Prix des maisons, crédit et logement : l'alerte de la Banque du Portugal pour le marché immobilier

Le message principal est clair : le Portugal ne fait pas face à une crise financière et il n'y a pas de signes évidents d'une bulle spéculative classique. Mais il y a des risques qui ne doivent pas être ignorés. Selon Álvaro Santos Pereira, gouverneur de la Banque du Portugal :

« Nous créons des conditions où l'accessibilité au logement commence à devenir un problème pour beaucoup de nos familles et, principalement, pour les jeunes. »

Cette phrase résume bien le moment que nous vivons. Le marché reste dynamique, la demande demeure élevée, mais la capacité des familles à acheter ou louer une maison est de plus en plus sous pression.

Le Portugal a été l'un des pays où les prix des maisons ont le plus augmenté

Selon Álvaro Santos Pereira, entre 2015 et 2025, les prix du logement au Portugal ont été ceux qui ont le plus augmenté dans toute la zone euro. Dans l'Union européenne, seule la Hongrie a enregistré des augmentations supérieures, pour des raisons spécifiques à son propre marché.

Le dernier chiffre est particulièrement expressif : au cours de la dernière année, les prix ont augmenté de 17,6 %.

En même temps, le crédit immobilier croît à près de 10 % par an et le crédit à la consommation presque 7 %. Pour le gouverneur de la Banque du Portugal, ces rythmes de croissance exigent de l'attention, surtout lorsqu'ils coexistent avec des prix déjà très élevés.

« Maintenir des rythmes de croissance du crédit immobilier de l'ordre de 10 % avec des augmentations de prix aussi marquées peut engendrer des problèmes que nous voulons éviter. »

Ce n'est pas un avertissement contre l'achat de maison. C'est avant tout une alerte pour que les familles, les banques et les décideurs politiques ne répètent pas les erreurs du passé.

Le logement est aujourd'hui un problème social et financier

Le gouverneur a été clair en liant la question du logement à deux thèmes centraux : la cohésion sociale et la stabilité financière.

Lorsqu'une famille ne parvient pas à trouver une maison digne à acheter ou à louer, le problème n'est pas seulement individuel. Il affecte la stabilité familiale, la mobilité professionnelle, la fixation des jeunes, la natalité, la productivité et même la capacité du pays à retenir les talents.

Lisbonne, Porto et l'Algarve ont été désignés comme des zones où cette difficulté est particulièrement ressentie.

« Dans des zones comme Lisbonne, Porto et l'Algarve, il devient très difficile pour les familles de trouver un lieu digne pour vivre, que ce soit pour acheter ou pour louer. »

Pour ceux qui suivent le marché sur le terrain, cette réalité ne surprend pas. Il y a de la demande, il y a une volonté d'acheter, il y a des familles avec des revenus stables, mais souvent le prix demandé par les biens immobiliers ne correspond plus à la capacité financière réelle des acheteurs.

La Banque du Portugal veut freiner les excès dans le crédit

L'une des nouveautés les plus pertinentes de l'entretien a été la confirmation que la Banque du Portugal entend ajuster certaines règles du crédit immobilier.

Parmi les mesures en cours figure la réduction du taux d'effort maximum de 50 % actuellement à 45 %. Autrement dit, la mensualité du crédit pourra représenter une part moindre du revenu mensuel de la famille. L'objectif est simple : éviter que les acheteurs ne soient trop pressurisés par une mensualité difficile à supporter.

Il devrait également y avoir des ajustements dans les maturités des prêts. Dans le cas des jeunes jusqu'à 35 ans, il sera toujours possible d'avoir des prêts jusqu'à 40 ans. Mais la Banque du Portugal veut garantir que les règles sont appliquées de manière plus rigoureuse.

« Ce dont nous parlons ici, ce sont des ajustements pour que les familles elles-mêmes ne s'endettent pas excessivement. »

C'est une question sensible car, d'une part, des règles plus strictes peuvent compliquer l'accès au crédit pour certaines familles, mais d'autre part, elles servent à éviter des situations de surendettement. Ces mesures font sens dans un contexte où les prix des maisons sont très élevés et où les taux d'intérêt ont déjà commencé à augmenter, sans parler de la croissance prévisible du taux d'inflation.

Il est bon de rappeler que ces mesures surviennent dans un contexte de pression des autorités monétaires européennes, qui se sont montrées préoccupées par la récente croissance du recours au crédit immobilier au Portugal, en grande partie motivée par les incitations que le gouvernement a accordées aux jeunes.

Jusqu'à la fin du 1er trimestre 2026, 32 300 jeunes ont eu recours au crédit immobilier avec le soutien de la garantie publique de l'État. D'une part, cette croissance a été avantageuse pour eux-mêmes, mais d'autre part, elle a entraîné quelques conséquences négatives :

• L'offre de maisons a diminué, car l'offre de nouvelles constructions n'a pas suffisamment augmenté ;
• Le prix des maisons similaires a augmenté en conséquence ;
• Les mesures de restriction du crédit appliquées par la Banque du Portugal (BdP) rendront encore plus difficile l'accès des jeunes qui, à l'avenir, voudront recourir à ce mécanisme de soutien ;

Le crédit va continuer à exister, mais pourrait croître moins

La Banque du Portugal ne veut pas fermer la porte au crédit immobilier. Elle veut simplement qu'il croisse à un rythme plus équilibré.

Álvaro Santos Pereira a expliqué que l'impact attendu des nouvelles recommandations sera surtout le ralentissement du taux de croissance du crédit. Autrement dit, le crédit continuera à augmenter, mais en dessous des valeurs actuelles proches de 10 % par an.

« L'idée est simplement de ralentir le taux de croissance. »

Ce point est important pour les acheteurs et les vendeurs. Le marché ne devrait pas s'arrêter, mais il pourrait devenir plus sélectif. Les acheteurs devront mieux planifier le financement, et les vendeurs devront être plus attentifs à la capacité réelle de la demande.

Un bien immobilier peut continuer à avoir des intéressés, mais cela ne signifie pas que tous pourront obtenir un crédit dans les conditions nécessaires pour avancer.

Y a-t-il une bulle immobilière au Portugal ?

C'est probablement l'une des questions les plus répétées des dernières années. La réponse de la Banque du Portugal est prudente : il n'y a pas, pour l'instant, de signes clairs d'une bulle spéculative classique.

L'analyse du superviseur montre que les prix des maisons ont beaucoup augmenté, mais les loyers ont également augmenté de manière significative. Entre 2017 et 2024, la valeur médiane par mètre carré des ventes a augmenté d'environ 88 %, tandis que la valeur médiane des loyers a augmenté d'environ 81 %.

Cela signifie que la valorisation des biens immobiliers n'est pas complètement déconnectée de la réalité du marché locatif. Il y a des fondamentaux de demande et d'offre qui expliquent en grande partie la hausse.

Le manque de maisons disponibles, l'augmentation de la population, la pression dans les zones urbaines, la demande d'investissement et la pénurie de nouvelles constructions continuent de peser lourdement.

Pourtant, « ne pas avoir de bulle » ne signifie pas que tout va bien. Cela signifie simplement que le problème semble résulter davantage de déséquilibres réels du marché que d'une valorisation purement spéculative.

Les attentes font aussi monter les prix

Un autre point très pertinent est le rôle des attentes. La Banque du Portugal a souligné que la perception des familles sur l'évolution future des prix influence le comportement du marché.

Lorsque de nombreux acheteurs croient que les maisons vont continuer à augmenter, ils ont tendance à anticiper les décisions d'achat. Lorsque de nombreux propriétaires croient que leur bien vaudra plus dans quelques mois, ils peuvent retarder la vente ou résister à négocier.

En pratique, l'attente de hausse peut alimenter la hausse elle-même. C'est pourquoi le marché immobilier ne se déplace pas seulement par des chiffres. Il se déplace aussi par la confiance, la crainte, l'urgence, la perception d'opportunité et la mémoire collective.

Au Portugal, la maison continue d'être vue comme une sécurité, un patrimoine et une protection pour l'avenir.

La garantie publique pour les jeunes : une opportunité avec pondération

L'entretien a également abordé la garantie publique pour les jeunes jusqu'à 35 ans pour l'achat de la première maison. Álvaro Santos Pereira a reconnu l'objectif politique de la mesure et a montré de la compréhension pour la difficulté des jeunes à accéder au logement.

« Je suis père de trois enfants qui sont sur le point d'entrer sur le marché du travail et j'aimerais qu'ils restent dans le pays et puissent acheter une maison. »

Il a néanmoins laissé une idée importante : avant d'acheter, il faut comprendre s'il existe un revenu suffisant pour supporter l'engagement.

La garantie publique peut aider certains jeunes à surmonter la difficulté de l'entrée initiale, mais elle n'élimine pas la nécessité d'une analyse financière rigoureuse. Acheter une maison sans apport personnel peut être une opportunité, mais augmente également la responsabilité de la décision.

La question ne doit pas être seulement « puis-je acheter ? », mais aussi « puis-je maintenir cette maison en toute sécurité dans les années à venir ? »

Que signifie cela pour ceux qui veulent acheter une maison ?

Pour ceux qui envisagent d'acheter, le moment exige de la préparation. Il ne suffit pas de trouver une maison qui plaît. Il est essentiel de comprendre la valeur réelle du bien, de comparer avec des biens similaires, d'évaluer la zone, de bien négocier et de s'assurer que le financement est durable.

Dans un marché avec des prix élevés, chaque décision doit être prise calmement et de manière réfléchie. La précipitation peut coûter cher. Mais attendre indéfiniment peut aussi ne pas être une solution, surtout si les prix continuent de monter dans les zones les plus recherchées.

L'équilibre réside dans l'achat judicieux, avec information, avec marge financière et avec une vision à moyen et long terme.

Que signifie cela pour ceux qui veulent vendre une maison ?

Pour ceux qui souhaitent vendre, le marché reste favorable, mais plus exigeant. Il y a de la demande, oui. Mais les acheteurs sont plus attentifs, plus informés et plus conditionnés par le crédit.

Cela rend la définition du prix encore plus importante. Un prix trop élevé peut éloigner les acheteurs qualifiés et prolonger la vente. Un prix bien défini, soutenu par des données réelles de marché, peut attirer plus de visites, plus de propositions et une négociation plus efficace.

Aujourd'hui, bien vendre ne consiste pas seulement à mettre une annonce en ligne. C'est préparer le bien, le positionner correctement, communiquer sa valeur et atteindre les bons acheteurs.

Ma lecture en tant que consultante immobilière

L'entretien avec Álvaro Santos Pereira confirme ce que nous voyons quotidiennement sur le marché : il y a de la demande, il y a une pénurie d'offre et il y a une forte pression sur les prix, surtout dans les principales zones urbaines de Lisbonne et Porto. Mais il y a aussi plus de prudence, plus d'exigence dans le crédit et un besoin accru de conseil professionnel.

Le marché immobilier portugais reste fort, mais entre dans une phase où la stratégie compte encore plus.

Pour vendre, il faut savoir se positionner. Pour acheter, il faut savoir choisir. Pour investir, il faut faire des calculs avec réalisme.