Nouvelles règles en urbanisme et en amiante : ce qui change pour l'immobilier et la construction

Bien qu'ils portent sur des matières distinctes, les deux diplômes pointent dans la même direction : des processus administratifs plus simples, mais aussi une plus grande responsabilisation technique des intervenants et un renforcement des exigences de sécurité sur le chantier.

Licences urbanistiques : nouvelle phase de la réforme du RJUE

Le principal point à retenir est le Décret-loi n.º 108/2026, approuvé dans le cadre de l'autorisation législative accordée par la Loi n.º 9-B/2026, qui révise le régime applicable à la licence des opérations urbanistiques et modifie le Régime Juridique de l'Urbanisation et de la Construction (RJUE) et le Régime Juridique de la Réhabilitation Urbaine.

Plus qu'une simple mise à jour technique, cette révision s'inscrit dans la continuité du soi-disant Simplex Urbanistique, dont l'objectif principal est de réduire la bureaucratie, accélérer les décisions et rendre les procédures plus prévisibles pour ceux qui investissent, construisent ou réhabilitent.

Le diplôme cherche à corriger certaines difficultés d'application, après les modifications introduites en 2024, tout en renforçant les objectifs de simplification administrative et d'augmentation de l'offre de logements.

Parmi les mesures prévues figurent la flexibilisation des procédures, l'accélération des délais, la clarification des concepts juridiques, l'amélioration de la coordination entre les entités publiques et la création de mécanismes permettant une plus grande sécurité juridique dans les processus urbanistiques.

Sont également à noter les modifications relatives à l'instruction des processus, à l'assainissement procédural, aux audiences préalables des intéressés, aux infractions urbanistiques, à la surveillance et aux mécanismes de rétablissement de la légalité urbanistique.

Plus de rapidité dans les processus et plus de prévisibilité

Une des principales préoccupations de ce paquet législatif est de réduire les retards qui conditionnent souvent le développement de projets immobiliers. Pour cela, la réforme renforce les mécanismes de coordination entre les entités publiques et mise sur une procédure plus uniforme et prévisible.

En même temps, le nouveau cadre cherche à assurer des titres urbanistiques plus robustes et juridiquement stables, réduisant les situations d'incertitude qui affectent souvent les investisseurs, les promoteurs et les propriétaires.

Particulièrement pertinente est la mise en œuvre de solutions qui limitent le blocage administratif des processus, renforçant le recours à la communication préalable dans certaines situations et réduisant la dépendance vis-à-vis des actes administratifs explicites lorsque les paramètres urbanistiques sont déjà clairement définis.

Moins de bureaucratie, plus de responsabilité

Une des tendances qui se consolide avec cette réforme est le transfert progressif de responsabilité vers les techniciens et promoteurs impliqués dans les projets.

Le modèle en cours de développement cherche à réduire une partie du contrôle administratif préalable et renforcer la responsabilisation des intervenants par le biais de déclarations techniques, de termes de responsabilité et de mécanismes simplifiés de traitement, tout en maintenant ensuite des instruments de surveillance et de contrôle.

En pratique, cela signifie que les architectes, ingénieurs, coordinateurs de projet, directeurs de travaux et promoteurs jouent un rôle encore plus important dans la garantie du respect des normes urbanistiques et techniques.

Pour les professionnels du secteur, la simplification administrative ne réduit pas l'exigence. Au contraire : plus le processus devient rapide, plus l'importance du sérieux technique, de la qualité documentaire et de la conformité des projets présentés est grande.

Amiante : règles plus exigeantes pour les travaux et la réhabilitation

La deuxième modification législative pertinente apparaît à travers le Décret-loi n.º 109/2026, qui transpose dans la législation portugaise la Directive (UE) 2023/2668, relative à la protection des travailleurs contre les risques d'exposition à l'amiante pendant le travail.

Le sujet revêt une importance particulière sachant qu'au Portugal, une partie significative du parc immobilier a été construite à des périodes où des matériaux contenant de l'amiante étaient couramment utilisés, notamment dans les toits.

Selon l'Union Européenne elle-même, les risques restent particulièrement pertinents dans les activités de rénovation de bâtiments, de démolitions, de gestion des déchets, de maintenance technique et de réhabilitation urbaine.

Les nouvelles règles suivent les développements scientifiques et technologiques les plus récents en la matière et renforcent les mécanismes de prévention, de surveillance et de protection des travailleurs potentiellement exposés.

Le nouveau diplôme ne se limite pas à mettre à jour les principes généraux de sécurité. Les modifications portent directement sur l'évaluation des risques, l'identification préalable des matériaux pouvant contenir de l'amiante, la surveillance de la concentration de fibres dans l'air, la formation des travailleurs et les communications obligatoires aux autorités compétentes.

Les exigences relatives aux limites d'exposition professionnelle et aux mesures à adopter chaque fois qu'il existe des risques pour la santé des travailleurs sont également renforcées, reflétant la préoccupation croissante de l'Europe pour la prévention des maladies associées à l'exposition à l'amiante, notamment en ce qui concerne le cancer.

Mesures fiscales pour le logement : les principaux incitatifs approuvés

Parallèlement aux modifications de l'urbanisme et à la mise à jour des règles relatives à l'amiante, a également été publié le Décret-loi n.º 97/2026, qui introduit un ensemble d'incitations fiscales destinées à stimuler la construction, la réhabilitation, l'acquisition et la location de logements.

L'objectif est d'augmenter l'offre de logements en réduisant la charge fiscale à différentes étapes du cycle immobilier, rendant l'investissement dans le logement à coûts modérés plus attractif.

Parmi les mesures les plus pertinentes, on note :

• L'application temporaire du taux réduit de TVA de 6% à certaines entreprises de construction et de réhabilitation destinées à la vente pour un logement propre et permanent ou à la location de logements, à condition qu'elles respectent les exigences légales. La mesure pourrait se traduire par une réduction significative des coûts de développement de nouveaux projets.
• Un régime de restitution partielle de la TVA supportée par les particuliers dans la construction de logements propres et permanents, ainsi que de nouveaux incitatifs à l'investissement sur le marché locatif.
• La création de Contrats d'Investissement pour la Location (CIA), un nouveau régime destiné à attirer des capitaux pour la construction, l'acquisition ou la réhabilitation de biens immobiliers destinés à la location de logements. Parmi les avantages prévus figurent des exonérations ou réductions de l'IMT, IMI, AIMI et de l'Impôt de Timbre, ainsi que l'accès au taux réduit de TVA dans certaines situations.
• Une fiscalité plus favorable sur le marché locatif, pour certains revenus fonciers avec le nouveau Régime Simplifié de Location Abordable (RSAA), cherchant à réduire la bureaucratie et à augmenter l'offre de biens immobiliers disponibles.
• La limite de déduction des loyers au titre de l'IRS augmente progressivement à 900 euros en 2026 et à 1 000 euros à partir de 2027, renforçant le soutien aux familles vivant en location.

Dans l'ensemble, ces mesures représentent l'un des ensembles d'incitations fiscales pour le logement les plus complets de ces dernières années, cherchant à mobiliser l'investissement privé et à augmenter l'offre disponible sur le marché.

Que signifient ces modifications pour le marché ?

Bien qu'ils agissent dans des domaines différents, ces diplômes convergent finalement vers un objectif commun : moderniser le secteur.

Pour les promoteurs, investisseurs, bureaux techniques, entrepreneurs et propriétaires, le message est clair : la simplification des procédures n'élimine pas les responsabilités. Au contraire, elle exige une plus grande préparation technique, une plus grande rigueur documentaire et une attention croissante au respect des règles.

Avant de lancer de nouveaux projets, il vaut la peine de revoir les procédures internes, de mettre à jour les méthodologies de travail et de suivre attentivement la réglementation qui commence maintenant à produire ses effets. Quant au paquet de mesures fiscales, le temps dira s'ils auront ou non un poids suffisant dans la facilitation de l'accès au logement, un problème qui s'est aggravé, année après année, paquet législatif après paquet législatif.

Dans l'immobilier, de nombreux changements qui façonnent le marché ne commencent ni sur les chantiers ni dans les actes. Ils commencent dans les pages du Journal Officiel et finissent par influencer la façon dont les projets sont pensés, licenciés, construits et commercialisés.