Baromètre du marché immobilier - Septembre 2022

Soyons clairs, sans crédit logement il ne serait pas possible pour beaucoup de portugais de jouir d'un droit fondamental : avoir un toit et des conditions de vie adéquates. La BCE vient d'annoncer des mesures qui vont augmenter le coût de ce crédit. Et prévenu que d'autres augmentations arrivent !

Après une hausse de 0,5 % en juillet, s'ensuit une hausse de 0,75 % des taux directeurs de la BCE. La plus forte augmentation en une décennie ! Et ça ne s'arrêtera pas là, après les 75 points de base annoncés, les analystes prévoient une hausse de 50 points, aussi bien en octobre qu'en décembre 2022. Les taux d'intérêt atteindraient ainsi 2% en février et on parle déjà de taux directeurs de l'ordre de 4% sur une période de 3 ans.

Considérant qu'au Portugal, le recours aux prêts hypothécaires est répandu et a augmenté ces dernières années, essentiellement depuis 2014, conformément à la croissance du marché immobilier, il est facile de prévoir que ces mesures ne manqueront pas d'avoir un impact négatif sur le futur proche.

Si le nombre de crédits immobiliers accordés dans les années précédant la crise de 2008 n'est pas encore atteint, il est en croissance depuis 2014. La grande différence est qu'en valeur absolue, la valeur des crédits accordés a augmenté, car dans entre-temps, le prix des maisons a augmenté, c'est-à-dire que le niveau d'endettement est plus élevé.

Selon le Baromètre Crédit Logement 2022, de la plateforme ComparaJá, basé sur l'univers de 7 000 utilisateurs ayant utilisé son service de comparaison de produits financiers, on constate que :

• En moyenne, les Portugais ont emprunté 186 000 € pour acheter une maison durant les premiers mois de 2022.
• 37% des demandes de prêt logement sont déposées par des personnes gagnant jusqu'à 1000 euros par mois;
• 49% des individus ont entre 26 et 35 ans et seulement 23% ont plus de 40 ans. Autrement dit, la plupart sont des jeunes;
• 4 demandes sur 10 font référence à une durée de prêt comprise entre 36 et 40 ans;
• Quant au montant de l'acompte, 34% des demandeurs avouent verser au maximum un acompte pouvant aller jusqu'à 400 € par mois.

C'est-à-dire qu'au vu de ces chiffres et du profil des demandeurs de prêt immobilier : environ 1/3 est jeune, ils souhaitent des prêts à long terme (les intérêts à payer sont plus élevés, ce qui signifie un endettement plus important), ont de faibles revenus et acceptent un taux élevé d'efforts. Cependant, ce profil ne sera pas très différent des bénéficiaires qui ont bénéficié de ce type de crédit au cours des dernières décennies.

Le taux d'effort élevé est l'un des risques sur lesquels la BCE a mis en garde, mais qui touche encore une grande partie des bénéficiaires. Il existe des moyens de contourner les limitations imposées par les banques (notamment via le crédit à la consommation), ce qui a permis à de nombreux portugais de contourner cette limitation et d'obtenir des prêts proches de 100% de la valeur de la maison.

En bref, avec une inflation atteignant les niveaux les plus élevés des 30 dernières années, des prix de l'immobilier atteignant des sommets successifs, des taux d'intérêt croissant comme on ne l'avait pas vu depuis de nombreuses années et les restrictions de crédit imposées par les banques européennes, nous sommes confrontés à une tempête parfaite, qui ne peut que nous inquiéter, et il est prévisible qu'elle aura un impact sérieux sur le marché immobilier.

Le problème est que les solutions alternatives à l'achat d'un logement à crédit ne sont pas légion. Le marché locatif continue de pousser la valeur des loyers vers le haut et aucune baisse n'est attendue, notamment parce que la contribution de l'inflation à la valeur des loyers tendra à aggraver encore ce scénario. La réponse de l'État au logement abordable ou à la construction de nouveaux logements à prix contrôlés a été lente et fortement dépendante du PRR, dont les progrès sont considérablement retardés.

Qu'est-ce qui nous attend dans les années à venir ?

Contre tout ce scénario, les prévisions sont au mieux grises. Mais comme pour tout le reste, les êtres humains ont des capacités illimitées pour surmonter les difficultés, générer de nouvelles solutions et créer de nouvelles opportunités. Une chose est sûre, toutes les difficultés sont surmontées, tout est une question de temps et de vitesse de réaction. Voici quelques-unes de mes prédictions :

prêt immobilier

Au vu de ce qui précède, il semble évident que le gouvernement a un sérieux problème à résoudre ici. Il est urgent d'apporter une contribution afin d'atténuer le choc prévisible des hausses de taux d'intérêt. L'une des initiatives que le gouvernement pourrait prendre pourrait être un allégement fiscal par l'extension de la déduction de ces intérêts dans l'IRS.

Cette mesure existait déjà et reste valable pour les contrats établis avant 2012, mais a été supprimée à cette date. Ainsi, l'allégement fiscal reviendrait à tous les contrats signés après 2012 : un univers estimé à 663 000 contrats de crédit logement signés depuis lors.

Cela n'empêche pas les difficultés d'accès au crédit de s'aggraver dans un avenir proche, pour les nouveaux contrats compte tenu de l'augmentation prévisible du taux d'effort des ménages.

Marché de la médiation immobilière

Au cours des 8 dernières années, nous avons assisté à une croissance exponentielle du nombre d'agences et de professionnels liés à la médiation immobilière. On parle de près de 50 000, selon les chiffres de l'INE !

Cette augmentation des conseillers immobiliers, qui a accompagné la croissance du marché immobilier, tirée par la croissance du tourisme et l'attractivité du pays, n'est pas durable. Plusieurs de mes collègues ne sont pas en mesure de maintenir un salaire constant au point de bâtir une solide carrière dans ce domaine. Certains ne s'engagent que dans la médiation à temps partiel, d'autres continuent d'espérer des temps meilleurs et d'attendre, souvent soutenus par des économies antérieures.

Du fait de cet excès de concurrence et de la pénurie actuelle de biens, certains de ces nouveaux professionnels n'exercent pas d'activité professionnelle et adoptent une attitude « très agressive » envers leurs confrères et leurs propres clients. C'est n'importe quoi, motivé par le désespoir de ne pas pouvoir effectuer de transactions. Maintenant ce n'est pas bon !

Ce que je prédis, c'est qu'une partie des agences fermera ou rejoindra des marques de franchise plus résilientes, voyant leurs meilleurs professionnels intégrés en équipes. Beaucoup d'autres consultants finiront par faire le calcul et se rendront compte que la rémunération moyenne qu'ils touchent, après déduction des frais, n'est pas valorisante face aux enjeux de la profession et ils quitteront cette activité, au moins temporairement.

Tout cet environnement crée un défi encore plus grand pour les consultants qui font de cette activité leur mode de vie. Ils ont besoin de communiquer encore plus et mieux avec leurs clients, de leur montrer que le professionnalisme et l'investissement qu'ils réalisent constituent une proposition de valeur sans commune mesure avec les « amis » et les « parachutistes », qui ne cherchent qu'à « faire quelque chose ». monnaie". Rien ne me dérange contre ceux qui sont intéressés à embrasser cette profession, au contraire, tant qu'ils jouent franc jeu, sont professionnels et sont prêts à se consacrer de tout cœur à un travail qui est très exigeant et stimulant.

Marché des ventes immobilières

Les prix de l'immobilier vont baisser. C'est une prévision facile à prévoir, mais pas pour toutes les maisons, pas pour toutes les régions du pays, pas pour tous les segments du marché immobilier.

Les entreprises de construction de maisons neuves (non soutenues par des subventions de l'État) ne peuvent pas et ne feront pas baisser les prix de vente. L'inflation des matières premières, la rareté des terrains urbains, les difficultés d'octroi de licences municipales et l'augmentation prévisible des salaires d'une main-d'œuvre de plus en plus rare en sont le déterminant.

Les prix des maisons rénovées ne baisseront pas non plus, tout au plus subiront-ils de petites corrections à la baisse, en fonction de la zone et de l'urgence du propriétaire respectif. Cependant, il y a ici matière à plus de retenue, notamment parce qu'une maison rénovée n'est pas une maison neuve et que les investisseurs seront plus prudents, soit en choisissant des matériaux moins nobles et moins chers, diminuant ainsi les coûts de rénovation, soit en achetant des maisons à rénover à prix plus bas.

Le nombre de maisons saisies, en raison du non-respect des obligations financières et fiscales, va encore augmenter, comme cela s'est produit lors d'autres crises. Lorsqu'ils seront remis sur le marché, ils seront mis sur le marché à des prix inférieurs, notamment parce que la Banque ou l'État ne veulent récupérer que les sommes dues.

Marché de l'achat immobilier

Pour les raisons évoquées, ceux qui décident d'acheter un bien auront de nouvelles opportunités, mais aussi plus de difficultés :

• La pénurie actuelle de logements ne sera pas résolue à court terme. La construction neuve est lente, car elle dépend de permis qui tardent et les promoteurs sont plus prudents, compte tenu de l'inflation qui touche tous les types de matériaux de construction.
• La plus grande difficulté d'accès au crédit poussera de nombreux acquéreurs vers le marché de l'occasion, abandonnant le rêve d'acheter un logement neuf (malgré la nette préférence des Portugais pour cette dernière option).
• Le coût élevé des terrains dans les centres-villes poussera de nombreux habitants vers la périphérie, où les prix des logements sont plus bas. La mobilité électrique pourrait aider, car elle est en passe d'atténuer les coûts liés à la distance.
• Le marché immobilier des enchères bancaires et étatiques attirera non seulement les investisseurs, mais aussi les particuliers à la recherche de prix plus bas, même s'ils doivent payer des travaux de rénovation.

Marché de la location

Ici, les difficultés devraient être encore plus grandes. Le Gouvernement, pour tenter d'enrayer la hausse prévisible des loyers en janvier, a décidé d'imposer un plafond maximum de 2% sur la hausse des loyers en janvier 2023. Il est rappelé que l'augmentation annuelle des loyers est en ligne avec la valeur de l'inflation, qui devrait atteindre 8% en 2022. En juillet, l'indice des prix à la consommation harmonisé - IPCH était de 8,2%.

Si, d'une part, une telle mesure pouvait soulager les locataires, elle pourrait se traduire par une augmentation de la valeur des loyers pour les nouveaux contrats, rendant encore plus difficile un scénario déjà difficile et de grande rareté.