Mythes, légendes et réalité de l’immobilier

J’ai donc décidé d’écrire sur les mythes qui assombrissent le logement dans notre pays, en mobilisant l’imaginaire de la mythologie. Parfois, il semble que les responsables politiques, les commentateurs et les professionnels du secteur abordent ce grave problème comme s’ils parlaient d’un monde de fantasy. Un monde habité par des créatures irréelles, où rien n’est ce qu’il paraît et où tous s’entêtent à se focaliser sur des mythes et des chimères au lieu d’affronter la réalité.

Chimère : Lire le marché au-delà des gros titres

Une chimère est un mélange de différentes créatures, un mélange entre fantaisie et réalité, qui reflète bien le contraste entre le « marché idéal » et le « marché réel ».

Le marché immobilier au Portugal vit un paradoxe. D’un côté, les actualités parlent de ventes record, avec la valeur des transactions au plus haut depuis 2009. De l’autre, ceux qui cherchent un logement se heurtent à une réalité de pénurie, de prix très élevés et d’une concurrence féroce. Les chiffres officiels montrent une progression impressionnante du nombre de transactions et des prix de vente, les agences immobilières annoncent des records successifs… mais pour de nombreuses familles, le rêve d’accéder à la propriété paraît de plus en plus lointain.

Je vais essayer de démystifier ce tableau, en séparant les faits des mythes. Je commencerai par ce qui se passe dans l’Aire métropolitaine de Lisbonne (AML), avec un focus particulier sur Lisbonne, Sintra, Cascais et Oeiras. J’analyserai, pas à pas, la dynamique des prix et déconstruirai l’idée d’un « boom » uniforme. J’accorderai aussi de l’espace à l’impact de facteurs comme les nouveaux soutiens au crédit pour les jeunes et l’investissement public dans le logement. Au fond, mon objectif est de séparer le bon grain de l’ivraie entre les statistiques et les nouvelles dont, jour après jour, nous sommes bombardés, dans l’un des marchés du logement les plus complexes d’Europe.

Sphinx : L’énigme des chiffres

Le Sphinx adore les énigmes : derrière les chiffres, il y a toujours une face cachée qu’il faut déchiffrer, plutôt que de les accepter hâtivement.

Que signifient les prix record dans le Grand Lisbonne ?

L'idée que le marché est toujours en hausse n'est pas un mythe, c'est une réalité statistique. Les données montrent une explosion des prix qui s'accélère, année après année, au Portugal et dans le reste de l'Europe. Au 1er trimestre de 2025, le prix médian des maisons au Portugal a augmenté de 18,7% par rapport à l'année précédente, atteignant 1.951 €/m² ! Cette valeur représente non seulement la plus forte augmentation des 5 dernières années, mais elle est presque le double de la valeur d'il y a six ans. Cette croissance place le Portugal en tête du classement européen, ce qui est excellent pour les investisseurs, mais un défi pour les acheteurs portugais.

Grande Lisbonne : L'épicentre de la pression

C'est dans la Grande Lisbonne que la pression sur les prix atteint des records successifs, avec des valeurs 66% au-dessus de la moyenne nationale. Une analyse des municipalités où se concentre mon activité de médiation montre un scénario bien différencié :

• Lisbonne : La capitale reste le marché le plus cher du pays. En 2025, les prix moyens au mètre carré tournent autour de 5.200 €, mais peuvent atteindre 7.179 €/m², selon le type de bien, la paroisse, voire le quartier. Curieusement, la hausse annuelle des prix à Lisbonne (environ 4,1%) est actuellement plus modérée que dans les environs, ce qui peut indiquer que Lisbonne atteint une limite, conditionnée par la stagnation de la demande.
• Cascais : Synonyme de qualité de vie et de sécurité pour les acheteurs étrangers, Cascais a des prix en concurrence avec ceux de la capitale, avoisinant les 5.375 €/m². La croissance annuelle est similaire à celle de Lisbonne (+4,1%), mais la municipalité s'est démarquée par une accélération notable, qui a augmenté de 14,8% au 1er trimestre de 2025, signe d'une demande de plus en plus intense. Les acheteurs étrangers, en particulier les Américains, ont apporté une contribution importante.
• Oeiras : Cette municipalité connaît une accélération des prix dramatique. Avec une hausse de 21,4% au 1er trimestre de 2025, Oeiras a connu l'une des plus fortes augmentations du pays. Le prix moyen a atteint 4.314 €/m², se positionnant comme une alternative premium à Lisbonne, mais avec une croissance beaucoup plus intense.
• Sintra : Autrefois considérée comme l'une des options les plus abordables, Sintra est en train de changer radicalement. La municipalité a vu les prix augmenter de manière massive de 20,0% en un an, le prix moyen atteignant 3.061 €/m². Cette valorisation explosive montre l'"effet de propagation" : la pression des prix au centre de Lisbonne pousse les acheteurs vers la périphérie, avec pour conséquence une augmentation des prix dans ces localités.

Il est important de noter la différence entre les statistiques de l'INE, basées sur des ventes réelles, et les statistiques des portails d'annonces (comme l'Idealista), qui se basent uniquement sur les "prix annoncés" (asking price).

Pour un acheteur, cette différence est importante, même si dans un marché surchauffé comme le nôtre, la marge de négociation est faible.

Ces données montrent que l'histoire du "boom" est plus complexe qu'il n'y paraît. Il n'y a pas une croissance uniforme. Alors que les marchés les plus chers de Lisbonne et Cascais croissent à un rythme plus modéré (environ 4,1% par an), les communes voisines d'Oeiras et Sintra se réchauffent beaucoup plus rapidement (21,4% et 20,0%, respectivement). Cela se produit parce que les marchés traditionnellement plus demandés, comme Lisbonne et Cascais, deviennent trop chers, même pour ceux qui ont un plus grand pouvoir d'achat, y compris les acheteurs étrangers. Cette demande déborde vers la périphérie la plus proche. Ceux qui ne peuvent plus acheter à Lisbonne ou Cascais se tournent vers Oeiras, Sintra, Mafra, Loures et les communes de la rive sud de Lisbonne, ce qui fait monter les prix dans ces zones. La légende selon laquelle Sintra, Odivelas, Seixal, Almada et Montijo sont des localités aux prix abordables est une "réalité en voie d'extinction", transformant ces anciens "refuges abordables" en nouveaux marchés chers et poussant les familles à revenu moyen de plus en plus loin.

Note : Les données de 2021 se réfèrent au prix médian de transaction (SIR/Confidencial Imobiliário), tandis que les données de 2025 se réfèrent au prix moyen d’annonce (Idealista). La comparaison illustre la tendance à la valorisation, bien que les méthodologies diffèrent.

J’ai donc décidé d’écrire sur les mythes qui assombrissent le logement dans notre pays, en mobilisant l’imaginaire de la mythologie. Parfois, il semble que les responsables politiques, les commentateurs et les professionnels du secteur abordent ce grave problème comme s’ils parlaient d’un monde de fantasy. Un monde habité par des créatures irréelles, où rien n’est ce qu’il paraît et où tous s’entêtent à se focaliser sur des mythes et des chimères au lieu d’affronter la réalité.

Chimère : Lire le marché au-delà des gros titres

Une chimère est un mélange de différentes créatures, un mélange entre fantaisie et réalité, qui reflète bien le contraste entre le « marché idéal » et le « marché réel ».

Le marché immobilier au Portugal vit un paradoxe. D’un côté, les actualités parlent de ventes record, avec la valeur des transactions au plus haut depuis 2009. De l’autre, ceux qui cherchent un logement se heurtent à une réalité de pénurie, de prix très élevés et d’une concurrence féroce. Les chiffres officiels montrent une progression impressionnante du nombre de transactions et des prix de vente, les agences immobilières annoncent des records successifs… mais pour de nombreuses familles, le rêve d’accéder à la propriété paraît de plus en plus lointain.

Je vais essayer de démystifier ce tableau, en séparant les faits des mythes. Je commencerai par ce qui se passe dans l’Aire métropolitaine de Lisbonne (AML), avec un focus particulier sur Lisbonne, Sintra, Cascais et Oeiras. J’analyserai, pas à pas, la dynamique des prix et déconstruirai l’idée d’un « boom » uniforme. J’accorderai aussi de l’espace à l’impact de facteurs comme les nouveaux soutiens au crédit pour les jeunes et l’investissement public dans le logement. Au fond, mon objectif est de séparer le bon grain de l’ivraie entre les statistiques et les nouvelles dont, jour après jour, nous sommes bombardés, dans l’un des marchés du logement les plus complexes d’Europe.

Sphinx : L’énigme des chiffres

Le Sphinx adore les énigmes : derrière les chiffres, il y a toujours une face cachée qu’il faut déchiffrer, plutôt que de les accepter hâtivement.

Que signifient les prix record dans le Grand Lisbonne ?

L'idée que le marché est toujours en hausse n'est pas un mythe, c'est une réalité statistique. Les données montrent une explosion des prix qui s'accélère, année après année, au Portugal et dans le reste de l'Europe. Au 1er trimestre de 2025, le prix médian des maisons au Portugal a augmenté de 18,7% par rapport à l'année précédente, atteignant 1.951 €/m² ! Cette valeur représente non seulement la plus forte augmentation des 5 dernières années, mais elle est presque le double de la valeur d'il y a six ans. Cette croissance place le Portugal en tête du classement européen, ce qui est excellent pour les investisseurs, mais un défi pour les acheteurs portugais.

Grande Lisbonne : L'épicentre de la pression

C'est dans la Grande Lisbonne que la pression sur les prix atteint des records successifs, avec des valeurs 66% au-dessus de la moyenne nationale. Une analyse des municipalités où se concentre mon activité de médiation montre un scénario bien différencié :

• Lisbonne : La capitale reste le marché le plus cher du pays. En 2025, les prix moyens au mètre carré tournent autour de 5.200 €, mais peuvent atteindre 7.179 €/m², selon le type de bien, la paroisse, voire le quartier. Curieusement, la hausse annuelle des prix à Lisbonne (environ 4,1%) est actuellement plus modérée que dans les environs, ce qui peut indiquer que Lisbonne atteint une limite, conditionnée par la stagnation de la demande.
• Cascais : Synonyme de qualité de vie et de sécurité pour les acheteurs étrangers, Cascais a des prix en concurrence avec ceux de la capitale, avoisinant les 5.375 €/m². La croissance annuelle est similaire à celle de Lisbonne (+4,1%), mais la municipalité s'est démarquée par une accélération notable, qui a augmenté de 14,8% au 1er trimestre de 2025, signe d'une demande de plus en plus intense. Les acheteurs étrangers, en particulier les Américains, ont apporté une contribution importante.
• Oeiras : Cette municipalité connaît une accélération des prix dramatique. Avec une hausse de 21,4% au 1er trimestre de 2025, Oeiras a connu l'une des plus fortes augmentations du pays. Le prix moyen a atteint 4.314 €/m², se positionnant comme une alternative premium à Lisbonne, mais avec une croissance beaucoup plus intense.
• Sintra : Autrefois considérée comme l'une des options les plus abordables, Sintra est en train de changer radicalement. La municipalité a vu les prix augmenter de manière massive de 20,0% en un an, le prix moyen atteignant 3.061 €/m². Cette valorisation explosive montre l'"effet de propagation" : la pression des prix au centre de Lisbonne pousse les acheteurs vers la périphérie, avec pour conséquence une augmentation des prix dans ces localités.

Il est important de noter la différence entre les statistiques de l'INE, basées sur des ventes réelles, et les statistiques des portails d'annonces (comme l'Idealista), qui se basent uniquement sur les "prix annoncés" (asking price).

Pour un acheteur, cette différence est importante, même si dans un marché surchauffé comme le nôtre, la marge de négociation est faible.

Ces données montrent que l'histoire du "boom" est plus complexe qu'il n'y paraît. Il n'y a pas une croissance uniforme. Alors que les marchés les plus chers de Lisbonne et Cascais croissent à un rythme plus modéré (environ 4,1% par an), les communes voisines d'Oeiras et Sintra se réchauffent beaucoup plus rapidement (21,4% et 20,0%, respectivement). Cela se produit parce que les marchés traditionnellement plus demandés, comme Lisbonne et Cascais, deviennent trop chers, même pour ceux qui ont un plus grand pouvoir d'achat, y compris les acheteurs étrangers. Cette demande déborde vers la périphérie la plus proche. Ceux qui ne peuvent plus acheter à Lisbonne ou Cascais se tournent vers Oeiras, Sintra, Mafra, Loures et les communes de la rive sud de Lisbonne, ce qui fait monter les prix dans ces zones. La légende selon laquelle Sintra, Odivelas, Seixal, Almada et Montijo sont des localités aux prix abordables est une "réalité en voie d'extinction", transformant ces anciens "refuges abordables" en nouveaux marchés chers et poussant les familles à revenu moyen de plus en plus loin.

Note : Les données de 2021 se réfèrent au prix médian de transaction (SIR/Confidencial Imobiliário), tandis que les données de 2025 se réfèrent au prix moyen de liste (Idealista). La

strong>Les Harpies symbolisent l’impitoyabilité, la faim constante, tout comme la recherche insatiable d’un logement au milieu d’une telle rareté de biens à vendre

L’un des plus grands mythes est que les prix élevés sont uniquement la faute des spéculateurs ou des acheteurs étrangers. Bien qu’ils jouent un rôle, le problème de fond est bien plus structurel : une grave et chronique pénurie de logements à vendre. Le stock de logements disponibles au Portugal a diminué de 26 % depuis son pic en 2020.

L’Abîme entre le Rêve et la Réalité à Lisbonne

La situation à Lisbonne est critique. L’offre de biens à vendre a chuté de 39 % depuis fin 2020, avec des baisses supplémentaires de 8 % à 10 % rien que dans la première moitié de 2025. Cela signifie que il y a de moins en moins de maisons pour de plus en plus de personnes.

La meilleure façon de voir ce déséquilibre est le « décalage » entre ce que recherchent les gens et ce que le marché offre. Dans le district de Lisbonne, ce fossé atteint 90 %.

En pratique, les gens cherchent des logements autour de 302.931 €, mais le prix moyen de ce qu’ils trouvent est d’environ 575.000 €.

Cette différence ne peut pas être couverte par la marge de négociation, c’est un décalage total qui rend le marché inaccessible pour la majorité.

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, la demande de la part des Portugais reste très forte. C’est cette demande interne, en concurrence pour un nombre toujours plus réduit de logements, qui fait principalement grimper les prix.

Ce scénario crée un cercle vicieux. Le manque de logements pousse les acheteurs à ressentir l’urgence d’acheter, ce qui engendre des guerres d’enchères et fait encore monter les prix. D’un autre côté, les propriétaires actuels hésitent à vendre, car ils savent combien il sera difficile et coûteux de trouver un nouveau logement. Cet effet réduit encore davantage l’offre.

Les promoteurs immobiliers, quant à eux, sont confrontés à des autorisations longues et à des coûts de construction élevés, de sorte que la nouvelle offre qui arrive sur le marché est presque toujours destinée au segment du luxe, sans soulager la pression sur le marché intermédiaire. Le résultat est un marché moins dynamique, où le décalage de 90 % entre ce que l’on recherche et ce qui est offert est le symptôme le plus clair de ce problème.

Hermès : le messager de bonnes nouvelles dont le message se transforme en lame à double tranchant

Hermès est le messager, annonçant le paquet de soutien à l'achat de maison pour les jeunes, bien que ses conséquences soient contradictoires.

L'Effet Inattendu des Aides au Crédit

Pour tenter d'aider, le gouvernement a lancé un ensemble de mesures pour les jeunes de 18 à 35 ans. Bien intentionnées, ces mesures ont un effet contraire sur un marché déjà sous pression.

Le résultat a été immédiat : une vague de demande de la part des jeunes ! La garantie publique pour le crédit logement des jeunes se termine le 31 décembre 2026, ce qui a obligé le gouvernement à injecter 350 millions d'euros supplémentaires, s'ajoutant aux environ 1,2 milliard d'euros prévus en décembre 2024 et presque entièrement utilisés.

En 2024, près de la moitié (48,1%) des demandes de crédit logement ont été faites par des jeunes de moins de 35 ans, une augmentation de 9 % par rapport à l'année précédente. Les mesures fonctionnent et débloquent l'accès au marché pour ceux qui n'avaient pas de capitaux pour l'entrée.

Cependant, la conséquence non intentionnelle ne pourrait être plus désastreuse. L'erreur fatale derrière ces mesures est de stimuler la demande de masse dans un marché où il n'y a pas d'offre.

En injectant des milliers de nouveaux acheteurs, désormais avec un financement à 100%, sur un marché où il y a déjà une pénurie de logements, ces politiques aggravent le problème.

C'est le "Paradoxe de l'Accessibilité": les mesures créées pour aider à acheter une maison finissent par faire augmenter les prix, surtout dans le segment le plus recherché par les jeunes. Le mécanisme est simple : avec la garantie et l'exonération d'impôts, des milliers de jeunes entrent sur le marché en même temps, à concurrence des mêmes T1 et T2 ou T3, principalement d'occasion, dans des zones où il était auparavant plus difficile de vendre des maisons usagées, beaucoup nécessitant des rénovations, comme Sintra, Amadora ou d'autres paroisses moins valorisées autour de Lisbonne. Avec une telle demande pour une offre si faible, il est inévitable que les prix augmentent.

D'autre part, les vendeurs, sachant les aides, ont moins d'incitations à négocier. Un appartement de 300 000 € peut facilement passer à 320 000 €, annulant l'avantage fiscal. Le jeune se retrouve avec une dette plus importante pour le même bien immobilier. En fin de compte, cette politique risque de transférer de l'argent des futurs propriétaires aux actuels, sans résoudre le problème de l'accès au logement. Et comme beaucoup de ces jeunes ont des salaires bas, cette dette supplémentaire devient encore plus lourde, augmentant leur taux d'effort.

Mais le plus ironique est que certaines de ces maisons, vendues sous les aides de l'État, ne servent pas le but initial.

Beaucoup de jeunes achètent ces maisons, non pas pour les habiter, mais pour investir ! Avec le soutien des parents, ils les rénovent pour les revendre avec profit ou les mettre sur le marché de la location haut de gamme.

Et, selon certains collègues spécialisés dans ce type de transactions, les cas ne sont pas si rares que ça.

Titã: Le Monstre des Coûts de Construction et de la Fiscalité

Un Titã ou créature colossale représente le poids écrasant de la fiscalité et des coûts de construction dans le prix de vente des maisons neuves ou d'occasion

Impact sur le Prix des Maisons Neuves

Le prix d'une maison neuve n'est pas aléatoire ; il reflète les coûts de production. L'Indice des Coûts de Construction de Logements Neufs (ICCHN) a augmenté de manière persistante, avec des augmentations annuelles entre 3,1% et 3,8% au début de 2025.

Le Poids de la Main d'Œuvre et la Volatilité des Matériaux

Actuellement, le principal moteur de l'augmentation des coûts de construction est, sans aucun doute, la main d'œuvre. Ce coût a connu des hausses annuelles marquées, entre 6,9% et 8,6%, reflétant le manque structurel de travailleurs qualifiés dans le secteur de la construction.

Le prix des matériaux, quant à lui, a été plus instable. Après une baisse en 2024, il a de nouveau augmenté en 2025, mais de manière plus modérée (entre 0,2% et 1,1%). Cependant, il y a de grandes variations : les verres et les miroirs ont augmenté de 20%, tandis que l'acier et le bois ont vu leur prix baisser. Cette volatilité rend la planification de nouveaux projets très difficile pour les promoteurs.

Le Résultat : Un Fossé Croissant entre le Neuf et l'Ancien

Cette structure de coûts fait que les maisons neuves sont beaucoup plus chères. Selon l'INE, le prix moyen au mètre carré dans le logement neuf est 50% supérieur à celui de l'ancien. Ce "prime" signifie que la majeure partie de la nouvelle offre est destinée aux segments haut de gamme et luxe, ne résolvant pas le manque de logements pour la classe moyenne-basse. Avec un coût de construction entre 1 200 € /m2 et 1 800 € /m2 - auxquels s'ajoutent les coûts du terrain, des permis, du financement et du profit -, on comprend pourquoi le logement neuf abordable est si rare.

Cela crée le "Dilemme de la Construction Neuve" : le type de maison le plus nécessaire, de gamme moyenne et à prix abordable, est le moins rentable à construire. La logique économique est claire. Les coûts de production et le prix des terrains en AML sont si élevés que, pour qu'un projet soit viable, le prix de vente doit être élevé. Il est souvent plus sûr et plus rentable de construire une copropriété de luxe que plusieurs appartements plus petits et abordables. Ainsi, la construction neuve, qui devrait être la solution à la crise de l'offre, finit par alimenter le haut du marché, creusant le fossé dans l'accès au logement.

Le Monstre des Impôts : Comment la Fiscalité Façonne le Prix Final de Votre Maison

La formation du prix d'une maison va bien au-delà de la loi de l'offre et de la demande. Il existe un complexe réseau d'impôts qui s'applique à presque toutes les phases du processus, de l'achat du terrain à la signature de l'acte. Cette charge fiscale a un impact direct et significatif sur la valeur finale, influençant les décisions des acheteurs, des vendeurs et des constructeurs.

Le Chant des Sirènes : le véritable impact de l’investissement public du PRR

Les Sirènes sont parfaites pour la métaphore de la séduction et de la promesse irrésistible de l’investissement public comme solution magique au problème du logement au Portugal

Le Plan de Relance et de Résilience (PRR) a apporté un investissement public sans précédent au secteur du logement, avec environ 1,3 milliard d’euros destinés à l’AML. L’objectif est ambitieux : réhabiliter environ 20 500 logements et en construire 4 600 nouveaux dans toute la région.

Les résultats se voient déjà sur le terrain. Jusqu’en juillet 2025, plus de 5 000 familles de l’AML ont reçu un logement financé par le PRR. Des municipalités comme Oeiras livrent de nouveaux logements, comme les 64 maisons de l’Alto da Montanha. Le gouvernement a signé des accords avec les principales municipalités de l’AML pour accélérer les projets et respecter les délais.

Cependant, il y a un détail crucial pour ceux qui cherchent une maison sur le marché libre : le public cible de ce programme. La grande majorité (75 %) du plan du PRR dans l’AML est axée sur la réhabilitation de bâtiments existants, et non sur de nouvelles constructions. Plus important encore, ces programmes visent à répondre aux familles vivant dans des « conditions de logement indignes » et à accroître le parc de logements publics à coûts maîtrisés.

Cela crée un décalage entre la réalité permise par le PRR et les besoins d'un acheteur de classe moyenne. Bien qu'il s'agisse d'un investissement vital pour résoudre un grave problème social, le PRR a un impact direct très limité sur le manque d'offre sur le marché du logement. Le plan n'a pas été conçu pour créer des milliers d'appartements à vendre à des prix du marché.

L'idée que l'investissement du PRR va "résoudre" la crise du logement est un mythe. Son impact est très spécifique et ne soulagera pas la pression des prix sur le marché ouvert. La perception publique est celle d'une solution à grande échelle, mais le programme est axé sur les populations les plus vulnérables, sur le marché de la location abordable et sur la rénovation du parc public. L'acheteur moyen de Sintra ou d'Oeiras n'est pas éligible à ces aides ; il est en concurrence sur le marché libre. Réhabiliter une maison ne crée pas une nouvelle maison disponible à l'achat. Les 4 600 nouvelles constructions prévues dans toute la région métropolitaine de Lisbonne sur plusieurs années ne représentent qu'une goutte d'eau par rapport au volume des ventes annuelles, qui a dépassé les 140 000 transactions au Portugal en 2024.

Le PRR est un programme social essentiel, mais une distraction dans le contexte de la crise du marché libre. Son existence crée de faux espoirs, repoussant les réformes les plus difficiles mais nécessaires pour encourager la construction privée destinée à la classe moyenne.

Metamorfos: le Mythe de l'Investisseur Étranger, Qui Achète Vraiment?

Metamorfos représente le mythe du "monstre étranger", responsable de l'inflation des prix des maisons, alors qu'en réalité la plupart des acheteurs sont des "êtres humains ordinaires", c'est-à-dire des Portugais

Une des légendes les plus courantes est que le marché est dominé par des étrangers riches qui sont responsables de l'inflation des prix de vente des maisons. Cependant, les données les plus récentes racontent une histoire différente.

Le Mythe de la Domination Étrangère

Le pourcentage de maisons achetées par des personnes résidant fiscalement à l'extérieur du Portugal a diminué. Au deuxième trimestre de 2025, il a atteint un minimum de 4,9% du total des ventes, la valeur la plus basse depuis 2021. C'était le 4ème trimestre consécutif de baisse, ce qui indique une tendance claire.

La Force de l'Acheteur National

En revanche, les familles portugaises sont la force dominante du marché. L'un des plus grands réseaux immobiliers du pays a rapporté que les acheteurs nationaux étaient responsables de 77,7% de leurs ventes au premier semestre de 2025, une augmentation significative par rapport aux 68,1% de l'année précédente. Le nombre de transactions réalisées par des résidents au Portugal a augmenté de 25,5%, consolidant le marché intérieur comme le principal moteur de l'activité.

Alors que la participation globale des étrangers diminue, leur profil a changé. Ces dernières années, les Américains et les Brésiliens ont montré un grand intérêt, les Américains étant en tête des achats internationaux à Lisbonne. Cependant, même cet intérêt semble ralentir en 2025.

Ainsi, les données montrent que la crise des prix n'est pas essentiellement due aux acheteurs étrangers les plus riches. La crise est un phénomène domestique, alimenté par la concurrence entre les familles portugaises pour un nombre limité de maisons et par une forte immigration de main-d'œuvre (notamment des Brésiliens). L'idée selon laquelle "nous ne pouvons pas rivaliser avec l'argent étranger" est une explication simpliste, mais ne correspond pas à la réalité. Si plus de 95% des maisons sont achetées par d'autres Portugais, le problème n'est pas la demande extérieure, mais la concurrence interne. Pour l'acheteur, c'est crucial : sa concurrence n'est pas un investisseur étranger anonyme, ce sont d'autres familles portugaises dans la même situation.

Autrement dit, les mesures successives d'annulation des Visas Gold, d'augmentation de la fiscalité et d'attaque contre la location touristique n'ont pas réussi à contrer l'inflation des prix ni à résoudre le problème de l'accession à la propriété.

Fénix : Une Stratégie pour l'Acheteur dans un Marché Défiant

La Fénix symbolise la renaissance, le recommencement, l'ascension à travers une stratégie bien pensée, laissant derrière les illusions et les fausses promesses

L'analyse du marché immobilier de la Grande Lisbonne révèle une réalité complexe. Il ne s'agit pas d'une bulle spéculative créée par des étrangers, mais d'un marché confronté à une crise de l'offre structurelle. Cette crise est aggravée par une forte demande interne, encore plus stimulée par les aides gouvernementales qui n'ont pas été synchronisées avec la capacité de réponse du marché. Avec des coûts de construction élevés et une réponse du logement public axée sur le social, il n'y a pas de solutions faciles en vue pour ceux qui achètent sur le marché libre.

Pour vous, en tant qu'acheteur potentiel, il est essentiel d'abandonner les mythes. L'idée que Sintra est toujours une alternative "bon marché" est en train de disparaître. L'espoir que le PRR inonde le marché de maisons pour la classe moyenne est irréaliste. La croyance que limiter l'achat par des étrangers résout le problème n'est pas étayée par les données. La réalité est celle d'un marché en pénurie chronique de logements, où la concurrence est féroce et principalement locale.

Dans ce contexte, l'acheteur intelligent doit adopter une approche stratégique:

• Préparation Financière Solide: Avec le financement à 100% étant une option, ce qui vous différencie est votre solidité financière. Avoir une pré-approbation de crédit solide et, si possible, la capacité de faire un petit acompte, peut faire la différence.
• Redéfinir ce qu'est la "Valeur": La valeur ne se trouve plus seulement dans le prix le plus bas, mais dans les biens immobiliers avec un potentiel à long terme. Pensez à des maisons avec une bonne efficacité énergétique, près de futures lignes de transport (comme le SATUO, qui reliera Oeiras à Sintra), ou dans des zones plus périphériques qui sont encore au début de leur valorisation.
• Être Prêt à Faire des Compromis: L'écart de 90% entre ce que l'on recherche et ce que l'on trouve à Lisbonne est un fait. Soyez prêt à céder sur quelque chose: la localisation (vivre plus loin), la typologie (un appartement plus petit) ou l'état de la propriété (envisager une maison à rénover).
• Penser à Long Terme: Acheter une maison dans l'AML doit être considéré comme un investissement à très long terme. L'ère des profits rapides avec l'achat et la vente de maisons est, pour ceux qui entrent maintenant sur le marché, une illusion. L'objectif principal doit être d'assurer un logement stable et non un gain financier à court terme.