Alojamento Local

Índice

• Alojamento Local: conceito e enquadramento geral
• Enquadramento legal e atualizações 2024‑2025
  • Principais alterações legais
  • Zonas de contenção e suspensões municipais
    • Lisboa
    • Porto
    • Funchal
• Modalidades de Alojamento Local
  • Moradia
  • Apartamento
  • Estabelecimentos de hospedagem e hostels
  • Quartos
• Como obter e registar um Alojamento Local
  • Documentos e requisitos
  • Passos para registo
  • Custos e CAE
• Quem pode explorar e requisitos base
  • Capacidade e limites
  • Segurança e manutenção
• Fiscalidade e obrigações tributárias
  • IRS e regimes de tributação
  • IVA e regras de 2025
  • Outros impostos e taxas
• Rentabilidade e fatores de sucesso
  • Fatores determinantes
  • Comparação com arrendamento de longa duração
• Perguntas frequentes (FAQ)

(Top▲)Alojamento Local: conceito e enquadramento geral

O Alojamento Local (AL) é a designação dada aos estabelecimentos que prestam serviços de alojamento temporário a turistas ou viajantes, mediante remuneração, desde que não cumpram os requisitos para serem considerados empreendimentos turísticos (hotéis, aldeamentos turísticos, pensões, etc.). Trata‑se de uma atividade aberta ao público e sujeita a registo obrigatório no Balção Único ou no portal oficial do Estado. O imóvel pode ser uma moradia, um apartamento, um estabelecimento de hospedagem ou apenas quartos na residência do proprietário, mas deve estar mobilado e equipado para estadias de curta duração.

Numa abordagem orientada para proprietários e investidores de segmento médio/alto, é crucial entender que a exploração de um AL exige planeamento financeiro, cumprimento de requisitos legais e respeito pelas comunidades onde se insere. Ao longo desta página encontrará as modalidades permitidas, as alterações legislativas recentes, as restrições em algumas zonas e as implicações fiscais, bem como conselhos práticos para registar e gerir o seu AL de forma eficaz.

Poderá também obter informações complementares neste documento  Guia Técnico do Alojamento Local,  produzido pelo Turismo de Portugal e que sistematiza o regime jurídico do alojamento local, incluindo as modalidades, requisitos, capacidades e obrigações de registo (jan 2025).

(Top▲)Enquadramento legal e atualizações 2024‑2025

O regime jurídico do Alojamento Local tem sido alvo de revisões frequentes. A mais significativa ocorreu com o Decreto‑Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, em vigor desde 1 de novembro de 2024, que alterou profundamente as regras do setor. Esta norma revogou várias medidas do programa “Mais Habitação” (Lei 56/2023), incluindo a suspensão de novos registos para apartamentos e hostels, a caducidade automática ao fim de cinco anos e a necessidade de reavaliação em 2030. A renovação deixou de ser obrigatória e os registos tornaram‑se de duração indeterminada. O diploma também aboliu a contribuição extraordinária sobre o AL (CEAL) e retirou o coeficiente de vetustez aplicado ao IMI.

(Top▲)Principais alterações legais

• Transmissibilidade do registo: o número de registo deixou de ser pessoal e intransmissível. É possível vender ou transferir a exploração de um AL sem perda automática da licença. No entanto, os municípios podem limitar a transmissibilidade em áreas de contenção.
• Competência municipal: as câmaras municipais ganharam autonomia para definir áreas de contenção (zonas de sobrecarga de AL) e áreas de crescimento sustentável. Em municípios com mais de 1 000 AL registados (como Lisboa e Porto), os regulamentos devem ser aprovados no prazo de doze meses, reavaliados de três em três anos, podendo estabelecer limites ou suspensões temporárias de novos registos.
• Condomínios e vizinhança: deixou de ser necessária a autorização do condomínio para explorar AL em apartamentos, exceto na modalidade hostel. Todavia, os condóminos podem opor‑se à atividade se houver perturbação reiterada, mediante deliberação aprovada por mais de metade da permilagem do edifício. Regulamentos internos de condomínio podem proibir a atividade, mas exigem deliberação de dois terços.
• Seguro obrigatório e cancelamento: o registo deve indicar a data de validade do seguro de responsabilidade civil; a falta de seguro ou perturbações constantes podem levar ao cancelamento do AL.
• Prazo de oposição: a câmara municipal dispõe de 60 dias para se opor a novos pedidos de registo, ou 90 dias em áreas de contenção. A oposição deve basear‑se em incumprimento de requisitos, excesso de AL na zona ou ausência de licença de utilização.

(Top▲)Zonas de contenção e suspensões municipais

A lei possibilita que os municípios criem regulamentos específicos. Em 2025, algumas autarquias estabeleceram limitações rigorosas devido à elevada concentração de AL ou à pressão sobre a habitação. Destacam‑se os seguintes exemplos:

(Top▲)Lisboa

Lisboa prepara um regulamento (consultado até abril de 2025) para restringir novos AL nas zonas históricas, centro da cidade e frente ribeirinha. O estudo preliminar identificou oito freguesias em contenção absoluta – Santa Maria Maior, Misericórdia, Santo António, São Vicente, Arroios, Estrela, Avenidas Novas e Alcântara – onde a proporção de AL ultrapassa 5% do parque habitacional. Em algumas destas freguesias a percentagem de habitações convertidas em AL é elevada (68,8% em Santa Maria Maior e 44,9% em Misericórdia). Nessas zonas, novos registos poderão ser proibidos e as renovações existentes poderão não ser aceites.

(Top▲)Porto

No Porto, o Regulamento para o Crescimento Sustentável do Alojamento Local define áreas de contenção e áreas de crescimento sustentável. As freguesias históricas de Vitória, São Nicolau, Sé, Santo Ildefonso e Miragaia estão sujeitas a contenção, enquanto Cedofeita, Aldoar, Bonfim, Campanhã, Foz do Douro, Lordelo do Ouro, Massarelos, Paranhos, Nevogilde e Ramalde são consideradas zonas de crescimento onde novos registos podem ser autorizados.

(Top▲)Funchal e outras regiões

Em agosto de 2025, a Câmara Municipal do Funchal suspendeu por seis meses a emissão de novas licenças de AL em prédios de habitação coletiva. A presidente Cristina Pedra sublinhou que a suspensão é “provisória e preventiva”, dirigida apenas a novos pedidos de licenciamento, e exclui moradias e quartos. A medida visa avaliar a pressão turística, mapear zonas de contenção e elaborar um regulamento municipal. A suspensão será reavaliada no final do período de seis meses.

Outras cidades, como Lagos ou Évora, podem aprovar regulamentos específicos quando atingirem 1 000 registos. Por isso, é essencial que o investidor verifique o estatuto da freguesia ou concelho onde pretende registar um AL antes de avançar.

(Top▲)Modalidades de Alojamento Local

O decreto‑lei reconhece quatro modalidades de AL: moradia, apartamento, estabelecimento de hospedagem / hostel e quartos. Todas partilham requisitos gerais – bom estado de conservação, ligação a redes de água e saneamento, ventilação, mobiliário adequado, e equipamentos de segurança – mas apresentam diferenças importantes quanto à capacidade e ao enquadramento legal.

(Top▲)Moradia

Uma moradia corresponde a um edifício autónomo ou parte independente de um edifício. O AL em moradia pode oferecer até nove quartos e alojar até 27 hóspedes, permitindo camas extra no salão quando a lotação máxima é atingida. Os proprietários devem garantir a manutenção da casa, possuir seguro multirriscos, extintor de incêndios, manta ignífuga, kit de primeiros socorros e livro de reclamações. Não há limites ao número de moradias que o mesmo titular possa explorar, mas é crucial verificar eventuais restrições municipais.

(Top▲)Apartamento

O apartamento é uma fração autónoma de um prédio urbano. Está sujeito ao mesmo limite de nove quartos e 27 hóspedes e às exigências de equipamento supracitadas. Em edifícios em propriedade horizontal o titular não pode explorar mais de nove frações ou mais de 75 % das unidades do prédio. Além disso, não necessita de autorização prévia do condomínio (exceto para hostels), mas os condóminos podem opor‑se mediante deliberação fundamentada.

(Top▲)Estabelecimentos de hospedagem e hostels

Estabelecimentos de hospedagem correspondem a alojamentos em que as unidades são quartos inseridos numa fração autónoma ou edifício. Quando predominam camaratas ou dormitórios, podem ser designados hostels. Tal como as outras modalidades, o limite é nove quartos e 27 hóspedes, mas aqui não existe restrição ao número de camas extra para camaratas. Para abrir um hostel em prédio em propriedade horizontal continua a ser necessária autorização da assembleia de condóminos.

(Top▲)Quartos

Na modalidade quartos, o AL é explorado na residência do titular e corresponde ao seu domicílio fiscal. Pode arrendar no máximo três quartos e deve residir no imóvel. As instalações sanitárias são partilhadas ou privativas, e o serviço de pequeno‑almoço é opcional. As obrigações de segurança e de higiene aplicam‑se igualmente. Esta modalidade é ideal para quem pretende complementar o rendimento familiar sem grandes investimentos.

(Top▲)Como obter e registar um Alojamento Local

Qualquer pessoa singular ou coletiva, residente ou não em Portugal, pode registar um AL desde que seja detentora de um título válido (propriedade, arrendamento ou outro contrato que lhe permita explorar o imóvel). A formalização do registo ocorre online e envolve várias etapas.

(Top▲)Documentos e requisitos

Antes de iniciar o pedido, reúna os seguintes documentos:

• Identificação do titular: documento de identificação pessoal ou código de acesso à certidão permanente (para pessoas coletivas).
• Termo de responsabilidade: declaração assinada confirmando que o imóvel cumpre as normas legais e pode ser utilizado para AL.
• Prova de legitimidade: caderneta predial e, se aplicável, contrato de arrendamento ou outro título que legitime a exploração.
• Declaração de início de atividade: comprovativo da abertura ou alteração de atividade junto da Autoridade Tributária.
• Autorização do condomínio: apenas necessária para hostels.
• Licença de utilização: número da licença de utilização do prédio ou fração (obrigatório para edifícios posteriores a 1951).

Durante a vistoria posterior ao pedido, a câmara municipal verifica também as condições de conservação, ligação a redes de água e esgotos, ventilação, mobiliário, segurança das portas, isolamento de luz exterior e existência de um livro de informações em várias línguas. Para estabelecimentos até 10 utentes são obrigatórios extintor, manta de incêndio, kit de primeiros socorros, indicação do número de emergência 112 e seguro multirriscos.

(Top▲)Passos para registo

1. Verificação da zona: confirme se o imóvel não está numa área de contenção ou sujeita a suspensão temporária – consulte o regulamento municipal ou a autarquia.
2. Registo no Balcão Único: submeta online a comunicação prévia com prazo através do Balcão Único, indicando os dados do titular, a modalidade e anexando a documentação exigida. Cada pedido recebe um número de registo provisório.
3. Prazo de oposição: a câmara municipal dispõe de 60 dias (90 dias em áreas de contenção) para se opor. Se não houver oposição, o registo torna‑se definitivo.
4. Vistoria e inscrição no RNAL: após a aprovação, o imóvel poderá ser vistoriado. Simultaneamente, o titular deve inscrever o alojamento no Registo Nacional do Alojamento Local (RNAL), fundamental para a divulgação pública.
5. Início de atividade fiscal: efetue a declaração de início de atividade junto da Autoridade Tributária, escolhendo o CAE adequado – 55201 (com serviços de receção e limpeza) ou 55204 (outras estadias até 30 dias).

(Top▲)Custos e CAE

O pedido de registo é gratuito, mas o titular deve contar com custos adicionais: aquisição de equipamentos de segurança, mobiliário, eventuais obras para cumprir requisitos e contratação de seguro multirriscos. O investimento inicial varia conforme a dimensão do imóvel e o nível de serviço pretendido. Em termos de classificação económica, os CAEs mais usados são o 55201 e o 55204, conforme mencionado, devendo ser selecionado aquando da abertura de atividade.

(Top▲)Quem pode explorar e requisitos base

O AL pode ser explorado por particulares, empresas de gestão, fundos imobiliários ou condóminos organizados. A única exigência é deter direito legítimo sobre o imóvel (propriedade ou título jurídico) e cumprir as regras de licenciamento e de segurança. Contudo, há limites quantitativos e operacionais a respeitar.

(Top▲)Capacidade e limites

• Unidades por prédio: num edifício em propriedade horizontal, o mesmo titular não pode explorar mais de nove unidades de AL ou 75 % das frações.
• Capacidade máxima: cada estabelecimento pode disponibilizar até nove quartos e 27 hóspedes; nos quartos apenas é permitido explorar três unidades.
• Edifícios sem licença de utilização: não é possível registar um AL em edifícios de habitação construídos sem licença ou cujo uso seja diferente do habitacional. A titularidade deve assegurar que o uso do imóvel é compatível com a atividade.

(Top▲)Segurança e manutenção

A lei impõe um conjunto de requisitos de segurança e de conforto para proteger hóspedes e terceiros. Entre os principais:

• Equipamento contra incêndios: extintores e mantas de incêndio acessíveis, sinalização de emergência e indicação do número 112.
• Primeiros socorros: kit de primeiros socorros disponível para utilização imediata.
• Seguro multirriscos e de responsabilidade civil: obrigatório, devendo cobrir danos materiais e não materiais causados a hóspedes e terceiros. A falta deste seguro é motivo de cancelamento.
• Livro de reclamações e livro de informações: disponibilização do livro de reclamações em formato físico ou eletrónico e um livro de informações sobre o estabelecimento em português, inglês e outras línguas.
• Condições estruturais: boa conservação, abastecimento de água quente e fria, ligação a esgotos, ventilação natural, mobiliário adequado e sistemas de segurança nas portas e janelas.

Além disso, o titular deve promover a convivência pacífica no prédio, evitar ruídos excessivos e cumprir os regulamentos municipais e de condomínio. Incumprimentos reiterados podem motivar o cancelamento do registo.

(Top▲)Fiscalidade e obrigações tributárias

Explorar um AL implica o cumprimento de obrigações fiscais em IRS (ou IRC para empresas), IVA, taxas municipais e impostos sobre o património. A escolha do regime tributário adequado pode influenciar a rentabilidade.

(Top▲)IRS e regimes de tributação

Os rendimentos do AL são tratados como rendimentos da categoria B (rendimentos empresariais ou profissionais). O proprietário pode optar pelo regime simplificado ou por contabilidade organizada:

• Regime simplificado: aplicável a titulares com volume de negócios até 200 000 €, este regime presume que 35 % do rendimento é lucro tributável; em áreas de contenção, esse coeficiente aumenta para 50 %. Não é possível deduzir todas as despesas, mas simplifica a contabilidade.
• Contabilidade organizada: exige a contratação de um contabilista certificado e a tributação incide sobre o lucro real (receitas menos despesas). É recomendável para quem tem despesas significativas (manutenção, empréstimos, comissões de plataformas, etc.).

Independentemente do regime, o titular deve emitir faturas, declarar os rendimentos no Anexo B do IRS e pagar contribuições para a Segurança Social (caso não esteja isento). Em 2025, a Lodgify recorda que a falta de declaração pode originar coimas e penalizações.

(Top▲)IVA e regras de 2025

O Alojamento Local está sujeito ao Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA). No entanto, os titulares residentes em Portugal podem beneficiar de isenção se o volume de negócios anual não exceder 15 000 € (18 750 € no primeiro semestre de 2025). A partir de 1 de julho de 2025, os residentes no estrangeiro com AL em Portugal deixaram de poder usufruir desta isenção e têm de cobrar IVA, designar um representante fiscal e entregar declarações periódicas. Para empresários em nome individual residentes, a isenção mantém‑se desde que não ultrapassem os limites referidos.

As taxas de IVA aplicáveis ao AL variam de acordo com a região e o tipo de serviço: 6 % no Continente, 5 % na Madeira e 4 % nos Açores para alojamento; serviços adicionais (limpeza extra, refeições) são tributados à taxa normal (23 % no Continente). Caso o volume de negócios ultrapasse os limites de isenção durante o ano, o titular deve comunicar à Autoridade Tributária num prazo de 15 dias úteis e começará a cobrar IVA a partir da fatura que ultrapassar esse montante.

(Top▲)Outros impostos e taxas

• Taxa municipal turística: algumas cidades cobram uma taxa fixa por noite por hóspede. Em Lisboa, por exemplo, a taxa é de 4 € por noite por adulto, até ao máximo de sete noites. O titular é responsável por cobrar e entregar esta taxa ao município.
• IMI e AIMI: o Imposto Municipal sobre Imóveis varia entre 0,3 % e 0,45 % do valor patrimonial tributário. Existe também o Adicional ao IMI (AIMI) para propriedades cujo valor global exceda 600 000 € por contribuinte.
• IMT: imposto pago aquando da aquisição do imóvel, calculado sobre o valor de compra e aplicável a todos os imóveis, independentemente de serem usados para AL.

Até setembro de 2024, existia a Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL), equivalente a 15 % do valor patrimonial tributário, mas foi revogada antes da sua entrada em vigor.

(Top▲)Rentabilidade e fatores de sucesso

A rentabilidade do Alojamento Local é influenciada por uma combinação de localização, taxa de ocupação, preço médio por noite, despesas operacionais e enquadramento fiscal. Não existe um valor universal, mas estudos de mercado sugerem que, após deduzir custos de gestão, comissões das plataformas e impostos, a rentabilidade líquida anual ronda 4 % para muitos imóveis. A consultoria PVWTinsa salienta que a escolha do imóvel deve considerar a procura turística da zona, a sazonalidade (ex.: Algarve com elevada ocupação no verão e baixa no inverno), os custos de manutenção e as restrições legais. Uma boa estratégia de marketing e um serviço de qualidade ajudam a maximizar a taxa de ocupação.

(Top▲)Fatores determinantes

• Localização e regulamentação: imóveis em zonas turísticas com elevada procura tendem a oferecer maior ocupação, mas podem estar sujeitos a restrições municipais e preços de aquisição mais elevados.
• Gestão profissional: plataformas de gestão e empresas especializadas têm ganho terreno – em 2025, 37,9 % dos AL são geridos por empresas. A profissionalização garante melhor comunicação com os hóspedes, atualização de preços e cumprimento das obrigações legais.
• Custos operacionais: incluem limpeza, roupa de cama, manutenção, taxas de plataformas, seguros e impostos. Estas despesas podem absorver uma fatia significativa do rendimento, pelo que é essencial monitorizá‑las.
• Estratégia de preços: adotar preços dinâmicos em função da época, eventos locais e concorrência aumenta a rentabilidade.

(Top▲)Comparação com arrendamento de longa duração

O arrendamento de longa duração apresenta rendimentos mais estáveis e menor complexidade operacional. Em 2025, o rendimento bruto médio do arrendamento habitacional em Portugal ronda 6,9 %, superior à média de 4 % do AL. No entanto, o AL permite uma maior flexibilidade de utilização e potencial de ganhos em épocas altas, além de valorizar imóveis em zonas turísticas. A escolha entre as duas modalidades depende do perfil do investidor, do risco que está disposto a assumir e da situação regulatória da localização.

Perguntas frequentes sobre o Alojamento Local(Top▲)

Para muitos, o Alojamento Local assume um papel crucial no investimento e rentabilização turística de imóveis. Aqui, esclareço algumas das perguntas mais frequentes.