Durante décadas, o mercado imobiliário português desenvolveu-se em redor de uma ideia simples: construir para vender. O promotor desenvolvia um empreendimento, comercializava os apartamentos e avançava para o projeto seguinte.
Mas a realidade da habitação mudou: os preços de compra subiram, o acesso ao crédito tornou-se mais exigente para muitas famílias e uma parte crescente da população procura soluções de arrendamento de longo prazo.
Neste contexto, um conceito já consolidado em vários países começa finalmente a ganhar terreno em Portugal: o Build to Rent.
A expressão pode parecer mais uma tendência importada do mundo anglo-saxónico, mas a verdade é que pode responder a um problema muito real: a falta de oferta de habitação para arrendar, a preços acessíveis.
O que é afinal o Build to Rent?
O conceito é relativamente simples. Em vez de construir apartamentos para venda individual, o promotor constrói todo o empreendimento, ou parte, com o objetivo de o manter em exploração através do arrendamento.
Ou seja, o edifício nasce já pensado para ser arrendado. A gestão, manutenção, relação com os inquilinos e operação do imóvel ficam normalmente a cargo de uma entidade profissional.
Este modelo é comum em países como o Reino Unido, Alemanha, Estados Unidos ou Países Baixos, onde existe uma cultura de arrendamento muito mais consolidada do que em Portugal.
Na prática, os investidores trocam o lucro imediato da venda pela geração de rendimento ao longo de muitos anos.
Porque está a ganhar relevância em Portugal?
O mercado português continua a ser dominado pela compra de habitação própria:
Segundo os dados mais recentes do Eurostat, em Portugal, cerca de 74% da população vive em habitação própria.
Mas a realidade está a mudar... A questão é que, atualmente, muitos jovens profissionais preferem manter flexibilidade geográfica. Outros não conseguem reunir capitais próprios suficientes para comprar casa. Há ainda trabalhadores internacionais, famílias em transição e pessoas que simplesmente optam por não assumir um compromisso financeiro que pode durar toda a sua vida profissional.
Ao mesmo tempo, a oferta de arrendamento continua insuficiente em muitas zonas urbanas, principalmente nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto.
O resultado prático todos conhecemos: pouca oferta, muita procura e rendas elevadas.
O Build to Rent surge precisamente para tentar aumentar o número de casas disponíveis para arrendamento, de forma estrutural.
Oeiras Tech City: um dos maiores exemplos em Portugal
Um dos casos mais relevantes é precisamente em Oeiras, o concelho onde resido e trabalho.
O projeto Oeiras Tech City, promovido pela RE Capital em parceria com a REIG, prevê cerca de 1.047 habitações, espaços comerciais, serviços e unidades de coliving, num investimento superior a 400 milhões de euros, sendo que cerca de 40% do edificado será destinado a Built-to-Rent.
Localizado junto ao Taguspark, o empreendimento foi concebido como um novo bairro urbano integrado, beneficiando da proximidade a um dos maiores polos tecnológicos e empresariais do país.
Mais importante ainda, a RE Capital assumiu claramente uma estratégia orientada para o modelo Build to Rent, uma aposta ainda pouco comum no mercado português.
O projeto representa uma mudança de paradigma: em vez de criar apenas mais um conjunto de apartamentos para venda, procura desenvolver um ecossistema residencial pensado para responder às novas necessidades de mobilidade, trabalho e habitação da população urbana.
O Porto já está a avançar
Se Oeiras representa uma aposta privada de grande escala, o Porto está a testar uma solução que combina investimento privado e objetivos públicos.
O empreendimento Jardins do Oriente, na Campanhã, é considerado o primeiro grande projeto Build to Rent do país.
Resulta de uma parceria entre o Município do Porto, o Grupo Ageas e a construtora Garcia Garcia, prevendo a construção de 151 habitações.
Do total, 124 fogos serão destinados ao programa municipal de arrendamento acessível durante um período inicial de dez anos, podendo esse prazo ser renovado.
As rendas previstas situam-se muito abaixo dos valores praticados no mercado local para tipologias equivalentes.
O interesse deste projeto vai além dos números. Demonstra que o Build to Rent pode funcionar como instrumento de política habitacional sem depender exclusivamente da construção pública tradicional.
O cenário nacional começa a ganhar escala...
Embora a maioria destes grandes projetos esteja confinado às grandes áreas urbanas de Lisboa e Porto, o seu sucesso poderá catalisar outros empreendimentos Built-to-Rent noutras grandes cidades.
| Empreendimento | Localização | Promotor / Modelo | Dimensão Prevista | Fase / prazo | Relevância |
|---|---|---|---|---|---|
| Oeiras Tech City | Oeiras, Grande Lisboa | RE Capital e REIG; empreendimento residencial de uso misto, com habitação, coliving, comércio e serviços. | 1.047 fogos; 11 edifícios; investimento de 400 milhões de euros. Previsão de 40% para Build-to-Rent | Em fase inicial urbanização; conclusão prevista para o 4.º trimestre de 2030. | Um dos maiores projetos residenciais em desenvolvimento em Portugal. Projeto misto e não um Build-to-Rent puro. |
| Cartes Living | Campanhã, Porto | Sonae Sierra e Solive, em parceria com a Câmara Municipal do Porto, no âmbito do programa Porto com Sentido. | 331 fogos, de tipologias T0 a T3, 2 edifícios; investimento anunciado de 55 milhões de euros. | Conclusão prevista para 2029. | O maior projeto Build-to-Rent do país e um exemplo de parceria público-privada aplicada ao arrendamento acessível. |
| Jardins do Oriente | Campanhã, Porto | Grupo Ageas Portugal e Garcia Garcia, em parceria com o Município do Porto, através da Porto Vivo, SRU. | 151 fogos: 124 para arrendamento acessível e 27 num edifício autónomo para arrendamento livre. | Início de construção previsto para 2026; entrega das casas prevista para 2028. | O 1º projeto Build-to-Rent de grande dimensão no país. Exemplo de aposta de investidores institucionais no arrendamento acessível. |
| Carvalhido BTR | Carvalhido, Porto | Sonae Sierra e Grupo Casais; projecto Build-to-Rent privado, com construção industrializada e gestão profissional de longo prazo. | 200 fogos, de tipologias T0 a T2. | Construção in loco prevista para 2026; conclusão estimada até ao final de 2027. | Um dos exemplos mais claros de Build-to-Rent privado em Portugal, concebido de raiz para o arrendamento de longo prazo. |
| Projeto junto ao Mercado Abastecedor | Campanhã, Porto, junto à Rua da Arada e Avenida de Cartes | Lusares – Sociedade Imobiliária, em contrato-promessa de arrendamento com a Câmara Municipal do Porto, no âmbito do Porto com Sentido. | 195 fogos em 2 blocos habitacionais: 66 T0, 29 T1 e 100 T2, num terreno com cerca de 22.400 m². | Prazo de execução de 36 meses; sorteio das casas estimado para Maio de 2029. | Mostra como o Build-to-Rent municipal pode criar oferta de arrendamento acessível através de investimento privado. |
| Palma Lofts | Cidade Universitária / São Domingos de Benfica, Lisboa | Coldwell Banker Luxus; reabilitação urbana orientada para arrendamento mobilado e equipado. | 12 fogos, de tipologias T0 e T1, com áreas entre cerca de 30 m² e 44 m². | Projeto lançado e com disponibilização progressiva das unidades para arrendamento. | Exemplo de Build-to-Rent de pequena escala. Demonstra que o modelo também pode ser util em operações de reabilitação urbana. |
Porque gostam os investidores deste modelo?
À primeira vista, pode parecer estranho que um promotor abdique da venda imediata dos apartamentos. Mas os investidores institucionais têm uma perspetiva diferente.
Fundos de pensões, seguradoras e grandes investidores procuram frequentemente ativos capazes de gerar rendimento estável durante décadas.
Um edifício de habitação arrendada pode oferecer precisamente isso: receitas previsíveis, menor volatilidade e proteção contra a inflação.
Além disso, a escassez de habitação em muitas cidades europeias reduz significativamente o risco de falta de procura.
Para investidores com horizontes de longo prazo, o arrendamento pode ser tão ou mais interessante do que a venda.
Mas existem riscos?
Naturalmente que sim. O principal desafio continua a ser a rentabilidade.
Em cidades onde os terrenos são caros e os custos de construção continuam elevados, torna-se difícil oferecer rendas acessíveis sem apoio público ou incentivos fiscais.
Existe também o risco regulatório. Os investidores tendem a evitar mercados onde as regras mudam frequentemente ou onde existe incerteza sobre futuras limitações ao arrendamento.
Por isso, muitos especialistas defendem que o sucesso do Build to Rent depende da existência de um enquadramento estável e previsível.
O que estão a fazer outros países?
Portugal está apenas a dar os primeiros passos numa tendência que já transformou vários mercados internacionais.
Reino Unido - O Reino Unido é provavelmente o caso europeu mais conhecido. Londres, Manchester, Birmingham ou Leeds possuem atualmente dezenas de milhares de habitações Build to Rent em funcionamento. Muitos destes projetos incluem ginásios, espaços de coworking, áreas comuns, serviços digitais e gestão profissional permanente.
Alemanha - A Alemanha sempre teve uma forte cultura de arrendamento. Grande parte da oferta habitacional pertence a investidores institucionais e empresas especializadas, permitindo uma gestão profissional e contratos estáveis.
Países Baixos - As autoridades neerlandesas têm incentivado a construção de habitação para arrendamento através de programas de colaboração entre municípios e investidores privados, de modo a aumentar rapidamente a oferta disponível.
Espanha - Aqui mesmo ao lado, em Madrid e Barcelona, têm-se assistido ao crescimento de grandes projetos Build to Rent apoiados por fundos internacionais. O objetivo é responder à dificuldade crescente de acesso à compra de habitação por parte da classe média.
Estados Unidos - Nos EUA, o conceito evoluiu ainda mais. Surgiram empreendimentos inteiros de moradias construídas especificamente para arrendamento, criando verdadeiras comunidades residenciais geridas profissionalmente.
Será esta a solução para a crise da habitação?
Provavelmente não existe uma solução única. O Build to Rent não vai resolver sozinho a falta de habitação, nem substituir a construção destinada à venda. Mas pode tornar-se uma peça importante do puzzle.
Ao aumentar a oferta de arrendamento profissional, criar novas alternativas para quem não quer ou não consegue comprar casa e atrair capital de longo prazo para o setor residencial, este modelo pode contribuir para um mercado mais equilibrado.
Portugal está ainda numa fase inicial desta transformação, mas os projetos que começam a surgir em Oeiras, Porto e outras zonas urbanas demonstram que o conceito deixou de ser apenas uma curiosidade importada.
Num país onde a habitação continua a ser um dos maiores desafios económicos e sociais, talvez a verdadeira questão já não seja se o Build to Rent faz sentido. A questão é saber até que ponto estaremos dispostos a criar condições para que funcione.
