A edição de sexta-feira, 29 de maio, do Diário da República trouxe alterações legislativas com impacto direto no setor imobiliário e da construção. De um lado, o Governo avança com uma nova revisão do regime de licenciamento urbanístico para acelerar projetos, reduzir burocracia e reforçar a segurança jurídica dos investimentos. Do outro, entram em vigor regras mais exigentes para a identificação e gestão do amianto em obras de construção, reabilitação e demolição. A estas medidas junta-se ainda um novo pacote de incentivos fiscais para a habitação, destinado a estimular a construção, a reabilitação e o arrendamento habitacional.
Embora incidam sobre matérias distintas, ambos os diplomas apontam na mesma direção: processos administrativos mais simples, mas também maior responsabilização técnica dos intervenientes e reforço das exigências de segurança em obra.
Licenciamentos urbanísticos: nova fase da reforma do RJUE
O principal destaque vai para o Decreto-Lei n.º 108/2026, aprovado ao abrigo da autorização legislativa concedida pela Lei n.º 9-B/2026, que revê o regime aplicável ao licenciamento de operações urbanísticas e altera o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) e o Regime Jurídico da Reabilitação Urbana.
Mais do que uma simples atualização técnica, esta revisão insere-se na continuidade do chamado Simplex Urbanístico, cuja principal meta passa por reduzir burocracia, acelerar decisões e tornar os procedimentos mais previsíveis para quem investe, constrói ou reabilita.
O diploma procura corrigir algumas dificuldades de aplicação, após as alterações introduzidas em 2024, reforçando simultaneamente os objetivos de simplificação administrativa e de aumento da oferta habitacional.
Entre as medidas previstas encontram-se a flexibilização de procedimentos, a agilização de prazos, a clarificação de conceitos jurídicos, a melhoria da articulação entre entidades públicas e a criação de mecanismos que permitam maior segurança jurídica nos processos urbanísticos.
Também merecem destaque as alterações relativas à instrução dos processos, ao saneamento procedimental, às audiências prévias dos interessados, às contraordenações urbanísticas, à fiscalização e aos mecanismos de reposição da legalidade urbanística.
Mais rapidez nos processos e maior previsibilidade
Uma das principais preocupações deste pacote legislativo passa por reduzir atrasos que frequentemente condicionam o desenvolvimento de projetos imobiliários. Para isso, a reforma reforça mecanismos de coordenação entre entidades públicas e aposta numa tramitação mais uniforme e previsível.
Ao mesmo tempo, o novo enquadramento procura assegurar títulos urbanísticos mais robustos e juridicamente estáveis, reduzindo situações de incerteza que muitas vezes afetam investidores, promotores e proprietários.
Particularmente relevante é a aposta em soluções que limitam o bloqueio administrativo dos processos, reforçando o recurso à comunicação prévia em determinadas situações e reduzindo a dependência de atos administrativos expressos quando os parâmetros urbanísticos já se encontram claramente definidos.
Menos burocracia, mais responsabilidade
Uma das tendências que se consolida com esta reforma é a transferência gradual de responsabilidade para os técnicos e promotores envolvidos nos projetos.
O modelo que tem vindo a ser desenvolvido procura reduzir parte do controlo administrativo prévio e reforçar a responsabilização dos intervenientes através de declarações técnicas, termos de responsabilidade e mecanismos simplificados de tramitação, mantendo posteriormente instrumentos de fiscalização e controlo.
Na prática, isto significa que arquitetos, engenheiros, coordenadores de projeto, diretores de obra e promotores passam a assumir um papel ainda mais relevante na garantia do cumprimento das normas urbanísticas e técnicas.
Para os profissionais do setor, a simplificação administrativa não reduz a exigência. Pelo contrário: quanto mais célere se torna o processo, maior é a importância do rigor técnico, da qualidade documental e da conformidade dos projetos apresentados.
Amianto: regras mais exigentes para obras e reabilitação
A segunda alteração legislativa relevante surge através do Decreto-Lei n.º 109/2026, que transpõe para a legislação portuguesa a Diretiva (UE) 2023/2668, relativa à proteção dos trabalhadores contra os riscos de exposição ao amianto durante o trabalho.
O tema assume especial importância sabendo-se que em Portugal uma parte significativa do parque edificado foi construído em períodos em que materiais contendo amianto eram usados habitualmente, especialmente em telhados.
Segundo a própria União Europeia, os riscos continuam particularmente relevantes em atividades de renovação de edifícios, demolições, gestão de resíduos, manutenção técnica e reabilitação urbana.
As novas regras acompanham os mais recentes desenvolvimentos científicos e tecnológicos nesta matéria e reforçam os mecanismos de prevenção, monitorização e proteção dos trabalhadores potencialmente expostos.
O novo diploma não se limita a atualizar princípios gerais de segurança. As alterações incidem diretamente sobre a avaliação de riscos, a identificação prévia de materiais que possam conter amianto, a monitorização da concentração de fibras no ar, a formação dos trabalhadores e as comunicações obrigatórias às autoridades competentes.
Também são reforçadas as exigências relativas aos limites de exposição profissional e às medidas a adotar sempre que existam riscos para a saúde dos trabalhadores, refletindo a crescente preocupação europeia com a prevenção de doenças associadas à exposição ao amianto, nomeadamente em relação ao cancro.
Medidas fiscais para a habitação: os principais incentivos aprovados
Paralelamente às alterações no urbanismo e à atualização das regras relativas ao amianto, foi também publicado o Decreto-Lei n.º 97/2026, que introduz um conjunto de incentivos fiscais destinados a impulsionar a construção, a reabilitação, a aquisição e o arrendamento habitacional.
O objetivo é aumentar a oferta de habitação através da redução da carga fiscal em diferentes fases do ciclo imobiliário, tornando mais atrativo o investimento em habitação a custos moderados.
Entre as medidas mais relevantes destaca-se:
- A aplicação temporária da taxa reduzida de IVA de 6% a determinadas empreitadas de construção e reabilitação destinadas à venda para habitação própria e permanente ou ao arrendamento habitacional, desde que cumpram os requisitos legais. A medida poderá traduzir-se numa redução significativa dos custos de desenvolvimento de novos projetos.
- Um regime de restituição parcial do IVA suportado por particulares na construção de habitação própria e permanente, bem como novos incentivos ao investimento no mercado de arrendamento.
- A criação dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), um novo regime destinado a atrair capital para a construção, aquisição ou reabilitação de imóveis destinados ao arrendamento habitacional. Entre os benefícios previstos encontram-se isenções ou reduções de IMT, IMI, AIMI e Imposto do Selo, além do acesso à taxa reduzida de IVA em determinadas situações.
- Uma tributação mais favorável no mercado de arrendamento, para determinados rendimentos prediais com o novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), procurando reduzir burocracia e aumentar a oferta de imóveis disponíveis.
- O limite da dedução das rendas em sede de IRS aumenta progressivamente para 900 euros em 2026 e para 1.000 euros a partir de 2027, reforçando o apoio às famílias que vivem em casa arrendada.
No conjunto, estas medidas representam um dos mais abrangentes pacotes de incentivos fiscais para a habitação dos últimos anos, procurando mobilizar investimento privado e aumentar a oferta disponível no mercado.
O que significam estas alterações para o mercado?
Apesar de atuarem em áreas diferentes, estes diplomas acabam por convergir num objetivo comum: modernizar o setor.
Para promotores, investidores, gabinetes técnicos, empreiteiros e proprietários, a mensagem é clara: a simplificação dos procedimentos não elimina responsabilidades. Antes pelo contrário, exige maior preparação técnica, maior rigor documental e uma atenção crescente ao cumprimento das regras.
Antes de avançar com novos projetos, vale a pena rever procedimentos internos, atualizar metodologias de trabalho e acompanhar atentamente a regulamentação que começa agora a produzir efeitos. Quanto ao pacote de medidas fiscais, o tempo dirá se terão ou não peso suficiente na facilitação do acesso à habitação, problema que se tem vindo a agravar, ano após ano, pacote legislativo após pacote legislativo.
No imobiliário, muitas das mudanças que moldam o mercado não começam nos estaleiros nem nas escrituras. Começam nas páginas do Diário da República e acabam por influenciar a forma como os projetos são pensados, licenciados, construídos e comercializados.
