Falar de habitação tornou-se quase obrigatório. Há quem aponte o dedo ao turismo, aos investidores, aos senhorios, aos bancos, aos licenciamentos, aos estrangeiros ou aos promotores. Mas há uma pergunta menos mediática e talvez mais importante: mesmo que todos concordem que faltam casas, temos capacidade para as construir?
A falta de casas já não é uma teoria
Durante anos, o debate sobre a habitação ficou preso na discussão dos preços: casas caras, rendas altas e salários que não acompanham. Tudo isso é verdade. Mas por trás dos preços existe uma realidade mais básica: Portugal construiu pouco durante demasiado tempo.
O país enfrenta hoje uma escassez habitacional que afeta praticamente todas as regiões de maior procura, desde Lisboa e Porto até ao Algarve. O crescimento da população (muito por causa da imigração), a redução da dimensão média das famílias (que reduz o racio de residentes por habitação), a procura internacional e anos de construção insuficiente criaram um desequilíbrio difícil de ignorar.
A questão já não é apenas saber porque subiram os preços. A verdadeira questão é perceber porque não existem casas suficientes para responder às necessidades atuais.
Construir mais parece simples. Na prática, não é.
Quando se fala em resolver a crise da habitação, a resposta surge quase sempre de forma imediata: é preciso construir mais.
Mas construir uma casa continua a ser um processo longo, dispendioso e complexo. Exemplificando:
- É necessário encontrar terreno disponível, elaborar projetos, obter aprovações, garantir financiamento, contratar equipas técnicas, encontrar mão de obra qualificada e assegurar materiais. Tudo isto antes mesmo de começar a obra!
- Muitos projetos enfrentam atrasos provocados por licenciamentos demorados, custos de construção elevados ou dificuldades em encontrar empresas com capacidade para assumir novas empreitadas.
O resultado é simples: a procura cresce mais depressa do que a oferta.
O setor perdeu capacidade durante muitos anos
Depois da crise financeira que marcou a década passada, muitas empresas de construção reduziram atividade ou desapareceram. Milhares de trabalhadores mudaram de profissão ou emigraram para outros países europeus.
Hoje, quando existe necessidade de acelerar a construção, o setor encontra-se perante uma realidade diferente daquela que existia há 20 anos.
Em Portugal e atualmente, há menos empresas, menos mão de obra disponível e uma necessidade crescente de especialização.
Ao mesmo tempo, os edifícios atuais exigem padrões muito mais elevados em matéria de eficiência energética, sustentabilidade, segurança e qualidade construtiva. Tudo isto torna os processos mais exigentes e aumenta a pressão sobre um setor que já trabalha perto dos seus limites.
Por outras palavras, não basta existir procura. É preciso existir capacidade para a satisfazer.
O que está a ser feito em Portugal?
Nos últimos meses, o tema da habitação ganhou um peso sem precedentes na agenda política. O Governo atual, bem com os anteriores, têm procurado criar condições para aumentar a oferta, simplificar procedimentos e incentivar a construção, mas nem sempre os resultados são o esperado.
Entre as medidas mais recentes encontram-se incentivos fiscais para a habitação, alterações legislativas relacionadas com o ordenamento do território e novos mecanismos destinados a acelerar projetos de construção e reabilitação. Mas a resposta não depende apenas do Estado.
Algumas autarquias estão a desenvolver programas próprios de habitação acessível (muitos deles financiados pelo PRR-Plano Europeu de Recuperação e Resiliência), disponibilizando terrenos municipais e promovendo novas urbanizações. Lisboa e Oeiras continuam a investir em projetos de arrendamento acessível, enquanto outras câmaras procuram igualmente aumentar a oferta disponível para residentes.
Ao mesmo tempo, começam a surgir novos modelos de colaboração entre entidades públicas e investidores privados, numa tentativa de acelerar a produção de habitação sem depender exclusivamente do investimento estatal.
Os privados começam a mudar de estratégia
Também os promotores imobiliários estão a adaptar-se à nova realidade.
Uma das tendências mais interessantes é o crescimento do modelo Build to Rent:No modelo Build to Rent os edifícios são construídos especificamente para arrendamento em vez de serem vendidos apartamento a apartamento.
Este modelo já está consolidado em vários países europeus e começa a ganhar expressão em Portugal. A ideia é simples: criar oferta estável de habitação para arrendamento através de projetos geridos profissionalmente e pensados para o longo prazo.
Paralelamente, várias empresas estão a apostar em sistemas de construção industrializada e pré-fabricação. O grupo português Casais é disso um bom exemplo através da sua marca Blufab.
Na construção industrializada, em vez de produzir todos os elementos diretamente na obra, uma parte significativa é fabricada em ambiente industrial e montada posteriormente no terreno.
Esta abordagem pode reduzir prazos, minimizar desperdícios e aumentar a previsibilidade dos custos. Não resolve todos os problemas, mas pode ajudar a aumentar a capacidade de resposta do setor. Nesse sentido, encontra-se em vias de regulamentação o decreto-lei para a industrialização da construção modular, que visa simplificar os procedimentos de licenciamento e garantir a conformidade técnica destas novas soluções construtivas.
Os 3 grandes obstáculos continuam a existir
Apesar das iniciativas em curso, existem 3 desafios que continuam a travar o aumento da oferta habitacional.
- Tempo: Mesmo com reformas administrativas, os processos continuam a demorar demasiado em muitos casos. Veremos se as mudanças legislativa mais recentes serão capazes de mudar este cenário.
- Mão de obra: A construção precisa de atrair novos profissionais, sendo a imigração a opção mais provável. Investir na formação e recuperar parte da capacidade perdida ao longo dos últimos anos.
- Viabilidade económica: Construir habitação acessível em zonas com terrenos de custo elevado continua a ser uma equação difícil para os promotores. Este problema só poderá ser ultrapassado através da expansão das áreas urbanas e do reforço da rede de transportes. Por outro lado, serão necessárias mudanças na estrutura de custos, tais como o crescimento da dimensão das empresas, o acesso a financiamento mais barato, a aposta na industrialização e na construção modular, e a redução dos custos de contexto.
Sem resolver estes 3 pontos, será difícil aumentar significativamente o número de casas disponíveis no mercado.
O que estão outros países a fazer?
Portugal não é caso único. A dificuldade em encontrar habitação acessível está presente em grande parte da Europa e também em vários países fora dela.
- No Reino Unido, o Governo definiu metas ambiciosas para aumentar a construção de habitação, promovendo alterações às regras de planeamento urbano e procurando acelerar a aprovação de projetos.
- Nos Países Baixos, existe um plano nacional para a construção de centenas de milhares de novas habitações até ao final da década, com forte coordenação entre o Governo central e as autoridades locais.
- A Irlanda está a investir simultaneamente em habitação pública, habitação acessível e incentivos à construção privada, procurando diversificar as respostas ao problema.
- Em Espanha, várias iniciativas passam pela disponibilização de terrenos públicos, construção de habitação acessível e utilização de património do Estado para aumentar a oferta.
Fora da Europa, países como o Canadá e a Nova Zelândia têm apostado em reformas urbanísticas, incentivos à construção e novas formas de financiamento para tentar responder ao crescimento da procura.
Apesar das diferenças entre países, existe uma conclusão comum: nenhuma solução isolada resolve o problema. É necessária uma combinação de planeamento, investimento, construção pública, participação privada e simplificação dos processos.
A pergunta certa já não é "faltam casas?"
A resposta a essa pergunta é evidente: faltam. A verdadeira questão é outra:
Quem consegue construir as casas de que precisamos, nos locais onde fazem falta, a um ritmo suficiente e a preços compatíveis com os rendimentos das famílias?
A resposta terá necessariamente de envolver o Estado, as autarquias, os promotores, as empresas de construção, os investidores e os próprios cidadãos.
Construir mais casas não significa apenas erguer edifícios. Significa criar condições para que toda uma cadeia funcione melhor: planeamento, licenciamento, financiamento, mão de obra, infraestruturas e confiança.
Sem isso, continuaremos a discutir preços num mercado onde a oferta chega sempre mais tarde do que a procura.
No final, a crise da habitação pode resumir-se numa frase simples: Portugal precisa de mais casas, mas precisa sobretudo de voltar a ser capaz de as construir.
