Parler de logement est devenu presque obligatoire. Certains pointent du doigt le tourisme, les investisseurs, les propriétaires, les banques, les licences, les étrangers ou les promoteurs. Mais il y a une question moins médiatique et peut-être plus importante : même si tout le monde s'accorde à dire qu'il manque des maisons, avons-nous la capacité de les construire ?
Le manque de maisons n'est plus une théorie
Pendant des années, le débat sur le logement est resté bloqué sur la question des prix : maisons chères, loyers élevés et salaires qui ne suivent pas. Tout cela est vrai. Mais derrière les prix se cache une réalité plus basique : le Portugal a construit peu pendant trop longtemps.
Le pays fait face aujourd'hui à une pénurie de logements qui affecte pratiquement toutes les régions où la demande est la plus forte, de Lisbonne et Porto à l'Algarve. La croissance de la population (en grande partie à cause de l'immigration), la réduction de la taille moyenne des familles (qui réduit le ratio de résidents par logement), la demande internationale et des années de construction insuffisante ont créé un déséquilibre difficile à ignorer.
La question n'est plus seulement de savoir pourquoi les prix ont augmenté. La véritable question est de comprendre pourquoi il n'y a pas assez de maisons pour répondre aux besoins actuels.
Construire plus semble simple. En pratique, ce n'est pas le cas.
Quand on parle de résoudre la crise du logement, la réponse surgit presque toujours immédiatement : il faut construire plus.
Mais construire une maison reste un processus long, coûteux et complexe. Par exemple :
- Il est nécessaire de trouver un terrain disponible, élaborer des projets, obtenir des approbations, garantir un financement, engager des équipes techniques, trouver de la main-d'œuvre qualifiée et assurer les matériaux. Tout cela avant même de commencer les travaux !
- De nombreux projets rencontrent des retards dus à des licences longues, des coûts de construction élevés ou des difficultés à trouver des entreprises capables de prendre en charge de nouveaux projets.
Le résultat est simple : la demande croît plus vite que l'offre.
Le secteur a perdu de sa capacité pendant de nombreuses années
Après la crise financière qui a marqué la décennie passée, de nombreuses entreprises de construction ont réduit leur activité ou ont disparu. Des milliers de travailleurs ont changé de profession ou ont émigré vers d'autres pays européens.
Aujourd'hui, alors qu'il est nécessaire d'accélérer la construction, le secteur se trouve confronté à une réalité différente de celle qui existait il y a 20 ans.
Au Portugal et actuellement, il y a moins d'entreprises, moins de main-d'œuvre disponible et un besoin croissant de spécialisation.
En même temps, les bâtiments actuels exigent des normes beaucoup plus élevées en matière d'efficacité énergétique, de durabilité, de sécurité et de qualité constructive. Tout cela rend les processus plus exigeants et augmente la pression sur un secteur qui travaille déjà à ses limites.
En d'autres termes, il ne suffit pas qu'il y ait une demande. Il faut qu'il y ait une capacité à la satisfaire.
Que se fait-il au Portugal ?
Ces derniers mois, le sujet du logement a pris un poids sans précédent dans l'agenda politique. Le gouvernement actuel, ainsi que les précédents, ont cherché à créer des conditions pour augmenter l'offre, simplifier les procédures et encourager la construction, mais les résultats ne sont pas toujours ceux escomptés.
Parmi les mesures les plus récentes figurent des incitations fiscales pour le logement, des modifications législatives liées à l'aménagement du territoire et de nouveaux mécanismes destinés à accélérer les projets de construction et de réhabilitation. Mais la réponse ne dépend pas seulement de l'État.
Certaines municipalités développent leurs propres programmes de logement abordable (beaucoup d'entre eux financés par le PRR-Plan Européen de Relance et de Résilience), mettant à disposition des terrains municipaux et promouvant de nouvelles urbanisations. Lisbonne et Oeiras continuent d'investir dans des projets de location abordable, tandis que d'autres municipalités cherchent également à augmenter l'offre disponible pour les résidents.
En même temps, de nouveaux modèles de collaboration entre les entités publiques et les investisseurs privés commencent à émerger, dans une tentative d'accélérer la production de logements sans dépendre exclusivement de l'investissement public.
Les privés commencent à changer de stratégie
Les promoteurs immobiliers s'adaptent également à la nouvelle réalité.
Une des tendances les plus intéressantes est la croissance du modèle Build to Rent :Dans le modèle Build to Rent, les bâtiments sont construits spécifiquement pour la location plutôt que d'être vendus appartement par appartement.
Ce modèle est déjà consolidé dans plusieurs pays européens et commence à gagner du terrain au Portugal. L'idée est simple : créer une offre stable de logements à louer via des projets gérés professionnellement et pensés pour le long terme.
Parallèlement, plusieurs entreprises investissent dans des systèmes de construction industrialisée et de préfabrication. Le groupe portugais Casais en est un bon exemple à travers sa marque Blufab.
Dans la construction industrialisée, au lieu de produire tous les éléments directement sur le chantier, une partie significative est fabriquée en environnement industriel et assemblée ultérieurement sur le terrain.
Cette approche peut réduire les délais, minimiser les déchets et augmenter la prévisibilité des coûts. Elle ne résout pas tous les problèmes, mais peut aider à augmenter la capacité de réponse du secteur. Dans ce sens, le décret-loi pour l'industrialisation de la construction modulaire est en cours de réglementation, visant à simplifier les procédures de licence et garantir la conformité technique de ces nouvelles solutions constructives.
Les 3 grands obstacles continuent d'exister
Malgré les initiatives en cours, il existe 3 défis qui continuent de freiner l'augmentation de l'offre de logements.
- Temps : Même avec des réformes administratives, les processus continuent de prendre trop de temps dans de nombreux cas. Nous verrons si les changements législatifs les plus récents seront capables de changer ce scénario.
- Main-d'œuvre : La construction a besoin d'attirer de nouveaux professionnels, l'immigration étant l'option la plus probable. Investir dans la formation et récupérer une partie de la capacité perdue au cours des dernières années.
- Viabilité économique : Construire des logements abordables dans des zones où le coût des terrains est élevé reste une équation difficile pour les promoteurs. Ce problème ne pourra être surmonté qu'à travers l'expansion des zones urbaines et le renforcement du réseau de transports. D'un autre côté, des changements dans la structure des coûts seront nécessaires, tels que la croissance de la taille des entreprises, l'accès à un financement moins cher, l'investissement dans l'industrialisation et la construction modulaire, et la réduction des coûts de contexte.
Sans résoudre ces 3 points, il sera difficile d'augmenter significativement le nombre de maisons disponibles sur le marché.
Que font les autres pays ?
Le Portugal n'est pas un cas unique. La difficulté à trouver un logement abordable est présente dans une grande partie de l'Europe et aussi dans plusieurs pays en dehors d'elle.
- Au Royaume-Uni, le gouvernement a défini des objectifs ambitieux pour augmenter la construction de logements, en promouvant des modifications des règles de planification urbaine et en cherchant à accélérer l'approbation des projets.
- Aux Pays-Bas, il existe un plan national pour la construction de centaines de milliers de nouveaux logements d'ici la fin de la décennie, avec une forte coordination entre le gouvernement central et les autorités locales.
- L'Irlande investit simultanément dans le logement public, le logement abordable et les incitations à la construction privée, cherchant à diversifier les réponses au problème.
- En Espagne, plusieurs initiatives passent par la mise à disposition de terrains publics, la construction de logements abordables et l'utilisation du patrimoine de l'État pour augmenter l'offre.
En dehors de l'Europe, des pays comme le Canada et la Nouvelle-Zélande ont misé sur des réformes urbanistiques, des incitations à la construction et de nouvelles formes de financement pour tenter de répondre à la croissance de la demande.
Malgré les différences entre les pays, il existe une conclusion commune : aucune solution isolée ne résout le problème. Une combinaison de planification, d'investissement, de construction publique, de participation privée et de simplification des processus est nécessaire.
La bonne question n'est plus "manque-t-il des maisons ?"
La réponse à cette question est évidente : il en manque. La véritable question est autre :
Qui peut construire les maisons dont nous avons besoin, aux endroits où elles manquent, à un rythme suffisant et à des prix compatibles avec les revenus des familles ?
La réponse devra nécessairement impliquer l'État, les municipalités, les promoteurs, les entreprises de construction, les investisseurs et les citoyens eux-mêmes.
Construire plus de maisons ne signifie pas seulement ériger des bâtiments. Il s'agit de créer les conditions pour que toute une chaîne fonctionne mieux : planification, licences, financement, main-d'œuvre, infrastructures et confiance.
Sans cela, nous continuerons à discuter des prix sur un marché où l'offre arrive toujours plus tard que la demande.
En fin de compte, la crise du logement peut se résumer en une phrase simple : le Portugal a besoin de plus de maisons, mais il a surtout besoin de retrouver la capacité de les construire.
