Airbnb, Booking et autres ne peuvent pas vendre un logement non enregistré

C'est l'une des conséquences des amendements approuvés, lors du dernier conseil des ministres, au régime juridique pour l'installation, l'exploitation et l'exploitation des entreprises touristiques (RJET).

Eduardo Jesus, le secrétaire d'État, a justifié ce diplôme par la nécessité «d' ajuster l'offre d'hébergement, au regard des typologies, de la réalité et des tendances du marché », ainsi que de simplifier les procédures.

La simplification des licences se fera en réduisant les délais et en incluant de nouveaux modèles d'hébergement comme le glamping (camping de luxe). D'un autre côté, il devient obligatoire que les plates-formes qui promeuvent l'hébergement touristique et la location à court terme (comme Airbnb et similaires , Booking , etc.), ne commercialisent que des places de commerce précédemment inscrites au registre national du tourisme .

La plateforme de réservation bien connue a déjà confirmé qu'elle respectera les nouvelles dispositions légales, en ne publiant que des projets dûment légalisés:

"Nous sommes heureux de travailler avec les autorités compétentes pour nous assurer que nous sommes à jour sur les règles et réglementations locales. En tant que tel, nous avons eu un dialogue très positif et constructif avec les autorités portugaises et, évidemment, nous respecterons cette nouvelle loi, comme nous le faisons toujours", lire dans la note d'entreprise. "

Le boom des plateformes de location touristique

Le panorama de la promotion de l'hébergement touristique a subi un changement majeur avec l'introduction des applications web qui placent l'offre d'hôtes du monde entier à portée de clic. Suite au succès d'Airbnb , de multiples alternatives ont émergé, avec des opérations plus ou moins similaires ou plus ou moins spécialisées: HomeAway , Villas.com , HouseTrip , Roomorama , Greetings , Homestay , Windu , Casamundo , etc., etc. Et les nouvelles continuent de venir!

Cette nouvelle façon de faire la publicité des maisons à louer n'est pas pacifique, que ce soit pour la concurrence plus traditionnelle - l'hôtellerie - ou pour les gouvernements de plusieurs pays qui tentent de ralentir ce mouvement, responsables de l'augmentation des loyers, notamment dans les centres historiques des grandes villes.

Au Portugal, l'impact de ces plateformes est notoire dans des villes comme Lisbonne, Porto et Faro et a contribué d'une part à l'augmentation des loyers, rendant l'accès au crédit-bail traditionnel plus difficile, mais d'autre part, il a accru l'investissement immobilier et le réaménagement urbain.

Les principaux changements du régime juridique pour l'installation, l'exploitation et l'exploitation des entreprises touristiques

Ce diplôme fait partie du programme SIMPLEX + qui, en plus de l'amendement susmentionné, comprend d'autres mesures telles que:

  • Réduction des délais prévus dans le précédent RJET;
  • Prévisibilité des temps de réponse aux investisseurs, qu'ils soient favorables ou défavorables.L'absence de réponse des entités concédantes implique une approbation tacite , permettant le début des travaux, en cas de dépassement de la durée maximale, sans que les entités respectives expriment leur avis;
  • Simplification de l'installation des hôtels dans les bâtiments existants afin «d'encourager et de promouvoir les requalifications du patrimoine existant»;
  • Possibilité d' ouvrir les hôtels dès la fin des travaux de construction ou de requalification, sur présentation des conditions de responsabilité;
  • L'installation des aménagements touristiques sur un sol rustique dépendra de la décision d'une commission (qui comprend la mairie compétente et d'autres entités) et qui devra décider dans un délai maximum de 60 jours , si elles respectent les dispositions légales en vigueur;
  • Le classement obligatoire des hôtels avec le nombre d'étoiles revient.

Politique gouvernementale pour les locations de courte durée

Ces mesures s'inscrivent dans une politique budgétaire et économique issue de l'étude d'un groupe de travail sur les politiques du logement, composé de représentants du gouvernement, du PS et du BE.Ce groupe s'est efforcé de réguler l'activité d'hébergement local, à travers des mesures conduisant à la modération, à la compensation et à la diversification , visant à atténuer les «effets pervers possibles» de cette activité.

Les plateformes de location en ligne à court terme telles qu'Airbnb et similaires , ainsi que les sites de promotion touristique, parmi lesquels Booking et Trivago se distinguent , ont largement contribué à la croissance impressionnante de la location locale observée ces dernières années, au Portugal et dans d'autres pays. Ces sociétés annoncent la location touristique d'appartements et de maisons dont l'activité est en concurrence directe avec le secteur hôtelier et ont été la cible de plusieurs mesures visant à réguler et en même temps à réduire les facteurs de concurrence déloyale dont certaines de ces offres sont issues.

Je rappelle que le budget de l' État pour 2017 avait déjà introduit une augmentation de la taxe pour le crédit-bail local, ce qui équivaut à un crédit-bail traditionnel:

Les contribuables du régime simplifié, qui déclarent les revenus tirés de l'exploitation de l'activité d'hébergement locale (notamment par la location à court terme de maisons ou d'appartements, via Airbnb ou autres), subiront une augmentation, avec le coefficient à appliquer. la détermination du revenu imposable passe de 0,15 à 0,35, en 2017.

C'est-à-dire que pour 100 € de revenus, seuls 35 € sont imposés, c'est-à-dire s'ils optent pour la déclaration en catégorie B en tant que revenus des sociétés, alternativement, ils peuvent opter pour l'imposition en tant que revenus de la propriété (catégorie F), dont le taux est de 28% .

Ainsi, avec l'obligation d'inscrire l'offre touristique de ces biens au Registre National du Tourisme, les risques d'évasion fiscale sont considérablement réduits , tout en augmentant simultanément les recettes fiscales de cette activité économique. En revanche, l'enregistrement de l'offre touristique dans une base de données publique facilite l' inspection et la régulation de ce type d'hébergement.

Mais la pression fiscale ne vient pas uniquement du gouvernement, je me souviens que la municipalité de Lisbonne a mis en place la taxe municipale de tourisme en 2016 (1 euro pour chaque jour d'hébergement) et qu'elle gagne des supporters: d'abord c'était Lisbonne en 2016, puis c'était Faro, depuis le début de cette année, et maintenant Cascais est annoncé, et Porto prévoit de mettre en œuvre un taux similaire.

Ce n'est qu'en 2016 que Lisbonne a facturé une valeur de plus de 13,5 millions d'euros , Airbnb étant responsable d'une part importante de ces revenus, garantis par un protocole signé par les deux parties.

Allégement fiscal associé au bail local

Le non-paiement des taxes par certains propriétaires qui développent l'activité économique de la location locale est un risque reconnu.

Selon une étude récente: «Hébergement local au Portugal - Quel est le phénomène?», Commandée par l'Association portugaise de l'hospitalité (AHP) et développée en partenariat par la Nova School of Business and Economics et la Faculté de droit de Nova:

Les propriétaires de maisons d'hébergement locales dans les paroisses de Santa Maria Maior et Misericórdia, à Lisbonne, et aussi dans le centre de Porto, sont ceux qui échappent le plus aux autorités fiscales , une conclusion tirée du croisement de données entre le Registre national de l'hébergement local (RNAL) et des publicités sur des plateformes comme Airbnb. Les Algarviens sont les plus respectueux.

L'étude a passé en revue toutes les données contenues dans le registre officiel de ces unités touristiques et les a croisées avec le nombre de propriétés enregistrées dans les principales plateformes d'hébergement.

En comparant les deux réalités, il est clair que dans la région de Lisbonne, nous trouvons 59% plus d'unités inscrites à Airbnb que celles qui sont effectivement inscrites à RNAL et à Porto, cet écart atteint 98%. Nous avions déjà une perception de l'écart, mais cette étude nous a surpris en montrant des écarts aussi évidents, comme à Porto par exemple. Tout est économie noire »

Selon Cristina Siza Vieira, vice-présidente de l'AHP, au niveau national, il y a environ 45 000 unités enregistrées sur Airbnb tandis que les enregistrements officiels concernent 31 330 propriétés. En d'autres termes, une situation illégale qui couvre 40% des propriétés .

Impact positif du crédit-bail local

Bien que l'impact négatif de l'économie informelle associé à cette activité économique ne puisse pas être sous-évalué, il existe d'autres facteurs positifs que le crédit-bail local a apporté à nos villes et qui devraient être évalués:

  • Régénération des centres urbains . Quiconque visite les villes de Porto et de Lisbonne (en particulier les centres historiques) et se souvient de la réalité d'il y a quelques années sait de quoi je parle;
  • Requalification du patrimoine bâti . C'est peut-être l'un des plus grands avantages que le crédit-bail local a apporté aux grandes villes;
  • Diversification sociale avec un plus grand impact dans le centre-ville;
  • Complément des revenus pour les propriétaires et les résidents, ainsi que l'augmentation des revenus perçus par l'État et les municipalités;
  • L'activité de construction civile et autres services associés à la récupération de biens à la location locale a été responsable de la création d'emplois .Le secteur de la promotion immobilière en a également profité;
  • Le tourisme associé à la location locale est à l'origine de la reprise économique observée ces dernières années.

 
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