Le mètre carré à Lisbonne a déjà dépassé les cinq mille euros. Dans des zones comme Campo de Ourique ou Estrela, un T1 en conditions acceptables descend difficilement en dessous de quatre cent mille.
Et non, cela ne s'explique pas seulement par le mot "spéculation". L'origine du problème est plus ancienne et assez directe : augmentation de la demande et rareté de l'offre.
Cet article reflète ma vision sur le marché immobilier à Lisbonne, comparativement à d'autres capitales européennes, et les solutions que je considère plus appropriées que de simplement construire, construire et construire, sans regarder où ni comment.
Contexte : nouveaux records historiques
Les données de l'Institut National de Statistique, publiées par le Público, aident à comprendre le moment actuel. Au troisième trimestre de 2025, le prix médian des maisons au Portugal a atteint de nouveaux records historiques.
Pour la première fois depuis que des enregistrements existent, la valeur nationale a dépassé les 2.100 €/m², avec une augmentation de 16,1% par rapport à la même période de l'année précédente.
Lisbonne se distingue clairement. Le prix médian a atteint 5.000 €/m², soit 15,3% de plus en une seule année. Cascais suit avec 4.713 €/m² et Oeiras présente une augmentation encore plus expressive, de l'ordre de 22%.
La pression ne se ressent pas seulement dans la capitale. Les prix ont augmenté dans toutes les 26 sous-régions du pays et seulement 37 des 308 municipalités ont enregistré des baisses. Dans la Grande Lisbonne, l'augmentation moyenne a été de 17,6%.
Il y a une autre donnée qui influence le marché : les acheteurs étrangers paient des valeurs beaucoup plus élevées, avec une moyenne nationale qui est 35% au-dessus de ce que paient les résidents. Dans la Grande Lisbonne, cela atteint 61,7% et à Funchal la différence est de 51%,
Face à ces chiffres, la question se pose presque seule : pourquoi les prix des maisons à Lisbonne continuent-ils d'exploser ? Et, juste après, une autre encore plus pertinente : qu'est-ce qui peut réellement aider à faire baisser ces valeurs ?
Le problème en chiffres : une décennie à construire peu
Pas besoin d'être économiste pour comprendre l'essentiel. Quand beaucoup de gens veulent acheter et qu'il y a peu de maisons disponibles, les prix montent. Ces dernières années, la construction de nouveaux logements au Portugal, surtout dans la Grande Lisbonne, a été bien en deçà de la demande.
La population a augmenté. Des immigrants sont arrivés en quête de travail. Les étrangers et les investisseurs ont commencé à voir le Portugal comme un port sûr. Beaucoup de Portugais qui auparavant partaient à l'étranger ou vers l'intérieur tentent maintenant de rester ou de revenir.
Selon l'Association Hébergement Local Porto et Nord (ALPN), qui a élaboré un "diagnostic technique" sur la situation du logement au Portugal, récemment envoyé au Gouvernement et à Bruxelles :
La crise résulte de l'effondrement prolongé de l'offre de logements depuis 2010" et il existe "un déficit cumulé supérieur à 870 mille logements" dans le pays et que l'AL "a un impact marginal agrégé et n'explique pas la rareté du logement"
Le résultat de tout cela ? Plus d'acheteurs, moins de maisons sur le marché et des prix toujours en hausse. Les mathématiques sont simples.
La fausse promesse de construire plus au centre
On entend souvent que la solution passe par accélérer la construction au centre des grandes villes, comme Lisbonne. S'il y a peu d'offre, on construit plus. À première vue, la logique semble évidente.
En pratique, ce n'est pas vraiment le cas. Il y a deux raisons qui aident à expliquer :
- La première a à voir avec la concentration de la demande. La majorité des gens ne cherchent pas "Lisbonne" au sens large. Ils cherchent le centre historique, la proximité du métro, les services à la porte et le commerce de quartier. Construire plus dans les zones déjà chères finit par créer plus de produits pour ceux qui ont déjà la capacité financière.
- La deuxième concerne le coût des terrains. Au centre, chaque mètre carré coûte des valeurs très élevées. Un promoteur qui investit des millions dans un lot ne va pas mettre sur le marché du logement abordable. Il va positionner le projet dans le segment qui permet de récupérer l'investissement.
C'est la logique du marché qui fonctionne, sans grands romantismes.
Avez-vous remarqué comment de nombreux nouveaux bâtiments au centre suivent presque tous le même modèle ? Façades modernes, beaucoup de verre et des prix qui ne correspondent pas aux salaires portugais.
La guerre perdue contre le luxe
Certains soutiennent que le chemin passe par freiner la construction de luxe ou limiter l'hébergement local. L'idée semble sensée. On interdit le luxe et on redirige ces maisons vers la population en général.
Le problème est que c'est souvent une guerre improductive. Interdire le segment de luxe ne crée pas de logement abordable. Dans de nombreux cas, cela ne fait qu'éloigner l'investissement ou amène les promoteurs à ne pas construire. Nous nous souvenons tous de l'état ruineux de certains quartiers près du centre historique de Lisbonne....
Dans le cas de l'hébergement local, les effets n'ont pas non plus été linéaires. Dans plusieurs zones, les loyers n'ont pas baissé. Une partie des biens a simplement changé de public ou est restée vide en attendant de meilleures conditions.
Le luxe et le tourisme sont des symptômes d'un marché sous pression. Ils ne sont pas la cause principale.
Ce qui fonctionne en Europe : trois exemples pour réfléchir
Il n'est pas nécessaire d'inventer quelque chose de nouveau. D'autres capitales européennes ont fait face à des problèmes similaires et ont trouvé des solutions pratiques.
Paris et le RER
Paris a misé sur un réseau régional robuste, le RER, qui relie le centre à une aire métropolitaine avec des millions d'habitants. La fréquence de ce moyen de transport est élevée et les voyages à partir de zones plus éloignées dépassent rarement les 45 minutes.
L'effet a été direct. Des communes auparavant dévalorisées sont devenues des alternatives réelles pour la classe moyenne. Les prix à Paris restent élevés, mais la région offre des options. Et le transport est fiable, il ne dépend pas du trafic.
Quand était la dernière fois que la Ligne de Cascais a fonctionné sans retards pendant plusieurs jours consécutifs ?
Munich et la ville dispersée
Munich s'organise autour du S Bahn, un réseau suburbain à haute fréquence. Il est possible de vivre à 40 ou 50 kilomètres du centre avec des liaisons régulières et prévisibles.
Ceux qui vivent à l'extérieur ne parlent pas de sacrifice. Ils parlent de choix. Et les prix dans ces zones peuvent être 30% à 40% plus bas.
Copenhague et la planification
Copenhague impose des règles claires. Les grands pôles de bureaux ne peuvent être construits que près des transports publics. La ville se développe autour de ces corridors, sans créer de quartiers isolés.
Lisbonne, à de nombreux moments de son histoire récente, s'est développée sans ce soin. Elle s'est étendue sans garantir des liaisons à la hauteur.
La solution pour Lisbonne : où et comment
Si ces exemples fonctionnent, qu'est-ce qui empêche Lisbonne de suivre le même chemin ? Ce n'est pas un manque d'argent. C'est un manque de priorité et de vision commune.
Tramway pour Cascais
La Ligne de Cascais est un exemple clair de potentiel gaspillé. Aujourd'hui, elle est lente et peu fiable. Elle pourrait fonctionner comme une véritable liaison métropolitaine.
Avec une fréquence plus élevée et des temps de trajet plus courts, ainsi que plus de parkings près des stations, Cascais, Estoril et Oeiras deviendraient des alternatives réelles pour ceux qui travaillent au centre, soulageant la pression du trafic sur Lisbonne.
Le SATU à Oeiras a échoué, mais l'idée de base n'était pas erronée. Il manquait d'échelle et d'intégration.
Liaison Sintra, Loures et Odivelas
Sintra a une ligne ancienne et lente qui ne suit pas l'expansion urbaine. Loures et Odivelas ont beaucoup grandi en étant dépendants de la voiture.
Une liaison efficace entre ces points ouvrirait de nouvelles zones pour le logement et améliorerait clairement l'accessibilité.
L'axe de la Margem Sul
La Margem Sul reste une promesse non tenue. Des milliers de personnes traversent le pont quotidiennement faute d'alternatives viables.
Avec des liaisons rapides et intégrées, des zones comme la Trafaria ou Alcochete cesseraient d'être vues comme trop éloignées.
Un réseau métropolitain
Il ne suffit pas d'avoir des lignes qui entrent et sortent du centre. Un réseau qui relie les communes entre elles permettrait de vivre dans une municipalité et de travailler dans une autre sans toujours passer par Lisbonne.
Ce qui manque : coordination, volonté politique et argent...
On entend souvent que la solution passe par accélérer la construction au centre des grandes villes, comme Lisbonne. S'il y a peu d'offre, on construit plus. À première vue, la logique semble évidente.
Du point de vue technique, presque tout cela est possible. Il y a des corridors disponibles, une capacité installée, ce qui manque c'est la coordination. Chaque municipalité suit son plan, sans une vision métropolitaine intégrée. Les projets isolés n'arrivent pas à résoudre le problème de fond.
Une entité métropolitaine avec un pouvoir réel, à l'image de ce qui existe à Paris, ferait toute la différence. Moins de discussions locales, plus de vision régionale.
Où l'argent ne suffit pas et où les opportunités se perdent
L'ampleur financière de ces projets d'infrastructure lourde est, en soi, une barrière impossible à contourner seulement par les budgets municipaux. Ouvrir des tunnels, électrifier de nouvelles lignes ou acheter du matériel roulant moderne exige des investissements que seul l'État, avec le soutien direct de Bruxelles, a la capacité de soutenir.
Sans l'État à la barre, ces plans d'expansion ne sont que de bonnes intentions. Les municipalités n'ont pas la capacité financière pour des travaux qui traversent plusieurs communes et nécessitent une coordination très complexe. Nous ne pouvons pas non plus attendre que les privés assument seuls le risque. Sans recettes garanties et très élevées, il y a peu de chances que des entreprises aient envie de monter un réseau de cette ampleur de leur propre chef.
Le PRR et les fonds européens de relance étaient notre grande opportunité historique. Malheureusement, il semble que nous laissons passer ce train sans en profiter pour son véritable potentiel structurant.
Bien que des fonds aient été alloués à la mobilité, l'absence d'une stratégie intégrée a fait que l'argent a été dispersé dans des projets de moindre impact ou dans des solutions de surface moins ambitieuses. Ces ressources financières "uniques" auraient pu être le moteur d'une révolution ferroviaire réelle, mais ont souvent fini par combler des lacunes ponctuelles, perdant l'occasion de doter Lisbonne d'un réseau comparable aux grandes métropoles européennes.
CONCLUSION
Les prix des maisons à Lisbonne ne vont pas baisser par décret. Ils ne vont pas non plus descendre simplement parce qu'on construit plus au centre, ce qui peut même pousser la moyenne des prix vers le haut.
Interdire le luxe ne crée pas de logement abordable. Dans de nombreux cas, cela ne fait que réduire la construction, aggraver le déséquilibre et gaspiller une source de revenus pour le pays et pour les municipalités.
La solution la plus cohérente passe par étendre la ville à travers un réseau de transports publics ou privés de qualité. Une Lisbonne qui s'étend jusqu'à Sintra, Mafra, Loures ou Setúbal, sans que cela soit synonyme d'éloignement.
Tant que cette vision ne gagnera pas en force, 5.000 €/m² pourrait finir par sembler normal. Et c'est peut-être le signe le plus inquiétant de tous.
