O metro quadrado em Lisboa já ultrapassou os cinco mil euros. Em zonas como Campo de Ourique ou a Estrela, um T1 em condições aceitáveis dificilmente desce dos quatrocentos mil.
E não, isto não se explica apenas com a palavra “especulação”. A origem do problema é mais antiga e bastante direta: aumento da procura e escassez da oferta.
Este artigo reflete a minha visão sobre o mercado imobiliário em Lisboa, comparativamente a outras capitais europeias, e as soluções que considero mais adequadas do que simplesmente construir, construir e construir, sem olhar a onde ou de que forma.
Contexto: novos máximos históricos
Os dados do Instituto Nacional de Estatística, divulgados pelo Público, ajudam a perceber o momento atual. No terceiro trimestre de 2025, o preço mediano das casas em Portugal atingiu novos máximos históricos.
Pela primeira vez desde que há registos, o valor nacional ultrapassou os 2.100 €/m², com uma subida de 16,1% face ao mesmo período do ano anterior.
Lisboa destaca-se de forma clara. O preço mediano chegou aos 5.000 €/m², mais 15,3% num único ano. Cascais segue-se com 4.713 €/m² e Oeiras apresenta uma subida ainda mais expressiva, na ordem dos 22%.
A pressão não se sente apenas na capital. Os preços subiram em todas as 26 sub regiões do país e apenas 37 dos 308 municípios registaram descidas. Na Grande Lisboa, o aumento médio foi de 17,6%.
Há outro dado que mexe com o mercado: os compradores estrangeiros pagam valores muito mais elevados, com uma média nacional que fica 35% acima do que pagam os residentes. Na Grande Lisboa, chega aos 61,7% e no Funchal a diferença é de 51%,
Perante estes números, a pergunta surge quase sozinha: porque continuam os preços das casas em Lisboa a disparar? E, logo a seguir, outra ainda mais relevante: o que pode, de facto, ajudar a fazer baixar estes valores?
O problema em números: uma década a construir pouco
Não é preciso ser economista para perceber o essencial. Quando muita gente quer comprar e há poucas casas disponíveis, os preços sobem. Nos últimos anos, a construção de habitação nova em Portugal, sobretudo na Grande Lisboa, ficou muito aquém da procura.
A população aumentou. Chegaram imigrantes à procura de trabalho. Estrangeiros e investidores passaram a ver Portugal como um porto seguro. Muitos portugueses que antes saíam para o estrangeiro ou para o interior tentam agora ficar ou regressar.
Segundo a Associação Alojamento Local Porto e Norte (ALPN), que elaborou um “diagnóstico técnico” sobre a situação da habitação em Portugal, recentemente enviado para o Governo e para Bruxelas:
A crise resulta do colapso prolongado da oferta habitacional desde 2010” e existe “um défice acumulado superior a 870 mil habitações” no país e que o AL “tem impacto marginal agregado e não explica a escassez de habitação”
O resultado de tudo isto? Mais compradores, menos casas no mercado e preços sempre a subir. A matemática é simples.
A falsa promessa de construir mais no centro
Ouve-se muitas vezes que a solução passa por acelerar a construção no centro das grandes cidades, como Lisboa. Se há pouca oferta, constrói-se mais. À primeira vista, a lógica parece evidente.
Na prática, não é bem assim. Há duas razões que ajudam a explicar:
- A primeira tem a ver com a concentração da procura. A maioria das pessoas não procura “Lisboa” no sentido lato. Procura o centro histórico, a proximidade do metro, os serviços à porta e o comércio de bairro. Construir mais nas zonas já caras acaba por criar mais produto para quem já tem capacidade financeira.
- A segunda prende-se com o custo dos terrenos. No centro, cada metro quadrado custa valores muito elevados. Um promotor que investe milhões num lote não vai colocar no mercado habitação acessível. Vai posicionar o projeto no segmento que permita recuperar o investimento.
É a lógica do mercado a funcionar, sem grandes romantismos.
Já reparou como muitos edifícios novos no centro seguem quase todos o mesmo padrão? Fachadas modernas, muito vidro e preços que não encaixam nos salários portugueses.
A guerra perdida contra o luxo
Há quem defenda que o caminho passa por travar a construção de luxo ou limitar o alojamento local. A ideia parece sensata. Proíbe-se o luxo e redirecionam-se estas casas para a população em geral.
O problema é que esta é, muitas vezes, uma guerra improdutiva. Proibir o segmento de luxo não cria habitação acessível. Em muitos casos, apenas afasta o investimento ou leva os promotores a não construir. Todos nos lembramos do estado ruinoso de alguns bairros junto ao centro histórico de Lisboa....
No caso do alojamento local, os efeitos também não foram lineares. Em várias zonas, as rendas não baixaram. Parte dos imóveis mudou apenas de público ou ficou vazio à espera de melhores condições.
Luxo e turismo são sintomas de um mercado pressionado. Não são a causa principal.
O que funciona na Europa: três exemplos para pensar
Não é preciso inventar nada de novo. Outras capitais europeias enfrentaram problemas semelhantes e encontraram soluções práticas.
Paris e o RER
Paris apostou numa rede regional robusta, o RER, que liga o centro a uma área metropolitana com milhões de habitantes. A frequência deste meio de transporte é elevada e as viagens a partir de zonas mais afastadas raramente ultrapassam os 45 minutos.
O efeito foi direto. Comunas antes desvalorizadas tornaram-se alternativas reais para a classe média. Os preços em Paris continuam elevados, mas a região oferece opções. E o transporte é fiável, não depende do trânsito.
Quando foi a última vez que a Linha de Cascais funcionou sem atrasos durante vários dias seguidos?
Munique e a cidade dispersa
Munique organiza-se em torno da S Bahn, uma rede suburbana de alta frequência. É possível viver a 40 ou 50 quilómetros do centro com ligações regulares e previsíveis.
Quem vive fora não fala em sacrifício. Fala em escolha. E os preços nessas zonas podem ser 30% a 40% mais baixos.
Copenhaga e o planeamento
Copenhaga impõe regras claras. Grandes polos de escritórios só podem ser construídos perto de transportes públicos. A cidade cresce em redor desses corredores, sem criar bairros isolados.
Lisboa, em muitos momentos da sua história recente, cresceu sem esse cuidado. Cresceu e espalhou-se sem garantir ligações à altura.
A solução para Lisboa: onde e como
Se estes exemplos funcionam, o que impede Lisboa de seguir o mesmo caminho? Não é falta de dinheiro. É falta de prioridade e de visão conjunta.
Metro de superfície para Cascais
A Linha de Cascais é um exemplo claro de potencial desperdiçado. Hoje é lenta e pouco fiável. Podia funcionar como uma verdadeira ligação metropolitana.
Com maior frequência e tempos de viagem mais curtos, bem como mais parques de estacionamento junto às estações, Cascais, Estoril e Oeiras passariam a ser alternativas reais para quem trabalha no centro, aliviando a pressão do trânsito sobre Lisboa.
O SATU em Oeiras falhou, mas a ideia base não estava errada. Faltou escala e integração.
Ligação Sintra, Loures e Odivelas
Sintra tem uma linha antiga e lenta que não acompanha a expansão urbana. Loures e Odivelas cresceram muito dependentes do automóvel.
Uma ligação eficiente entre estes pontos abriria novas áreas para habitação e melhoraria, de forma clara, a acessibilidade.
O eixo da Margem Sul
A Margem Sul continua a ser uma promessa por cumprir. Milhares de pessoas atravessam a ponte diariamente por falta de alternativas viáveis.
Com ligações rápidas e integradas, zonas como a Trafaria ou Alcochete deixariam de ser vistas como longe demais.
Uma malha metropolitana
Não basta ter linhas que entram e saem do centro. Uma rede que ligue concelhos entre si permitiria viver num município e trabalhar noutro sem passar sempre por Lisboa.
O que falta: coordenação, vontade política e dinheiro...
Ouve-se muitas vezes que a solução passa por acelerar a construção no centro das grandes cidades, como Lisboa. Se há pouca oferta, constrói-se mais. À primeira vista, a lógica parece evidente.
Do ponto de vista técnico, quase tudo isto é possível. Há corredores disponíveis, capacidade instalada, o que falha é a coordenação. Cada município segue o seu plano, sem uma visão metropolitana integrada. Projetos isolados acabam por não resolver o problema de fundo.
Uma entidade metropolitana com poder real, à semelhança do que existe em Paris, faria toda a diferença. Menos discussão local, mais visão regional.
Onde o dinheiro não chega e as oportunidades se perdem
A dimensão financeira destes projetos de infraestrutura pesada é, por si só, uma barreira impossível de contornar só através dos orçamentos municipais. Abrir túneis, eletrificar novas linhas ou comprar material circulante moderno exige investimentos que apenas o Estado, com o apoio direto de Bruxelas, tem capacidade de sustentar.
Sem o Estado ao leme, estes planos de expansão não passam de boas intenções. As autarquias não têm fôlego financeiro para obras que atravessam vários concelhos e exigem uma coordenação muito complexa. Também não podemos esperar que os privados assumam o risco sozinhos. Sem receitas garantidas e muito elevadas, dificilmente haverá empresas com vontade de montar uma rede desta escala por conta própria.
O PRR e os fundos europeus de recuperação eram a nossa grande oportunidade histórica. Infelizmente, parece que estamos a deixar este comboio passar sem aproveitar o seu verdadeiro potencial estruturante.
Embora tenham sido alocadas verbas para a mobilidade, a ausência de uma estratégia integrada fez com que o dinheiro fosse pulverizado em projetos de menor impacto ou em soluções de superfície menos ambiciosas. Estes recursos financeiros "únicos" poderiam ter sido o motor de uma revolução ferroviária real, mas acabaram muitas vezes a colmatar falhas pontuais, perdendo-se a oportunidade de dotar Lisboa de uma rede comparável às grandes metrópoles europeias.
CONCLUSÃO
Os preços das casas em Lisboa não vão baixar por decreto. Também não vão descer apenas porque se constrói mais no centro, o que até pode empurrar a média dos preços para cima.
Proibir o luxo não cria habitação acessível. Em muitos casos, apenas reduz a construção, agrava o desequilíbrio e desperdiça uma fonte de receitas para o país e para as autarquias.
A saída mais consistente passa por expandir a cidade através de uma rede de transportes públicos ou privados de qualidade. Uma Lisboa que se estende até Sintra, Mafra, Loures ou Setúbal, sem que isso seja sinónimo de afastamento.
Enquanto esta visão não ganhar força, 5.000 €/m² pode acabar por parecer normal. E esse é talvez o sinal mais inquietante de todos.
