Preço das casas, crédito e habitação: o alerta do Banco de Portugal para o mercado imobiliário

A mensagem principal é clara: Portugal não está perante uma crise financeira nem há sinais evidentes de uma bolha especulativa clássica. Mas há riscos que não devem ser ignorados. Segundo Álvaro Santos Pereira, governador do Banco de Portugal:

“Estamos a criar condições em que a acessibilidade à habitação começa a ser um problema para muitas das nossas famílias e, principalmente, para os jovens.”

Esta frase resume bem o momento que vivemos. O mercado continua dinâmico, a procura mantém-se elevada, mas a capacidade das famílias para comprar ou arrendar casa está cada vez mais pressionada. 

Portugal foi dos países onde as casas mais subiram

Segundo Álvaro Santos Pereira, entre 2015 e 2025, os preços da habitação em Portugal foram os que mais subiram em toda a Zona Euro. Na União Europeia, apenas a Hungria registou aumentos superiores, por razões específicas do seu próprio mercado.

O dado mais recente é particularmente expressivo: no último ano, os preços aumentaram 17,6%.

Ao mesmo tempo, o crédito à habitação está a crescer perto de 10% ao ano e o crédito ao consumo quase 7%. Para o Governador do Banco de Portugal, estes ritmos de crescimento exigem atenção, sobretudo quando convivem com preços já muito elevados.

“Manter ritmos de crescimento de crédito à habitação na ordem dos 10% com aumentos de preços tão acentuados pode originar problemas que queremos evitar.”

Este não é um aviso contra a compra de casa. É, acima de tudo, um alerta para que famílias, bancos e decisores políticos não repitam erros do passado.

A habitação é hoje um problema social e financeiro

O governador foi claro ao ligar a questão da habitação a dois temas centrais: coesão social e estabilidade financeira.

Quando uma família não consegue encontrar uma casa digna para comprar ou arrendar, o problema não é apenas individual. Afeta a estabilidade familiar, a mobilidade profissional, a fixação dos jovens, a natalidade, a produtividade e até a capacidade do país para reter talento.

Lisboa, Porto e Algarve foram apontados como zonas onde esta dificuldade é especialmente sentida.

“Em zonas como Lisboa, Porto e Algarve, está a tornar-se muito difícil as famílias conseguirem ter um lugar digno para viver, quer para comprar, quer para arrendar.”

Para quem acompanha o mercado no terreno, esta realidade não surpreende. Há procura, há vontade de comprar, há famílias com rendimentos estáveis, mas muitas vezes o preço pedido pelos imóveis já não encaixa na capacidade financeira real dos compradores.

O Banco de Portugal quer travar excessos no crédito

Uma das novidades mais relevantes da entrevista foi a confirmação de que o Banco de Portugal pretende ajustar algumas regras do crédito à habitação.

Entre as medidas em curso está a redução da taxa de esforço máxima dos atuais 50% para 45%. Ou seja, a prestação do crédito passará a poder representar uma fatia menor do rendimento mensal da família. O objetivo é simples: evitar que os compradores fiquem demasiado pressionados por uma prestação difícil de suportar.

Também deverá haver ajustamentos nas maturidades dos empréstimos. No caso dos jovens até aos 35 anos, continuará a ser possível ter empréstimos até 40 anos. Mas o Banco de Portugal quer garantir que as regras são cumpridas de forma mais rigorosa.

“O que estamos a falar aqui são ajustamentos para que as próprias famílias não se sobre endividem.”

Esta é uma questão sensível pois, se por um lado, regras mais apertadas podem dificultar o acesso ao crédito a algumas famílias, por outro, servem para evitar situações de endividamento excessivo. Estas medidas fazem sentido num contexto em que os preços das casas estão muito altos e as taxas de juro já começaram a subir, já para não falar do previsível crescimento da taxa da inflação.

É bom recordar que estas medidas surgem num contexto de pressão das autoridades monetárias europeias, que se têm manifestado preocupadas com o crescimento recente do recurso ao crédito à habitação em Portugal, grande parte motivado pelos estímulos que o Governo atribuiu aos jovens.

Até ao final do 1º trimestre de 2026, 32.300 jovens recorreram ao crédito à habitação com o apoio da garantia pública do Estado. Se por um lado este crescimento foi vantajoso para os próprios, por outro trouxe algumas consequências negativas:

• A oferta de casas reduziu-se, uma vez que a oferta de nova construção não cresceu o suficiente;
• O preço das casas similares encareceu como consequência;
• As medidas de restrição ao crédito aplicadas pelo Banco de Portugal (BdP) irão dificultar ainda mais o acesso dos jovens que, daqui em diante, queiram recorrer a este mecanismo de apoio;

O crédito vai continuar a existir, mas poderá crescer menos

O Banco de Portugal não quer fechar a porta ao crédito à habitação. Quer apenas que cresça a um ritmo mais equilibrado.

Álvaro Santos Pereira explicou que o impacto esperado das novas recomendações será sobretudo no abrandamento da taxa de crescimento do crédito. Ou seja, o crédito continuará a aumentar, mas abaixo dos atuais valores próximos de 10% ao ano.

“A ideia é apenas abrandar a taxa de crescimento.”

Este ponto é importante para compradores e vendedores. O mercado não deverá parar, mas pode tornar-se mais seletivo. Os compradores terão de planear melhor o financiamento, e os vendedores terão de estar mais atentos à capacidade real da procura.

Um imóvel pode continuar a ter interessados, mas isso não significa que todos consigam obter crédito nas condições necessárias para avançar.

Há uma bolha imobiliária em Portugal?

Esta é provavelmente uma das perguntas mais repetidas dos últimos anos. A resposta do Banco de Portugal é prudente: não há, para já, sinais claros de uma bolha especulativa clássica.

A análise do supervisor mostra que os preços das casas subiram muito, mas as rendas também subiram de forma significativa. Entre 2017 e 2024, o valor mediano por metro quadrado das vendas aumentou cerca de 88%, enquanto o valor mediano das rendas cresceu cerca de 81%.

Isto significa que a valorização dos imóveis não está completamente desligada da realidade do mercado de arrendamento. Há fundamentos de procura e oferta a explicar grande parte da subida.

A falta de casas disponíveis, o aumento da população, a pressão nas zonas urbanas, a procura de investimento e a escassez de construção nova continuam a pesar bastante.

Ainda assim, “não haver bolha” não significa que esteja tudo bem. Significa apenas que o problema parece resultar mais de desequilíbrios reais do mercado do que de uma valorização puramente especulativa.

As expectativas também fazem subir os preços

Outro ponto muito relevante é o papel das expectativas. O Banco de Portugal tem sublinhado que a perceção das famílias sobre a evolução futura dos preços influencia o comportamento do mercado.

Quando muitos compradores acreditam que as casas vão continuar a subir, tendem a antecipar decisões de compra. Quando muitos proprietários acreditam que o seu imóvel vai valer mais dentro de alguns meses, podem adiar a venda ou resistir a negociar.

Na prática, a expectativa de subida pode alimentar a própria subida. É por isso que o mercado imobiliário não se move apenas por números. Move-se também por confiança, receio, urgência, perceção de oportunidade e memória coletiva.

Em Portugal, a casa continua a ser vista como segurança, património e proteção para o futuro.

A garantia pública para jovens: oportunidade com ponderação

A entrevista abordou também a garantia pública para jovens até aos 35 anos na compra da primeira casa. Álvaro Santos Pereira reconheceu o objetivo político da medida e mostrou compreensão pela dificuldade dos jovens no acesso à habitação.

“Sou pai de três filhos que estão prestes a entrar no mercado de trabalho e gostava que ficassem no país e pudessem adquirir casa.”

Ainda assim, deixou uma ideia importante: antes de comprar, é preciso perceber se existe rendimento suficiente para suportar o compromisso.

A garantia pública pode ajudar alguns jovens a ultrapassar a dificuldade da entrada inicial, mas não elimina a necessidade de uma análise financeira criteriosa. Comprar casa sem entrada própria pode ser uma oportunidade, mas também aumenta a responsabilidade da decisão.

A pergunta não deve ser apenas “consigo comprar?”, mas também “consigo manter esta casa com segurança nos próximos anos?”.

O que significa isto para quem quer comprar casa?

Para quem está a pensar comprar, o momento exige preparação. Não basta encontrar uma casa de que se gosta. É essencial perceber o valor real do imóvel, comparar com imóveis semelhantes, avaliar a zona, negociar bem e garantir que o financiamento é sustentável.

Num mercado com preços elevados, cada decisão deve ser tomada com calma e de forma refletida. A pressa pode sair cara. Mas esperar indefinidamente também pode não ser solução, sobretudo se os preços continuarem a subir nas zonas mais procuradas.

O equilíbrio está em comprar bem, com informação, com margem financeira e com uma visão de médio e longo prazo.

O que significa isto para quem quer vender casa?

Para quem pretende vender, o mercado continua favorável, mas mais exigente. Há procura, sim. Mas os compradores estão mais atentos, mais informados e mais condicionados pelo crédito.

Isto torna a definição do preço ainda mais importante. Um preço demasiado alto pode afastar compradores qualificados e prolongar a venda. Um preço bem definido, sustentado por dados reais de mercado, pode atrair mais visitas, mais propostas e uma negociação mais eficaz.

Hoje, vender bem não é apenas colocar um anúncio online. É preparar o imóvel, posicioná-lo corretamente, comunicar o seu valor e chegar aos compradores certos.

A minha leitura enquanto consultora imobiliária

A entrevista de Álvaro Santos Pereira confirma aquilo que vemos diariamente no mercado: há procura, há escassez de oferta e há uma grande pressão sobre os preços, especialmente nas principais zonas urbanas de Lisboa e Porto. Mas também há mais prudência, mais exigência no crédito e maior necessidade de aconselhamento profissional.

O mercado imobiliário português continua forte, mas está a entrar numa fase em que a estratégia conta ainda mais.

Para vender, é preciso saber posicionar. Para comprar, é preciso saber escolher. Para investir, é preciso fazer contas com realismo.