Anxiété et frustration : comment le logement peut affecter la santé mentale

Indice

• Quelles sont aujourd’hui, et très brièvement, les principales difficultés que rencontrent ceux qui souhaitent acheter ou louer une maison ?
• Quelle est la racine du problème au Portugal ?
• Pour un jeune qui souhaite acheter sa première maison, quels sont les freins ?
• Manque-t-il des incitations ? Lequel? Et à quels défis futurs la nouvelle génération sera-t-elle confrontée ?
• Ceux qui ont acheté une maison sont aujourd'hui confrontés à la hausse des taux d'intérêt et à des difficultés à gérer le taux d'effort . Comment le marché se sent-il à ce sujet ?
• Connaissez-vous/aviez-vous connaissance de cas de familles qui sont à la « limite » et pour lesquelles la vente de la maison est une option ?
• Le gouvernement a approuvé des aides aux prêts immobiliers et aux aides au loyer . Quel regard portez-vous sur ces mesures ?
• Dans le même temps, il y a une pénurie de logements à louer et les prix ont grimpé en flèche . Et d’autres ascensions sont en vue. Quel diagnostic faites-vous de ce marché ?
• Il y a ceux qui cherchent une solution pour louer une maison en périphérie , mais même là, les prix constituent déjà un défi. Et encore?
• Avancer le dépôt est-il une autre difficulté supplémentaire, par exemple ?

Compte tenu de l'actualité et de la pertinence de ce sujet, que ce soit sur le plan social, politique et économique,À l’heure où une partie importante de la population portugaise a du mal à accéder au logement, voici les réponses basées sur mon expérience :

(Haut▲) Quelles sont aujourd'hui, et très brièvement, les principales difficultés que rencontrent ceux qui souhaitent acheter ou louer une maison ?

Lorsqu'il s'agit d'acheter une maison, les prix élevés, surtout dans les principales zones urbaines ou dans les endroits où la demande touristique est la plus forte, constituent le principal problème. Cette situation est aggravée par les difficultés à contracter un emprunt bancaire. Les taux d'intérêt Euribor ont atteint des valeurs qui n'avaient pas été enregistrées depuis 2008. En outre, les banques ont durci les conditions d'octroi des prêts au logement, en analysant le taux d'effort des demandeurs, qui, selon les recommandations de la Banque du Portugal, ne devrait pas dépasser 35%.

Lorsqu’il s’agit de louer des maisons, les difficultés sont similaires : le loyer mensuel élevé constitue le plus grand obstacle. Le marché locatif dans les grandes villes est si restreint et les prix si élevés que la majorité des nouveaux contrats sont signés avec des clients étrangers, qui disposent d'un plus grand pouvoir d'achat.

(Haut▲) Quelle est la racine du problème au Portugal ?

Il n’y a pas une seule raison. Mais si je devais choisir le « Top 4 » des principales raisons de la crise actuelle de l’accès au logement, ce seraient celles-ci :

1. Pénurie de nouvelles propriétés de construction : Il s'agit d'un problème qui s'est aggravé après la crise de 2008, avec la faillite de nombreuses entreprises de construction, l'émigration des professionnels de ce secteur vers d'autres pays et le changement stratégique de nombreuses grandes entreprises de construction, qui ont quitté le secteur résidentiel. segment aux travaux publics ou aux entreprises en dehors du Portugal.
2. Hausse des coûts de construction : cela est dû en partie au fait que, quelques années après la crise de 2008, les prix des services et des matériaux ont été comprimés, et, d'autre part, aux crises mondiales successives : la pandémie de 2019, l'augmentation des prix du carburant les coûts, la pénurie de main-d'œuvre qui l'a rendu plus cher et l'augmentation de l'inflation en général.
3. Pénurie de terrains urbanisés ou aménageables dans les principales zones métropolitaines de Lisbonne et de Porto : En raison du déséquilibre entre la demande et l'offre pour ce type de propriété, de nombreux propriétaires ont profité de l'opportunité pour augmenter les prix.
4. Perte de compétitivité dans le secteur immobilier, qui rend difficile la baisse des prix, même avec la dissipation des effets de l'inflation :

1. La pression fiscale s'est considérablement accrue au cours des deux dernières décennies, directement et indirectement, pénalisant toutes les étapes de la construction d'une maison, depuis l'aménagement d'un terrain, en passant par la construction jusqu'à la médiation de la vente finale. Selon certaines études, l’impact fiscal sur la formation du prix de vente d’un logement peut représenter près d’un tiers.
2. Retards accrus dans divers processus d'autorisation par les conseils municipaux, en partie à cause de la pandémie et des restrictions de travail qui y sont associées, et en partie à cause du manque d'investissement dans les ressources humaines, pour répondre à la reprise de la construction après près de six ans de paralysie.
3. La réglementation dans le secteur de la construction est devenue plus exigeante et complexe au cours de la dernière décennie, en raison des exigences de la Communauté européenne. Cela a entraîné une augmentation des coûts de main-d'œuvre et d'autres processus administratifs, qui se reflètent dans le prix final des maisons.

(Haut▲) Pour un jeune qui souhaite acheter sa première maison, quels sont les obstacles ?

Premièrement, la BCE a accru la pression sur le système bancaire, via la Banco de Portugal, pour qu'il réduise le taux d'effort de ceux qui recourent au crédit pour acheter une maison. Si il y a 2 décennies un jeune pouvait obtenir un prêt, ajouté à un crédit personnel et ainsi contracter un crédit immobilier pour financer jusqu'à 100% de l'achat d'une maison, aujourd'hui cela est impossible.

Les bas salaires au Portugal , notamment pour les plus jeunes, augmentent le taux d'effort et les empêchent de pouvoir contracter un emprunt, s'ils ne disposent pas d'un pécule raisonnable, compris entre 20 % et 30 % de la valeur d'un prêt. Maison. Tout laisse penser que cette valeur pourrait atteindre 40 %, voire 50 % dans le futur, comme cela s'est produit dans les années 80 et 90. D’un autre côté, de nombreux jeunes ont une relation contractuelle à court terme, ce qui rend difficile la tâche d’approbation du crédit.

(Haut▲) Manque-t-il des incitations ? Lequel? Et à quels défis futurs la nouvelle génération sera-t-elle confrontée ?

Au Portugal et dans d’autres pays européens, les promoteurs privés sont et seront toujours les principaux moteurs du secteur de la construction résidentielle. Actuellement, de nombreux promoteurs se concentrent davantage sur la construction destinée au segment haut de gamme, car la demande reste élevée, les marges sont plus attractives et les risques sont moindres. Même avec le soutien du PRR ou d'autres fonds européens, la capacité de construction des conseils municipaux est limitée et les délais de réalisation ont tendance à être plus longs , ce qui est habituel dans les travaux publics.

Il serait donc essentiel qu’au lieu que l’État se concentre sur la construction de ses propres logements, à vendre ou à louer (en assumant le rôle de propriétaire pour lequel il n’est pas conçu), il établisse un régime facilitateur pour :

• Les promoteurs qui souhaitent investir dans une construction accessible aux jeunes, afin de :
  • Réduire l’impact fiscal sur l’acquisition de terrains et les différentes phases de construction de logements.
  • Faciliter la conversion des terrains ruraux en terrains urbains , dont beaucoup sont détenus par les conseils municipaux, contre la condition d'un prix de vente maximum au m², indexé par région, réduisant ainsi le coût d'acquisition des terrains.
  • Créer un tracé prioritaire dans les services d'urbanisme des conseils municipaux, pour l'autorisation depuis la phase de consultation, en passant par l'autorisation de construction jusqu'à la délivrance de la licence d'utilisation finale.
• Faciliter l'accès au crédit immobilier, en améliorant les conditions de subvention du crédit, avec le soutien de l'État, pour les acheteurs plus jeunes (jusqu'à 40 ans), en surmontant les limitations imposées par les règles de la BCE pour le taux d'effort.

Quant aux défis auxquels est confrontée la jeune génération, ils sont plus que prévisibles : sans les moyens d’acheter ou de louer un logement, de nombreux jeunes envisageront l’émigration, une option malheureusement courante pour ceux qui terminent leurs études universitaires.

(Haut▲) Ceux qui ont acheté une maison sont désormais confrontés à la hausse des taux d'intérêt et à des difficultés à gérer le taux d'effort. Comment le marché se sent-il à ce sujet ?

Pour l’heure, malgré les sombres prédictions de beaucoup, ces jeunes propriétaires n’ont pas encore renoncé à leur rêve. Tant qu'ils le peuvent, soit en renégociant avec les banques afin de réduire la hausse des paiements, soit en recourant au soutien des membres de leur famille, ils tentent de respecter leurs engagements bancaires et de conserver leur logement.

Pour beaucoup, il s'agit d'un « tic-et-clic » qui draine leur épargne en attendant que la BCE réduise les taux d'intérêt. Si la BCE prolonge trop longtemps cette période de hausse des taux d’intérêt, beaucoup envisageront de vendre leur maison.

(Haut▲) Connaissez-vous/aviez-vous connaissance de cas de familles qui se trouvent à la « limite » et pour lesquelles la vente de la maison est une option ?

Oui, comme je travaille principalement avec le segment de la classe moyenne supérieure, j'ai rencontré des cas similaires, notamment de familles avec enfants et, par conséquent, avec une structure de coûts plus complexe. Ces familles, même si elles avaient déjà entamé le processus de médiation commerciale, ont réussi à revenir sur la décision grâce au soutien de leurs parents, ou grâce à une renégociation bancaire.

(Haut▲) Le gouvernement a approuvé des aides aux prêts immobiliers et aux aides au loyer. Comment regardez-vous ces mesures ?

Ces mesures sont clairement insuffisantes et échappent au champ de compétence des principaux agents immobiliers : propriétaires et promoteurs.Tant que les mesures se concentreront uniquement sur le côté des acheteurs, elles seront toujours insuffisantes et serviront principalement à alimenter de fausses attentes et à accroître la méfiance à l'égard du secteur immobilier.

(Haut▲) Dans le même temps, il y a une pénurie de maisons à louer et les prix ont grimpé en flèche. Et d’autres ascensions sont en vue. Quel diagnostic faites-vous de ce marché ?

Il n'a pas fallu attendre un an, après la publication de la première ébauche du Paquet Plus de Logements , pour se rendre compte que les mesures annoncées à l'époque et récemment approuvées seraient contre-productives et généreraient de la méfiance à l'égard des agents immobiliers, notamment dans le secteur locatif. marché .

Ce paquet contient quelques mesures positives, mais il échoue, une fois de plus, à aborder le problème du logement d’un point de vue biaisé : celui de penser que le problème de l’accès au logement ne peut être résolu qu’en conditionnant et en régulant de manière rigide le marché. Le passé a montré que les avantages immédiats et temporaires de ce type d’approche finissent toujours par avoir un impact négatif sur l’avenir du secteur, car ils minent la confiance des propriétaires et des autres investisseurs.

Depuis janvier, j'ai vu de nombreux cas de propriétaires qui, se sentant à l'aise avec la situation de la location longue durée, après l'annonce de plusieurs mesures visant à accroître la coercition et la rigidité sur ce marché, ont décidé de mettre fin aux contrats de location et de vendre leurs propriétés.

Tant que ne seront pas mises en œuvre des mesures ayant un impact réel, qui abordent le problème du logement dans une perspective intégrée d'encouragement à la construction de logements, sans négliger les problèmes restants de gestion territoriale (amélioration du réseau de transport et des services de proximité de l'État), ces mesures et d'autres ces mesures ne seront que des palliatifs à un problème qui n'est pas exclusif au Portugal, mais qui a un impact plus important sur nos jeunes.

(Haut▲) Certains cherchent une solution pour louer une maison en périphérie, mais même là, les prix constituent déjà un défi. Et encore?

Oui, dans les communes des zones métropolitaines de Lisbonne et de Porto, qui regroupent 45 % de la population portugaise, cette tendance est commune à presque toutes.Le problème du logement ne peut être envisagé d’un point de vue purement municipal ; Il faut comprendre que les zones métropolitaines de Lisbonne et de Porto ont, à elles seules, la capacité de contribuer à la solution de ce problème. Cependant, si rien n’est fait, ils seront également touchés par le même problème de déséquilibre entre l’offre et la demande. Les zones métropolitaines ont le potentiel d'encourager la construction d'un plus grand nombre de logements à des prix plus abordables . Comme?
En mettant sur le marché des terrains moins chers pour la construction collective, en facilitant les projets d'autorisation et surtout en créant un réseau de transport intégré plus efficace.

Il serait extrêmement pertinent que les solutions mises en œuvre pour répondre à ces problématiques de logement et de mobilité intègrent le potentiel financier et la capacité de gestion des investisseurs privés. Sans votre collaboration, tout aura tendance à être marqué par la lenteur et l’insuffisance, comme indiqué précédemment. L'État a déjà démontré que, malgré les bonnes intentions, les promesses électorales et les fonds européens, le problème non seulement persiste mais s'est aggravé. Le moment est venu pour l'État de reconnaître que la solution pour le logement passe par l'établissement de partenariats et d'un régime de confiance mutuelle entre « la force du public et l'énergie du privé ».

(Haut▲) Avancer le dépôt est-il une autre difficulté supplémentaire, par exemple ?

Dans le contexte actuel du marché, où la majorité des locations disponibles sont promues à des prix très élevés, notamment dans les grandes zones urbaines ou touristiques, on ne peut pas dire que des questions spécifiques comme la caution constituent un obstacle. Tant que l'offre reste bien inférieure à la demande, chaque bien qui arrive sur le marché attire immédiatement une file d'intéressés, notamment étrangers, qui paient toutes les conditions exigées par les propriétaires, ou presque :)