Investissement étranger dans l'immobilier portugais en 2023 : un nouveau record

Le marché immobilier portugais est un pôle d'attraction pour les investisseurs étrangers depuis 2015, avec un accent particulier sur cet été 2023. Que ce soit dans le segment immobilier ou commercial, année après année, les chiffres ne cessent de nous surprendre. Cet intérêt constant et croissant se manifeste aussi bien dans les investissements destinés au logement que dans ceux destinés au secteur commercial, renforçant la polyvalence et le dynamisme du marché immobilier portugais.

Des performances impressionnantes en chiffres

Au troisième trimestre 2023, le volume des investissements dans le secteur immobilier a atteint 30,447 millions d'euros , dépassant de 14% la valeur de la même période de l'année précédente et de près de 4% de plus qu'au trimestre précédent de 2023. En outre, le résultat cumulé des neuf premiers mois de 2023 a atteint le chiffre impressionnant de 3 018 millions d'euros, dépassant les valeurs des années précédentes.

Cette augmentation significative des IDE dans le secteur immobilier est particulièrement notable compte tenu du contexte international actuel, où les conditions financières sont beaucoup plus restrictives. L'inflation, la hausse des taux d'intérêt, les guerres en Ukraine et en Palestine sont des facteurs négatifs qui ont contribué à pénaliser le secteur immobilier dans le reste de l'Europe. En outre, malgré le ralentissement du marché immobilier de la zone euro, le Portugal a réussi à maintenir un taux de croissance sain, résistant aux tendances générales et faisant preuve d'une robustesse enviable.

Le poids des investissements directs étrangers dans l’économie portugaise était supérieur à la moyenne des pays de l’OCDE, sur la période 2008-2022.

Cette croissance est d’autant plus impressionnante qu’elle apparaît en contre-cycle avec le reste des investissements directs étrangers (IDE) dans d’autres secteurs de l’économie, où il y a eu un ralentissement au cours du 3ème trimestre 2023.

Le total des investissements directs étrangers a chuté de 12 % par rapport à la même période en 2022

Nationalités qui investissent actuellement le plus dans l'immobilier portugais

Les nationalités qui investissent généralement le plus dans le secteur immobilier au Portugal sont les Brésiliens, les Nord-Américains, les Français et les Chinois .

Mais ce Top des Nationalités n’est pas statique. Les fluctuations sont annuelles et en 2023 ce sont les acheteurs d’origine nord-américaine qui se démarquent le plus. Selon SEF, les Nord-Américains ont été ceux qui ont le plus investi dans l'immobilier au Portugal au premier trimestre de l'année, avec une valeur totale de 25,1 millions d'euros , soit le triple de la valeur par rapport à la même période de l'année dernière !

Quelles régions du Portugal attirent le plus les investissements immobiliers étrangers ?

Les régions du Portugal qui attirent le plus les investissements immobiliers étrangers sont :

• Lisbonne : Cette ville est l'une des plus dynamiques en termes d'investissement immobilier à travers l'Europe, occupant la 6ème place du classement des villes européennes ayant le plus grand potentiel de croissance, selon le rapport EMEA Investor Intentions Survey 2023​​.
• Porto : Porto propose des propriétés avec des prix environ 30 % inférieurs à ceux de Lisbonne, ce qui en fait l'une des régions qui a attiré le plus d'investisseurs étrangers intéressés par le secteur immobilier ces dernières années, à l'approche de 2023.
• Algarve : Cette région est reconnue pour son attrait touristique, notamment pour ses célèbres plages.L'Algarve attire un grand nombre de touristes et d'investisseurs, surtout pendant les mois d'été, mais en 2023, de nouveaux projets immobiliers renforcent cette tendance.
• ÃŽle de Madère : offrant des incitations et un soutien à l'investissement, Madère est un choix attrayant pour les investisseurs, avec des avantages tels qu'un régime fiscal favorable, une bureaucratie réduite et des coûts d'exploitation réduits. Ces caractéristiques font de l’île une destination intéressante pour l’investissement immobilier.

Une perspective macroéconomique

Jusqu'en juin 2023, le « stock » d' investissements directs étrangers (IDE) au Portugal était de 174 milliards d'euros , ce qui représente 69% du produit intérieur brut (PIB) , tandis que les investissements directs du Portugal à l'étranger ont atteint 66 milliards d'euros, correspondant à 26 milliards d'euros. % du PIB.

Ces chiffres mettent en évidence l'importance des investissements étrangers dans l'économie portugaise, en particulier dans le secteur immobilier, ainsi que l'internationalisation croissante de son économie. Cependant, quelques nuages sombres subsistent à l’horizon économique :

• Inflation et hausse des taux d’intérêt : L’inflation et la hausse des taux d’intérêt ont eu un impact négatif sur le secteur immobilier. L’inflation a augmenté les coûts de construction et la hausse des taux d’intérêt a rendu le crédit hypothécaire plus cher, réduisant ainsi la demande de propriétés. On s'attend cependant à ce que l'inflation atteigne bientôt l'objectif de 2% de la BCE, ce qui pourrait conduire à une réduction des taux d'intérêt, probablement à partir du printemps 2024.
• Guerre en Ukraine : l'invasion de l'Ukraine par la Russie en 2014 a eu des conséquences économiques et géopolitiques considérables en Europe, notamment sur le marché immobilier. Ces effets comprennent une inflation accrue, une incertitude économique, des fluctuations des prix et des approvisionnements énergétiques – en particulier pour les pays dépendants du gaz naturel russe – et d’éventuels flux de réfugiés, qui influencent les marchés locaux. Toutefois, l’impact le plus significatif réside dans la confiance des investisseurs.
• Situation en Palestine : La situation en Palestine, étant un conflit de longue date, a un impact moins direct sur le secteur immobilier européen, surtout si on la compare aux effets de l'inflation, des taux d'intérêt ou de la guerre en Ukraine. Le conflit israélo-palestinien influence le secteur immobilier européen de manière moins directe et plus complexe, et il est encore prématuré de quantifier son impact. Il est toutefois reconnu que des événements de cette nature ont tendance à perturber la stabilité des marchés.

Mais les Golden Visas sont-ils vraiment terminés ?

Le Portugal a accordé 11 628 visas Or sur 10 ans , ce qui représente un investissement total d'environ 6,7 milliards d'euros , la plus grande part étant destinée à l'achat de propriétés, selon le Service des étrangers et des frontières (SEF).

Mais, malgré ces chiffres impressionnants, le programme Golden Visa a pris fin en juillet 2023, avec l'approbation du décret-loi n° 56/2023 , mieux connu sous le nom de Programme Plus de Logements. Après cette date, aucune nouvelle demande d'octroi de Titre de Séjour pour Activités d'Investissement (ARI) ne sera acceptée, même si le renouvellement des titres déjà accordés restera valable.

Malgré ce changement, ce régime n'a pas complètement pris fin, les demandes de titres de séjour liées aux investissements restent recevables, à condition qu'elles s'appliquent aux types suivants :

• Transfert de capital d'un montant égal ou supérieur à 500 000 € , destiné à l'acquisition de parties d'organismes de placement collectif non immobiliers , constitués selon la législation portugaise, dont l'échéance, au moment de l'investissement, est d'au moins 5 ans et au moins 60% de la valeur des investissements est réalisée dans des sociétés commerciales basées sur le territoire national ;
• Transfert de capital d'un montant égal ou supérieur à 500 000 € , destiné à la création d'une société commerciale ayant son siège sur le territoire national, combinée à la création de 5 emplois permanents , ou au renforcement du capital social d'une société commerciale ayant son siège à territoire national, déjà constitué, avec la création d'au moins cinq emplois permanents ou le maintien d'au moins dix emplois, avec un minimum de cinq emplois permanents, et pour une durée minimale de trois ans.

Maintenant,la révocation des titres de séjour pour activités d'investissement immobilier met fin aux modalités d'acquisition de biens immobiliers ou de participation à des fonds d'investissement immobilier, en vue de l'obtention de Visas Or, mais laisse la porte ouverte à d'autres entités, comme les Fonds d'Investissement. Venture Capital ou autres, selon l'interprétation de l'avocat João Ricardo Nóbrega de RSA :

la complexité inhérente aux récentes modifications du programme Golden Visa, avec l'introduction de la modalité d'investissement dans les OPC non immobiliers, principalement des fonds de capital-risque , nécessite... une analyse détaillée couvrant des aspects tels que la politique d'investissement, la composition des actifs, les caractéristiques intrinsèques connaissance des activités des sociétés auxquelles le Fonds participe, de l'échéance des investissements, etc.

Il est essentiel que dans leur analyse et leur interprétation (les techniciens de l'AIMA : Agence pour la Migration et l'Asile Intégration), reconnaissent que la simple présence de biens immobiliers dans le bilan d'une entreprise ne la caractérise pas, en soi, comme une entité immobilière . Cette distinction est essentielle pour éviter une catégorisation erronée qui pourrait injustement exclure des candidats éligibles.... C'est le résultat de ce binôme qui déterminera si ce sera ou non l'âge d'or des placements collectifs « non immobiliers » !

Un regard vers l'avenir

Le marché immobilier au Portugal a montré une augmentation d'environ 67% du volume des investissements immobiliers en 2022 par rapport à l'année précédente, atteignant 3,3 milliards d'euros. Cette croissance remarquable laisse entrevoir un avenir prometteur pour le secteur, qui continue d'attirer des investisseurs du monde entier malgré les défis économiques mondiaux.

Reste cependant la grande inconnue : la fin des Golden Visas et la disparition annoncée du Statut de Résident Non Habituel (RNH) dans le Budget de l’Etat pour 2023 seront-elles compensées par l’attractivité du marché immobilier aux yeux des investisseurs internationaux ?

L'investissement étranger record dans l'immobilier portugais en 2023 n'est pas seulement un indicateur de la solidité du marché, mais aussi une preuve de la confiance des investisseurs dans l'économie du pays. Ce phénomène, qui se produit dans un contexte d'incertitude financière mondiale, met en évidence la résilience et le dynamisme du secteur immobilier au Portugal, promettant un développement et une croissance futurs.