plus de 8 jours dans le paiement du loyer plus de 3 fois, consécutives ou non, sur une période de 12 mois.

La résiliation du contrat pourrait également se produire lorsqu'il y a plus de 4 retards sur une période de 18 mois.

Cette règle vise à répondre aux situations où le loyer finit par être payé, mais le retard se répète de manière systématique, créant une instabilité pour le propriétaire.

Pour les deux parties, il deviendra encore plus important de conserver les reçus, les justificatifs bancaires et les communications liées aux paiements.

(Haut▲)Processus d'expulsion plus simples et rapides

Le gouvernement souhaite réduire la bureaucratie dans les procédures de libération, éliminer les notifications répétées et concentrer dans un même processus les décisions liées à la remise de la maison et à la récupération des loyers impayés.

Il devrait également être clarifié des normes qui ont donné lieu à des interprétations différentes d'un tribunal à l'autre. L'intention est de permettre une récupération plus rapide du bien lorsqu'il existe une décision claire et qu'il n'y a pas de doutes pertinents sur le non-respect.

Les locataires qui respectent le contrat conservent leur protection. La simplification s'adresse surtout aux situations où il y a un manque de paiement, un non-respect répété ou une décision judiciaire qui détermine la libération du bien.

(Haut▲)L'État pourrait assurer les loyers pendant le processus

La réforme prévoit que l'État puisse assurer le paiement des loyers pendant la Procédure Spéciale d'Expulsion et lorsqu'il existe une demande d'aide juridictionnelle qui suspend ou retarde le processus.

L'intention est d'éviter que le propriétaire continue à accumuler des pertes en attendant une décision ou la conclusion des procédures légales.

Les conditions concrètes de ce mécanisme devront encore être connues, notamment le moment à partir duquel le paiement est effectué, le montant couvert et la manière dont l'État pourra récupérer, par la suite, les montants dus.

(Haut▲)Que se passe-t-il pour les contrats antérieurs à 1990 ?

Les anciens loyers sont l'un des sujets les plus sensibles de cette réforme. Le Portugal compte encore environ 150 000 contrats antérieurs à 1990, dont beaucoup avec des loyers bien inférieurs aux valeurs actuelles du marché. On sait qu'une partie significative de ces contrats est occupée par des personnes âgées ou des ménages à faibles revenus.

Le gouvernement a cherché, avec ce paquet, à créer une solution différenciée en fonction de l'âge et des revenus du locataire :

Locataires de moins de 65 ans Lorsque le locataire a moins de 65 ans et que le revenu annuel du ménage est inférieur à 64 400 euros, le loyer devrait rester protégé pendant une période de 5 ans. Si le revenu annuel est supérieur à ce montant, le loyer pourrait être mis à jour jusqu'à la limite correspondant à 1/15 de la VPT, Valeur Patrimoniale Tributaire, du bien. Par exemple, pour un bien avec une VPT de 180 000 euros, la limite annuelle correspondrait à 12 000 euros, soit un loyer mensuel de 1 000 euros.

Locataires de 65 ans ou plus Lorsque le locataire a 65 ans ou plus, le contrat ne devrait pas passer au Nouveau Régime de Location Urbaine. Cependant, si le revenu annuel du ménage dépasse 64 400 euros, le loyer pourrait être mis à jour jusqu'à la limite de 1/15 de la Valeur Patrimoniale Tributaire.

Locataires avec incapacité Les locataires avec un degré d'incapacité égal ou supérieur à 60 % devraient bénéficier d'une protection similaire à celle prévue pour les personnes de 65 ans ou plus. Dans les anciens contrats concernés par ces situations de plus grande vulnérabilité, la mise à jour du loyer ne pourrait avoir lieu que lorsque le revenu annuel du ménage dépasse la limite définie.

Ces règles dépendent encore de la rédaction finale de la législation et des normes transitoires qui seront approuvées.

(Haut▲)Travaux profonds et relogement

Le gouvernement souhaite également simplifier la cessation des contrats lorsque le bien nécessite une intervention profonde.

Dans les anciens contrats où le locataire a plus de 65 ans ou une incapacité égale ou supérieure à 60 %, le propriétaire restera obligé d'assurer le relogement dans des conditions similaires.

Dans les autres cas, lorsqu'il n'y a pas d'accord entre les parties, une indemnisation devra être versée.

L'objectif est de permettre la récupération de biens dégradés sans retirer la protection aux locataires les plus vulnérables.

(Haut▲)Limitation de la transmission des anciens contrats

Il est également prévu une limitation de la transmission des contrats antérieurs à 1990.

Au fil des ans, certains de ces contrats ont été transmis à des membres de la famille du locataire d'origine, prolongeant pendant plusieurs générations des loyers très éloignés des valeurs actuelles.

La réforme vise à restreindre ces transmissions, bien que les cas concrets et les exceptions ne puissent être évalués qu'après la version finale de la loi connue.

(Haut▲)Fonds d'urgence pour le logement

Cette réforme s'accompagne de la création du Fonds d'urgence pour le logement, qui sera géré par l'IHRU, Institut du Logement et de la Réhabilitation Urbaine, en coordination avec la Sécurité Sociale et d'autres entités publiques.

Le Fonds d'urgence pour le logement vise à soutenir les personnes et les familles qui perdent leur logement et n'ont pas de solution immédiate, y compris les victimes de violence domestique.

Le soutien pourra prendre la forme d'un paiement direct et non remboursable pour les dépenses de logement ou de relogement, temporaire ou permanent.

Selon les informations présentées, la décision d'aide devrait être automatique et communiquée dans le délai maximum de 10 jours après la soumission de la demande.

Il a également été mentionné un soutien pour les dépenses de logement ou de relogement jusqu'à la limite de 2 300 € par mois, pendant une période maximale de 6 mois consécutifs. Les critères d'accès, les montants effectivement versés et les documents nécessaires devront être confirmés dans le décret à publier.

(Haut▲)Qu'est-ce qui change pour les propriétaires ?

Pour les propriétaires, la réforme représente une récupération d'une certaine liberté contractuelle. Il y aura plus de marge pour négocier le loyer d'un nouveau contrat, les cautions, les loyers anticipés et la durée de la relation contractuelle.

La réduction du délai nécessaire pour réagir au non-respect et la simplification des procédures d'expulsion visent à réduire le risque de mettre une maison sur le marché.

Mais une plus grande liberté implique également une plus grande responsabilité. Les clauses devront être claires, les délais de communication devront être respectés et les montants retenus de la caution devront être dûment justifiés.

(Haut▲)Et pour les locataires ?

Pour les locataires, l'accès initial à une maison pourrait devenir financièrement un défi. Le paiement de 3 loyers anticipés, ajouté à une caution élevée, pourrait représenter une difficulté supplémentaire pour de nombreuses familles, même lorsqu'elles ont des revenus suffisants pour supporter le loyer mensuel.

Il y aura également moins de tolérance pour les retards répétés et une plus grande facilité pour le propriétaire d'empêcher le renouvellement automatique.

D'un autre côté, les contrats en vigueur ne peuvent pas subir d'augmentations libres et unilatérales. Le loyer continuera d'être mis à jour conformément à ce qui est prévu dans le contrat ou par le coefficient légalement défini.

Les locataires les plus vulnérables, en particulier les personnes âgées, les personnes handicapées et les familles en situation d'urgence de logement, devraient continuer à bénéficier de mécanismes spéciaux de protection.

(Haut▲)Ces mesures vont-elles faire baisser les loyers ?

Il est encore trop tôt pour répondre. Les loyers ne baissent pas simplement parce qu'une loi change.

Le prix dépend avant tout de la quantité de maisons disponibles, de la demande, de l'emplacement, des revenus des familles et des coûts supportés par les propriétaires.

Le gouvernement croit que des règles plus prévisibles et des processus plus rapides convaincront plus de propriétaires de louer les maisons qui sont actuellement vides. Je le pense aussi. Si l'offre augmente de manière significative, il pourrait y avoir une plus grande modération des prix. Mais cet effet ne sera pas immédiat et sera difficilement égal dans tout le pays.

Dans des zones comme Lisbonne, Oeiras et Cascais, où la demande reste élevée et les terrains disponibles sont limités, la pression sur les loyers devrait se maintenir, au mieux se stabiliser, tant qu'il n'y aura pas une offre de logement compatible avec les besoins.

(Haut▲)Quand les nouvelles règles entreront-elles en vigueur ?

Les mesures approuvées lors du Conseil des ministres du 9 juillet 2026 ne sont pas encore en vigueur.

• La réforme du régime de location devra être soumise à l'Assemblée de la République, où elle sera discutée et votée. Au cours de ce processus, les partis pourront présenter des propositions de modification et le texte initialement approuvé par le gouvernement pourra subir des modifications.
• Après l'approbation parlementaire, le décret devra être envoyé pour promulgation par le Président de la République, publié au Journal Officiel et entrer en vigueur à une date à définir.
• La création du Fonds d'urgence pour le logement pourra suivre un parcours législatif propre, en fonction de la nature du décret approuvé. Dans ce cas également, une publication sera nécessaire pour que le soutien puisse commencer à être attribué.
• Certaines mesures pourront encore dépendre de réglementations supplémentaires, y compris la définition des documents nécessaires, des procédures de candidature, des critères d'éligibilité et des entités responsables.

Comme nous le voyons, il existe de nombreuses conditions jusqu'à ce que les décrets définitifs soient publiés et, d'ici là, les règles actuelles continuent de s'appliquer. Les propriétaires et les locataires ne doivent pas modifier les contrats ou prendre des décisions uniquement sur la base des annonces faites après le Conseil des ministres.

(Haut▲)Une réforme qui cherche à rétablir la confiance

À mon avis, il y a un principe dans cette réforme qui a du sens :

La protection sociale doit être assurée par l'État et ne peut pas dépendre indéfiniment de la capacité financière d'un propriétaire particulier.

Il est également compréhensible qu'un propriétaire veuille récupérer le bien lorsqu'il y a plusieurs mois de loyers impayés ou un non-respect répété du contrat. Mais l'équilibre sera déterminant.

Une caution sans limite raisonnable pourrait éloigner des familles qui auraient la capacité de payer le loyer mensuel. Un processus d'expulsion plus rapide ne sera juste que s'il existe une réponse publique, par le biais de la Sécurité Sociale, également rapide pour ceux qui ont perdu des revenus pour des raisons qu'ils ne contrôlent pas.

Le véritable résultat de cette réforme dépendra donc de 3 facteurs :

• si plus de propriétaires mettent des maisons sur le marché ;
• si les procédures judiciaires commencent à fonctionner plus rapidement ;
• si le Fonds d'urgence pour le logement parvient à répondre aux familles avant qu'elles ne se retrouvent sans toit.

Pour l'instant, nous connaissons l'orientation de la réforme. L'évaluation définitive ne sera possible que lorsque la législation sera publiée et commencera à être appliquée dans la vie réelle.

(Haut▲)Questions fréquentes sur les nouvelles règles de location

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PS : Cet article a un caractère exclusivement informatif et se base sur les mesures présentées par le Gouvernement après le Conseil des Ministres du 9 juillet 2026. La rédaction finale, les dates d'entrée en vigueur et les normes applicables pourront être modifiées par le processus politique et législatif.

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