L'édition du vendredi 29 mai du Diário da República a apporté des modifications législatives ayant un impact direct sur le secteur immobilier et de la construction. D'un côté, le gouvernement avance avec une nouvelle révision du régime de licence urbanistique pour accélérer les projets, réduire la bureaucratie et renforcer la sécurité juridique des investissements. De l'autre, des règles plus exigeantes entrent en vigueur pour l'identification et la gestion de l'amiante dans les travaux de construction, de réhabilitation et de démolition.
Bien qu'elles portent sur des sujets différents, les deux diplômes pointent dans la même direction : des processus administratifs plus simples, mais aussi une plus grande responsabilisation technique des intervenants et un renforcement des exigences de sécurité sur le chantier.
Licences urbanistiques : nouvelle phase de la réforme du RJUE
Le principal point fort est le Décret-loi n.º 108/2026, approuvé dans le cadre de l'autorisation législative accordée par la Loi n.º 9-B/2026, qui révise le régime applicable à la licence des opérations urbanistiques et modifie le Régime Juridique de l'Urbanisation et de la Construction (RJUE) et le Régime Juridique de la Réhabilitation Urbaine.
Plus qu'une simple mise à jour technique, cette révision s'inscrit dans la continuité du soi-disant Simplex Urbanistique, dont l'objectif principal est de réduire la bureaucratie, d'accélérer les décisions et de rendre les procédures plus prévisibles pour ceux qui investissent, construisent ou réhabilitent.
Le diplôme cherche à corriger certaines difficultés d'application identifiées après les modifications introduites en 2024, tout en renforçant les objectifs de simplification administrative et d'augmentation de l'offre de logements.
Parmi les mesures prévues figurent la flexibilisation des procédures, l'accélération des délais, la clarification des concepts juridiques, l'amélioration de la coordination entre les entités publiques et la création de mécanismes permettant une plus grande sécurité juridique dans les processus urbanistiques.
Les modifications relatives à l'instruction des processus, à l'assainissement procédural, aux audiences préalables des intéressés, aux infractions urbanistiques, à la surveillance et aux mécanismes de rétablissement de la légalité urbanistique méritent également d'être soulignées.
Plus de rapidité dans les processus et plus de prévisibilité
L'une des principales préoccupations du législateur est de réduire les retards qui conditionnent souvent le développement de projets immobiliers. Pour cela, la réforme renforce les mécanismes de coordination entre les entités publiques et mise sur une procédure plus uniforme et prévisible.
En même temps, le nouveau cadre cherche à garantir des titres urbanistiques plus robustes et juridiquement stables, réduisant les situations d'incertitude qui affectent souvent les investisseurs, promoteurs et propriétaires.
Particulièrement pertinente est la poursuite de l'investissement dans des solutions qui limitent le blocage administratif des processus, renforçant le recours à la communication préalable dans certaines situations et réduisant la dépendance vis-à-vis des actes administratifs explicites lorsque les paramètres urbanistiques sont déjà clairement définis.
Moins de bureaucratie, plus de responsabilité
Une des tendances qui se consolide avec cette réforme est le transfert progressif de responsabilité vers les techniciens et promoteurs impliqués dans les projets.
Le modèle qui a été développé cherche à réduire une partie du contrôle administratif préalable et à renforcer la responsabilisation des intervenants par le biais de déclarations techniques, de termes de responsabilité et de mécanismes simplifiés de procédure, tout en maintenant ultérieurement des instruments de surveillance et de contrôle.
En pratique, cela signifie que les architectes, ingénieurs, coordinateurs de projet, directeurs de chantier et promoteurs jouent un rôle encore plus important dans la garantie du respect des normes urbanistiques et techniques.
Pour les professionnels du secteur, la simplification administrative ne réduit pas l'exigence. Au contraire : plus le processus devient rapide, plus l'importance du rigueur technique, de la qualité documentaire et de la conformité des projets présentés est grande.
Amiante : règles plus exigeantes pour les travaux et la réhabilitation
La deuxième modification législative pertinente apparaît par le biais du Décret-loi n.º 109/2026, qui transpose dans la législation portugaise la Directive (UE) 2023/2668, relative à la protection des travailleurs contre les risques d'exposition à l'amiante pendant le travail.
Le sujet revêt une importance particulière dans un pays où une partie significative du parc bâti a été construite à des périodes où des matériaux contenant de l'amiante étaient utilisés de manière relativement courante.
Selon l'Union européenne elle-même, les risques restent particulièrement pertinents dans les activités de rénovation de bâtiments, de démolitions, de gestion des déchets, de maintenance technique et de réhabilitation urbaine.
Les nouvelles règles suivent les développements scientifiques et technologiques les plus récents dans ce domaine et renforcent les mécanismes de prévention, de surveillance et de protection des travailleurs potentiellement exposés.
Le nouveau diplôme ne se limite pas à mettre à jour les principes généraux de sécurité. Les modifications portent directement sur l'évaluation des risques, l'identification préalable des matériaux pouvant contenir de l'amiante, la surveillance de la concentration de fibres dans l'air, la formation des travailleurs et les communications obligatoires aux autorités compétentes.
Les exigences relatives aux limites d'exposition professionnelle et aux mesures à adopter chaque fois qu'il existe des risques pour la santé des travailleurs sont également renforcées, reflétant la préoccupation croissante de l'Europe pour la prévention des maladies associées à l'exposition à l'amiante.
En pratique, ceux qui interviennent dans des bâtiments plus anciens pourraient faire face à des procédures plus rigoureuses dans la phase de diagnostic, de planification et d'exécution des travaux, ce qui pourrait se traduire par des évaluations préalables plus détaillées et des mesures de sécurité supplémentaires sur le chantier.
Que signifient ces modifications pour le marché ?
Bien qu'ils agissent dans des domaines différents, les deux diplômes finissent par converger vers un objectif commun : moderniser le secteur.
Du côté de l'urbanisme, la priorité est de rendre les processus plus rapides, prévisibles et compatibles avec la nécessité d'augmenter l'offre de logements et d'accélérer l'investissement. Du côté de la construction et de la réhabilitation, l'accent est mis sur la protection des travailleurs et l'adaptation aux exigences européennes les plus récentes en matière de santé et de sécurité.
Pour les promoteurs, investisseurs, bureaux techniques, entrepreneurs et propriétaires, le message est clair : la simplification des procédures n'élimine pas les responsabilités. Au contraire, elle exige une plus grande préparation technique, une plus grande rigueur documentaire et une attention croissante au respect des règles.
Avant de se lancer dans de nouveaux projets, il vaut la peine de revoir les procédures internes, de mettre à jour les méthodologies de travail et de suivre attentivement la réglementation qui commence maintenant à produire ses effets.
Dans l'immobilier, de nombreux changements qui façonnent le marché ne commencent ni dans les chantiers ni dans les actes notariés. Ils commencent dans les pages du Journal Officiel et finissent par influencer la façon dont les projets sont conçus, autorisés, construits et commercialisés.
