Pendant des décennies, le marché immobilier portugais s'est développé autour d'une idée simple : construire pour vendre. Le promoteur développait un projet, commercialisait les appartements et passait au projet suivant.
Mais la réalité du logement a changé : les prix d'achat ont augmenté, l'accès au crédit est devenu plus exigeant pour de nombreuses familles et une partie croissante de la population recherche des solutions de location à long terme.
Dans ce contexte, un concept déjà bien établi dans plusieurs pays commence enfin à gagner du terrain au Portugal : le Build to Rent.
L'expression peut sembler être une tendance importée du monde anglo-saxon, mais la vérité est qu'elle peut répondre à un problème très réel : le manque d'offre de logements à louer à des prix abordables.
Qu'est-ce que le Build to Rent finalement ?
Le concept est relativement simple. Au lieu de construire des appartements pour la vente individuelle, le promoteur construit l'ensemble du projet, ou une partie, dans le but de le maintenir en exploitation par la location.
Autrement dit, le bâtiment est conçu dès le départ pour être loué. La gestion, l'entretien, la relation avec les locataires et l'exploitation de l'immeuble sont généralement confiés à une entité professionnelle.
Ce modèle est courant dans des pays comme le Royaume-Uni, l'Allemagne, les États-Unis ou les Pays-Bas, où il existe une culture de la location bien plus établie qu'au Portugal.
En pratique, les investisseurs échangent le profit immédiat de la vente contre la génération de revenus sur de nombreuses années.
Pourquoi gagne-t-il en importance au Portugal ?
Le marché portugais continue d'être dominé par l'achat de logements en propriété :
Selon les données les plus récentes de Eurostat, au Portugal, environ 74 % de la population vit dans un logement en propriété.
Mais la réalité est en train de changer... Le fait est qu'actuellement, de nombreux jeunes professionnels préfèrent conserver une flexibilité géographique. D'autres ne parviennent pas à réunir suffisamment de capitaux propres pour acheter une maison. Il y a aussi des travailleurs internationaux, des familles en transition et des personnes qui choisissent simplement de ne pas s'engager dans un engagement financier qui peut durer toute leur vie professionnelle.
En même temps, l'offre de location reste insuffisante dans de nombreuses zones urbaines, principalement dans les zones métropolitaines de Lisbonne et de Porto.
Le résultat pratique est bien connu de tous : peu d'offre, beaucoup de demande et des loyers élevés.
Le Build to Rent émerge précisément pour tenter d'augmenter le nombre de maisons disponibles à la location, de manière structurelle.
Oeiras Tech City : l'un des plus grands exemples au Portugal
L'un des cas les plus pertinents est précisément à Oeiras, la commune où je réside et travaille.
Le projet Oeiras Tech City, promu par RE Capital en partenariat avec REIG, prévoit environ 1 047 logements, espaces commerciaux, services et unités de coliving, pour un investissement supérieur à 400 millions d'euros, dont environ 40 % du bâti sera destiné à Built-to-Rent.
Situé à proximité de Taguspark, le projet a été conçu comme un nouveau quartier urbain intégré, bénéficiant de la proximité de l'un des plus grands pôles technologiques et commerciaux du pays.
Plus important encore, RE Capital a clairement adopté une stratégie orientée vers le modèle Build to Rent, un pari encore peu courant sur le marché portugais.
Le projet représente un changement de paradigme : au lieu de créer simplement un ensemble d'appartements à vendre, il cherche à développer un écosystème résidentiel conçu pour répondre aux nouveaux besoins de mobilité, de travail et de logement de la population urbaine.
Porto est déjà en marche
Si Oeiras représente un pari privé de grande envergure, Porto teste une solution qui combine investissement privé et objectifs publics.
Le projet Jardins do Oriente, à Campanhã, est considéré comme le premier grand projet Build to Rent du pays.
Il résulte d'un partenariat entre la Municipalité de Porto, le Groupe Ageas et le constructeur Garcia Garcia, prévoyant la construction de 151 logements.
Sur l'ensemble, 124 logements seront destinés au programme municipal de location abordable pendant une période initiale de dix ans, avec possibilité de renouvellement.
Les loyers prévus sont bien inférieurs aux valeurs pratiquées sur le marché local pour des typologies équivalentes.
L'intérêt de ce projet va au-delà des chiffres. Il démontre que le Build to Rent peut fonctionner comme un instrument de politique de logement sans dépendre exclusivement de la construction publique traditionnelle.
Le scénario national commence à prendre de l'ampleur...
Bien que la majorité de ces grands projets soit confinée aux grandes zones urbaines de Lisbonne et de Porto, leur succès pourrait catalyser d'autres projets Built-to-Rent dans d'autres grandes villes.
| Projet | Localisation | Promoteur / Modèle | Dimension Prévue | Phase / délai | Importance |
|---|---|---|---|---|---|
| Oeiras Tech City | Oeiras, Grande Lisbonne | RE Capital et REIG ; projet résidentiel à usage mixte, avec logement, coliving, commerce et services. | 1 047 logements ; 11 bâtiments ; investissement de 400 millions d'euros. Prévision de 40 % pour Build-to-Rent | En phase initiale d'urbanisation ; achèvement prévu pour le 4ème trimestre 2030. | Un des plus grands projets résidentiels en développement au Portugal. Projet mixte et non un Build-to-Rent pur. |
| Cartes Living | Campanhã, Porto | Sonae Sierra et Solive, en partenariat avec la municipalité de Porto, dans le cadre du programme Porto com Sentido. | 331 logements, de typologies T0 à T3, 2 bâtiments ; investissement annoncé de 55 millions d'euros. | Achèvement prévu pour 2029. | Le plus grand projet Build-to-Rent du pays et un exemple de partenariat public-privé appliqué à la location abordable. |
| Jardins do Oriente | Campanhã, Porto | Groupe Ageas Portugal et Garcia Garcia, en partenariat avec la municipalité de Porto, via Porto Vivo, SRU. | 151 logements : 124 pour la location abordable et 27 dans un bâtiment autonome pour la location libre. | Début de construction prévu pour 2026 ; livraison des logements prévue pour 2028. | Le 1er projet Build-to-Rent de grande envergure dans le pays. Exemple de pari des investisseurs institutionnels sur la location abordable. |
| Carvalhido BTR | Carvalhido, Porto | Sonae Sierra et Groupe Casais ; projet Build-to-Rent privé, avec construction industrialisée et gestion professionnelle à long terme. | 200 logements, de typologies T0 à T2. | Construction in situ prévue pour 2026 ; achèvement estimé d'ici fin 2027. | Un des exemples les plus clairs de Build-to-Rent privé au Portugal, conçu dès le départ pour la location à long terme. |
| Projet près du Marché de Gros | Campanhã, Porto, près de la Rua da Arada et de l'Avenida de Cartes | Lusares – Société Immobilière, en contrat-promesse de location avec la municipalité de Porto, dans le cadre du Porto com Sentido. | 195 logements dans 2 blocs résidentiels : 66 T0, 29 T1 et 100 T2, sur un terrain d'environ 22 400 m². | Délai d'exécution de 36 mois ; tirage au sort des maisons estimé pour mai 2029. | Montre comment le Build-to-Rent municipal peut créer une offre de location abordable par le biais d'investissements privés. |
| Palma Lofts | Cidade Universitária / São Domingos de Benfica, Lisbonne | Coldwell Banker Luxus ; réhabilitation urbaine orientée vers la location meublée et équipée. | 12 logements, de typologies T0 et T1, avec des surfaces entre environ 30 m² et 44 m². | Projet lancé et avec mise à disposition progressive des unités pour la location. | Exemple de Build-to-Rent de petite échelle. Montre que le modèle peut également être utile dans les opérations de réhabilitation urbaine. |
Pourquoi les investisseurs aiment-ils ce modèle ?
À première vue, il peut sembler étrange qu'un promoteur renonce à la vente immédiate des appartements. Mais les investisseurs institutionnels ont une perspective différente.
Les fonds de pension, les compagnies d'assurance et les grands investisseurs recherchent souvent des actifs capables de générer des revenus stables pendant des décennies.
Un immeuble de logements locatifs peut offrir précisément cela : des revenus prévisibles, une moindre volatilité et une protection contre l'inflation.
De plus, la pénurie de logements dans de nombreuses villes européennes réduit considérablement le risque de manque de demande.
Pour les investisseurs ayant des horizons de long terme, la location peut être tout aussi intéressante, voire plus, que la vente.
Mais y a-t-il des risques ?
Naturellement, oui. Le principal défi reste la rentabilité.
Dans les villes où les terrains sont chers et les coûts de construction restent élevés, il devient difficile d'offrir des loyers abordables sans soutien public ou incitations fiscales.
Il existe également un risque réglementaire. Les investisseurs ont tendance à éviter les marchés où les règles changent fréquemment ou où il existe une incertitude quant aux futures limitations de la location.
Pour cette raison, de nombreux experts soutiennent que le succès du Build to Rent dépend de l'existence d'un cadre stable et prévisible.
Que font les autres pays ?
Le Portugal ne fait que commencer à suivre une tendance qui a déjà transformé plusieurs marchés internationaux.
Royaume-Uni - Le Royaume-Uni est probablement le cas européen le plus connu. Londres, Manchester, Birmingham ou Leeds comptent actuellement des dizaines de milliers de logements Build to Rent en fonctionnement. Beaucoup de ces projets incluent des gymnases, des espaces de coworking, des espaces communs, des services numériques et une gestion professionnelle permanente.
Allemagne - L'Allemagne a toujours eu une forte culture de la location. Une grande partie de l'offre de logements appartient à des investisseurs institutionnels et à des entreprises spécialisées, permettant une gestion professionnelle et des contrats stables.
Pays-Bas - Les autorités néerlandaises ont encouragé la construction de logements à louer par le biais de programmes de collaboration entre municipalités et investisseurs privés, afin d'augmenter rapidement l'offre disponible.
Espagne - Ici, juste à côté, à Madrid et Barcelone, on a assisté à la croissance de grands projets Build to Rent soutenus par des fonds internationaux. L'objectif est de répondre à la difficulté croissante d'accès à l'achat de logements par la classe moyenne.
États-Unis - Aux États-Unis, le concept a encore évolué. Des projets entiers de maisons construites spécifiquement pour la location ont vu le jour, créant de véritables communautés résidentielles gérées professionnellement.
Est-ce la solution à la crise du logement ?
Il n'existe probablement pas de solution unique. Le Build to Rent ne résoudra pas à lui seul le manque de logements, ni ne remplacera la construction destinée à la vente. Mais il peut devenir une pièce importante du puzzle.
En augmentant l'offre de location professionnelle, en créant de nouvelles alternatives pour ceux qui ne veulent pas ou ne peuvent pas acheter une maison et en attirant des capitaux à long terme dans le secteur résidentiel, ce modèle peut contribuer à un marché plus équilibré.
Le Portugal en est encore à une phase initiale de cette transformation, mais les projets qui commencent à émerger à Oeiras, Porto et dans d'autres zones urbaines démontrent que le concept n'est plus seulement une curiosité importée.
Dans un pays où le logement reste l'un des plus grands défis économiques et sociaux, peut-être que la véritable question n'est plus de savoir si le Build to Rent a du sens. La question est de savoir jusqu'à quel point nous serons prêts à créer les conditions pour qu'il fonctionne.
