Comment 'brûler' une propriété sur le marché

Si vous êtes propriétaire d'une maison et souhaitez la vendre, votre préoccupation première et naturelle est de connaître la meilleure façon de la vendre, au meilleur prix et le plus rapidement possible.

Il y a ceux qui décident de vendre leur maison par leurs propres moyens, c'est légitime. Et il y a ceux qui réfléchissent et finissent par choisir de demander de l'aide à un professionnel (de préférence avec une expérience et des preuves prouvées) et de laisser celui-ci être celui qui promouvra et négociera la vente de leur maison.

Mais chacune de ces options comporte des risques et l'un d'eux est que la propriété "se retrouve" sur le marché, compromettant ceux qui étaient les objectifs initiaux : vendre rapidement et à bon prix.

Comment éviter que votre maison ne soit "brûlée"

L'expression « maison brûlée » vient du fait que les enseignes de vente finissent par perdre leur couleur lorsqu'elles sont exposées au soleil de façon continue, c'est-à-dire que lorsqu'une maison reste longtemps en vente, les enseignes utilisées pour sa promotion finissent par être "brûlé" et non la maison, évidemment.

Connaître les risques liés à la médiation immobilière vous aide à choisir la meilleure stratégie de vente afin de les éviter. Mais qu'est-ce qui peut mal tourner ? Comment être prudent ? Si vous ne voulez pas voir votre propriété "brûlée" sur le marché, ne répétez pas les erreurs listées ci-dessous et suivez plutôt les solutions présentées.

Contrat d' exclusivité versus contrat ouvert

Le problème : Lorsqu'un propriétaire décide de recourir aux services d'une société immobilière, c'est l'un des doutes auxquels il est confronté. L'idée la plus tentante et la plus répandue est que, si vous établissez plusieurs contrats en même temps avec plusieurs agences immobilières, concurrentes entre elles, vous augmenterez ainsi les chances de mieux vendre, optant ainsi pour le régime du contrat ouvert.
Car, contrairement à ce qu'il semble, c'est l'une des situations qui contribue le plus à "brûler" un bien .

Lorsqu'un acheteur intéressé voit le même bien répertorié plusieurs fois sur le même portail d'annonces, avec des descriptions différentes, des surfaces différentes, des photos de bonne et mauvaise qualité et même des prix différents (les remises successives étant souvent visibles), il se fait l'idée que le propriétaire est soit « désespéré », soit la propriété a « un problème » ou est simplement hors du marché, elle a donc besoin de beaucoup de personnes pour la vendre.
De plus, les publicités ne sont pas promues avec une mise en évidence payante, car dans un "régime de non-exclusivité", les consultants et les agences minimisent l'investissement , car ils ne sont pas disponibles pour "dépenser de l'argent" sur une propriété qui peut être vendue par un concurrent. Cela contribue à rendre la vente plus difficile et à prolonger "l'agonie" du propriétaire.Au final, le bien finit par être vendu à un acheteur "intelligent", qui attend patiemment que le prix baisse à la valeur qu'il souhaite, tout en enregistrant/argumentant sur le (mauvais) temps d'exposition du bien.

A ce problème s'en ajoute un autre : lorsque le propriétaire décide de promouvoir son bien par ses propres moyens et en concurrence avec les autres consultants qu'il a embauchés. Cela semble étrange mais, étonnamment, cela se produit avec une certaine fréquence. Dans cette circonstance, les acheteurs n'hésitent même pas : ils parcourent les biens immobiliers et contactent directement le propriétaire, présentent des propositions en dessous de la valeur marchande, tentent tout pour faire baisser le prix, marchandent comme ils ne le feraient jamais, s'ils n'avaient qu'à faites affaire avec un professionnel.

La solution : Opter pour un contrat exclusif, mais en s'assurant que le consultant ou l'agence est disponible pour investir dans votre bien, en le promouvant avec qualité et en évidence : bonnes photos, visites virtuelles, vidéos, plans d'étage faciles à lire, descriptions claires, investissement dans les meilleurs portails publicitaires sur Google et les réseaux sociaux, avec des mises en avant payantes . De plus, renseignez-vous sur la politique de partage de ces agences immobilières : si elles partagent avec d'autres agences concurrentes et si elles pratiquent une politique de partage de commissions "conviviale" qui favorise un climat de partage sain. Le fait qu'un bien fasse l'objet d'une promotion exclusive ne devrait imposer que des restrictions sur la qualité de la promotion - qui devient de la responsabilité exclusive du consultant avec lequel le contrat est signé - mais la politique de cette agence immobilière "doit être favorable" au partage avec d'autres collègues d'autres réseaux immobiliers , maximisant ainsi la probabilité de vente. considérant que l'écrasante majorité desles propriétés que je vends sont élevées avec un contrat d'exclusivité, et que le succès de mon activité est notoire, il y aura quelque avantage à cette forme de travail ;)

Hors prix du marché

Le problème : Le prix est l'une des questions les plus sensibles lors de la vente d'une propriété, qu'il s'agisse d'un appartement, d'une villa, d'un terrain ou de tout autre type de propriété. Que le propriétaire essaie de vendre au prix le plus élevé est compréhensible. Mais lorsqu'il est mal influencé, tantôt par le prix élevé du bien du voisin, tantôt par les "bons conseils" d'un ami, tantôt par un conseiller immobilier dont l'objectif principal est de faire fructifier son portefeuille d'acquisitions, il finit par mettre le prix à un niveau supérieur à ce que le marché recommande , pour la zone et l'heure en question.Au fil du temps, incapable de vendre, lassé des visites "touristiques" de clients peu qualifiés et des propositions conséquentes à des prix dérisoires "pour voir si ça tient", le propriétaire se retrouve contraint de baisser le prix, par baisses successives , contribuant ainsi donner à votre propriété une mauvaise réputation. Il est évident que les acquéreurs intéressés par ce quartier finissent par se rendre compte de cette histoire négative, le plaçant dans la catégorie des « biens incendiés ». Un bien « hors prix » n'a qu'un avantage : il permet de vendre les biens restants dans le quartier, qui sont promus au juste prix.

La solution : Il est essentiel qu'avant qu'une propriété ne soit diffusée, le propriétaire ait accès à une étude de marché sérieuse, qui l'informe de la dynamique des prix dans la zone en question. Il est nécessaire d'analyser les prix d'autres biens promus dans le secteur, au moins au cours des 12 derniers mois - qui sont encore à vendre ou qui ont été vendus entre-temps - et qui présentent des caractéristiques similaires : typologie, qu'ils aient ou non rénovés, type d'architecture, état de conservation, s'ils disposent d'un garage, d'un débarras, d'un jardin ou d'une piscine, etc.). Cette étude aboutit à une bande avec des limites inférieure et supérieure et le prix moyen. Ce que je conseille à mes clients, c'est d'ajuster le prix en fonction de ces limites. S'ils sont urgents, ils devront le placer en dessous du prix moyen et au-dessus de la limite inférieure. Si vous avez le temps et que vous souhaitez réaliser un bénéfice plus élevé, dans ce cas, vous devrez être prêt à attendre, car le "temps qui passe" lui-même va de pair avec l'appréciation naturelle du marché.

Si vous souhaitez vendre votre propriété et que vous ne souhaitez pas la mettre dans la catégorie "propriété brûlée ", appelez-moi et j'essaierai de vous conseiller au mieux. Appelez le (+351) 934 200 400 (appel vers le réseau mobile) ou envoyez un e-mail à ana.macao@kwportugal.pt.