Local Lease, cela sera-t-il votre fin?

Ceci est lié à l'arrêt rendu par la Cour suprême de justice (STJ), rapporté aujourd'hui, qui annule la possibilité de coexister, dans le même immeuble, des logements permanents et temporaires . En d'autres termes, le Bail Local n'a plus de cadre juridique qui le supporte, si le bien visé par la Licence AL ne prévoit pas son utilisation à des fins touristiques.

La destination d'un immeuble, sous un régime horizontal de propriété, est définie lors de l'établissement de l'acte constitutif et est normalement la même pour toutes les fractions de l'immeuble, bien que des fractions destinées à des activités commerciales (magasins) puissent coexister avec les autres qui sont destinés à des fins d'habitation, à condition que cela soit indiqué dans les statuts. Ce qui n'est pas normal, et a maintenant été confirmé par la STJ, c'est qu'une fraction destinée à des fins d'habitation est convertie à d'autres fins, sans que la copropriété ne l'approuve à l'unanimité , et le conseil municipal est appelé à inspecter le processus, autorisant le changement. du statut de propriété horizontale.

Et que peut-il arriver aux propriétés qui ont obtenu une licence AL ?

C'est la grande question qui dominera les temps à venir, et cette décision introduit encore une autre controverse avec ceux qui ont récemment atteint cette activité économique. S'il s'agit d'une maison, l'avenir ne sera pas si sombre , tant que la Chambre ne dressera pas d'obstacles au renouvellement de la licence , comme cela a récemment commencé à se produire, notamment par l'exercice du droit de préférence légal par les Chambres. , qui tentent désespérément de générer une nouvelle offre de logements, dans un marché frappé par de fortes pénuries.

En ce qui concerne les appartements, un gros casse-tête s'annonce pour de nombreux entrepreneurs et propriétaires qui sont désormais à la merci d'une simple décision de justice, juste pour que tout propriétaire mécontent invoque cette décision judiciaire sous couvert de jurisprudence. La Licence AL délivrée par la Chambre cesse ainsi d'être une défense et une garantie.

Il y a la possibilité pour le propriétaire d'obtenir l'autorisation unanime de la copropriété pour le changement du régime de propriété horizontal de la fraction , en le faisant passer de l'habitation à des fins touristiques, ce qui ne semble pas facile, d'autant plus que les Chambres sont dans un moment du cycle d'opposition en ce qui concerne le soutien et l'encouragement de cette activité.

Local Lease le nouveau méchant des villes

Ici et dans de nombreuses villes d'Europe, AL est le nouveau méchant à abattre. On leur reproche le prix élevé du marché locatif et de la vente des maisons . On leur reproche la saleté et les nuisances sonores qui envahissent les quartiers jusque-là calmes. On leur reproche la croissance exponentielle du tourisme de masse . C'est injuste? En partie oui, car l'histoire ne se résume pas à ces critiques.

Il est bon de ne pas oublier que pendant de nombreuses années, ce sont ces entrepreneurs qui, sur fonds propres ou à crédit, ont permis de récupérer de nombreux biens vacants ou en état de danger et d'abandon , lavant la face des quartiers historiques et embellissant les villes. . Ce fut un effort brutal de réhabilitation urbaine que les entrepreneurs de Local Arrendamento ont réussi à faire en seulement une demi-douzaine d'années et que les conseils municipaux ont été incapables de faire pendant des décennies.

Mais ce n'était pas juste. La croissance du tourisme ces dernières années a été écrasante. L'hospitalité traditionnelle n'a pas eu et n'a pas la capacité de répondre à cette vague qui a envahi les principales villes européennes. AL s'est imposée comme une force de décompression, compensant le manque d'offre et générant autour d'elle un business qui allait au-delà des simples revenus de l'hébergement . De nombreux quartiers de Lisbonne et de Porto, qui étaient abandonnés, ont acquis une nouvelle âme. De nouvelles entreprises et de nouveaux magasins voient le jour, créant une nouvelle génération d'entrepreneurs. Tout cela en seulement une demi-douzaine d'années. C'est du travail!Et sans parler de l'augmentation des recettes fiscales que l'État et les communes ont perçues auprès des entreprises immobilières associées.

Bail local, passé, présent et futur

La décision de ce jugement met fin à une période de contradiction et d'incertitude juridique qui a duré près de 10 ans. Le régime de fonctionnement du bail local a été approuvé par le décret-loi n ° 128 du 29 août 2014. Depuis lors, principalement dans les grandes villes, de nouvelles entreprises touristiques ont vu le jour en cascade (licenciées par une simple licence AL délivrée par les chambres) qui se sont imposés comme de puissants concurrents par rapport à l'hôtellerie traditionnelle.

Cela n'a jamais été bien accueilli par les industriels du secteur, qui se sont plaints d'être soumis à des restrictions et des règles très strictes, contrairement à l'offre touristique d'hébergement de proximité , où les contrôles et les règles de fonctionnement étaient franchement moins exigeants. Le destinataire du service était le même que pour l'hôtellerie traditionnelle : l'hébergement à des fins touristiques, mais les coûts associés à LA étaient nettement inférieurs, détournant les revenus du secteur et exerçant une concurrence déloyale, selon ces entrepreneurs.

Mais la polémique ne s'est pas arrêtée là. Derrière la vague de propriétés qui ont vu leur vocation d'habitation convertie à des fins touristiques, des accusations ont émergé des maires et de la population concernant la décaractérisation des immeubles et des quartiers touchés par cette activité , qui ont vu leurs caractéristiques résidentielles changer du jour au lendemain, au détriment de son objectif initial. Les résidents se sont plaints du bruit, des barrières linguistiques pour les résidents de courte durée, etc. etc. Les Chambres, en revanche, ont été confrontées à des problèmes d'offre de logements , les propriétaires ayant adhéré à ce régime n'étant plus disponibles pour la location longue durée, et le rapport entre offre résidentielle versus offre touristique s'est très vite modifié selon les versants touristiques. .

Cela a contribué à une augmentation des prix de l'immobilier, notamment dans les quartiers historiques des grandes villes , « expulsant » leurs habitants vers la périphérie et dé-caractérisant leurs quartiers.Le régime AL entame alors sa période de contraction : les Communes, notamment celles de Lisbonne et de Porto, commencent à restreindre le nombre de licences dans certaines paroisses , en créant des quotas maximaux, chaque fois que le rapport entre le nombre de ces unités et le nombre de logements est égal ou supérieur à 2,5 %. Plus récemment, de nombreuses licences LA ont cessé d'être renouvelées , afin de réduire encore leur impact.

Ainsi, il est facile de deviner que l'avenir de ce type d'investissement est sérieusement compromis , non seulement par les obstacles qui lui ont été imposés, mais fondamentalement par le climat hostile que la majorité des maires leur ont voté. Or, l'investissement n'aime pas le risque encouru dans un environnement juridique hostile, où demain est un gros point d'interrogation. Rien qu'à Lisbonne, il y a actuellement près de 20 000 licences AL accordées , dont 3 500 sont inactives (principalement à cause de la pandémie et de la pause touristique). Que leur est-il destiné ?

Le bail local souffrira certainement énormément de cet ensemble de limitations et de tenues légales. D'autre part, l'espoir de nombreux politiques qui pensent que ces restrictions pourront canaliser nombre de ces biens vers le marché résidentiel, à des prix accessibles au pouvoir d'achat des habitants et de leurs familles (donnant une continuité aux quartiers et à leurs traditions ), peut être en pointillé . . Les investissements qui ont été nécessaires pour mettre cette activité sur pied seront plus facilement canalisés vers la vente de ces maisons à des étrangers, que vers l'investissement dans des baux à long terme, ou dans la dévaluation des prix de vente.