Investimento Estrangeiro no Imobiliário Português em 2023: um novo recorde

O mercado imobiliário português tem sido um foco de atração para investidores estrangeiros, desde 2015, com especial destaque para este verão de 2023. Quer seja no segmento habitacional, quer seja no comercial, ano após ano, os números não param de nos surpreender. Este interesse constante e crescente revela-se tanto nos investimentos direcionados para a habitação quanto nos destinados ao setor comercial, reforçando a versatilidade e o dinamismo do mercado imobiliário português.

Desempenho Impressionante em Números

No Terceiro Trimestre de 2023. o volume de investimento no setor imobiliário atingiu os 30.447 milhões de euros, ultrapassando em 14% o valor do período homólogo e quase mais 4% do que no trimestre anterior de 2023​​. Além disso, o acumulado dos primeiros nove meses de 2023 alcançou a impressionante cifra de 3.018 milhões de euros​​, superando os valores de anos anteriores.

Este aumento significativo no IDE no setor imobiliário é particularmente notável, considerando o atual ambiente internacional, cujas condições financeiras são muito mais restritivas. A inflação, o aumento das taxas de juro, as guerras na Ucrânia e na Palestina são fatores negativos que têm contribuído para penalizar o setor imobiliário no resto da Europa.  Além disso, apesar do arrefecimento no mercado imobiliário da Zona Euro, Portugal conseguiu manter um ritmo de crescimento saudável, resistindo às tendências gerais e demonstrando uma robustez invejável.

O peso do investimento direto estrangeiro na economia portuguesa foi superior ao da média dos países da OCDE, no período 2008-2022

Este crescimento é tanto mais impressionante por surgir em contraciclo com o restante investimento direto estrangeiro (IDE) noutros setores da economia, onde ocorreu um arrefecimento durante o 3º Trimestre de 2023.

O Investimento Direto Estrangeiro total caiu 12% face ao período homólogo de 2022 

Nacionalidades que atualmente mais investem no imobiliário Português

As nacionalidades que habitualmente mais investem no setor imobiliário em Portugal incluem brasileiros, norte-americanos, franceses e chineses. 

Mas este Top de Nacionalidades não é estático. As flutuações são anuais e em 2023 são os compradores de origem norte-americana que mais se destacam. Segundo o SEF, os norte-americanos foram os que mais investiram em imobiliário em Portugal no primeiro trimestre do ano, com um valor total de 25,1 milhões de euros, triplicando o valor em comparação com o período homólogo​​!

Quais as regiões de Portugal que mais atraem o investimento imobiliário estrangeiro?

As regiões de Portugal que mais atraem investimento imobiliário estrangeiro são:

• Lisboa: Esta cidade é uma das mais dinâmicas no que diz respeito ao investimentos imobiliário, em toda a Europa, ocupando o 6º lugar no ranking de cidades europeias com maior potencial de crescimento, segundo o relatório EMEA Investor Intentions Survey 2023​​.
• Porto: O Porto oferece imóveis com preços cerca de 30% mais baixos comparativamente a Lisboa, tornando-se numa das regiões que mais investidores estrangeiros interessados no setor imobiliário​​ tem atraído nos últimos anos, com 2023 a não destoar.
• Algarve: Esta região é reconhecida pelo seu apelo turístico, especialmente pelas suas famosas praias. O Algarve atrai um grande número de turistas e investidores, especialmente durante os meses de verão​​, mas em 2023, novos projetos imobiliários têm vindo a reforçar esta tendência.
• Ilha da Madeira: Oferecendo incentivos e apoio ao investimento, a Madeira é uma escolha atraente para investidores, com vantagens como um regime fiscal favorável, baixa burocracia e custos operacionais reduzidos. Estas características tornam a ilha um destino interessante para investimento imobiliário​​.

Uma Perspetiva Macroeconómica

Até junho de 2023, o 'stock' de Investimento Direto Estrangeiro (IDE) em Portugal era de 174.000 milhões de euros, o que representa 69% do Produto Interno Bruto (PIB), enquanto o investimento direto de Portugal no exterior alcançava 66.000 milhões de euros, correspondendo a 26% do PIB.

Estes números destacam a relevância do investimento estrangeiro na economia portuguesa, nomeadamente no setor imobiliário, bem como a internacionalização crescente da sua economia. Contudo, permanecem ainda algumas nuvens negras no horizonte económico:

• Inflação e aumento das Taxas de Juro: A inflação e o aumento das taxas de juro têm impactado negativamente o setor imobiliário. A inflação elevou os custos de construção e o aumento das taxas de juro encareceu o crédito hipotecário, reduzindo a procura por imóveis. Contudo, há expectativas de que a inflação possa em breve atingir a meta de 2% do BCE, o que poderá levar a uma redução das taxas de juro, provavelmente a partir da primavera de 2024.
• Guerra na Ucrânia: A invasão da Ucrânia pela Rússia em 2014 trouxe impactos econômicos e geopolíticos substanciais para a Europa, afetando inclusive o mercado imobiliário. Estes efeitos abrangem o aumento da inflação, incerteza econômica, oscilações nos preços e fornecimento de energia - particularmente para nações dependentes do gás natural russo - e possíveis fluxos de refugiados, influenciando mercados locais. Contudo, o impacto mais significativo pode ser observado na confiança dos investidores.
• Situação na Palestina: A situação na Palestina, sendo um conflito de longa data, tem um impacto menos direto no setor imobiliário europeu, especialmente quando comparado com os efeitos da inflação, das taxas de juro ou da guerra na Ucrânia. O conflito israelo-palestino influencia de forma menos direta e mais complexa o setor imobiliário europeu, e ainda é prematuro quantificar seu impacto. Contudo, é reconhecido que eventos desta natureza tendem a perturbar a estabilidade do mercado.

Mas, os Vistos Gold acabaram mesmo?

Portugal concedeu 11.628 Vistos Gold ao longo de 10 anos, representando um investimento total de aproximadamente 6,7 mil milhões de euros, sendo a maior fatia destinada à compra de imóveis, de acordo com o Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF).

Mas, apesar destes números impressionantes, o programa do Golden Visa, terminou em julho de 2023, com a aprovação do Decreto Lei n.º 56/2023, mais conhecido por Programa Mais Habitação. Após essa data, não serão admitidos novos pedidos de concessão de Autorização de Residência para Atividade de Investimento (ARI), embora a renovação das autorizações já concedidas continue válida.

Apesar desta alteração, este regime não terminou na totalidade, continuam a ser admissíveis pedidos de autorização de residência associados a investimentos, desde que afetos às seguintes modalidades:

• Transferência de capitais no montante igual ou superior a 500 000 €, destinados à aquisição de partes de organismos de investimento coletivo não imobiliários, que sejam constituídos ao abrigo da legislação portuguesa, cuja maturidade, no momento do investimento, seja de, pelo menos, 5 anos e, pelo menos, 60% do valor dos investimentos seja concretizado em sociedades comerciais sediadas em território nacional;
• Transferência de capitais no montante igual ou superior a 500 000 €, destinados à constituição de uma sociedade comercial com sede em território nacional, conjugada com a criação de 5 postos de trabalho permanentes, ou para reforço de capital social de uma sociedade comercial com sede em território nacional, já constituída, com a criação de, pelo menos, cinco postos de trabalho permanentes ou manutenção de, pelo menos, dez postos de trabalho, com um mínimo de cinco permanentes, e por um período mínimo de três anos.

Ora, a revogação das autorizações de residência para atividade de investimento imobiliário, vem pôr fim às modalidades de aquisição de imóveis ou participação em fundos de investimento imobiliário, para fins de obtenção dos Vistos Gold, mas deixa uma porta aberta para outras entidades, tais como Fundos de Capital de Risco ou outros, de acordo com a interpretação do advogado João Ricardo Nóbrega da RSA:

a complexidade inerente às recentes alterações no programa Golden Visa, com a introdução da modalidade de investimento em OIC Não Imobiliários, principalmente Fundos de capital de risco, impõe... uma análise detalhada que abrange aspetos como a política de investimento, composição do ativo, conhecimento intrínseco das atividades das sociedades participadas pelo Fundo, o tempo de maturidade dos investimentos, etc. 

É fundamental que na sua análise e interpretação (os técnicos da AIMA: Agência para a Integração Migrações e Asilo), reconheçam que a mera presença de bens imóveis no balanço de uma sociedade não a caracteriza, por si só, como uma entidade imobiliária. Esta distinção é vital para evitar uma categorização errónea que possa excluir injustamente candidatos elegíveis.... Será o resultado deste binómio que ditará se esta será, ou não, a Era dourada para os investimentos coletivos “não imobiliários”!

Um Olhar Sobre o Futuro

O mercado imobiliário em Portugal mostrou um aumento de cerca de 67% do volume de investimento imobiliário em 2022 em comparação com o ano anterior, alcançando 3,3 mil milhões de euros​​. Este crescimento notável sinaliza um futuro promissor para o setor, que continua a atrair investidores de todo o mundo, apesar dos desafios econômicos globais.

Todavia, a grande incógnita permanece: será que o fim dos Vistos Gold e a anunciada extinção do Estatuto de Residente Não Habitual (RNH) no Orçamento de Estado para 2023 serão compensados pela atratividade do mercado imobiliário aos olhos dos investidores internacionais?

O recorde de investimento estrangeiro no imobiliário português em 2023 não é apenas um indicador da força do mercado, mas também uma prova da confiança dos investidores na economia do país. Este fenómeno, ocorrendo num contexto de incertezas financeiras globais, destaca a resiliência e o dinamismo do setor imobiliário em Portugal, prometendo mais desenvolvimento e crescimento no futuro.