Fin du permis d'occupation et du dossier technique. Ne vous laissez pas vendre un chat pour un lapin!

Le "Simplex des Licences" a été approuvé le 8 janvier 2024 dans le cadre du paquet Plus d'Habitation, supprimant l'obligation de présenter un permis d'occupation et un dossier technique de la propriété, ou une preuve de leur existence, au moment de la signature de l'acte de vente d'une maison, avec effet rétroactif au 1er janvier 2024.

Mais en fin de compte, à quoi servent ces documents ?

Quand, au Portugal, dans les années 80 et 90, une législation exigeant la présentation d'un permis d'occupation et, plus tard, d'un dossier technique pour la signature de l'acte de vente d'une maison a été créée, l'intention était de protéger l'acheteur, spécialement dans un marché alors inondé de "maisons illégales", sans conditions d'habitabilité/salubrité, présentant de sérieux problèmes et des risques pour les résidents.

Le dossier technique, obligatoire pour tous les bâtiments construits ou ayant fait l'objet de rénovations/modifications après le 30 mars 2004, vise à identifier les responsables des travaux, fournir des détails sur la construction de la propriété et assurer des moyens de défense en cas de litige.

La controverse autour de la fin du permis d'occupation et du dossier technique

Dans une interview accordée au journal ECO, Jorge Batista da Silva, bâtonnier de l'Ordre des Notaires, a affirmé en résumé que :

• Le régime actuel, maintenant annulé par le 'Simplex des Licences', a été mis en place par décret-loi en 1985 dans le but de “décourager la prolifération incontrôlée de propriétés illégales observée dans les années 70 et 80” (plus tard détaillé par un autre décret-loi publié en 1999) visant à : “...protéger les acheteurs, en particulier de biens destinés à l'habitation”.
• “Avec le nouveau régime, le législateur a supprimé l'obligation pour le notaire de vérifier l'existence d'un permis d'occupation de la propriété et du dossier technique. […] Actuellement, le notaire se limite à informer, au moment de la transaction, ‘que la propriété peut ne pas disposer des titres urbanistiques nécessaires à son utilisation’. […] L'unique forme de contrôle existant dans la transmission de propriétés, qui avait pour seul but la protection des acheteurs/consommateurs, a été abolie”.
• "Je pense que c'est une erreur juridique. Imaginez : moi, pour acheter une maison, je n'ai pas à présenter un permis d'occupation, parce que le législateur a abrogé la norme qui l'exigeait. Mais, pour faire un contrat de promesse de vente d'une maison (CPV), j'ai besoin de présenter un permis d'occupation, parce que le législateur a oublié qu'il était mentionné dans un autre article du Code Civil. Clairement, le législateur ne connaissait pas le système."

Dangers et défis de l'abolition du permis d'occupation et du dossier technique

Face à ce qui a été exposé, je peux tirer plusieurs prévisions et constatations :

• Si le but était simplement d'augmenter le nombre de logements disponibles à la vente et à la location, le succès de cette mesure est prévisible.
• Cependant, la protection de l'acheteur est mise en question, étant donné que, en l'absence de documents prouvant la conformité de la construction aux normes de qualité exigées par la loi et par les municipalités, l'acheteur pourrait se retrouver à "acheter un chat pour un lièvre" et quelque chose qui ne correspond pas à ce qui était promis.
• L'exemption de ces deux documents, en particulier du permis d'habitation, crée une controverse, puisque, bien qu'acceptée par les notaires, les solliciteurs et les avocats, les acheteurs peuvent rencontrer des obstacles s'ils ont besoin de crédit pour l'acquisition du logement. Il y a des cas, comme un bien que je suis en train de médier, dont le propriétaire attend depuis un an l'émission du permis d'occupation par la mairie de Cascais, où la banque de l'acheteur, ayant approuvé le financement pour l'achat, refuse de poursuivre sans le dit permis d'habitation, malgré la nouvelle législation.
• Le législateur, en dispensant du permis d'occupation dans l'acte de vente d'une maison, tout en maintenant son obligation dans le CPV, a créé un imbroglio pour les propriétaires, les acheteurs et les médiateurs immobiliers. J'imagine, dans de nombreux cas, la déception pour toutes les parties impliquées, lorsque la transaction immobilière passe à la phase de formalisation du CPV et que le notaire refuse de permettre sa signature ! L'alternative consiste à dispenser le CPV et à passer directement à l'acte final, ce qui n'est pas sans problème :
  • ni pour le propriétaire, qui maintient la maison en attente pendant une période pouvant s'étendre de 60 à 120 jours ;
  • ni pour l'acheteur, qui sans CPV, n'a aucune garantie entre le moment de l'accord de vente jusqu'au moment où il peut réaliser l'acte ;
  • ni pour le conseiller immobilier, qui voit les risques d'échec de l'affaire se multiplier et perdre le travail accompli ;
• Dans certaines zones, l'évaluation et par conséquent les prix de vente sur le marché des biens immobiliers usagés pourraient diminuer. Plusieurs propriétaires, qui ont été empêchés pendant de nombreuses années de vendre leurs propriétés en raison de l'absence de permis d'occupation - les dites "maisons illégales", prévoient de les vendre à des prix inférieurs. Certains, pour attirer des acheteurs disposant de liquidités, contournant les obstacles au crédit immobilier ; d'autres, conscients de la valeur inférieure de leurs biens, mais néanmoins nécessitant de les vendre. Quant aux habituels "études de marché" utilisés par les conseillers et les propriétaires pour choisir le prix de vente, le désordre est évident ! Dans le même sac, on trouvera des chats et des lièvres et la négociation ne s'annonce pas facile.

En d'autres termes, parfois, les résultats pratiques divergent des bonnes intentions du législateur. Si l'objectif était de dynamiser le marché du logement, en augmentant l'offre et en réduisant les prix, cela pourrait être atteint grâce à cette loi, mais cela impliquerait une augmentation des risques pour l'acheteur, ce qui n'est pas bon !