Durante décadas, o mercado imobiliário português foi construído sobre uma ideia simples: construir para vender. O promotor desenvolvia um empreendimento, comercializava os apartamentos e avançava para o projeto seguinte.
Mas a realidade da habitação mudou. Os preços de compra subiram, o acesso ao crédito tornou-se mais exigente para muitas famílias e uma parte crescente da população procura soluções de arrendamento de longo prazo. Neste contexto, um conceito já consolidado em vários países começa finalmente a ganhar terreno em Portugal: o Build to Rent.
A expressão pode parecer mais uma tendência importada do mundo anglo-saxónico, mas a verdade é que está a responder a um problema muito real: a falta de oferta de habitação para arrendar.
O que é afinal o Build to Rent?
O conceito é relativamente simples. Em vez de construir apartamentos para venda individual, o promotor constrói todo o empreendimento com o objetivo de o manter em exploração através do arrendamento.
Ou seja, o edifício nasce já pensado para ser arrendado. A gestão, manutenção, relação com os inquilinos e operação do imóvel ficam normalmente a cargo de uma entidade profissional.
O modelo é comum em países como o Reino Unido, Alemanha, Estados Unidos ou Países Baixos, onde existe uma cultura de arrendamento muito mais consolidada do que em Portugal.
Na prática, os investidores trocam o lucro imediato da venda pela geração de rendimento ao longo de muitos anos.
Porque está a ganhar relevância em Portugal?
O mercado português continua a ser dominado pela compra de habitação própria, mas a realidade está a mudar.
Muitos jovens profissionais preferem manter flexibilidade geográfica. Outros não conseguem reunir capitais próprios suficientes para comprar casa. Há ainda trabalhadores internacionais, famílias em transição e pessoas que simplesmente optam por não assumir um compromisso financeiro de várias décadas.
Ao mesmo tempo, a oferta de arrendamento continua insuficiente em muitas zonas urbanas.
O resultado é conhecido: pouca oferta, muita procura e rendas elevadas.
O Build to Rent surge precisamente para tentar aumentar o número de casas disponíveis para arrendamento de forma estrutural.
Oeiras Tech City: um dos maiores exemplos em Portugal
Um dos casos mais relevantes é precisamente aqui em Oeiras.
O projeto Oeiras Tech City, promovido pela RE Capital em parceria com a REIG, prevê cerca de 1.000 habitações, espaços comerciais, serviços e unidades de coliving, num investimento superior a 200 milhões de euros.
Localizado junto ao Taguspark, o empreendimento foi concebido como um novo bairro urbano integrado, beneficiando da proximidade a um dos maiores polos tecnológicos e empresariais do país.
Mais importante ainda, a RE Capital assumiu claramente uma estratégia orientada para o modelo Build to Rent, algo ainda relativamente raro no mercado português.
O projeto representa uma mudança de paradigma: em vez de criar apenas mais um conjunto de apartamentos para venda, procura desenvolver um ecossistema residencial pensado para responder às novas necessidades de mobilidade, trabalho e habitação da população urbana.
O Porto já está a avançar
Se Oeiras representa uma aposta privada de grande escala, o Porto está a testar uma solução que combina investimento privado e objetivos públicos.
O empreendimento Jardins do Oriente, em Campanhã, é considerado o primeiro grande projeto Build to Rent do país.
Resulta de uma parceria entre o Município do Porto, o Grupo Ageas e a construtora Garcia Garcia, prevendo a construção de 151 habitações.
Do total, 124 fogos serão destinados ao programa municipal de arrendamento acessível durante um período inicial de dez anos, podendo esse prazo ser renovado.
As rendas previstas situam-se muito abaixo dos valores praticados no mercado local para tipologias equivalentes.
O interesse deste projeto vai além dos números. Demonstra que o Build to Rent pode funcionar como instrumento de política habitacional sem depender exclusivamente da construção pública tradicional.
Porque gostam os investidores deste modelo?
À primeira vista, pode parecer estranho que um promotor abdique da venda imediata dos apartamentos.
Mas os investidores institucionais têm uma perspetiva diferente.
Fundos de pensões, seguradoras e grandes investidores procuram frequentemente ativos capazes de gerar rendimento estável durante décadas.
Um edifício de habitação arrendada pode oferecer precisamente isso: receitas previsíveis, menor volatilidade e proteção contra a inflação.
Além disso, a escassez de habitação em muitas cidades europeias reduz significativamente o risco de falta de procura.
Para investidores com horizontes de longo prazo, o arrendamento pode ser tão ou mais interessante do que a venda.
Mas existem riscos?
Naturalmente que sim.
O principal desafio continua a ser a rentabilidade.
Em cidades onde os terrenos são caros e os custos de construção continuam elevados, torna-se difícil oferecer rendas acessíveis sem apoio público ou incentivos fiscais.
Existe também o risco regulatório. Os investidores tendem a evitar mercados onde as regras mudam frequentemente ou onde existe incerteza sobre futuras limitações ao arrendamento.
Por isso, muitos especialistas defendem que o sucesso do Build to Rent depende da existência de um enquadramento estável e previsível.
O que estão a fazer outros países?
Portugal está apenas a dar os primeiros passos numa tendência que já transformou vários mercados internacionais.
Reino Unido
O Reino Unido é provavelmente o caso europeu mais conhecido. Londres, Manchester, Birmingham ou Leeds possuem atualmente dezenas de milhares de habitações Build to Rent em funcionamento. Muitos destes projetos incluem ginásios, espaços de coworking, áreas comuns, serviços digitais e gestão profissional permanente.
Alemanha
A Alemanha sempre teve uma forte cultura de arrendamento. Grande parte da oferta habitacional pertence a investidores institucionais e empresas especializadas, permitindo uma gestão profissional e contratos estáveis.
Países Baixos
As autoridades neerlandesas têm incentivado a construção de habitação para arrendamento através de programas de colaboração entre municípios e investidores privados, procurando aumentar rapidamente a oferta disponível.
Espanha
Madrid e Barcelona têm assistido ao crescimento de grandes projetos Build to Rent apoiados por fundos internacionais. O objetivo é responder à dificuldade crescente de acesso à compra de habitação por parte da classe média.
Estados Unidos
Nos EUA, o conceito evoluiu ainda mais. Surgiram empreendimentos inteiros de moradias construídas especificamente para arrendamento, criando verdadeiras comunidades residenciais geridas profissionalmente.
Será esta a solução para a crise da habitação?
Provavelmente não existe uma solução única.
O Build to Rent não vai resolver sozinho a falta de habitação, nem substituir a construção destinada à venda.
Mas pode tornar-se uma peça importante do puzzle.
Ao aumentar a oferta de arrendamento profissional, criar novas alternativas para quem não quer ou não consegue comprar casa e atrair capital de longo prazo para o setor residencial, este modelo pode contribuir para um mercado mais equilibrado.
Portugal está ainda numa fase inicial desta transformação, mas os projetos que começam a surgir em Oeiras, Porto e outras zonas urbanas demonstram que o conceito deixou de ser apenas uma curiosidade importada.
Num país onde a habitação continua a ser um dos maiores desafios económicos e sociais, talvez a verdadeira questão já não seja se o Build to Rent faz sentido.
A questão é saber até que ponto estaremos dispostos a criar condições para que funcione.
