Les hauts et les bas du marché immobilier en 2023... jusqu'à maintenant

Nous sommes en août 2023 et, une fois de plus, les inconnues et les problèmes qui ont hanté les 4 dernières années d'activité immobilière au Portugal ne semblent pas s'atténuer. Ceux qui peuvent se targuer de gains et d’avantages concurrentiels ne représentent qu’une petite partie du marché, et ce n’est pas une bonne chose. Cependant, l’espoir est le dernier à mourir, et nombreux sont ceux qui envisagent déjà 2024 comme l’année où le marché du logement et de l’immobilier entrera enfin dans un niveau de stabilité. Ce sera?

Mon 1er semestre 2023

Alors que tout laissait présager un semestre difficile, cela a fini par ne pas se concrétiser en ce qui me concerne. Ce fut sans aucun doute mon meilleur semestre et juin, juillet et août les meilleurs mois d'activité de ma carrière immobilière, courte mais déjà vieille de 7 ans.

En 2023, comme cela s'était déjà produit par le passé lors des 3 années de pandémie et de confinement, la diversification de mon portefeuille immobilier s'est avérée une fois de plus être un élément clé de réussite. Cette année, le segment haut de gamme et luxe est en hausse et a contribué à atténuer les effets récessifs des difficultés d’accès aux prêts hypothécaires. C'est évidemment une conséquence de l'attractivité du Portugal pour les acheteurs étrangers.

Pour moi, les mois de juin et juillet ont été des mois de leadership parmi près de 3 000 consultants de KW Portugal. C'est ainsi que j'ai atteint à nouveau la 1ère place du Top Individuel Accumulé, jusqu'en juillet 2023. C’est un exploit que je suis heureux de réaliser, de manière continue, depuis 2017.

Bilan de l'activité immobilière au Portugal au 1er semestre

Après le Covid, l’inflation est apparue, à laquelle se sont ajoutées d’autres difficultés qui ont aggravé le climat de l’activité immobilière et l’accès au logement, au cours de ces 7 derniers mois:

1. La pénurie d'offre, tant sur le marché de la vente de logements neufs que sur celui de la nouvelle construction, a contribué à maintenir les prix à un niveau élevé. Il ne s'agit pas d'une tendance récente, mais les années de ventes élevées entre 2016 et 2019, dues en grande partie au tourisme et aux acheteurs internationaux, et qui ont été accompagnées d'une baisse très significative de la construction de nouvelles maisons au cours de la dernière décennie, ont contribué à cette pénurie.
2. Le marché locatif est dans les rues de l'amertume . Lisbonne est l’une des villes les plus chères de toute l’Europe pour louer une maison ! Des prix élevés dus à la pénurie de l'offre et à la rigidité du marché, aggravés par les nouvelles règles de gel des loyers et de location des propriétés vacantes, qui ont suscité la méfiance à l'égard des propriétaires et des investisseurs.
3. L’escalade des taux d’intérêt sur les prêts au logement, amorcée en mars 2022 (déclenchée par la guerre en Ukraine), ne semble pas encore terminée. Les taux Euribor sont au plus haut depuis 2008.Depuis février 2022, la BCE a déjà procédé à 8 hausses consécutives des taux directeurs. Après 16 mois, l'offre de prêts hypothécaires a plus que doublé et les nouvelles restrictions d'accès au crédit ont rendu difficile l'octroi de prêts pour l'achat d'une maison, avec un impact plus important sur les couples plus jeunes. .
4. Le manque de main-d’œuvre et l’inflation ont fait augmenter les coûts dans le secteur de la construction et ont posé de nouveaux défis à quiconque cherche à construire une nouvelle maison ou à rénover une maison existante. Il s’agit d’un secteur où plus d’une décennie d’émigration de professionnels qualifiés et de faillites d’entreprises de ce secteur, ajoutées à l’impact de la pandémie, ont changé le paysage et forcé le recours à des immigrants, dont beaucoup n’ont pas l’expérience nécessaire.
5. L’environnement budgétaire défavorable n’est pas nouveau, mais il a un impact significatif sur la formation des prix de l’immobilier. Concernant le prix de vente final d'une maison neuve, 30% de cette valeur (ou plus) revient à l'Etat, sous forme de taxes et frais!

On pourrait dire que les conditions sont réunies pour une inflexion du cycle heureux dans le secteur de la médiation immobilière, avec une dégradation prévisible des conditions d'accès au logement. Les diagnostics sont posés depuis longtemps; il est urgent de prendre des mesures au niveau gouvernemental pour contrecarrer cette réalité.

Et le futur ? A Dieu appartient...

Les questions religieuses mises à part, l'espoir se concentre pour l'instant sur le nouveau paquet Plus de logements, qui vient de se heurter au veto du président de la République (PR), après avoir été approuvé par le Parlement. Cependant, le gouvernement renverra le paquet législatif à l'Assemblée de la République, avec l'approbation finale garantie par la majorité absolue du PS. Étant donné que ce paquet a déjà été dénaturé par les amendements successifs, il était prévu que le gouvernement introduise quelques changements dans le décret-loi, afin de protéger les critiques du PR. Mais non, il sera soumis et approuvé tel quel.

À mon avis, ce paquet législatif présente certains avantages et inconvénients dont l'impact est prévisible. Il me semble que le solde sera négatif à court et moyen terme et surtout qu’il ne pourra pas modifier de manière significative le scénario actuel.

Principaux avantages:

• Protection des locataires actuels, minimisant l'impact de l'inflation sur l'actualisation de la valeur des loyers (il est prévu qu'en 2024 il y ait une limite entre 2 et 3% des loyers actuels, en dessous des 8% d'inflation), évitant ainsi la spirale de croissance en dentelle neuve. En revanche, le loyer des nouveaux baux ne peut excéder 2 % du loyer le plus élevé pratiqué au cours des 5 années précédentes (qu'il s'agisse ou non d'un nouveau propriétaire).
• Avantages fiscaux pour les familles. Il augmente la valeur de la réduction IMI que les communes peuvent accorder aux résidents, en fonction du nombre de personnes à charge. La déduction s'élève respectivement à 30, 70 et 140 euros, en cas d'une, deux, trois personnes à charge ou plus. De plus, les propriétaires paieront désormais un taux IRS de 25 %, contre 28 % auparavant (s'ils n'optent pas pour la totalisation des revenus).
• Accélérer les expulsions en cas de non-respect .Il existe plusieurs changements pour faciliter le processus d'expulsion, au cas où un locataire ne paierait pas son loyer, notamment via le nouveau bureau des locataires et des propriétaires.
• "Autorisation Simplex" en vue de simplifier, d'accélérer et de réduire la bureaucratie dans les procédures d'urbanisme avec un fort impact sur la construction, la modification ou l'agrandissement de maisons, en accélérant les délais et en simplifiant les processus.
• La volonté expresse d' augmenter le nombre de propriétés de l'État allouées à la location, à des prix abordables de 2% à 5%, la valeur moyenne des autres pays européens.

Principaux inconvénients:

• Certains des avantages attribués aux familles en termes de loyer se font au prix d'une baisse des revenus des propriétaires, ce qui introduit une forte pénalité et une méfiance dans ce secteur, entraînant une diminution de l'offre et une augmentation de la valeur des loyers . Ce sentiment s'est renforcé tout au long de ce semestre, après l'annonce et le débat public de ces mesures, de nombreux propriétaires ayant choisi de ne pas renouveler les contrats antérieurs, préférant mettre leurs propriétés en vente. Les résultats sont visibles: lorsque je mets une maison sur le marché à la location, elle est louée en quelques jours, compte tenu de la rareté des offres. Je reçois des demandes de personnes intéressées, nationales et étrangères, pour « mendier » qu'elles « réservent la propriété jusqu'à ce qu'elles visitent ou voyagent au Portugal », ainsi que des propositions supérieures au prix demandé.
• La location forcée de logements vacants (dont le format a changé depuis son annonce) est une mesure qui, malgré l'opposition de nombreuses mairies (qui ont déjà indiqué qu'elles n'y recouriraient pas), a suscité l'inquiétude sur le marché locatif avec un impact difficile à prévoir. Cette mesure a une durée de 5 ans.
• Les avantages fiscaux pour la réhabilitation urbaine prennent fin pour les fonds d'investissement. Il s’agit d’une mesure d’équité fiscale, mais elle devrait avoir un impact négatif sur l’attraction des investissements et la régénération urbaine.
• Le bail local (AL) est l'un des secteurs les plus touchés par ce paquet législatif. De la contribution extraordinaire sur l'AL, en passant par l'annulation des licences actuelles qui ne prouvent pas une activité récente, la réévaluation des registres locaux d'hébergement, la suspension des nouvelles licences AL (sauf à l'intérieur du pays), jusqu'à la nécessité d'une approbation unanime. de la copropriété pour l'attribution de nouvelles licences.Il n'est pas prévu que les propriétaires des propriétés attribuées à l'AL décident de passer à des baux à long terme ou de les vendre à l'État, comme le prévoit le plan Plus de logements. Ils les vendront plus facilement ou auront recours au marché informel de la location de courte durée, comme c'est le cas actuellement.

Bref, la montagne a donné naissance à une souris et ce Programme Plus de Logements, au lieu de pouvoir unir les forces, a divisé et généré une perte de confiance de la part des propriétaires, des investisseurs, des promoteurs privés et des professionnels du secteur. Presque tout le monde, à l’exception de la population la plus démunie ou des familles menacées de faillite, semble applaudir ce paquet législatif. En d’autres termes, au lieu de créer les conditions nécessaires à la normalisation du marché immobilier, à encourager les locations et à dynamiser le secteur de la construction de logements neufs, cela a généré une controverse et une méfiance à l’égard des partenaires privés. Elle confondait le plan d'assistance sociale (responsabilité de l'État) avec le plan de l'immobilier et de l'activité économique (responsabilité principalement des opérateurs privés).

Oracle de l'immobilier ;)

"Même le lavage des paniers est une récolte", dit le peuple. Même si le premier semestre est généralement le plus fort, l'impact des hausses de taux d'intérêt continuera d'être la variable ayant le plus grand poids dans l'évolution du marché immobilier. Compte tenu de ce qui précède, mes prévisions pointent vers la poursuite de la crise actuelle du secteur, qui ne sera pas plus grave en raison de l'intérêt de nombreux étrangers pour l'achat et la location de maisons au Portugal. A eux viennent s'ajouter de nombreux Portugais émigrés qui ont désormais les moyens financiers et l'intérêt d'investir dans leur pays d'origine. Il y a aussi une vague d'immigrants, principalement du Brésil, venus travailler et rester et qui recherchent activement un logement au Portugal.

Quant au principal problème, la pénurie de logements neufs abordables, je ne suis pas très optimiste. Le Gouvernement n'a pas accepté la demande de nombreuses municipalités pour la conversion des terres rurales en terres urbaines, dans le périmètre des principales zones urbaines, notamment dans la AML. Et sans terrains à bas prix et sans réforme fiscale réduisant les coûts de construction et de commercialisation, de nombreux promoteurs continueront à préférer parier sur des développements de haut segment, destinés aux acheteurs étrangers et aux investisseurs dans des propriétés de luxe.

Malgré ces nuages sombres à l'horizon, les mesures liées à la dispense de l'autorisation administrative en faveur de la construction avec information préalable pourraient avoir un impact positif sur la construction, la transformation ou l'agrandissement des maisons, dans les cas où il existe un plan détaillé, un lotissement, lorsqu'il s'agit d'aménagements urbains et de planification d'urbanisation et de travaux de construction, ces constructions étant exemptées de tout contrôle préventif .Le gouvernement a nommé un groupe de travail dans le but de faire avancer ce que l'on appelle le "Licensing Simplex", après l'approbation récente du projet de loi 77, qui vise, entre autres mesures, à simplifier les licences urbaines. Il s'agit d'un amendement législatif ayant un fort impact sur la construction de nouveaux logements et qui implique la révision d'environ 2000 diplômes juridiques et de plus de 300 règlements municipaux, le RGEU-Règlement général des constructions urbaines datant de 1951, le régime juridique de l'urbanisation. et du Bâtiment (RJUE) et le Régime Juridique des Instruments de Gestion Territoriale (RJIGT). Ce n'est pas une tâche facile, notamment en raison de l'opposition déjà exprimée par les organismes professionnels et l'Association nationale des municipalités portugaises (ANMP), mais cela me semble être une mesure positive, souhaitée depuis longtemps et conforme à ce qui est déjà en cours. fait dans d’autres pays européens.

Ce manque d'offre continuera d'avoir un impact négatif sur le secteur du courtage immobilier, entraînant la fermeture de nombreuses petites agences et l'abandon de carrière de nombreux professionnels travaillant dans ce secteur, troquant l'instabilité dans laquelle ils évoluent contre d'autres carrières avec des revenus plus prévisibles. C'était quelque chose d'attendu, car le nombre de 50 000 travailleurs inscrits à l'INE est clairement excessif compte tenu de la réalité du secteur au Portugal.

Concernant les prix, nous aurons différents scénarios.

• Sur le marché de la construction neuve, aucune baisse des prix n'est attendue . L'augmentation des coûts, malgré la stabilisation de l'inflation, ainsi que la pénurie de l'offre, permet aux promoteurs de maintenir des prix élevés, notamment dans les zones du pays où la demande est plus forte: autour de Lisbonne, Porto, Oeiras et Cascais, Madère et Algarve.
• Sur le marché des maisons d'occasion, je prévois qu'il y a une tendance à la stabilisation, voire à la baisse, des prix, surtout dans les zones les moins valorisées, ou là où les prix ont déjà atteint des niveaux très élevés au regard du pouvoir d'achat des intéressés.
• Sur le marché locatif, compte tenu de la rareté des produits et compte tenu du climat de méfiance actuel généré par le More Housing Package, aucune amélioration n'est prévue, bien au contraire ;).

En résumé, les 12 prochains mois continueront d'être difficiles pour le secteur immobilier et pour l'accès au logement .Si l'économie mondiale continue de croître et qu'aucun événement imprévu ne vienne perturber les marchés, je pense qu'en 2024/2025, le marché retrouvera une certaine stabilité, mais toujours à des niveaux inférieurs à ceux auxquels nous étions habitués, jusqu'en 2019. Et seulement avec le lancement de nouveaux programmes de logements, avec la collaboration des autorités locales et des promoteurs privés, et avec la baisse des taux d'intérêt, il sera possible de parvenir à une offre de logements à des prix plus abordables pour les Portugais.